【正文】 噴淋等主要消防設計備的可能性。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。第9章 項目實施進度. 項目開發(fā)期2008年1月至2009年6月為項目主體工程建設期。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ椆芾?、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復建設過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。由于當今科學技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。. 工程項目招標投標因素分析招投標是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應運而生的，一個成功的招標項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。招投標文件技術(shù)及商務條款的編制是否合理是招投標項目成功的關(guān)鍵。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。由于招標機構(gòu)在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構(gòu)成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關(guān)招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。一個招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。. 招標依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設項目可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》及《湖南省實施中華人民共和國招標投標法辦法》第十一條之規(guī)定，達到下列規(guī)模標準之一的，必須招標：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設計、監(jiān)理等服務，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標準，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。投資估算結(jié)果項目總投資為11,，包括工程費用8,，土地費用1,報建費548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設。根據(jù)國務院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。財務現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。投資回收期根據(jù)預計的現(xiàn)金流量表計算，本項目在2009年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從2008年1月開始計逄。測試結(jié)果表明：當最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。第13章 社會評價. 項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個江東樓盤的建設品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設的標志性樓盤。生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。. 社會評價結(jié)論通過社會評價和風險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。. 建議項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設計、建設品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費者的心理，按照規(guī)劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。經(jīng)濟分析結(jié)論通過財務評價分析，%，大于基準收益率10%；財務凈現(xiàn)值為3,，大于0；，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。本項目屬于衡陽市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變衡陽珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長期以來城市基礎(chǔ)設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠發(fā)展。盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當銷售率為81%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達到盈虧平衡。根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,、年均凈利潤為2,。財務凈現(xiàn)值根據(jù)預計的現(xiàn)金流量表計算，在基準收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為3,。. 財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應回訪業(yè)主，了解設備使用情況。招標機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標文件或?qū)⑴c投標的設備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。招投標機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。業(yè)主與招標機構(gòu)的配合是否默契是招標項目成功的基礎(chǔ)。招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質(zhì)量優(yōu)化。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。2008年7月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；2009年2月，13號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2009年4月，13號樓公共停車場建設主體完工；2009年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設置自動噴水滅火系統(tǒng)。消防道路設計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置?？傮w消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑥建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。. 環(huán)境保護措施設計依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》；《大氣污染物綜合排放標準》；《室外排水設計規(guī)范》。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。. 給排水設計給排水 ① 設計規(guī)范1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142006]7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。② 更多的廣場和綠化開放的空間。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山