【正文】 第14章 研究結論與建議. 可行性研究結論市場分析結論通過對當前宏觀經濟形式、衡陽市房地產市場的調查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎條件已經具備，市場進入時機也已經成熟，符合國家相關法規(guī)、政策規(guī)定，經濟效益和社會效益顯著。. 風險分析政策風險及防范近期國家對房地產各項政策變動頻繁，宏觀調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經濟降溫，其中有的政策對房地產開發(fā)產業(yè)影響深遠。具體體現(xiàn)在如下方面：引進先進的住宅開發(fā)理念，推動衡陽市房地產業(yè)的發(fā)展衡陽市房地產近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經驗，造成了房地產產品同質化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。詳見附表八。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合 計一、總投資固定資產投資建設期利息其中：長期借款利息流動資金借款利息二、資金籌措自籌資金借款其中：長期借款短期借款第12章 財務評價. 項目評估依據(jù) 建設部頒布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī) 。. 招標范圍序號名 稱招標情況備 注不招標招標1項目勘察、設計　招標　2土方工程　招標　3樁基工程施工　招標　4土建工程施工　招標　5裝修裝飾工程　招標　6水電工程　招標　7小區(qū)綠化、景觀塑造　招標　8小區(qū)道路及基礎設施施工　招標　9重要設備、建筑材料等物資的采購　招標　10項目監(jiān)理　招標　. 招標方式項目招標均采用公開招標的方式。業(yè)務素質高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標項目的成功提供有力的技術支持。采購業(yè)主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構的采購設備技術要求難免會出現(xiàn)以某品牌設備技術規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設備不完全了解，提供給招標機構的參數(shù)過于簡略。但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。招標制度能夠降低引進技術設備的價格。第10章 項目招投標. 工程項目招標投標概述招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。. 項目實施進度安排，從2008年1月至2009年6月。室內裝修防火室內消防應嚴格按照《建筑物內部裝修設計規(guī)范》（GB502221995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。③研究、推廣先進的職全危害控制技術，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施安全施工保障措施①選擇先進、經濟、節(jié)能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，保證施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。治理措施① 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流?！?出現(xiàn)在衡東(7月3日),℃(7月3日)。第6章 環(huán)境影響評價. 編制依據(jù)1) 《污水綜合排放標準》GB89781996；2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309693；3) 《地表水環(huán)境質量標準》GHZB11999；4) 《大氣污染物綜合排放標準》GB1629796。. 建筑部分節(jié)能設計外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網直接供水。結構選型：6層以上的多層住宅采用框架結構，46層的多層住宅根據(jù)地質條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。④ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。項目結構和布局本項目總體規(guī)劃領先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,，總建筑面積為65,，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。 第4章 建筑方案. 設計依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093（2002年版）《民用建筑設計通則》 GB503522005《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797《城市規(guī)劃編制辦法》《衡陽市城市規(guī)劃行政技術準則》衡陽市2004年城市總體規(guī)劃本項目鄰近的湘江風光帶設計. 項目設計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。本住宅開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。交通運輸條件衡陽交通發(fā)達，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡線也匯接于衡陽。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內外占有重要地位。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米500米。整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。l 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。⑤ 營銷活動l 活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。3） 項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產的起步和調整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。2）需求分析年 份200520062007商品房施工面積（萬平方米）增幅 14．08%24．90%12．12%年 份20052006 2007商品房施工面積（萬平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為18003000元/平方米左右。從產業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。城市居民人均生活消費7608元，%，扣除物價因素，%；農村居民消費3554元，%，%。安全生產形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。近五年，是衡陽經濟發(fā)展較快的五年，%。全年房地產開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。經考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。② 項目對城市建設將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。編制范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。2006年3月，由衡陽市委領導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。同時，隨著衡陽經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發(fā)建設就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。預期目標湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目擬在占地面積20,，%,總建筑面積為65,(13號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場面積10,842平方米）。“已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。%，與上年持平；%，；%。項目開發(fā)地區(qū)的經濟社會情況及管理、政策因素2007年，衡陽市實現(xiàn)生產總值（初步核算），%。物價總水平溫和上漲。2007年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元?；咀龅綉１M保。. 區(qū)域房地產市場分析衡陽房地產市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米