【正文】 因有以下幾點：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設計合理、交通便利，總價在70—90萬元的聯(lián)排別墅、總價在120—140萬的小獨棟別墅都存在著供應空缺。l 價格定位：獨立別墅及聯(lián)排別墅折后均價初步定價為10800元/ M2l 戶型定位；建議本項目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180～200M2之間，獨立別墅的面積控制在300～350M2之間。配建6班幼兒園一座，占地面積不小于2700㎡；設置每處面積不小于2000㎡的集中綠地兩處；居委會、社區(qū)服務、物業(yè)管理、老人活動室、配電房、煤氣調(diào)壓房等用房應一次配齊，不得漏項。該土地**市準備采用拍買的形式取得開發(fā)使用權(quán)。為了提高銷售收在沿馬路700米長修建一家一戶式的商業(yè)鋪面。178。地價=250000*300=7500（萬元）支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價款2500萬元 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)濟指標：序號項目數(shù)量備注1基本情況建設用地面積200100m2按300畝土地測算計容積率建筑面積120060m2住宅建筑面積115060m2技術(shù)部門測算數(shù)據(jù)獨立別墅建筑面積23012 m2技術(shù)部門測算數(shù)據(jù)聯(lián)排別墅建筑面積92048 m2技術(shù)部門測算數(shù)據(jù)商業(yè)建筑面積2000m2會所建筑面積2000m2配套設施建筑面積1000 m2建筑密度25%容積率2可變因素管理費4%以建安成本費為基數(shù)銷售費用4%以銷售收入為基數(shù)不可預見費5%以建安成本費為基數(shù)3稅金營業(yè)稅及城建稅率%以銷售收入為基數(shù)所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長期貸款利率8%1—3年期含手續(xù)費建安費測算 根據(jù)對各項目建筑指標的市場價格分析，預定該項目的單位成本為700元/M2，即總成本=120060*700=8404萬元。178。靜態(tài)投資回收期自2006年10月起到2007年9月，項目在運行過程中只有現(xiàn)金流出，沒有現(xiàn)金流入，累計凈現(xiàn)金流出量為14788萬元，達到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從2007年10月開盤銷售后開始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。設盈虧平衡時的銷售量為Q根據(jù)公式，投資總額=Q單價（%）Q=2672710000/[4000（%）]=70408（m2） 盈虧平衡時的銷售額=704084000/10000=28163（萬元） 盈虧平衡時的銷售率=70408/115060=61%2）、當樓面地價上升150元/平米，達到775元/平米，預計項目總投資為28820萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出達到盈虧平衡時的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬元，銷售率為66%。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時不將成本作固定成本、變動成本進行分類，僅以總投資額作為計算基礎(chǔ)。178。貸款利息形成當期財務費用貸款利息=14788*8%*2=2366（萬元）主要分析結(jié)論178。項目開發(fā)周期為3年，即36個月。178。由于普通多層住宅售價低，消費群體多，加上風景優(yōu)美，所以銷售勢頭看好，但相應銷售收較低。（二）可建樓盤類型分析根據(jù)**市市對尚美公寓的建設規(guī)劃要點及地塊的地形和所處的環(huán)境，基本上可以規(guī)劃成高檔別墅類型樓盤高檔別墅類型樓盤；從開發(fā)的經(jīng)濟效益看，修建高檔別墅的利潤空間大。（2）交通組織設計應確保人、車流線清晰、分離，避免交叉干擾。銷售對象定位 項目定位結(jié)論:l 樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。 **別墅市場，表面上看總體供應量偏大，但實際上有效供給卻不足。天鵝湖的別墅DIY。近兩年總價在50－150萬的經(jīng)濟別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等22個聯(lián)排與疊拼項目。**伴隨著全國第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。尤其是海蘭云天一期獨立別墅大多集中在400500平米之間，甚至達到700平米，市場接受度較低。階段二：**別墅市場的平淡期（19962002年）這個階段**早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發(fā)熱點受到轉(zhuǎn)移，**第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。這個階段主要是跟風中國第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來，對本地購買力不切實際的估計，開發(fā)比較盲目。以此類推，**市高端物業(yè)的年消化量應該在4500套左右，類別墅項目對高端客戶市場的分流量體比例為7：3以上，也就是說至少有70％的別墅級客戶沒有購買別墅型產(chǎn)品。未來10年，**的城市化率將達到45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的600多平方公里擴大到2700平方公里，未來5年每年將有60萬人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有20萬人要進主城區(qū)，必然進一步激發(fā)住宅需求。l **市二環(huán)路的建設與212國道的改造**市二環(huán)高速路已于2005年12月全面動工,預計將于2009年底全線通車,通車后將使**市各區(qū)的之間的交通問題得到極大的改善并能使**.212國道是**市通往某城區(qū)的一條交通干道,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟發(fā)展迅猛。到2020年，建成面積31平方公里，人口45萬人。l 蔡家組團蔡家組團位于本項目西側(cè)，境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區(qū)。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項事業(yè)繁榮進步。襄渝鐵路穿越全境可直達成都、武漢、鄭州、北京等地。%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值45億元，