【正文】 相當穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營場所。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。市場建設原則1)前瞻性原則：以科學化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進的市場建設理念，打造皖北及魯豫皖三省交匯處汽車市場第一品牌。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場的主流。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報，由此產(chǎn)生的風險也需通過一定的方式來回避：一方面應選擇老經(jīng)營戶，他們在長期的經(jīng)營運作中積累了很多的經(jīng)驗，具有較強經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，客戶資源較多，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強；另一方面針對項目情況，進行準確的市場定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項目的可持續(xù)經(jīng)營。注意要點：在滿足經(jīng)營的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價低，客群投資門檻較低，從而達到迅速回籠資金的目的。一次性付款或分期付款可相應減免各種交易費和契稅等【結(jié)論】在營銷上，我們要面對兩種投資群體——投資客、自購自營戶，在運營商，我們要有效的平衡產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，所以在投資戶購房的同時我們就要簽訂返租協(xié)議，市場所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立，有效解決了開發(fā)商融資問題的同時，也為市場持續(xù)健康運營做好了最基本的保證。推廣周期規(guī)劃：（時間待定）產(chǎn)品導入期，地理位置告知，樓盤主題概念滲透，蓄勢，以形象推廣為主 開盤上市期，高密度、轟炸式集中推廣產(chǎn)品，全新概念及完全利益，蓄客開盤，以投資價值回報推廣為主熱銷跟進期，延續(xù)上市期推廣，多種營銷事件，高速度消化產(chǎn)品全面尾期廣告表現(xiàn)：采用絕對超前的現(xiàn)代時尚物業(yè)形象推廣方式（1）平面設計：系列性現(xiàn)代時尚、環(huán)保設計語言，有概念性品味形象。D、大屏幕彩電：播放三維片（項目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶對項目有更深入的了解和認知?！白毕頋O利甩手做房東，掀開理財旋風加盟朝陽潮流產(chǎn)業(yè)，財富升值輕松積累實實在在的財富，世世代代的搖錢樹開創(chuàng)百姓投資新天地財富匯聚地，無限大商機買鋪即收3年租，即買即賺財富堡座 保障您穩(wěn)定的投資收益亳州光彩國際汽車城，個人投資的新金礦商業(yè)地產(chǎn)投資的終極贏家年年收租，代代收益，坐享其成帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金亳州光彩國際汽車城，圓您致富之夢坐享旺鋪，永久豐厚回報買個好旺鋪，世代搖錢樹扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_21世紀朝陽產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè)服務管理的角度立足亳州 服務皖北 輻射中原產(chǎn)權(quán)多元化/運作企業(yè)化/服務社會化統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一宣傳國家政府政策角度大政策帶動大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財富國家重點扶持項目，享受各種政策優(yōu)惠階段劃分五、廣告?zhèn)鞑ルA段劃分表（項目2010年11月23日奠基，2011年5月1日開盤日）十一月十二月一 月二 月三 月四 月五 月六 月七 月八 月九 月十 月十一月項目導入期項目公開期持續(xù)強銷期尾盤銷售期第一階段第二階段第三階段第四階段六、整合傳播階段目的項目導入期—項目公開期持續(xù)強銷期—發(fā)展期尾盤銷售期目的廣泛告知提升項目知名度塑造高品質(zhì)、營造氣勢積累市場品牌知名度利用買氣加強銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點強化項目概念和形象打造發(fā)展商品提升產(chǎn)品形象塑造產(chǎn)品品牌現(xiàn)場買氣特色強化七、推廣實施計劃項目導入期：～序號媒介載體宣傳載體及形式主要說明備注1電視臺電視形象廣告形象導入，每晚4遍15秒滾動字幕、“亳州汽車城”電視欄目專題欄目10分鐘2廣播廣播電臺廣告形象導入，每天12遍30秒“亳州汽車城”廣播欄目專題欄目30分鐘3報紙亳州晚報形象為主，硬廣+軟文新安晚報亳州版形象為主，硬廣+軟文亳州廣電報形象為主，硬廣+軟文4網(wǎng)絡合房網(wǎng)硬廣+視頻硬廣+二級頁面5戶外高炮、大型戶外廣告品牌形象導入形象為主6流體宣傳車擴大影響力告知信息縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴士車擴大影響力形象為主長途汽車座椅套擴大影響力告知信息7案場工地圍墻、導視牌、彩旗等于開盤前設計并制作完成形象為主8售樓部展板、形象墻、吊旗、配套等于開盤前設計制作完成形象為主9SP活動商業(yè)旺點在商業(yè)核心區(qū)舉行活動產(chǎn)品導入宣傳10印刷品樓書、DM、折頁、戶型圖等全部在開盤前制作完成產(chǎn)品導入宣傳11其它硬性類刀旗、燈箱、布幔等于開盤前設計并制作完成形象為主項目公開期：～序號媒介載體宣傳載體及形式主要說明備注1電視臺電視形象廣告造勢，蓄客，積累項目知名度，每晚2遍30秒滾動字幕、“亳州汽車城”電視欄目專題欄目10分鐘2廣播廣播電臺廣告發(fā)布開盤、銷售信息，每天12遍30秒“亳州汽車城”廣播欄目專題欄目30分鐘3報紙亳州晚報造勢，蓄客，積累項目知名度，硬廣+軟文新安晚報亳州版造勢，蓄客，積累項目知名度，硬廣+軟文亳州廣電報造勢，蓄客，積累項目知名度，硬廣+軟文4網(wǎng)絡合房網(wǎng)硬廣+視頻硬廣+二級頁面5短信短信群發(fā)發(fā)布開盤、銷售信息告知信息6戶外高炮、大型戶外廣告發(fā)布開盤、銷售信息形象+告知信息7流體宣傳車造勢，蓄客，發(fā)布開盤、銷售信息形象+告知信息縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴士車造勢，蓄客，發(fā)布開盤、銷售信息告知信息長途汽車座椅套造勢，蓄客，發(fā)布開盤、銷售信息形象+告知信息8案場工地圍墻、導視牌、彩旗等更換部分畫面，發(fā)布開盤、銷售信息形象+告知信息9售樓部展板、形象墻、吊旗、配套等更換展板信息，準備所有開盤物料形象+告知信息11印刷品DM單、折頁等展示形象，發(fā)布開盤、銷售信息形象+告知信息12其它硬性類刀旗、燈箱、布幔等更換畫面，發(fā)布開盤、銷售信息形象+告知信息持續(xù)銷售期：～序號媒介載體宣傳載體及形式主要說明備注1電視臺電視廣告發(fā)布各種促銷信息，每晚2遍30秒滾動字幕、“亳州汽車城”電視欄目專題欄目10分鐘2廣播廣播電臺廣告發(fā)布各種促銷信息，每天12遍30秒“亳州汽車城”廣播欄目專題欄目30分鐘3報紙亳州晚報發(fā)布各種促銷信息，硬廣+軟文新安晚報亳州版發(fā)布各種促銷信息，硬廣+軟文亳州廣電報發(fā)布各種促銷信息，硬廣+軟文4短信短信群發(fā)發(fā)布各種促銷信息告知信息5網(wǎng)絡合房網(wǎng)發(fā)布各種促銷信息形象+告知促銷信息6戶外高炮、大型戶外廣告形象+主要促銷信息形象+告知促銷信息7流體宣傳車發(fā)布各種促銷信息告知促銷信息縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴士車發(fā)布各種促銷信息形象+告知促銷信息長途汽車座椅套發(fā)布各種促銷信息告知促銷信息8售樓部展板、形象墻、吊旗、配套等發(fā)布各種促銷信息，促進強銷告知促銷信息9印刷品DM單、折頁等發(fā)布各種促銷信息，促進強銷形象+告知促銷信息10其它硬性類刀旗、燈箱、布幔等更換畫面，發(fā)布各種促銷信息，促進強銷形象+告知促銷信息尾盤期：～序號媒介載體宣傳載體及形式主要說明備注1電視滾動字幕即將售罄，把握最后財富機會2短信短信群發(fā)即將售罄，把握最后財富機會3網(wǎng)絡合房網(wǎng)即將售罄，把握最后財富機會4報紙亳州晚報即將售罄，把握最后財富機會，硬廣+軟文新安晚報亳州版即將售罄，把握最后財富機會，硬廣+軟文亳州廣電報即將售罄，把握最后財富機會，硬廣+軟文以上為初擬媒體組合排期，具體執(zhí)行要根據(jù)項目的進展、營銷戰(zhàn)況和各個節(jié)點展開宣傳推廣?？蛻魴n案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設計和廣告策劃提供依據(jù)。二、售樓部人員的組成及工作方案銷售模式傳統(tǒng)的促銷與現(xiàn)代的推銷緊密結(jié)合，既注重銷售人員的上門推銷和談客說服能力，更注重利用策劃包裝、報紙、戶外推廣等手段，最大限度地爭取市場，創(chuàng)造超常的銷售業(yè)績。7．銷售總結(jié)銷售資料的整理和保管，建立檔案柜和電腦資料庫。對不同類型顧客（投資者、炒家、用戶、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達；對來電咨詢要禮貌用語，熱情解答。印刷品制：樓書（另詳細策劃文案）、DM單頁（根據(jù)項目的進度，不斷更新）、摩托車頭盔、雨披、鑰匙扣、圓珠筆、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等三、整合傳播媒介組合表媒體階段報紙短信電視網(wǎng)絡電臺展示會戶外廣告軟性報道公關活動禮品廣告項目導入期∨∨∨∨∨∨∨∨項目公開期∨∨∨∨∨∨∨∨持續(xù)強銷期∨∨∨∨∨∨∨∨∨尾盤銷售期∨∨∨∨【第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗浴恳?、總體戰(zhàn)略品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一以整盤炒作，分期開發(fā)的定位上市，搶占亳州專業(yè)品牌地位統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對應多個功能區(qū)二、總體目標建立皖北國際汽車城的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽度；配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應的推廣計劃；開盤時取得轟動效應，使皖北國際汽車城成為皖北商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌和核心熱點三、八大核心優(yōu)勢理念優(yōu)勢 亳州首個國際化專業(yè)汽車市場重點工程 省“861”計劃項目，市重點招商引資項目地理優(yōu)勢 長三角經(jīng)濟區(qū)、地處魯豫皖三省黃金交匯處交通優(yōu)勢 國道、鐵路、高速，縱橫交錯，扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_規(guī)模優(yōu)勢 亳州第一，安徽一流，填補了亳州大型汽車專業(yè)市場空白服務優(yōu)勢 專業(yè)團隊全程運營，星級服務管理經(jīng)營優(yōu)勢 大經(jīng)營思路，立足亳州，輻射蘇魯豫皖新業(yè)態(tài)模式 功能齊全，品牌云集，批零兼營四、核心廣告語項目品牌戰(zhàn)略的角度皖北國際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城皖北國際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財富城皖北國際汽車城，新形象、新商機、旺市場投資理財升值的角度人人都買得起的三代旺鋪首付10萬元起，金鋪歸自己實力陣容B、展板及場地布置：系統(tǒng)地介紹本案基本情況及銷售情況，突出項目優(yōu)點。形象設計主要包括項目標志設計、工地環(huán)境包裝設計、營銷接待中心包裝設計、樣板房包裝設計、項目樓書、DM單頁以及看樓專線引導系統(tǒng)設計、銷售團隊形象設計等。A、三年租金回報：第一年7%，第二年8%，第三年9%； B、十年返租回報：第一年7%，第二年8%，第三年9%；以后每年按照2：8分成；C、十年返租回報：每年8%，共返十年，前3年一次性返還。營銷方案：以整體分割銷售為基本點，返租回報銷售為突破點，制定銷售策略，爭取火爆開市。 （1）差價補貼的風險：作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機會”，它盛行于全國各大中城市，其回報率相當穩(wěn)定且可觀。（3）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。具體建筑及技術(shù)指標（略）第四部分 營銷策略篇【第一章 營銷總體策略】一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。配套服務功能包括：工商、稅務、銀行、超市、酒店、上牌、保險等一條龍服務，并設有大型室內(nèi)展廳、露天停車場。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經(jīng)營的需要。在營銷模式創(chuàng)新和服務創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)；　 新一代汽車城在營銷方式、營銷理念和服務戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。皖北國際汽車城，領航中部車城，打造皖西首座“車貿(mào)生活MALL”，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場商機如潮涌動。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費。本項目充分利用工業(yè)園區(qū)得天獨厚的交通便利優(yōu)勢，將分散的汽車經(jīng)銷商、汽車配件、汽車用品及相關業(yè)態(tài)的商戶進行集中整合，充分發(fā)揮市場優(yōu)勢，推動汽車貿(mào)易及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。已建項目形成的影響：周邊城市的汽車城，也對本項目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。亳州西拓南移的發(fā)展策略，