【正文】 左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份2004200520062007房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元）增長(zhǎng)幅度%%%%上表中很明顯，2002007年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。2008年衡陽(yáng)樓市分析① 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng)2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放。l 活動(dòng)六：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇媒體宣傳組合開(kāi)盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。l 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開(kāi)盤前每周發(fā)送2－3次。. 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550平方公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng)226公里。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。衡陽(yáng)作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。湘水明珠居住小區(qū)一期(3號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。② 更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。. 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142006]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。. 環(huán)境保護(hù)措施設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用?？傮w消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無(wú)償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。招標(biāo)制度公開(kāi)、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過(guò)程的透明化公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過(guò)程的首要條件。第三，采購(gòu)業(yè)主在其采購(gòu)行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。資金來(lái)源落實(shí)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為3,。盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說(shuō)，當(dāng)銷售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等），就可以達(dá)到盈虧平衡。本項(xiàng)目屬于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將徹底改變衡陽(yáng)珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人工程質(zhì)時(shí)方面，通過(guò)監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。. 建議項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)房者心態(tài)也越來(lái)越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開(kāi)高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)江東樓盤的建設(shè)品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽(yáng)市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。測(cè)試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見(jiàn)附表八）。投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為11,，包括工程費(fèi)用8,，土地費(fèi)用1,報(bào)建費(fèi)548萬(wàn)元,，詳見(jiàn)附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的簡(jiǎn)單過(guò)程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說(shuō)，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就意味著效益。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動(dòng)噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如:候鳥(niǎo)提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì)衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用（2006）第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。l 衡陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。l 活動(dòng)四：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。① 銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，㎡，；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年10月初開(kāi)盤：l 開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬(wàn)；l 開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，；l 開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，；l 開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，；l 開(kāi)盤后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。⑤ 五類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。公司從1964年開(kāi)始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。2003年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠）?！耄?，‰。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，