小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 三各類配套工程費(fèi)用1大配套 220 2人防工程建設(shè) 40 3供電站、電力增容費(fèi) 130 4通訊設(shè)備增容費(fèi) 20 5有限電視配套 10 6技防智能化 40 7綠化 40 8室外總體 50 9給水排水 20 10煤氣增容等 50 小 計(jì) 四 直接投資額合計(jì) 五相關(guān)稅費(fèi)（間接投資）1利息 2綜合稅金 總銷金額的6%，預(yù)計(jì)售價(jià)35003項(xiàng)目管理費(fèi)用 直接投資額的1%4不可預(yù)見費(fèi)用 直接投資額的2%5營銷費(fèi)用 總銷金額的3% 小計(jì) 六項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格 七總銷金額及銷售價(jià)格 3500市場預(yù)測未來銷售之平均價(jià)格八投資收益 1稅后利潤額 28534 2項(xiàng)目總投資利潤率% 資金籌措n 資本金 遵照有關(guān)規(guī)定，并保證在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)及時(shí)到位。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。 （3）小結(jié)就華亭小區(qū)項(xiàng)目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，價(jià)格在33003500元/M2的水平，超10%15%區(qū)域行情可行度較高。n 南橋當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2001年上半年2001年下半年2002年上半年2002年中期2003年上半年（預(yù)計(jì)）市場均價(jià)（元/M2）18002000220023002400250028003000216。 結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬左右。 人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量的提高無疑會(huì)刺激消費(fèi)需求，而城市化水平提高對人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。 奉賢區(qū)人均年收入及房價(jià)收入比人均收入（元）房價(jià)收入比1999年128161:2000年135391:2001年153751:分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)收入比維持在相對穩(wěn)定的水平，對消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。第一個(gè)周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。第一期2003年9月底，第二期2004年6月底。恒大南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告總 目 錄摘要正文一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人概況 項(xiàng)目概況二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、 市場分析與預(yù)判 上海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 供需分析及價(jià)格預(yù)測四、 建設(shè)方案與市政配套五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排六、 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 單位成本估算 資金籌措七、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 現(xiàn)金流量分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 投資回收期八、 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析 敏感性分析九、 他備選方案十、 結(jié)論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目法人概況上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司成立于1993年9月，1998年9月改制為有限責(zé)任公司，2002年5月改制成上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，注冊資金8281萬元，目前進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。第三期2005年6月底。經(jīng)歷了5年擴(kuò)張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財(cái)政政策成為主要?jiǎng)右?，特點(diǎn)是起點(diǎn)高、增速平穩(wěn)，目前市場正處于上升期的平臺(tái)中。216。n 需求測算 按人口變化和需求變化對市場近階段住宅消費(fèi)的需求量進(jìn)行估算。n 供給分析通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)： 分類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運(yùn)河以南55余萬5052萬34萬30萬（預(yù)計(jì)）運(yùn)河以北15余萬12萬23萬10萬（預(yù)計(jì)）總計(jì)40萬左右從市場現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在4050萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。 2001年 – 2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費(fèi)需求的刺激下，價(jià)格平均漲幅在400元/M2左右。到2006年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢下利好趨勢，整體價(jià)格可保證在36003800元/M2左右。45 / 45建設(shè)進(jìn)度0 15 30 45 60 75 （萬平米），每年建設(shè)15萬平米，2004年開始年份03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年) 預(yù)期銷售進(jìn)度按平均每年銷售10萬平米計(jì)算。項(xiàng)目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。 %，%。216。n 綜上，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析見表73。 216。 經(jīng)計(jì)算，%。216。216。216。216。 當(dāng)土地價(jià)格增加或減少10%時(shí)，投資利潤相應(yīng)減少或增加25%左
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