【正文】 辦理銀行按揭手續(xù)，銀行向我公司支付余額，客戶按約定將余額直接支付給銀行?？蛻袅硗忭毘袚?dān)4%的契稅。在報(bào)建過(guò)程中，客戶必須以本公司名義進(jìn)行報(bào)建。土地和建筑物的租價(jià)：每年出租均價(jià)為12—14萬(wàn)/畝，押金為土地銷售價(jià)格的40%左右，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。土地帶建筑物出售和出租價(jià)格按照D點(diǎn)執(zhí)行?！币虼诵麄鞑呗缘闹贫ū仨氉裱N售計(jì)劃，符合營(yíng)銷工作五個(gè)階段的內(nèi)容：A、以生產(chǎn)為中心的階段；B、以形象為中心的階段；C、以銷售為中心的階段；D、以消費(fèi)者為中心的階段；E、社會(huì)大營(yíng)銷觀念的階段；符合廣告投放過(guò)程規(guī)律充分運(yùn)用廣告AIDAS原理（A：attention,引起注意；I：interesting,興趣；D：desire,產(chǎn)生欲望；A：action,購(gòu)買行為；S:satisfaction,達(dá)到滿意），對(duì)每一過(guò)程制定明確的量化目標(biāo)，系統(tǒng)地、有針對(duì)地、高效地實(shí)施宣傳計(jì)劃；即最大限度地實(shí)現(xiàn)宣傳效果，又避免無(wú)謂的資源浪費(fèi)。此階段宜實(shí)施公益性公關(guān)活動(dòng)，配合新聞報(bào)道，作深度宣傳。B、開(kāi)發(fā)與汽車城項(xiàng)目相配套的項(xiàng)目，如娛樂(lè)休閑業(yè)、酒店餐飲業(yè)、與汽車相關(guān)的活動(dòng)、與汽車相關(guān)的配套服務(wù)業(yè)。本項(xiàng)目成功操作后的發(fā)展規(guī)劃A、通過(guò)開(kāi)發(fā)與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目（如休閑項(xiàng)目、娛樂(lè)餐飲酒店項(xiàng)目、與汽車相關(guān)的活動(dòng)、俱樂(lè)部、汽車文化延伸項(xiàng)目等）引入新的資金，利用外來(lái)資金獲取更多的利潤(rùn)。d、銷售情況極差，致使資金回籠出現(xiàn)斷層，項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)。第八部分 項(xiàng)目管理本項(xiàng)目管理須堅(jiān)持責(zé)任制并責(zé)任到人，人力資源的合理利用及操作機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置對(duì)降低運(yùn)營(yíng)成本、提高工作效率等方面都具有非常重要的意義。本項(xiàng)目啟動(dòng)后的第二次融資雖沒(méi)有第一次那么重要，但在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中也同樣具有非常重要的作用，如果資金回籠達(dá)不到本項(xiàng)目所須的要求，后續(xù)資金如不能按時(shí)到位，嚴(yán)重的可能使本項(xiàng)目流產(chǎn)，比較嚴(yán)重將可能前面做的工作大量被浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)等，造成不可挽回的損失。團(tuán)隊(duì)組建主要表現(xiàn)在人才的優(yōu)劣和組織架構(gòu)合理性上： A、人才優(yōu)劣直接影響本項(xiàng)目完成的質(zhì)量和進(jìn)度，沒(méi)有精兵強(qiáng)將組成的團(tuán)隊(duì)齊心合力操作本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目成功操作將大打折扣，因此建立合理的人力資源制度，通過(guò)強(qiáng)有力的獵人手段，組建高素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)豐富的操作團(tuán)隊(duì)是規(guī)避運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。B、市場(chǎng)有效需求和市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的有效結(jié)合。C、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)員工個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的有效結(jié)合。D、機(jī)會(huì)均等與企業(yè)等級(jí)觀念的有效結(jié)合。我們只有不斷認(rèn)清事情的本質(zhì)和結(jié)合前輩們的寶貴經(jīng)驗(yàn)，才能對(duì)本項(xiàng)目操作過(guò)程中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行界定并找出合理的解決辦法。E、講求效率，不講求公平。B、自我獨(dú)創(chuàng)能力與協(xié)作性團(tuán)隊(duì)精神的有效結(jié)合。管理型文化主要包括以下幾個(gè)方面：A、責(zé)任、權(quán)利和利益的有效結(jié)合。五、管理風(fēng)險(xiǎn)合理的項(xiàng)目管理是控制運(yùn)作成本的重要手段，它又具體表現(xiàn)在公司文化理念及創(chuàng)新等方面。具體的營(yíng)銷操作方案及廣告宣傳方案請(qǐng)見(jiàn)本案第六部分，在此不再多說(shuō)。融資數(shù)量影響本項(xiàng)目前期啟動(dòng)，融資過(guò)多也不利于公司的運(yùn)作和發(fā)展；到帳情況影響本項(xiàng)目順利啟動(dòng)；融資成本過(guò)高影響公司的成本和增加公司運(yùn)作的負(fù)擔(dān)。本項(xiàng)目根據(jù)公司的情況，宜采用長(zhǎng)短結(jié)合，一期銷售中，一部分應(yīng)該盡早的使資金回籠，減輕財(cái)務(wù)壓力。b、突發(fā)情況造成項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。B、開(kāi)拓基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，如路橋建設(shè)、環(huán)保、大型基礎(chǔ)工程等項(xiàng)目雖然投資大并回收期長(zhǎng)，但收入比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，利于股市的長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定。一、公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃公司新成立，通過(guò)開(kāi)發(fā)*汽車城項(xiàng)目，積累商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)、資金、人才、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)形象、商業(yè)信譽(yù)等。其廣告創(chuàng)意將更多圍繞市場(chǎng)的環(huán)境、市場(chǎng)的功能、市場(chǎng)內(nèi)的規(guī)模，完善、便利的配套服務(wù)等方面展開(kāi)，旨在提升我市場(chǎng)的認(rèn)知度，提供消費(fèi)者需求的全方位服務(wù)是此階段的重點(diǎn)。高檔住宅區(qū)此區(qū)包括本項(xiàng)目C地塊的50%、G、H區(qū)整塊土地，此區(qū)主要設(shè)計(jì)為帶電梯的小高層住宅樓，而靠近圭塘河的區(qū)域則設(shè)計(jì)成高檔別墅，此區(qū)銷售策略最適合的方式為直接出售產(chǎn)權(quán)。土地出售價(jià)格按照B點(diǎn)執(zhí)行。E、以租待售這里的以租待售有兩種情況：一種為土地的以租待售，即客戶通過(guò)約定期限的租賃土地合作，租賃期到期后，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)移到客戶名下，享受的政策除出租價(jià)格和履約保證金外都和C點(diǎn)相同；另一種為土地帶建筑物的以租待售，即客戶通過(guò)約定期限的租賃土地和建筑物合作，租賃期到期后，土地使用權(quán)和建筑物產(chǎn)權(quán)將轉(zhuǎn)移到客戶名下，享受的政策除出租價(jià)格和履約保證金外都和D點(diǎn)相同。C、土地出租根據(jù)客戶的需求，確定所租土地面積（包括綠化、市政道路、小區(qū)道路等公攤面積），租期一般為十年，根據(jù)每平米的土地出租價(jià)格計(jì)算每年的出租費(fèi)用和押金。A、出售建筑物占地面積根據(jù)汽車專賣店提供的圖紙，計(jì)算建筑物實(shí)際占地面積，并根據(jù)土地單價(jià)計(jì)算實(shí)際售價(jià)；其他建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將根據(jù)本項(xiàng)目整塊土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)執(zhí)行。營(yíng)銷方式一：直接銷售客戶一次性付清所有款項(xiàng)，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在建筑物建好后辦理產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)調(diào)查不僅僅限于客戶名稱、品牌資源、聯(lián)系方式等簡(jiǎn)單信息，還應(yīng)包括客戶的經(jīng)營(yíng)歷史、經(jīng)營(yíng)模式、誠(chéng)信度、客戶偏好（如習(xí)慣性接觸媒體）及行業(yè)政策和發(fā)展等相關(guān)資料。B、前期的工作是摩合階段，將可能會(huì)出現(xiàn)混亂局面。2）我司能叢中積累一定的該項(xiàng)工作經(jīng)驗(yàn)。物管的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)者的情緒和消費(fèi)者“消費(fèi)習(xí)慣”的形成，同時(shí)也影響著我市場(chǎng)形象的樹(shù)立。打造*汽車城一流的購(gòu)物環(huán)境，一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，一流的人文景觀環(huán)境，并全面表達(dá)出我司的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念，借鑒并超越國(guó)際著名汽車城（已建成）設(shè)計(jì)思想，是我們的建設(shè)目標(biāo)。合格后即交付使用。第二方面：通知園林綠化辦，辦理小區(qū)綠化手續(xù)。到市建委開(kāi)發(fā)辦工程處辦理招標(biāo)。目前一般可以采用協(xié)議出讓方式，也可用招標(biāo)方式辦理，如占用耕地，還需到稅務(wù)機(jī)關(guān)交納耕地占用稅。（九）以上第八項(xiàng)工作做完后，結(jié)果須報(bào)市政府批準(zhǔn)。（四）市計(jì)委同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過(guò)研究審批，如同意立項(xiàng)，發(fā)給同意立項(xiàng)的批復(fù)，并要求做可行性研究，即要求申請(qǐng)方提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。六、融資成本及貸款償還計(jì)劃 七、關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù), ，實(shí)現(xiàn)企業(yè)凈利潤(rùn)12億元。C、連同建筑物出售或出租，資金回收情況同上。5）歸口管理：辦公用資金的使用管理，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由公司行政人事部制定方案，待批準(zhǔn)后由公司行政人事部負(fù)責(zé)執(zhí)行。（人員定崗定編由公司領(lǐng)導(dǎo)提出目標(biāo)方案）2）勤儉節(jié)約。G、項(xiàng)目操作須科學(xué)、系統(tǒng)，所有操作項(xiàng)目都應(yīng)先進(jìn)行周密的策劃，避免盲目、決策失誤、重復(fù)建設(shè)、達(dá)不到預(yù)期的效果等。資金運(yùn)作非常復(fù)雜，在公司財(cái)務(wù)工作中屬非常重要的一環(huán)，資金運(yùn)作隨時(shí)機(jī)、情況等進(jìn)行不斷調(diào)整，在此將不過(guò)多闡述。在可能的情況下，爭(zhēng)取政府對(duì)重大項(xiàng)目扶持的專項(xiàng)資金（如金鷹節(jié)前三屆省政府每年撥500萬(wàn)元扶持其發(fā)展）。情感是人與人之間聯(lián)系的紐帶，情感效應(yīng)是吸引消費(fèi)者的一塊磁石。針對(duì)我們的項(xiàng)目而言，社會(huì)公關(guān)可以分成三類：1）政策公關(guān)即從大的政策環(huán)境著手。“三市融城”過(guò)程中，省政府將在三市中心地帶扶持發(fā)展一到兩個(gè)大的市場(chǎng)群，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。C、成為省、市、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，給融資、宣傳、形象等帶來(lái)方便。一個(gè)國(guó)家對(duì)汽車行業(yè)的政策有三類，一類為自由發(fā)展，政府幾乎不參與，美國(guó)就是典型；一類為引導(dǎo)型發(fā)展，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)汽車行業(yè)向政府希望的方向發(fā)展，中歐和日本等國(guó)就是采取此政策；還有一類為限制發(fā)展，有國(guó)家決定汽車行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)在加入WTO以前就是采取這類政策，現(xiàn)在也只有少數(shù)貧窮的非洲國(guó)家還采取此類政策。C、2004年—2005年，隨著對(duì)進(jìn)口車政策的進(jìn)一步開(kāi)放，國(guó)內(nèi)汽車行業(yè)將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，適者生存。主要為汽車銷售提供配套服務(wù)的辦公場(chǎng)所，如汽車上牌、駕照考試、汽車保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸等。市場(chǎng)內(nèi)的主干道最好設(shè)計(jì)在60m以上，便于大型車輛的進(jìn)出，且路面能經(jīng)受起大型車輛的碾壓。該區(qū)主要集中的是以設(shè)備、配件、工具等銷售為主的客商，要求體現(xiàn)出良好的商業(yè)氛圍，建筑設(shè)計(jì)美觀、實(shí)用。C、特種、工程用車一般車體較大，該區(qū)的規(guī)劃能使我市場(chǎng)形成磅礴氣勢(shì)。基本數(shù)據(jù)換算：配件區(qū)（B、C、F區(qū)）：， ，；，==規(guī)劃方案：A、設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)5層，其中：1層為門面，層高56米，全框架結(jié)構(gòu)，便于任意分割銷售；2—5層為多層住宅，—3米，磚混結(jié)構(gòu)，需另外設(shè)計(jì)通道；配件用門面按30 m2為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面。目前，湖南市場(chǎng)還達(dá)不到向整車供應(yīng)零配件的規(guī)模，所以，下一點(diǎn)才是我市場(chǎng)的建設(shè)重點(diǎn)。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：A、現(xiàn)代感強(qiáng)，建筑風(fēng)格新穎，造型獨(dú)特，可借鑒汽車的外型特征。價(jià)格分析： m2，（包括市政道路、小區(qū)道路、綠化等面積）；4S專賣區(qū)凈用地面積為： m265%=，；4S區(qū)土地成本：=則，土地成本單價(jià)：247。年銷售汽車3—5萬(wàn)輛，形成上下游延伸的產(chǎn)業(yè)鏈條，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造巨大的附加值。交通、地理位置：……人文、環(huán)境位置：……不但擁有便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，而且周圍有得天獨(dú)厚的人文環(huán)境，更隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府的南遷，人氣指數(shù)也直線飚升，*汽車城的優(yōu)勢(shì)無(wú)人可比。競(jìng)爭(zhēng)策略A、汽車流通行業(yè)的客戶資源有限，汽車廠商建立4S店的數(shù)量有限，以長(zhǎng)沙目前的消費(fèi)情況和經(jīng)濟(jì)狀況，大都只建立一個(gè)到兩個(gè)店。但散、亂、差等弊端無(wú)法改變，也沒(méi)有拓展空間，無(wú)法為消費(fèi)者提供方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的購(gòu)車環(huán)境，被市場(chǎng)淘汰是無(wú)法避免的，而能夠提供消費(fèi)者合理需求的是市場(chǎng)的必然。打造*汽車城，通過(guò)經(jīng)營(yíng)做大做強(qiáng)。汽車城的建設(shè)周期較長(zhǎng)，前瞻性和實(shí)用性是本策劃書的基礎(chǔ)。湖南需要一個(gè)具有規(guī)模效應(yīng)，能整合散亂資源，為發(fā)展湖南經(jīng)濟(jì)和提升城市品位等方面做出巨大貢獻(xiàn)的大規(guī)模汽車流通市場(chǎng)，具備天時(shí)地利人和的絕佳良機(jī)，因此由長(zhǎng)沙豐升置業(yè)有限公司攜巨資大筆揮就的“中南汽車新都市——*汽車城”孕育而生，騰空而起。此乃打造*汽車城天時(shí)也。此乃打造*汽車城地利也。搶占到有限的市場(chǎng)資源，完成汽車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的第一步。根據(jù)中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，打造新的大規(guī)模汽車城正符合新都市的概念，更符合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向。四、核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)在兩方面：消費(fèi)者需求A、迎合現(xiàn)在消費(fèi)者需求，即提供一站式服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的購(gòu)車環(huán)境。幾方面的綜合因素使此項(xiàng)目瀕臨流產(chǎn)。這樣，我們就應(yīng)該多方面為自己“造勢(shì)”，爭(zhēng)取更多的政策扶持，誰(shuí)是政策傾斜的對(duì)象，誰(shuí)就是贏家。項(xiàng)目選址在長(zhǎng)沙蔡家沖路（湘府路）以北，洞井路以東，火星大道以西，北以井圭路、香樟路為界，用地面積約3510畝，同時(shí)倡導(dǎo)“綠色汽車”，“田園汽車”的新概念。一)、4S/3S專賣店區(qū)建設(shè)依據(jù)：A、汽車“特許經(jīng)營(yíng)”為目前主要展銷方式，主要根據(jù)汽車廠家對(duì)其主打品牌或型號(hào)，在銷售過(guò)程中，需營(yíng)造特定的展示環(huán)境，用以傳達(dá)企業(yè)精神和品牌文化，并樹(shù)立其特有形象，占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)。=（售價(jià)為：，實(shí)際成本為：）%，則，其總建筑面積為：= m2 建筑物占地面積為：= m24S店區(qū)預(yù)計(jì)成本：+820元/ m2 m2 =4S店區(qū)保守銷售額：（1+%）=4S區(qū)分3年完成銷售任務(wù)：第一年完成33%，第二年完成57%，第三年完成10%，二)、主展館建設(shè)依據(jù)：A、汽車產(chǎn)業(yè)鏈的全球化趨勢(shì)，加速了企業(yè)兼并重組；將于今年10月首先在歐盟推行的：“取消汽車銷售‘特許經(jīng)營(yíng)’的做法”，使得國(guó)內(nèi)、外一些汽車經(jīng)銷商在銷售過(guò)程中無(wú)需或暫時(shí)不需建立專賣場(chǎng)（店），只需要一個(gè)能完成展示和銷售的平臺(tái)即可，因此，主展館將成為他們的首選。12000 m2=主展館銷售均價(jià)為：5000元/m2 主展覽館目前租賃定價(jià)：58元/ m2可以說(shuō)，售后配件市場(chǎng)是一個(gè)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要市場(chǎng)，零部件企業(yè)必須與重視整車配套市場(chǎng)一樣給予同等重視。30 m2/套，最大值），合1097套（247。規(guī)劃布局：因工程用車車大體重，對(duì)路面有特殊要求，應(yīng)考慮布局與市場(chǎng)的邊緣或角落。通過(guò)合理設(shè)計(jì)，改變或掩飾設(shè)備維修時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的臟、亂景象，也可考慮在該區(qū)搭建瓦棚，達(dá)到視覺(jué)上的整齊、劃一；也為維修作業(yè)的開(kāi)展提供方便。 m2=銷售毛利：按40%門面可銷售，則總額：4500元/ m2（均價(jià)）40%= 門面銷售按2年完成：第一年完成60%，第二年完成40%，剩余60%的門面租賃，租賃價(jià)按：40元/ m2在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等工作過(guò)程中，以“行業(yè)第一”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范自己，為我們的市場(chǎng)與國(guó)際接軌創(chuàng)造條件。但從中國(guó)各大城市的交通狀況來(lái)看，不盡人意，以北京和日本東京為例：日本東京擁有1200多萬(wàn)輛汽車，交通狀況非常良好；北京比東京大很多，道路面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東京，北京汽車擁有量為200萬(wàn)輛左右，高峰期時(shí)北京卻成了世界最大的露天停車場(chǎng)。根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙的綜合分析，投資環(huán)境過(guò)差是發(fā)展不如人意的癥結(jié)所在，長(zhǎng)沙存在政策落實(shí)不到位、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、辦事效率低下等問(wèn)題。D、*汽車城開(kāi)業(yè)后，須為客戶提供（包括汽車上牌、檢測(cè)、駕駛證辦理、消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)等）與購(gòu)買汽車相關(guān)的各類手續(xù)及代收費(fèi)項(xiàng)目，須政府各職能部門給予大力支持。企業(yè)的發(fā)展與美好形象的塑造，需要全體員工的共同努力。這就需要我們能看清時(shí)事，摸清規(guī)率，了解動(dòng)態(tài)，把握機(jī)遇。對(duì)于媒體的答問(wèn)，由專人負(fù)責(zé)，以避免一些不利因素地產(chǎn)生。本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中需要引進(jìn)各類配套的服務(wù)項(xiàng)目和與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目盡可能的引進(jìn)外來(lái)資金，我公司只須提供平臺(tái)和以土地或建筑物等作為資本占有股份。B、建立合理的公司機(jī)構(gòu)，做到因材施用，發(fā)揮員工最大的效能。I、按合同約定控制資金支出要及時(shí)編制工程項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃。c、制定合理的消耗標(biāo)準(zhǔn)，限額使用、超支不補(bǔ)，節(jié)