小區(qū)項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 216。216。 從經(jīng)濟評價上看，項目投資收益較好，可望獲得10%以上的回報率。216。 經(jīng)計算。216。 綜合考慮市場、政策、經(jīng)濟和不確定因素等風(fēng)險，對敏感因素分析取177。 由項目投資成本估算表（參見表66）可得，項目保本銷售量度＝項目總投資/產(chǎn)品平均售價經(jīng)計算，保本銷售量在75萬平方米左右。 從財務(wù)狀況上看，項目獲利狀況良好，經(jīng)濟上可行。 經(jīng)計算?！?5— 華亭小區(qū)項目內(nèi)部收益率計算表 單位：萬元年序 T年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年73181173187318 12004年 22005年 32006年 42007年 52008年 62009年 72010年 82011年 92012年 項目運作終期累計凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時間為2003年末。 項目財務(wù)凈現(xiàn)值計算表見表74。216。 項目現(xiàn)金流入分析見表71。制訂分批貸款計劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現(xiàn)金流量分析及建議部分）。n 貸款利息216。0 5 15 30 45 60 75 （萬平米）六、投資估算與資金籌措項目總投資估算n 投資估算按以下成本構(gòu)成計算：前期工程費用直接投資 土建及建筑安裝工程費用 市政配套工程費用項目總投資 利息 稅金 間接投資 銷售費用 管理費用 不可預(yù)見費用n ，其中前期工程費用（主要是土地成本）。四、 建設(shè)方案與市政配套華亭小區(qū)項目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計方案》。216。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。216。 行業(yè)景氣度（萬元）1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前上海房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求都比較旺盛，在上海經(jīng)濟連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動下，市場將保持一個較高的需求狀態(tài)。n ——。上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)公司，多年來堅持“以房養(yǎng)林、以林促房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高恒大商品房品位”的開發(fā)理念，在恒大花木世界已投入7000多萬元資金，綠化種植面積近3000余畝，各種樹木40余萬株，把“以人為本，注重環(huán)境建設(shè)，營造融自然景觀、休閑、服務(wù)、居住功能為一體的新世紀人居生態(tài)環(huán)境”，作為公司不懈追求的目標(biāo)。是奉賢區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。三、 市場分析與預(yù)測上海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀鄧小平同志南巡講話成為上海市房地產(chǎn)業(yè)第一個發(fā)展周期的動因（1992——1999年）。 供需分析及價格預(yù)測（1）、供求分析n 需求分析影響需求變動的主要因素，可以歸納出以下幾個方面：經(jīng)濟因素 —— 人均收入水平（房價收入比）、行業(yè)景氣度市場因素 —— 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價格水平社會因素 —— 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平政策因素 —— 具體政策措施頒布實施經(jīng)濟因素216。社會因素216。216。（2）、價格預(yù)判n 上海全市商品住宅價格走勢%。預(yù)計2005年——2006年市場平均價格水平3500元/M2左右。按施工進度每次開工15萬平米，建設(shè)周期以18個月測算。n 成本估算表見附表66。每批融資額度為2億元人民幣。七、項目財務(wù)評價現(xiàn)金流量分析n 現(xiàn)金流入216。 項目現(xiàn)金流出量分析見表72。216。 項目內(nèi)部收益率計算表見表75。n 動態(tài)回收期216。216。216。216。 土地價格敏感分析如表81。216。 方案的最終選擇基于政府規(guī)劃容積限制與項目產(chǎn)品力塑造之雙向引導(dǎo)。216。 因此，該項目是可行的。 本公司若中標(biāo)，將嚴格保證各項款項的及時到位，使工程能按計劃完成。THE END。 與此同時，項目以規(guī)模優(yōu)勢可以不斷創(chuàng)造行情、引領(lǐng)南橋市場，從而有效降低自身經(jīng)營風(fēng)險。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、幽雅的環(huán)境、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理為南橋近萬人打造居家空間，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。 從市場面看，南橋作為奉賢區(qū)政府駐地，上海市郊的中心鎮(zhèn)之一，擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)劃前景。 ?！?1— 土地價格敏感因素分析表 土地投標(biāo)價格（萬元）投資稅后利潤（萬元）投資回報率平均變動幅度地價變動利潤額變動回報率變動650%285340%%0% 10%21608%%%%10%35460%%%%土地價格之敏感系數(shù)=n 產(chǎn)品售價敏感分析216。 設(shè)定投資稅后利潤為項目經(jīng)濟目標(biāo)值。敏感性分析216。216。216。216。 內(nèi)部收益率是項目所能接受的最高貼現(xiàn)率，也是項目所能得到的最高收益率。財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率n 財務(wù)凈現(xiàn)值216。 項目的現(xiàn)金流出是項目在不同運作階段投資支出，包括前期費用、工程建安支出、市政配
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