【正文】 引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。（8）（3）◆**廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務7．2目標客戶且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內資企業(yè)高級雇員調查結果占有購房意向家庭的37％；能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。8．1項目基本裝修標準3．外門窗8．4建安成本本項目應繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．9報建手續(xù)費由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。3280萬元　　營業(yè)稅金：％計算在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。本項目靜態(tài)投資效益分析表序號　應繳各種稅費投資利息20002．109．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據前面對第一、二階段開發(fā)模式的設定，第一階段及第二階段預售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務成本。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內在的盈利能力。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。由市場調查的結果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力?！　【C合上述部分的研究結論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產生一定的影響力，但本項目地處政治、經濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；　　二、從本項目的開發(fā)成本估算數(shù)據看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。　　從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力。　　本次可行性研究對首期開發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。另外，在進行本次財務效益的計算過程中，所建立的計算模式的設定之中已經考慮到樓花預售款用于開發(fā)投資的情形。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計算結果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務效益在計算了財務成本后，具有一定程度的抗風險能力。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到60％以上。也就是說，預售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。三、本項目的計算模型中，設定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項目的內在盈利能力。6002．8　各類配套工程費土地開發(fā)費2．1參照我國的財會制度，結合現(xiàn)時房地產開發(fā)的實際情況，進行本項目的經濟效益評判?！　。?）預售樓款的使用原則設定籌建期內獲得的預售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設，包括繳納各類土地成本和支付有關的開發(fā)費用?！　。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。%　　9．2．1．4進行物業(yè)銷售時預計發(fā)生的稅項及費用　M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000　　本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產投資資金聚集的熱點地區(qū)。財務效益估算9．1項目開發(fā)前景8．11投資利息本項目的報建手續(xù)費為600萬元，單方成本為24元／平方米。本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752萬元。8．3土地成本建筑用料說明：符合1和4者為◆對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調查結果為17％；在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米?！舳沃脴I(yè)人士◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活根據本項目的市場定位，結合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質量、建筑特色，我們把目標客戶確定為：惠州市有一定基礎的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務的薄弱。本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走本項目正南位置為政府擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。這類項目在惠州的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸噘I家的支持與歡迎，市場前景廣闊。6．2項目優(yōu)勢配套設施完善1）碧水灣：會所均為一次性開發(fā)完成。地理位置（2）加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。二00二年，,，二00三年。3．5．2對小區(qū)配套設施要求據調查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。隨著全省實物分房的終結和貨幣分房的全面推行，房地產作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產需求必會有一定的增長。3．4．222％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！粢淮涡酝顿Y額度為13萬元。**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經濟指標如下：根據城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內惠州市人均住房面積要達到30－35轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心?！魠^(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。廣汕公路是項目區(qū)域對外聯(lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。2．3．6建筑造型2．3．5建筑功能2．3．4交通組織惠州市**房地產開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經濟貿易發(fā)展公司?！?***廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州城市的關鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。三是計算機模擬運算。h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。園林占地：18500平方米用地位置：惠州市江北27號小區(qū)隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。正在建設中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。1．5惠州市在珠三角的地位和作用如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。從1989年到1993年，%，第二產業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農業(yè)市向工業(yè)市的轉變?；葜菔械慕洕l(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達到1526元；三次產業(yè)比重從1978年的一產獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經濟并沒有出現(xiàn)質的飛躍?？v觀惠州市近二十幾年的社會經濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產開發(fā)市場的成交數(shù)據則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。59599．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．1項目開發(fā)前景…………………………………………………………………個案分析……………………………………………………………………………………………26第四章需求祈求………………………………………………………………………………………………22222．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃212．4．3道路系統(tǒng)19區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．3．618交通組織研究過程………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．1．11211第二章惠州市經濟社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2051．1項目參數(shù)142．2．2…………………………………………………………………………………15162．3．1…………………………………………………………………………………消防及分區(qū)惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………5．15．234377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………8．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………43土建及裝修工程成本財務效益估算◆惠州市社會經濟發(fā)展概況1．1惠州市經濟社會發(fā)展概況改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農業(yè)經濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2003年行政區(qū)劃調整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都