【正文】 消防、綠化等不可預(yù)見用水量占總用水量的15%，日均變化系數(shù)為2。同時還應(yīng)考慮增強(qiáng)茶場內(nèi)無線通訊信號強(qiáng)度，引入有線電視信號及寬帶網(wǎng)等以提高規(guī)劃地的服務(wù)水平。選擇樹種花卉時以當(dāng)?shù)胤N類為主，其它的樹種花卉也要以適合當(dāng)?shù)氐耐寥篮蜌夂驗(yàn)檫x取標(biāo)準(zhǔn)。（3）香茗飄香區(qū)綠化香茗飄香區(qū)地塊特性為“雅”，又包含茶文化主題，區(qū)域內(nèi)的綠化遵循疏朗的特色，以簡潔明快為主。加強(qiáng)景區(qū)內(nèi)大氣質(zhì)量的監(jiān)測，景區(qū)內(nèi)大氣環(huán)境達(dá)到GB3095—1996一級標(biāo)準(zhǔn)。人身安全人身安全的保障，是整個旅游活動中最為重要的工作。組建“旅游資訊協(xié)作網(wǎng)”，在主要節(jié)假日及災(zāi)害性天氣到來之前，適時發(fā)布“旅游風(fēng)險預(yù)報(bào)”，有效地分流游客，預(yù)防事故。 但是，隨著物質(zhì)生活水平的提高，有些人的節(jié)約意識淡薄，資源浪費(fèi)比較嚴(yán)重。(7)水資源采取循環(huán)利用。積極倡導(dǎo)文明、健康、低碳的旅游方式，倡導(dǎo)電動車、自行車等低碳或無碳出行方式，旅游景區(qū)禁止機(jī)動車進(jìn)入，改以電瓶車代替，以減少二氧化碳排放量。旅游景區(qū)內(nèi)設(shè)置的賓館酒店，要廣泛運(yùn)用節(jié)能節(jié)水減排技術(shù)，減少溫室氣體排放，積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)建綠色環(huán)保企業(yè)。景區(qū)在應(yīng)用現(xiàn)代化手段、推進(jìn)管理創(chuàng)新和提升服務(wù)水平的同時，可以不斷加大科技投入，集視頻監(jiān)控、電子防控和高效應(yīng)急反應(yīng)于一體，通過游客中心的大屏幕，監(jiān)控旅游景區(qū)的各個景點(diǎn)和主要路段，以科技支撐來實(shí)施低碳景區(qū)的發(fā)展。（四）建立良好的項(xiàng)目管理措施，積極推進(jìn)招商項(xiàng)目落實(shí)一方面認(rèn)真策劃和包裝招商項(xiàng)目，按照“誰投資，誰受益”原則，實(shí)行投資融資主體多元化、方式多樣化，大力拓展資金來源，積極引進(jìn)、利用外資和社會資金，推進(jìn)規(guī)劃地的開發(fā)建設(shè)。⑵實(shí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理，貫徹國家標(biāo)準(zhǔn)和旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立旅游區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，促使管理和服務(wù)水平進(jìn)一步提高。⑴采用積極有效的人才政策，把有經(jīng)驗(yàn)的旅游服務(wù)和管理人才請進(jìn)來，利用授課輔導(dǎo)的方式就地培養(yǎng)。主要依據(jù)有：⑴ 國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)。注冊資本金比例本項(xiàng)目擬注冊資本為350萬元，占投資總額的35%，符合我國有關(guān)部門對該規(guī)模投資項(xiàng)目企業(yè)注冊資本最低比例的要求。預(yù)計(jì)工資每年平均增加5%?？偼顿Y180。工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要包括工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。二、風(fēng)險程度分析 風(fēng)險評估方法的選擇風(fēng)險評估一般采用專家調(diào)查法、層次分析法、CIM法、蒙特卡洛模擬法等基本方法。在進(jìn)行工程建設(shè)需充分考慮當(dāng)?shù)刭|(zhì)情況，以防發(fā)生下陷危險因素，存在著一定的工程風(fēng)險，因此應(yīng)加強(qiáng)地質(zhì)勘察和調(diào)查工作，以及做好土地防護(hù)措施。在項(xiàng)目運(yùn)營期間要建立全面的質(zhì)量管理體系，綜合應(yīng)用現(xiàn)代管理手段和方法，使大覺山茶場成管理上的先行者；加強(qiáng)市場意識、產(chǎn)業(yè)意識與競爭思維，在市場錘煉中不斷調(diào)整經(jīng)營思路、經(jīng)營方式；推行“綠色管理”，降低管理成本和環(huán)境付出；做好大覺山茶場品牌的打造、維護(hù)、傳播和經(jīng)營工作；制定合理的市場營銷策略。⑵必須理順有關(guān)關(guān)系，特別是與周邊區(qū)域政府和居民的關(guān)系，安排好有關(guān)利益分配問題，取得各部門的配合和項(xiàng)目所在地政府、群眾的支持。該項(xiàng)目的開發(fā)需要做好以下幾項(xiàng)工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險具體要做到：提高對項(xiàng)目建設(shè)期財(cái)務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，采取措施予以防范和抵御。因此，大覺山茶場必須建立高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍；不斷開發(fā)旅游新產(chǎn)品；加強(qiáng)旅游產(chǎn)品的宣傳力度和采取積極有效的營銷政策。經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險新經(jīng)濟(jì)政策的出臺，對擬建項(xiàng)目實(shí)施帶來的風(fēng)險。第十一章 風(fēng)險分析一、風(fēng)險因素識別 經(jīng)過分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險因素有：市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指游客量的不確定性。 折現(xiàn)率設(shè)定根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定折現(xiàn)率設(shè)定為10%，同時作為基準(zhǔn)收益率。⑵成本估算中采用人均工資數(shù)額為：3萬元/人(5)具體投資估算見(附表1)。具體內(nèi)容詳見如下的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表。因此，在發(fā)展之初，就應(yīng)該重視和解決旅游專業(yè)人才問題。⑶規(guī)范市場營銷行為，禁止欺騙消費(fèi)者行為；組織指導(dǎo)旅游市場的整體開發(fā)，建立市場促銷網(wǎng)絡(luò)，加大旅游宣傳促銷力度，提高規(guī)劃地塊旅游客源市場的信譽(yù)和份額。茶場應(yīng)以給旅游者提供更多的環(huán)境教育為目標(biāo)，實(shí)行全員參與“綠色政策”、“綠色管理”、“綠色行為”，在追求利潤和效益的同時，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。完善景區(qū)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)資源數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)管理，這樣景區(qū)可以在資源保護(hù)、規(guī)劃建設(shè)、旅游服務(wù)、規(guī)范管理等各領(lǐng)域的數(shù)字化信息資源將得到有效整合。作為旅游主體的廣大旅游者，要從自己的旅游細(xì)節(jié)做起，樹立“關(guān)聯(lián)型”節(jié)能環(huán)保意識，進(jìn)而控制或者減少個人及設(shè)備的碳排量，在旅行中為保護(hù)環(huán)境和改善環(huán)境做點(diǎn)努力，當(dāng)一名“低碳旅游者”。低碳建筑是指在景區(qū)建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。(5)建設(shè)相應(yīng)的節(jié)能節(jié)水標(biāo)識，提高居民和游客節(jié)能節(jié)水意識，減少能源浪費(fèi)。為防雨季出現(xiàn)山體滑坡，引發(fā)泥石流，應(yīng)加強(qiáng)防護(hù)設(shè)施，盡快完善道路兩邊的綠化，加強(qiáng)山體活動監(jiān)測工作，建立相應(yīng)泥石流預(yù)防體系和指揮系統(tǒng)，確定安全區(qū)域和疏散路線。通過培訓(xùn)、講座等多種手段，提高旅游從業(yè)人員的安全意識，對于個別崗位，如導(dǎo)游，要求掌握一些基本的急救知識。游覽內(nèi)容的安排及設(shè)施的布置，必須確保游人的安全。隨著旅游規(guī)模的不斷擴(kuò)大，旅游安全工作的任務(wù)會越來越重，務(wù)必要落實(shí)各項(xiàng)安全措施，防范各類惡性事件的發(fā)生。生態(tài)環(huán)境和自然景觀資源的保護(hù)范圍為整個景區(qū)的生態(tài)系統(tǒng)各環(huán)節(jié)，主要保護(hù)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的植被不受破壞，水溝的水流及其他水域的水體和沿溝的生態(tài)系統(tǒng)，同時還包括景區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)用地。（1）背景林地以撫育保護(hù)為主，保持山體自然生態(tài)系統(tǒng)平衡?；{(diào)樹種與特色樹種結(jié)合，功能要求與視覺景觀高度統(tǒng)一。電信工程（1）電話裝機(jī)茶場內(nèi)部所有項(xiàng)目均裝有程控電話，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定每200m服務(wù)半徑安放IC卡電話機(jī)一部。天指標(biāo)計(jì)算，排水工程（1）旅游區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)采用雨污分流排水系統(tǒng)。配套景觀建設(shè)，講求“曲徑通幽”的風(fēng)格。景區(qū)可以在每年新茶采摘的時候，邀請當(dāng)?shù)氐牟栉幕瘣酆谜咭黄鹎皝恚^賞茶藝表演，共同品茗新茶。功能項(xiàng)目：采茶場、管理用房、茶園小品功能定位：自助采茶、山歌表演規(guī)劃要點(diǎn)：（1）現(xiàn)有的茶場管理不規(guī)范，需統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)范管理，擴(kuò)大茶葉種植面積，增加茶園可進(jìn)入和可觀賞性。香茗居不以大體量建筑取勝，居所裝飾精致，環(huán)境淡雅，布局合理。度假休閑區(qū)位置范圍：位于茶場北部與西部，區(qū)域內(nèi)共建有5棟吊腳樓風(fēng)格的茶園小筑和一處VIP會所，度假休閑區(qū)總體面積約為11700平方米。二樓的主要功能是為游客提供有關(guān)茶道養(yǎng)生保健的服務(wù)。建設(shè)五谷亭，為茅草搭建的圓亭，共計(jì)五個，分別為稻亭、黍亭、麥亭、秫亭和稷亭。（4）反映與茶葉的歷史和不同功能功效，供游客游憩欣賞，調(diào)動游客的情趣。（5）特色交通工具采用牛車或馬車，體現(xiàn)古色鄉(xiāng)村的原始風(fēng)味。①茶場大門 茶場大門作為外人對大覺山茶場的第一印象，應(yīng)該加以重視，茶場大門的設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)大覺山景區(qū)的特色氛圍，又要不失茶文化的氣息。只著眼于局部和眼前的效益是不科學(xué)的。本規(guī)劃區(qū)以生態(tài)觀光、休閑度假為主體功能，則更要強(qiáng)調(diào)精品意識。全鎮(zhèn)每立方厘米空氣含負(fù)離子4－20萬個，亦被譽(yù)為天然氧吧。距南昌約200公里在，距福州約400公里，距重要交通樞紐鷹潭70公里。短期休假者市場這類市場旅游者的目的是離開家或有工作壓力的地方，放松精神或參與特殊興趣活動。培養(yǎng)獨(dú)生子女全面成才的愿望增強(qiáng)、投資加大，帶領(lǐng)子女出游長見識的家庭明顯增加。重點(diǎn)市場：主要以長三角、珠三角市場、海西的中程游客市場為主。文化動機(jī)、回歸自然動機(jī)的強(qiáng)化工業(yè)革命帶來了物質(zhì)財(cái)富的巨大增長，但同時也帶來了污染、噪音、擁擠等一系列問題，人們越來越希望返璞歸真、逃離都市的喧囂，走向清靜、優(yōu)美、開闊、潔凈的大自然。一般來說，旅游消費(fèi)、產(chǎn)品與市場均具有與日常需要用品很不相同的不定性、隨機(jī)性與可塑性。90年代隨著可持續(xù)發(fā)展概念的深入人心，生態(tài)旅游已成為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的旅游模式。二、旅游市場趨勢分析節(jié)假日及周末旅游的興起城鄉(xiāng)居民儲蓄存額迅速增長，居民收入水平尤其是可自由支配收入水平在迅速增長，加之工作日縮短又為人們解除了出游成行的另一制約因素——余暇時間的限制。這也為當(dāng)?shù)鼐用?，為?dāng)?shù)鼐幼∪丝谠黾咏?jīng)濟(jì)效益和社會效益，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展。有利于豐富資溪的旅游產(chǎn)品，提升資溪的旅游地位近年來資溪縣旅游業(yè)發(fā)展迅速，接待游客人次和旅游收入逐年增加，成果顯著。茶文化是中國傳統(tǒng)文化的重要組成部分,通常人們在旅游活動中對傳統(tǒng)文化都有濃厚的興趣。雨量豐沛。 大覺山風(fēng)景區(qū)成功入選“新贛鄱十景”，可見其魅力所在。四、大覺山景區(qū)概述大覺山風(fēng)景區(qū)，位于江西省東部、閩贛交界的武夷山西麓，東經(jīng)116176。國家AAAA級景區(qū)法水溫泉嵩市鎮(zhèn)距316國道3公里, 境內(nèi)密林修竹，古樹參天，青山擁抱，幽溪環(huán)繞，空氣清新。游人可獨(dú)處一隅，悠然垂釣，也可到菜園采摘果菜，享受田園樂趣。目前，已開發(fā)獅子山度假山莊旅游區(qū)。資溪縣整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，旅游資源保存完好，為大規(guī)模開發(fā)旅游產(chǎn)品留有廣闊的發(fā)展空間，可開發(fā)系列人文旅游產(chǎn)品、自然旅游產(chǎn)品和現(xiàn)代旅游產(chǎn)品，資溪旅游資源具有多元化開發(fā)潛力，可滿足游客觀光、休閑、體驗(yàn)、健康療養(yǎng)等多元需求。撫州還有著一大批風(fēng)景名勝區(qū)：天然氧吧——資溪大覺山旅游區(qū)，資溪華南虎野化放養(yǎng)地，堪稱中國古民居古文化縮影的有“千古第一村”之稱的樂安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南豐“曾鞏讀書巖”，撫州圣約瑟天主教堂，全國第一所尼眾佛學(xué)院的居地“金山寺”，金溪的疏山寺，宜黃的曹山寺等。全省上下思發(fā)展、議發(fā)展、謀發(fā)展的自覺性、積極性、創(chuàng)造性空前釋放，心齊、勁足、人和，在中部地區(qū)崛起的形象正在確立，已經(jīng)開始具備全面對接“長珠閩”、融入全球化的客觀條件。旅行社的數(shù)量將增長，飯店業(yè)的比重基本平衡，能夠滿足日益增長的消費(fèi)需求。國內(nèi)旅游的配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施將進(jìn)一步的發(fā)展，基本上符合國內(nèi)旅游的發(fā)展步伐。自我服務(wù)的散客多，有組織的較少。從旅游消費(fèi)方式和旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。項(xiàng)目總投資：1047萬元二、可行性研究編制的依據(jù)及內(nèi)容（一）法律法規(guī)依據(jù)(1)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月）；(2)《中華人民共和國森林法》（2000年1月）；(3)《中華人民共和國水法》（2002年8月）；(4)《中華人民共和國水土保持法》（1991年6月）；(5)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；(6)《中華人民共和國土地管理法》.（二）技術(shù)規(guī)范依據(jù)(1)《旅游規(guī)劃通則》（GB/T189712003）；(2)《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（GB/T502981999）； (3)《風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》；(4)《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定》；(5)《旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法》；(6)《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18792－2003）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá)85％，而游覽購物僅占15％。目前國內(nèi)旅游人員的構(gòu)成大體是：先富裕起來的農(nóng)牧民外出旅游，離退休干部的療養(yǎng)旅游，職工干部的獎勵旅游，企事業(yè)單位人員以及教師學(xué)生的度假旅游以及各種公務(wù)旅游。旅游方式上單一化向多樣化發(fā)展。在本世紀(jì)末，第三產(chǎn)業(yè)比重將達(dá)1/3強(qiáng)，國內(nèi)旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中將會有舉足輕重的地位，隨著它的發(fā)展，將會對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著巨大的促進(jìn)作用。為避免與沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)同構(gòu)，在對接過程中，江西始終甘當(dāng)“配角”，盡量創(chuàng)造條件成為兩個三角洲和一個“金三角”的發(fā)展腹地。撫州作為一個旅游業(yè)后起之秀，與全省其他設(shè)區(qū)市相比，旅游業(yè)發(fā)展起步較晚。主建筑——三幢互連式三星級大酒店，占地面積20000平方米。民族特色濃厚，民風(fēng)淳樸。資溪縣城的休閑樂園大覺山景區(qū)鶴城鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)總面積204平方公里，總投資10億元人民幣，景區(qū)按AAAA級景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造。溫泉旅游度假勝地白茶千畝觀光園馬頭山鎮(zhèn)資溪縣香檀茶業(yè)有限公司現(xiàn)有有機(jī)白茶生產(chǎn)基地1000畝，茶葉良種育苗基地50畝，實(shí)行公司+基地+農(nóng)戶的運(yùn)行模式，其下屬源之源資溪生態(tài)茶場成為白茶標(biāo)準(zhǔn)化示范園。大覺山景區(qū)交通便利，316國道從門口通過。此洞深12米，寬60米，高6米，洞之深廓，世所罕見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在1498種植物中，就有紅豆杉、銀杏等珍稀瀕危物種45科123種。六、項(xiàng)目建設(shè)理由有利于增強(qiáng)資溪縣旅游的競爭力 資溪縣雖然近年來旅游業(yè)發(fā)展速度較快，但是受到資溪縣主要旅游資源分布狀況、城市區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施條件限制，在新經(jīng)濟(jì)形勢下面臨著客源被周邊的旅游目的地分流，在江西旅游格局中處于弱勢。以此來達(dá)到豐富大覺山旅游形象的作用。度假者多以消閑、健身為主要目的，因此度假旅游往往對環(huán)境有著較高的要求，一般選擇恬靜、幽雅、曠野的環(huán)境，比如有濱水、森林、田園、園林、冰雪等類型的度假場所。特色旅游的興起與多重滿足的需求并不矛盾，二者的內(nèi)在指向是一致的，都是對模式化傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，是現(xiàn)代旅游市場中旅游者需求多樣化的表現(xiàn)，是旅游者個性特征的體現(xiàn)。此外，影響旅游區(qū)潛在旅游市場的因素還包括：旅游區(qū)的開發(fā)定位；生態(tài)、度假、休閑等旅游方式的成熟；基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的完善；專項(xiàng)旅游市場需求的增加；重大節(jié)慶、活動、賽事的舉辦；交通費(fèi)用的降低；休閑時間的增加；總的來說，受制于旅游規(guī)劃區(qū)旅游資源的類型和等級，在上述諸多市場因素的推動下，以及結(jié)合多年來資溪縣旅游發(fā)展的總體趨勢分析，可以預(yù)見圍繞旅游區(qū)休閑度假、生態(tài)觀光等專項(xiàng)展開的客源市場，將成為本項(xiàng)目的主要潛在客源市場；以農(nóng)事體驗(yàn)、茶文化感受等為主要目的的客源將有可能成為旅游區(qū)的次要潛在市場。四、市場定位分析旅游者年齡結(jié)構(gòu)趨向年輕化在旅游大眾化的過程中，旅游消費(fèi)主體群的年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，中西部地區(qū)表現(xiàn)為中青年所占的比例逐步增加，東部地區(qū)旅游市場向老年市場傾斜。在這種情況下，觀光旅游一枝獨(dú)秀的局面必然會被打破，度假作為一種時尚，將會被國人接受和倡導(dǎo)，逐漸流行起來。泛珠三角洲地區(qū)的其它地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較慢，但都處于經(jīng)濟(jì)