【正文】 安全防范工作?！?qū)I(yè)維修人員負責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)?！驒C電值班人員負責(zé)供電設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告?！蛳韧５蛪洪_關(guān)，再停高壓開關(guān)，用合格的驗電器驗明接線端無電后，最后用專用的接線桿將接地線可靠接地，對母線進行放電并相間短接?！驒z查供電系統(tǒng)工程報價。◎電梯維修人員應(yīng)每天檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖?！蚓邆湎辣ｐB(yǎng)證明書?！蛎考緦κ覂?nèi)部分電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號傳輸質(zhì)量，并將結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》中。B、物品擺放整齊有序。配合電業(yè)局年 檢3預(yù)防檢驗3年A、按照國家有關(guān)規(guī)程。C、各組件應(yīng)完好。C、各組件應(yīng)完好。二、電氣豎井 序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1工作環(huán)境6個月環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無垃圾、雜物隨 意堆放。保險絲無缺損。門鎖完好。4機 油濾清器3個月1 年清洗。8蓄電池半個月蓄電池是否漏電。加水時應(yīng)按比例加防腐劑。3電梯廳照明每 天保持全天候照明。消防系統(tǒng)一、消防監(jiān)控中心序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1值班室每 天1個月A．環(huán)境衛(wèi)生狀況良好、無積塵。C．例行保養(yǎng)、清潔。三、卷簾門序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1電動傳動系統(tǒng)1年A．檢查電機是否受潮，電源線是否老化、漏電。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。五、消防廣播系統(tǒng)序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明11年廣播線路正常。外觀清潔、無積塵。所有控制閥門處于常開狀態(tài)，開關(guān)靈活。對水泵進行例行保養(yǎng)，確保無滲漏，設(shè)備狀況良好。玻璃完好無損，柜鎖完整。必要時對門扇進行防火油漆。B．鏈條、鏈輪軸承運轉(zhuǎn)正常，潤滑正常。B．對不能正常工作的燈具，需全面檢修線路。3打印機每 天1個月A．設(shè)備運行正常，不能無故退出運行。E．檢修各控制柜的電氣組件。2消防梯照明每 天保持全天候照明。10水 箱半個月1 年保持水箱常滿狀態(tài)。7發(fā)電機6個月1 年外觀除塵、清潔。3柴 油濾清器6個月1 年清洗。三、柴油發(fā)電機序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1工作環(huán)境3個月環(huán)境衛(wèi)生良好，無雜物隨意堆放。指示燈完好、正確。4斷路器1年A、觸頭無燒損痕跡。由電業(yè)局校正3絕緣檢查1年A、按電氣專業(yè)有關(guān)規(guī)定由電業(yè)局進行年檢序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1外觀檢查柜內(nèi)檢修1個月1年A、柜表面應(yīng)無積灰、污垢。由電業(yè)局試驗序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1外觀檢查1個月1年A、應(yīng)無積灰、污垢。必要時油漆2絕緣電阻測 量2年A、主絕緣應(yīng)不低于500兆歐?！蛑锌厥冶０矄T負責(zé)中控室機電設(shè)備的操作，確保消防報警設(shè)備、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作的安全性和準(zhǔn)確性?！蛎咳諜z查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機各項功能是否正常，有無設(shè)備異常，將檢查結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表》中?！蛳缊缶到y(tǒng)每月測試一次，如有故障應(yīng)立即維修并做好記錄?！虬l(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全的地方?！驒z查小區(qū)上下水泵房，消防泵房。具體實施程序如下：◎組織熟悉設(shè)備的人員（五人以上）指定專門責(zé)任人，了解工作任務(wù)和注意事項，并由專門責(zé)任人按工作單程序安排工作。供電設(shè)施的運行管理及養(yǎng)護：◎確保供電設(shè)施（設(shè)備）保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)戶的安全用電需要?！虬才畔嚓P(guān)保險?！虮Ｕ瞎╇?、供水、消防等正常運作并做好記錄。制度大綱：◎房屋日常與定期維護制度；◎配電房值班制度；◎現(xiàn)場保潔制度；◎巡視檢查制度；◎運行分析制度；◎設(shè)備維修管理規(guī)定；◎給排水設(shè)備維修管理制度；◎消防設(shè)備維修管理規(guī)定；◎配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；◎配電房交接班制度；◎水泵房運行管理制度；◎水泵房安全操作規(guī)程；◎工程技術(shù)人員交接班制度；◎消防系統(tǒng)與風(fēng)機系統(tǒng)運行、管理、維修保養(yǎng)制度；◎水泵運行完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；◎給排水系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度；◎給排水系統(tǒng)日常管理制度；◎電梯運行維護管理制度；◎智能化系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度。◎強制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度。◎?qū)Ψ课莸墓膊课缓蜆I(yè)戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪?！蚍课菥S修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對保證房屋正常發(fā)揮使用功能，延長使用壽命，能夠使其保值與增值，是維護業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，更反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)品質(zhì)和管理水平。另外，為了能夠更進一步凸顯“萬祥濱海新城”的尊貴和氣派，業(yè)主和住戶的尊貴與優(yōu)越，我們針對本項目的實際需要，在人員招聘、選派，服裝設(shè)計、制作等方面進行了深入細致的考量，力求能夠與“萬祥濱海新城”的特質(zhì)和業(yè)戶的身份、地位相匹配，力求做到：A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質(zhì)；B、員工服裝符合崗位著裝需要，要求色彩和諧，款式新穎，質(zhì)地優(yōu)良。經(jīng)過多年的探索和實踐，已構(gòu)建出一整套完善的、科學(xué)化的質(zhì)量保障體系。D、準(zhǔn)備其它必要的相關(guān)資料。保安員負責(zé)安全防范，工程人員負責(zé)水電供應(yīng)及搶修。客戶服務(wù)中心財務(wù)人員負責(zé)辦理各項費用的銀行托收工作。工程部經(jīng)理負責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。A、“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部運作管理為規(guī)范“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能符合規(guī)定的要求，實行由“部門主管到客服經(jīng)理逐級巡檢”制度?！蚪?jīng)濟措施?！蛟黾觾?nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。嚴格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設(shè)計內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主說明，并督促其進行更改。7上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施每3年鏟除抹灰翻新一次。無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；隔熱層完好。2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。B、辦理入住手續(xù)采取的便利措施物業(yè)公司將以熱情、周到的態(tài)度，高效、便利的服務(wù)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。為進場的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；廚衛(wèi)防水防滲等內(nèi)容）驗收標(biāo)準(zhǔn)。B、物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗證及部分移交資料產(chǎn)權(quán)資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等）工程技術(shù)資料[竣工圖紙——包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]C、物業(yè)接管驗收程序開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收。A、設(shè)計符合物業(yè)的管理模式銷售市場會隨著時間的變化而不斷產(chǎn)生新的需要，這就要求開發(fā)商必須按照市場需要對物業(yè)的使用功能進行調(diào)整；物業(yè)管理公司也要針對物業(yè)的實際情況設(shè)計出更加適合其日后運作的物業(yè)管理方案，從而為銷售宣傳和日后的業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。建議成品保護方案, 減少因施工對材料可能造成的損害。為配合“萬祥根據(jù)國家質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理體系，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員應(yīng)認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO9002：2000質(zhì)量體系落實到具體的管理服務(wù)中。通過計劃管理的方式,進行較為全面的思考, 分析預(yù)測可能出現(xiàn)的問題,避免盲目決策；因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多的降低成本、減少浪費、 提高效率的機會；同時可以客觀地評價下屬的工作狀況和管理業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn), 有利于全面的管理控制。本著“以客為尊”的原則，以高起點的管理定位、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓客戶充分享受到貼心的服務(wù)。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下1%以下組建保安義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)；加強防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時處理，盡量降低火災(zāi)發(fā)生率。2房屋零修急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修；零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 加強對業(yè)主安全宣傳，增強巡邏力度，建立群防群治機制。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護盲點堅持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，力求達到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)。 針對小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對復(fù)雜、案件多發(fā)地段的特點，嚴密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點。e、對于合理規(guī)范商家的促銷行為，因此產(chǎn)生的噪音污染、亂投垃圾等現(xiàn)象進行重點管理，避免因客流量大造成小區(qū)外圍雜亂無章，影響業(yè)戶的正常生活?！?根據(jù)小區(qū)特點，小區(qū)商店的經(jīng)營很大部分是以租售形式零散經(jīng)營方式，在這種情況下，為了維護小區(qū)的整體形象和品質(zhì)，根據(jù)業(yè)主的層次和消費需求，我們將征求商家的意見，提出我們的設(shè)想，在管理中積極引導(dǎo)。 （3）代辦服務(wù)：如代寄信函、代訂報刊雜志及收發(fā)、代訂鮮花、生日蛋糕等。無須找其它部門或記住其它電話?！叭f祥濱海新城”地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業(yè)店鋪，同時又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求“靜”，商鋪求“旺”的情況下，容易產(chǎn)生需求差異的投訴，是本項目的管理特點與難點之二； “萬祥我們著重在本項目營造一個“安全、舒適、優(yōu)雅、尊貴”的居家環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)保值、增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度融合。濱海新城”獨特的地理位置和開發(fā)商所倡導(dǎo)的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私營企業(yè)者、富裕的中產(chǎn)階層等前來置業(yè)。選擇在此居住的人們除了具備較強的經(jīng)濟實力外，不可缺少的是他們共同對山水表現(xiàn)出來的同衷的熱愛。本項目公共配套設(shè)施設(shè)備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。我們認為，我們專業(yè)規(guī)范的管理以及不斷創(chuàng)新的服務(wù)，將成為開發(fā)商的得力合作伙伴，我們將不僅實現(xiàn)開發(fā)商對本項目的開發(fā)愿望，甚至在這一平臺上，充實更多、更深、更廣的生活理念，延伸建筑品牌，打造精品樓盤！第一章 “萬祥濱海新城”的管理服務(wù)始終以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)來開展工作，從而創(chuàng)建一個“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的大社區(qū)。濱海新城”位于福建省晉江市晉南出口加工區(qū)的重要生活基地——金井鎮(zhèn)濱海地區(qū)，本項目設(shè)計以政府服務(wù)中心為中心，共分為8個各自獨立的地塊。這兩種管理模式在類似“萬祥濱海新城”的管理特點及難點，并且有針對性的提出了解決的管理措施。濱海新城”是金井鎮(zhèn)第一個真正意義上的商品樓盤，其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO(shè)用地的困難，要求兼顧經(jīng)濟性、社會性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設(shè)理念，形成融居住、商業(yè)、商務(wù)及多種混合功能的理想社區(qū)，同時在晉江城市的沿海地帶，締造新的“類都心”生活空間，從而加強對周邊市鎮(zhèn)的號召力“萬祥小區(qū)景觀綠化系統(tǒng)由公共綠地、社區(qū)中心綠地、組團中心綠地、宅前綠地和保護性綠地組成?！叭f祥濱海新城”另一重要使用者應(yīng)該是年輕白領(lǐng)一族。我們將在工作中實施“微笑服務(wù)”、“敬禮服務(wù)”等。濱海新城”周邊人流量大，人員及環(huán)境相對復(fù)雜，屬案件多發(fā)地段，同時，本小區(qū)戶數(shù)多，可能存在部分的出租客戶，多方面原因加大了小區(qū)安全管理的難度。 解決上述管理難點的措施“萬祥：由于小區(qū)業(yè)主的年齡、生活習(xí)慣不同決定了對服務(wù)內(nèi)容的不同。 針對小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網(wǎng)點來方便業(yè)主、住戶的日常生活。在營造繁華、熱鬧的商業(yè)氣氛，又要保持安全、舒適、有序的購物環(huán)境，在為業(yè)戶提供便利，又保護業(yè)主的生活不被打擾，同時保證購物環(huán)境的安全。根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，“萬祥：堅持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保24小時無間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對講、電子巡更、家居安防等智能系統(tǒng)的作用，建立立體交叉的安全防范體系。b、防火宣傳：我們將在小區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。同時，加強維修技工的培訓(xùn)工作。加強安全巡邏頻次，確保儲藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時開關(guān)，以保證業(yè)主進出方便。5綠化完好率95%98%以上綠化分包管理，對區(qū)內(nèi)的綠化進行澆水、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%開展入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。——“24小時不間斷服務(wù)，將管家24小時的聯(lián)系方