【正文】 所以，競爭樓盤價(jià)格情況:(1) 格力廣場一期為起價(jià)13000（帶2500多元/平米精裝）(2) 春澤上灣起價(jià)9500多，均價(jià)10000（帶1600元/平米精裝修）(3) 頤和人家折后起價(jià)8130多(4) 正邦嶺秀城公寓起價(jià)10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價(jià)8800（毛坯）(5) 鈺海上峰折后均價(jià)10000(6) 紫金閣折后均價(jià)9900元/平米 市場調(diào)查結(jié)果分析： (1)拱北目前房地產(chǎn)市場新開盤項(xiàng)目或即將開盤項(xiàng)目數(shù)量僅有6個(gè)，均采取保守價(jià)格策略，穩(wěn)中帶升。B、春澤上灣：位于夏灣前河?xùn)|路228號，總占地5670㎡，總建筑面積12000㎡，建筑形態(tài)為高層，以5888㎡2房和4房為主?！拜p軌拱北站”8萬平方米面積主要位于地下，所需的商業(yè)配套不多，屆時(shí)將與華發(fā)集團(tuán)密切溝通配合。工程建設(shè)其他費(fèi)按廣東省頒布的相關(guān)費(fèi)用定額計(jì)取。第九章 組織管理與運(yùn)行機(jī)制本項(xiàng)目由湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任公司獨(dú)資開發(fā)，將按照“行政引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”的運(yùn)行機(jī)制，對項(xiàng)目實(shí)施全面管理。(3)售樓處展示策略銷售前期應(yīng)在區(qū)域內(nèi)人口流動(dòng)較大、居住密度較大、商業(yè)氛圍濃厚的場所選擇臨時(shí)客戶接待中心。而目前該區(qū)域的置業(yè)群體，基本都是有車一族，市區(qū)內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)條件稍差的群體，出于路程遙遠(yuǎn)這一方面的考慮，也只能對該區(qū)域的優(yōu)越的居住環(huán)境望其興嘆。從線路規(guī)劃上看，其對樓市的影響主要是在拱北區(qū)、前山區(qū)，以及唐家區(qū)。不管交通系統(tǒng)鋪設(shè)到哪里，房地產(chǎn)開發(fā)總是尾隨而至。但是隨著城市的發(fā)展，日益龐大的交通流量使得城市及城際的道路漸已不堪重荷，城市對新形公共交通系統(tǒng)的需求不斷增強(qiáng)。 建立項(xiàng)目整體形象根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場氣氛。 招標(biāo)組織形式招標(biāo)組織形式又分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩個(gè)部分。消火栓箱內(nèi)設(shè)水泵啟動(dòng)按鈕，屋頂設(shè)試驗(yàn)用消火栓。高層住宅樓每單元均設(shè)一部消防電梯和一部剪刀樓梯間。3．供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電，并在導(dǎo)線選用時(shí)充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行時(shí)。因此，不需要考慮消煙除塵措施，排氣口亦無高度要求，這里把煙囪高度定為20m，完全達(dá)到周邊環(huán)境要求。廢氣廢氣主要來源于油鍋爐、廚房的油煙氣、衛(wèi)生間的臭氣鍋爐以及汽車庫汽車排放的廢氣。對持有固定卡的車主在出入停車場時(shí)，經(jīng)車輛檢測器檢查到車輛后，將非接觸式IC卡在出入口控制機(jī)的讀卡區(qū)掠過，讀卡器讀卡判斷該卡的有交往性，同時(shí)將讀卡信息送到管理計(jì)算機(jī)和收銀計(jì)算機(jī)處，計(jì)算機(jī)自動(dòng)顯示對該車的車型和車牌，且將此信息記錄存檔，道閘機(jī)給予放行。每個(gè)信息插座配置一根超五類四對對絞電纜，,語音主干線電纜采用PC301100三類50對非屏蔽雙絞線電纜.在每層通訊信息配線間內(nèi)設(shè)置PD1124 24口RJ45模塊式配線架,通過超五類四對對絞電纜和信息插座相連,同時(shí),通過交換機(jī)連至本層設(shè)置的PD5012ZFC12位FC型光纖配線架,再連接至計(jì)算機(jī)主機(jī)房內(nèi)設(shè)置的PD5024ZFC24位FC型光纖配線架上,再和主計(jì)算機(jī)系統(tǒng)相連。3）消火栓水泵由消火栓箱內(nèi)破玻璃按鈕盒和消防控制室控制，并能就地手動(dòng)控制。通訊接地共用接地裝置接地，其接地電阻值不應(yīng)大于1歐姆。雨水采用外排水系統(tǒng)。給水系統(tǒng)1）由開源大道引入進(jìn)水管，管徑均為DN150。普通負(fù)荷采取單回路供電。B、地下停車場該工程地下室采用梁板結(jié)構(gòu)，底板厚400 mm，地下室頂板板厚為200 mm，人防頂板250 mm，地下室外圍擋土墻及人防臨空墻厚不小于250 mm，地下室混凝土擬摻入抗裂劑，每隔3040米左右設(shè)2000 mm寬后澆加強(qiáng)帶，外加劑的摻量應(yīng)根據(jù)外加劑廠家提供資料確定，施工過程中請廠家派專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行指導(dǎo)，確保施工質(zhì)量。部分戶型的復(fù)式設(shè)計(jì)增添了生活情趣。一方面令空間的變化產(chǎn)生趣味，另一方面締造出屬于不同住宅區(qū)域的獨(dú)有空間。建筑設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)實(shí)用的基礎(chǔ)上必須達(dá)到美觀大方，房地產(chǎn)競爭已進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量是房地產(chǎn)的生命力，力求使本項(xiàng)目產(chǎn)品達(dá)到一流水平。結(jié)論：樓市旺銷的走勢仍將延續(xù)樓市從上半年的存量消化到下半年的新盤熱銷，旺銷之勢會(huì)延續(xù)多久？在面臨著“粵十五條”多項(xiàng)優(yōu)惠政策到期可能調(diào)整的情況下，后市走勢又會(huì)如何呢？隨著今年近10萬億貸款的流出，現(xiàn)在至明年這段時(shí)間，樓市之火還將延續(xù)。不少存量樓盤由于上半年旺盛需求已被消化，下半年市場供需矛盾漸現(xiàn)，特別是主城區(qū)中小戶型、中低價(jià)位樓盤較為稀缺。珠海市2008年10月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》共12條，減免二手房交易部分稅費(fèi)，實(shí)行“賣舊買新”地方稅費(fèi)定額返還等優(yōu)惠政策，進(jìn)一步刺激了二手房市場交易。而二手房方面，㎡，㎡略有下降，交易價(jià)格為61074萬元，較8月65899萬元下降近8%，表現(xiàn)較為平穩(wěn)。最大臺(tái)風(fēng)是1964年8月刮的風(fēng)力12級以上的臺(tái)風(fēng)。年平均降雨量17702300mm；5；年最少降雨量1700mm；年平均相對濕度79%；年最大相對濕度100%每年初春時(shí)節(jié)，細(xì)雨連綿，空氣相對濕度較大；4至9月盛行東南季風(fēng)為雨季，降水量為全年的85%，10月至次年3月盛行東北季風(fēng)，為旱季。珠江口外海濱灘涂遼闊，水下灘地向岸外緩慢坡降，海岸線、島岸線長690公里。夏灣公共汽車站就在本項(xiàng)目東南面幾百米處。學(xué)校：珠海衛(wèi)校。商務(wù)休閑旅游涵蓋商務(wù)旅游與休閑旅游兩大概念。　　毫無疑問，無論是交通建設(shè)還是產(chǎn)業(yè)升級，伴隨交通路網(wǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，珠海城市體也會(huì)急劇增容。目前，科技創(chuàng)新海岸已吸引聚集全國乃至全球高新技術(shù)企業(yè)600多家，其中“珠海遠(yuǎn)光”、“珠海炬力”等一批在國內(nèi)獨(dú)具特色的軟件品牌已經(jīng)形成。2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)的生總值（GDP），%。除拱北吉大直接得益外，南灣以及唐家灣高端住宅都將因香港市場而受益。珠三角核心城市首要是交通樞紐中心，因此2008年就珠海明確提出力爭兩年突破交通瓶頸、五年初步建成珠江口西岸交通樞紐城市的目標(biāo)，圍繞港口、機(jī)場、口岸三大節(jié)點(diǎn)開展交通大會(huì)戰(zhàn)。在排名前十位的城市中（排名前十的城市分別是：北京，上海，天津，重慶，香港，臺(tái)北，高雄，深圳，廣州，珠海），珠三角地區(qū)就有深圳、廣州、珠海上榜，在國內(nèi)三大經(jīng)濟(jì)圈中數(shù)量最多。珠海市房地產(chǎn)市場潛力巨大。（四）項(xiàng)目開發(fā)商操盤能力強(qiáng)，有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小且可控。 結(jié)論與建議（一）該項(xiàng)目具備良好的社會(huì)效益該項(xiàng)目是一個(gè)能夠提供大面積的公共設(shè)施和與之相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)外，同時(shí)面向珠海市所有進(jìn)駐企業(yè)以及廣大市民、港澳人士和全國各地投資者,建成后可提供將近66696平方米不同套型的住宅，其中：90平方米以上209 套， %；90平方米以下住宅面積491套, %。由于周邊公共配套設(shè)施完備，東面緊臨規(guī)劃中的生態(tài)公園，距輕軌拱北站僅1000米，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。這些都將為珠海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力，明年投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用將更為明顯?？偨?jīng)理：祖小龍，高級經(jīng)濟(jì)師，有十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。隨著政府住房保障體系逐步完善，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，中小戶型、中低價(jià)格住宅上市量會(huì)有較大幅度的增加。（5）。該項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入117004萬元。高欄港的兩個(gè)5萬噸級的集裝箱碼頭終將落實(shí)，大力推進(jìn)珠海物流貨運(yùn)、工業(yè)產(chǎn)為發(fā)展。 第二章 項(xiàng)目選址 場址選擇本項(xiàng)目選址于港昌路、港三路和昌平路交匯處。交通基建拓展了城市觸角，促成經(jīng)濟(jì)的融合與發(fā)展，也改提升了房地產(chǎn)發(fā)展半徑與市場；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的培育，更是直接提振經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場載體；城市格局的變化，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。珠海隨著交通和經(jīng)濟(jì)半徑的擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場規(guī)模也將增容。已有52個(gè)國家和地區(qū)的客商投資珠海。大產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大飛躍，一直是珠海夢想，今天隨著產(chǎn)業(yè)的升級，經(jīng)濟(jì)的大飛躍，為城市發(fā)展奠定雄厚的基礎(chǔ)。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)。按照 《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的既定目標(biāo)，珠海市提出了實(shí)施商務(wù)休閑旅游工程、打造國際商務(wù)休閑之都的遠(yuǎn)景計(jì)劃。擁有較多產(chǎn)業(yè)扶持的西區(qū)將成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的新興之城；而擁有總部經(jīng)濟(jì)和高新產(chǎn)業(yè)，以及山海旅游資源的唐家灣將成為接駁廣州珠江西岸的高尚度假之城。酒店：珠海國際大酒店。內(nèi)陸由鳳凰山、將軍山兩大山系的山地、丘陵及海岸、平原構(gòu)成。10月至次年3月盛行東北季風(fēng)，為旱季。第三章 市場分析與預(yù)測 2009年上半年珠海樓市研究市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，%，其中一、二、三季度銷售面積分別為：、數(shù)據(jù)表明市場需求持續(xù)增長。且由于有各種利好因素（如廣珠輕軌、港珠澳大橋、橫琴開發(fā)等）的刺激，使開發(fā)商和購房者都對珠海的未來充滿了信心，所以開發(fā)商售樓有底氣，購房者也樂于追捧。目前珠海購房者能接受的心理價(jià)位在毛坯房80009000元/平方米。人總平面規(guī)劃上充分考慮到景觀、日照等因素，最大限度利用地塊外部優(yōu)美的景觀資源，同時(shí)與城市道路相協(xié)調(diào)，小區(qū)布局采用了自由式布局，這種布置方式完全打破了傳統(tǒng)行列式布置模式，使住宅小區(qū)內(nèi)每棟住宅樓都可以借景規(guī)劃中的生態(tài)公園，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)部形成生動(dòng)有趣的空間體系。戶型設(shè)計(jì)以一梯四戶、一梯五戶為主，戶型設(shè)計(jì)小巧精致，突出個(gè)性，明廁明廚，采光通風(fēng)良好。樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值KN/M2消防車道： 住宅: 物業(yè): 住宅主衛(wèi):廚房、住宅公共衛(wèi)生間: 消防疏散樓梯:電梯機(jī)房: 不上人屋面: 上人屋面:結(jié)構(gòu)選型Ａ、上部結(jié)構(gòu)該工程采用的結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架一剪力墻結(jié)構(gòu)（框架部分承受的地震傾覆力矩小于結(jié)構(gòu)總地震傾覆力矩的50%）。從照明箱至各用電點(diǎn)采用(NH)BV450/750型銅芯塑料線穿阻燃硬塑管(消防回路穿鋼管)在樓板或吊頂內(nèi)暗敷。 給排水設(shè)計(jì) 給水用水量估算本項(xiàng)目的用水主要為辦公用水、生活用水、公共服務(wù)設(shè)施用水。生活糞便污水廚房污水排入室外化糞池處理后，然后進(jìn)入城市污水管網(wǎng)。室外管線由電信局統(tǒng)一設(shè)計(jì)。消防總控制臺(tái)功能（包括集中報(bào)警器）：1）顯示各消防分盤發(fā)來的火災(zāi)事故狀況，并按需要接通消防廣播。6）火災(zāi)時(shí)切斷全部或局部空調(diào)系統(tǒng)及其它非消防電源。監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路采用同軸電纜，垂直線路在弱電豎井內(nèi)采用電纜橋架明數(shù)，水平線路在走道吊頂內(nèi)用電纜橋架安敷，從電纜橋架至攝像機(jī)采用穿鋼管暗敷。．施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會(huì)造成一定的污染。雨水排入城市雨水管網(wǎng)。 節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。所有消防車道寬5米，高層建筑登高面水平不小于其周長1/4長度。分兩個(gè)區(qū)，地下部分為一個(gè)區(qū)，地上部分為一個(gè)區(qū)，,消火栓采用減壓型消火栓。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員。 營銷戰(zhàn)略樓盤分期推出，首期主要針對內(nèi)部預(yù)定人員銷售和定向開發(fā)，稍低價(jià)入市，有助于營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。 營銷推廣策略(1)項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目定位，本案將在對外推廣形象上對中心城區(qū)輕軌帶來的便利生活有限拔高，在視覺表達(dá)、概念灌輸、理念營造上進(jìn)行包裝推廣，以全新的形象導(dǎo)向消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證項(xiàng)目的成功銷售。而輕軌建設(shè)后，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最大受益者之一。廣珠輕軌工程起始于2005年12月，預(yù)計(jì)2009年竣工，負(fù)擔(dān)著珠海、廣州、佛山、中山、江門等城市的客流。在輕軌的帶動(dòng)下，前山區(qū)的物業(yè)價(jià)值將逐步得以體現(xiàn)，同時(shí)區(qū)域形象將逐漸由工業(yè)區(qū)向居住區(qū)轉(zhuǎn)變，有望成為新的居住熱點(diǎn)區(qū)域。 (2)售控策略樓盤分期推出，首期主要針對內(nèi)部預(yù)定人員銷售，稍低價(jià)入市，有助于營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。(6)物業(yè)管理優(yōu)化策略物業(yè)管理上，可聘請知名物業(yè)公司充當(dāng)顧問，進(jìn)行包裝，引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機(jī)制，以提升與維護(hù)樓盤品質(zhì)。 估算依據(jù)國家主委和建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法參數(shù)》規(guī)定的投資估算范圍和統(tǒng)一取費(fèi)參數(shù)。室外工程費(fèi)787．64含室外\道路\綠化\亮化\外圍保溫\水泵房等工程,其中,室外按80元/平方,按98456平方。起價(jià)13000多（帶2500多元/平米精裝）。小戶型預(yù)計(jì)今年年底交樓，大戶型預(yù)計(jì)明年2月左右交樓。這對樓市的作用是不可言喻的。C、頤和人家：位于九州大道北新樂街6號（銀石雅園北對面），售價(jià)為折后起價(jià)8130多，最低93折，該樓已交樓。拱北口岸周邊樓盤有：金域時(shí)代；雅樂園，鴻泰溪城，鳳凰山一號，香格里，遠(yuǎn)大美域，布拉格公館，金景豪園等眾多地王產(chǎn)品，吸引了眾多買家的眼球，對提升本案的區(qū)域認(rèn)知和客戶截流將起到重大作用。28正負(fù)零以上建安1300元/平方,地下室及樁基2500元/平米。今后將根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，組織管理機(jī)構(gòu)將作出相應(yīng)的調(diào)整。在建筑細(xì)節(jié)局部、區(qū)內(nèi)綠化和水景部分應(yīng)精細(xì)表達(dá)， (5)項(xiàng)目工地形象展示策略根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場氣氛。而市民而言，輕軌縮短了唐家和市內(nèi)的距離后，原本沒有在遠(yuǎn)郊購房意向的人群將發(fā)生觀念上的改變，因?yàn)檫h(yuǎn)郊的居住環(huán)境更親于自然，而價(jià)錢上，城郊的住宅更加便宜，性價(jià)比更高。作為明珠站、前山站所在的前山區(qū)，輕軌對該區(qū)域樓市的影響體現(xiàn)的更加明顯，由于前山區(qū)是珠海市區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，長期以來區(qū)域內(nèi)的相關(guān)配套較為匱乏，且交通環(huán)境較差，物業(yè)價(jià)值較低。而輕軌的建設(shè)，將使城市集中的人口往城市的邊緣區(qū)域擴(kuò)散，使得城郊區(qū)域逐漸凝聚人氣，這將為城郊的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新機(jī)遇。相較傳統(tǒng)鐵路系統(tǒng)和地下鐵路系統(tǒng)，城市輕軌對于城市建設(shè)有著較強(qiáng)的優(yōu)勢：首先就工程而言，城市輕軌的工程造價(jià)僅約于地下鐵路系統(tǒng)的三分之一，但其運(yùn)力則達(dá)到地鐵的一半左右，且工程規(guī)模相對較小，對城市的整體環(huán)境及城市規(guī)劃影響也較小，能較好的融入已有的城市建筑群落中；其次，對于城市的經(jīng)濟(jì)而言，城際輕軌的建設(shè)能更好的加強(qiáng)城際工業(yè)與商業(yè)的