【正文】 第十部分 說明本案由企劃部負(fù)責(zé)編纂完成，其中得到了公司各級領(lǐng)導(dǎo)們的指導(dǎo)與支持，也得到了各部同仁大力幫助，在此，我謹(jǐn)代表企劃部向各位致以忠心的感謝！在撰寫本案時，始終有誠惶誠恐之感，因為從開始到完成，都缺乏詳盡的市場情況和精準(zhǔn)的分析結(jié)果作為本案的依據(jù)，雖然在前期收集資料或從各方了解情況，但還不足以為本案的完成帶來更多的信息和幫助，這就需要我們不斷收集信息，總結(jié)經(jīng)驗，集思廣益。C、利益最大化目標(biāo)與艱苦創(chuàng)業(yè)精神的有效結(jié)合。B、企業(yè)功能最大化發(fā)揮和企業(yè)功能最小化消耗的有效結(jié)合。公司文化理念主要體現(xiàn)在經(jīng)營型文化、管理型文化和體制型文化三個方面（注：此部分內(nèi)容載自魏杰教授論點）：經(jīng)營型文化是指企業(yè)在對外經(jīng)營中所表現(xiàn)出來的價值觀和方法論，經(jīng)營型文化主要包括以下幾個方面：A、企業(yè)自身利益與社會利益的有效結(jié)合。四、運作風(fēng)險本項目運作的風(fēng)險表現(xiàn)在團(tuán)隊組建的優(yōu)劣、運作項目的前瞻性、科學(xué)性和系統(tǒng)性等方面。因此適當(dāng)?shù)娜谫Y將是本項目啟動重要的前提條件。另一部分應(yīng)從公司長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，采取長遠(yuǎn)控制的策略，從銀行融資，對客戶實行租約形式，使公司獲得長期利潤。c、使用資金嚴(yán)重估計不足，而后續(xù)資金不能及時跟進(jìn)。二、*汽車城長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃本項目長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃中主要體現(xiàn)兩個部分，即汽車城項目成功操作的發(fā)展方向和汽車城項目失敗操作的方向，兩者之間的共通性需要操作本項目中堅持相互兼顧的原則；而不同處則需根據(jù)市場情況進(jìn)行不斷調(diào)整。在開發(fā)*汽車城項目的同時，借用*汽車城的勢進(jìn)行延伸性業(yè)務(wù)的發(fā)展：A、獲得更多的土地，進(jìn)行拓展性發(fā)展。4）第五階段為社會大營銷觀念的階段，其創(chuàng)意思想主要反應(yīng)我市場對經(jīng)濟大環(huán)境及社會大環(huán)境帶來的積極推動作用，提高市場的美譽度，直至形成*汽車城品牌。四、制定宣傳策略并監(jiān)測廣告效果符合營銷工作發(fā)展規(guī)律“一切宣傳都是為了銷售。土地出租價格按照C點執(zhí)行。土地的租價：每年出租均價為10—12萬/畝，押金為土地銷售價格的40%左右，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。這里的價格包含與土地發(fā)生的一切相關(guān)費用，土地以上部分全部由客戶承擔(dān)。這里的價格不包括建筑物建筑成本和建筑報建費用，但包括與土地發(fā)生的一切相關(guān)費用。營銷方式二：銀行按揭客戶支付約定比例金額后，由我司建設(shè)建筑物，建設(shè)好后入場。B、相關(guān)資料的收集、整理對國內(nèi)、外相關(guān)行業(yè)的信息收集、整理同樣對我們市場規(guī)劃、設(shè)計起到重要作用，為我們規(guī)劃設(shè)計出環(huán)境更優(yōu)美、布局更合理，更有吸引力的市場提供參考和借鑒。C、工作起點低。3）費用適中。因此，成立一個好的物管機構(gòu)，是至關(guān)重要的系統(tǒng)工作。建設(shè)用地規(guī)劃、平整土地是我們施工建設(shè)的基礎(chǔ)，科學(xué)合理規(guī)劃用地，不僅能將我們有限的資源作最大的經(jīng)濟效益的轉(zhuǎn)化，更有助于我們的企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路，為社會的發(fā)展起到推動作用。至此全部工作結(jié)束。第三方面：按道路方案施工，辦理道路施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。填寫招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記。在立項報告批準(zhǔn)之后，即到項目所在區(qū)、縣地政部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。市政府批準(zhǔn)后，正式辦理用地手續(xù)。（五）申請方向市計委和市建委提交項目可行性研究報告。項目銷售利潤率28 %。D、其他如以租待售、帶租約銷售等方式都可采用以上兩種方式進(jìn)行操作。所有辦公費用的開支，必須經(jīng)公司行政人事部及分管理領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后才能到財務(wù)預(yù)領(lǐng)和報銷，否則財務(wù)有權(quán)拒絕付款。a、加強對員工的教育培訓(xùn)，增強節(jié)約意識，培養(yǎng)節(jié)約習(xí)慣。建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開發(fā)成本的60%左右。三、成本控制合理使用資金、錢用在刀刃上、開源節(jié)流等是成本控制的關(guān)鍵，也是本項目能否正常發(fā)展的重要部分。在本項目發(fā)展過程中，發(fā)展不同的項目，為未來公司發(fā)展成集團(tuán)公司并上市打下基礎(chǔ)，未來公司長遠(yuǎn)發(fā)展將從股市融資并進(jìn)行拓展性業(yè)務(wù)。我們的消費者細(xì)分為三部分：a、汽車行業(yè)經(jīng)銷商b、投資者c、最終消費者而最終消費者是核心目標(biāo)，是公司、經(jīng)銷商、投資者共同的關(guān)注對象，他們是企業(yè)塑造良好形象的基礎(chǔ)，因而在進(jìn)入市場之前，先得進(jìn)入消費者的情感世界。企業(yè)的發(fā)展、項目的實施無一能擺脫政策的“制約”。四、公共關(guān)系戰(zhàn)略公共關(guān)系作為一門行為科學(xué)，應(yīng)該充分理解其精要內(nèi)容，即以輿論作用于人際關(guān)系。手續(xù)支持A、計委立項B、土地使用（包括拆遷、國土使用權(quán)證、紅線圖及其他與用地和建設(shè)相關(guān)的證件與批復(fù)等）。我國加入WTO后，將采取引導(dǎo)型消費政策，并鼓勵私人購車，這對本項目在功能和定位方面具有十分重要的意義。汽車行業(yè)朝何方發(fā)展還是未知數(shù)）。一期項目綜合指標(biāo)：項目總用地面積： m2， 凈用地面積： m2， 總建筑面積： m2，建筑占地面積： m2 綜合容積率：，建筑密度：，綠化率：61%項目銷售總額：預(yù)計銷售利潤： 利潤增長率：三、項目建設(shè)定位及目標(biāo)“中南汽車新都市，*汽車城”，為項目定位。成本估算：， ，則，總建筑面積為： m2= m2 建筑物占地面積為： m2= m2以80 m2（含上下兩層）為一個標(biāo)準(zhǔn)門面，則可建533戶（247。 維修區(qū)。并且湖南省內(nèi)近幾年的工程建設(shè)如火如荼，工程用車的交易量呈上升趨勢，因此，還有助于我市場形成人氣。住宅以120 m2為標(biāo)準(zhǔn)戶型。B、售后配件市場方面我國汽車保有量為2000多萬輛，國內(nèi)汽車售后配件市場有700～800億元的年需求容量。玻璃外墻，鋼結(jié)構(gòu)；B、依據(jù)國際一些大型汽車城的設(shè)計慣例，我市場主展館考慮建2層； C、主展館亦可建內(nèi)2層結(jié)構(gòu)，第二層為夾層； D、層高設(shè)計為8—10米，夾層設(shè)計3—4米；主展館基本數(shù)據(jù)：綜合分析以上數(shù)據(jù)，結(jié)合我市場的實際情況：，；一層：主要招商對象為進(jìn)口車廠商，設(shè)計容量12—20家，層高9米；二（夾）層：主要定位在辦公場地，層高3—4米；成本估算：土地成本：=建筑物概算(含報建費)：1200萬（仟府設(shè)計院提供）合計成本=土地成本+建筑概算（含報建費） =+1200=建筑物成本單價（均價）=合計成本247。 m2=以悅達(dá)起亞為例：，總用地面積： m2，凈用地面積： m2容積率： m2247。（三）功能區(qū)規(guī)劃參數(shù)一期項目用地為681畝，在項目功能設(shè)計上，以主展館、4S專賣店、配件區(qū)、工程機械區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)五大版塊進(jìn)行布局。在長株潭一體化進(jìn)程中，將勢必成為長沙向株洲、湘潭拓展的前沿陣地，更能以此輻射中南地區(qū)。加快推進(jìn)本項目的建設(shè)，爭奪到有限資源，將能在當(dāng)前競爭態(tài)勢下處于絕對優(yōu)勢。B、新世紀(jì)汽車博覽城雖然起步較早且有先入為主的優(yōu)勢，但其資金有限，使此項目舉步為艱。通過一期工程帶來的人氣和市場進(jìn)一步開拓汽車市場或相關(guān)產(chǎn)業(yè)。表述為：中南汽車新都市詮釋：湖南屬中南腹地，東西相鄰的廣西、貴州、江西等經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)省份，通過建立汽車銷售中心站的概念，汽車流通將可能覆蓋此三?。粡?汽車城規(guī)模和品位可看出，在一定時期內(nèi)，*汽車城都將是中南地區(qū)規(guī)模和實力最雄厚的汽車城之一。在策劃過程中，懷著對本項目的認(rèn)同和熱情，我們試圖描繪一個大氣而國際化的汽車城，我們也堅信奇跡可以創(chuàng)造，只因經(jīng)驗和水平所限，肯定存在不足之處，誠摯懇請閱者批評、指正。以全國地理位置和汽車流通的角度看，湖南地處中南五省中心腹地，東西三?。ń?、廣西、貴州）經(jīng)濟與湖南有一定的差距，在全國列為第四類經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)；這三省的汽車工業(yè)和汽車流通業(yè)同樣比較落后，在湖南打造汽車城項目，將能從物流、網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、經(jīng)驗等方面覆蓋此三省，發(fā)展?jié)摿﹂L遠(yuǎn)而巨大。*汽車城項目地處“三市融城”的中心地帶，是長、株、潭三市未來的發(fā)展方向，隨著省政府的南遷，長沙大道、火星大道、蔡家沖路和韶山路的拉通、拓寬，此地將在未來的三年左右成為長沙的黃金地帶，升值千百倍。第一部分 戰(zhàn)略闡述一、目標(biāo)短期目標(biāo)從本項目操作開始，一年左右完成一期工程中主要的建設(shè)和銷售，并如期開業(yè)。新都市顧名思義為現(xiàn)代新城，與現(xiàn)今發(fā)展的“衛(wèi)星城”異曲同工，為新的發(fā)展方向、具有巨大發(fā)展?jié)摿瓦m應(yīng)新競爭形勢量身訂造。經(jīng)營并管理汽車城，謀求長時間的發(fā)展。另一方面其規(guī)劃設(shè)計等不符合市場需求或太超前。B、資金問題是當(dāng)今影響企業(yè)發(fā)展速度的重中之重，而我司是不會為資金問題所“禁錮”，至少目前不用擔(dān)心。二、一期項目區(qū)域功能定位及經(jīng)濟分析（一）*汽車城的定位立足長沙，輻射中南，溝通海外，以汽車貿(mào)易為主，以銷售為主業(yè)，兼有汽車服務(wù)、汽車文化等功能的綜合性汽車城；是以汽車貿(mào)易和銷售為龍頭帶動制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、廣告和服務(wù)業(yè)，形成縱橫延伸的產(chǎn)業(yè)鏈。形成適應(yīng)汽車市場的綜合性布局，,，室外停車場1032平方米，綠化率為61%以上，密度不大于39%，完全符合城市規(guī)劃要求。 m2=建筑密度：則悅達(dá)起亞4S店成本=68萬+820元/ m2=765萬+=以出售建筑物為計價方式，則悅達(dá)起亞4S店成本價為247。總建筑面積 =247。到2010年，我國汽車保有量將達(dá)到4000萬輛，售后配件市場的需求空間將會進(jìn)一步擴大；另外，國際售后配件市場（如汽車保有量高的美國、日本、德國等）的拓展空間更大。，合2193套（247。D、我司合理集中、規(guī)范該市場，還可以帶來不菲的經(jīng)濟效益。該區(qū)主要容納的是以設(shè)備維修為主的客商。80，最大值）成本估算：土地成本：= 建筑成本（含報建費）：920元/ m2 m2= 合計：+= 建筑成本單價：247。打造“一流的購物環(huán)境，一流的經(jīng)營環(huán)境，一流的人文景觀環(huán)境”為我們的宗旨。我國道路發(fā)展和汽車發(fā)展嚴(yán)重失衡：中國政府近幾年在交通方面投資不遺余力，發(fā)展非常迅速，據(jù)中國交通部公布的數(shù)據(jù)顯示：中國高等級公路排名世界前三位，道路總面積居世界首位。二、湖南省及長沙市投資環(huán)境根據(jù)國家公布的最新數(shù)據(jù)表明，長沙在全國現(xiàn)今屬于第二次經(jīng)濟發(fā)展落后地區(qū)。C、*汽車城建成后為商家提供（包括工商、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督、銀行、保險、消防、環(huán)衛(wèi)等）服務(wù)，政府各職能部門應(yīng)給予大力支持。本項目要達(dá)到期望的支持力度，需要強有力的攻關(guān)手段進(jìn)行公關(guān)，公關(guān)需要方案的組合，才能達(dá)到理想的效果：內(nèi)部公關(guān)人是企業(yè)之本，是企業(yè)形象塑造的主體。政策有利，則“推波助瀾”，“高潮迭起”；政策不利，則“如履薄冰”，“雞飛蛋打”。3）媒體公關(guān)“成也蕭何，敗也蕭何”國內(nèi)外無數(shù)的事例也證實了媒體的這一作用，良好的媒體關(guān)系、媒體信用極其重要，這方面對公司所有人員皆為有效，是全員值得、也必須注意的。在項目操作中，遇到資金困難的問題，需要新的股東加入或新的資金注入。A、制訂合理的公司管理制度，減少盲目和失控中造成的浪費。A、加強對工程施工圖設(shè)計質(zhì)量的審核B、優(yōu)選工程施工隊伍C、加強施工圖預(yù)算的編制和審核D、認(rèn)真作好圖紙會審工作E、施工技術(shù)措施的研究和論證F、重視材料的確認(rèn)與價格管理G、設(shè)備采購宜采用甲方供應(yīng)形式H、現(xiàn)場簽證制度必須嚴(yán)格施工階段的現(xiàn)場簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過嚴(yán)格的制度和對現(xiàn)場情況的及時了解與掌握來有效控制。b、加強對財產(chǎn)物資和水電使用的管理，減少損失浪費（具體辦法另定）。財務(wù)和公司行政人事部應(yīng)相互配合，定期或不定期通報辦公費用計劃執(zhí)行情況，協(xié)商解決有關(guān)問題，使辦公費用資金的運轉(zhuǎn)始終處于良好的受控狀態(tài)。E、銷售過程中的客戶所交的訂金和其他操作合作中的履約保證金可進(jìn)行短期利用，因為這部分資金是免息的。投資回收期：7年。（六）市計委、市建委、市規(guī)劃委員會與各專業(yè)局審查可行性研究報告，形成批復(fù)，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)。（十）得到市政府批地的批文后，同時進(jìn)行以下三方面工作（此時立項工作基本結(jié)束，進(jìn)入開發(fā)階段）：第一方面：到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證；申請確定規(guī)劃設(shè)計條件；持規(guī)劃設(shè)計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信局征詢意見；規(guī)劃局審核后，下達(dá)規(guī)劃條件通知書；根據(jù)此規(guī)劃條件通知單委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案；到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計方案送審書；規(guī)劃局審查方案并提出意見；規(guī)劃設(shè)計方案出圖后，送規(guī)劃局審圖。地政部門審查安置方案并發(fā)給拆遷許可證。組織招標(biāo)及到投標(biāo)單位到現(xiàn)場勘察。第四方面：辦理自來水管線設(shè)計，辦理上水管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。二、整體規(guī)劃設(shè)計對整體環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計，解決好“人、建筑、環(huán)境”三要素的密切關(guān)系，從環(huán)境開發(fā)，環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，使它們形成和諧統(tǒng)一的整體，達(dá)到“建筑與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)和適應(yīng)”。 規(guī)劃的藍(lán)本基于客戶的需求，因此，銷售的前期工作必須真實、充分的反應(yīng)客戶要求，此點，將在第六部分中闡述。物管機構(gòu)的三種建立方式，各有優(yōu)劣。缺點：1）由于物管方的防范心理，其核心管理問題不會透露給我方，我司將無法系統(tǒng)掌握相關(guān)經(jīng)驗。再則，物管工作可以參與到前期的工作中，對市場整體的規(guī)劃、布局，可以提出很多有建設(shè)性的意見或建議；可以監(jiān)督并管理工程進(jìn)行高效率、低損耗的施工作業(yè)。二、銷售籌備工作A、硬件籌備嚴(yán)格貫徹CI策劃中的VI設(shè)計思想，對諸如售樓部的裝修布局、售樓車車身帖紙、樓書、宣傳資料和海報、資料袋、員工著裝、辦公文具用品等進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范的應(yīng)用，以期給顧客強烈、統(tǒng)一的視覺沖擊，傳達(dá)企業(yè)理念，建立企業(yè)形象，讓目標(biāo)人群在潛移默化中接受并認(rèn)同企業(yè)，使銷售工作得以順利實現(xiàn)。