【正文】 和保留房號，當(dāng)天交首付才可享受優(yōu)惠折扣。由于塔樓的設(shè)計品質(zhì)較高，在預(yù)熱期內(nèi)，14號樓可能會銷售勢頭良好，市場反應(yīng)積極，借助人氣值的上升，可迅速打開13號樓，以捕捉市場機(jī)遇，特別是10月份的房展會，爭取取得南城房產(chǎn)銷售神話，就如同去年冬季展會，我司操案的萬潤家園單日銷售45套的北城銷售記錄一樣。塔樓部分繼續(xù)消化剩余供量，將位置最佳的12號樓留在持銷期來沖擊市場。全面開放9號樓，刺激新一輪的市場需求。在淡季中轉(zhuǎn)換到市場容量相對較大的二居市場，目標(biāo)客戶群也就相應(yīng)地發(fā)生變化。根據(jù)實(shí)際情況合理選用包括價格優(yōu)惠的多種促銷方式，但僅針對銷售中發(fā)現(xiàn)的難點(diǎn)戶型和部分重點(diǎn)戶型，不宜過多過濫，以免影響項目的旺銷形象。如果銷售難度過大，應(yīng)及時考慮調(diào)整產(chǎn)品本身，如條件許可，可對躍層戶型進(jìn)行設(shè)計變更，拆分平層銷售，爭取全面清盤結(jié)案。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，隨時監(jiān)控銷售和管理，及時發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。.雖然每月還款可能會多交幾百元，但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有，針對以上方案，人們不妨作一個對比，就以一年內(nèi)業(yè)主需要發(fā)生的資金情況對比。入住總費(fèi)用：25787元購車款：20萬裝修款：12萬通過對中堅層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會太大，而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小，花二十多萬元就可住精裝修的大房子，開20萬的名車。System）的簡稱。宣傳炒做的主要手段就是開展各類公關(guān)活動，制造新聞熱點(diǎn)，提高在媒體上的暴光頻率，最終引起社會廣泛關(guān)注?；叵肽切┦袌鲋械某晒潜P，哪一個不會讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計必須要新穎獨(dú)特，要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標(biāo)客戶群的眼球，為實(shí)際銷售捕捉來源源不斷的客戶。廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體，如《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《京華時報》、《晨報》等。本案目前可銷售面積大約為165000平方米，按5200元的銷售均價（塔板混合估算）計算。內(nèi)容見下表：單體沙盤及規(guī)劃沙盤樓書指導(dǎo)指示牌公關(guān)活動周邊環(huán)境本案地處北緯40176。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺，為京師養(yǎng)花之所”，但直達(dá)或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。環(huán)境設(shè)計與人居流動融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。社區(qū)規(guī)劃設(shè)計了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細(xì)節(jié)，對于挖掘本案優(yōu)勢賣點(diǎn)，促進(jìn)營銷活動的成功進(jìn)行有相當(dāng)重要的作用。容積率是衡量人居環(huán)境的一個重要指標(biāo)。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計的特點(diǎn)，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風(fēng)車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。相對于星河城，它加大了采光面，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設(shè)計，沒有什么特點(diǎn)。目前北京絕大部分都采用此方式，而45176。（朝陽與采光的示意）雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個社區(qū)顯得密不透風(fēng)，堵塞擁擠。②窗戶③空調(diào)機(jī)位本案在局部區(qū)域設(shè)計了一部分陽臺和露臺。據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期板樓部分供量總計697套，共有24種戶型，其中13種為主要戶型。戶型分析概述這種設(shè)計已明顯落后于本案產(chǎn)品。本案樓座中設(shè)計所有意識地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動，有生機(jī)，不同于一般呆板塔樓形式。另一個競爭對手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式布局特點(diǎn)就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設(shè)計的大忌。在這個時代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個優(yōu)勢所在。角朝向。板樓的銷售比例明顯上漲。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。容積率的安排。隨著本案規(guī)劃的進(jìn)一步完善，使本案在整個南城項目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費(fèi)者的吸引力毋庸置疑。社區(qū)地塊南北進(jìn)深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團(tuán)式綠化景觀，并有水景設(shè)計，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進(jìn)路線構(gòu)成逐漸深遠(yuǎn)的景觀軸心線，布局巧妙，風(fēng)格簡練而大氣。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。 正常銷售活動推廣預(yù)算戀日水岸大道項目策劃案（產(chǎn)品篇）[原創(chuàng)]產(chǎn)品篇一、平面新聞造勢門型單頁售樓處門頭包裝，LOGO墻布置其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。推廣預(yù)算與應(yīng)用1）、整體推廣費(fèi)用估算本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場整體情況和項目運(yùn)做需要而制訂。其它手段還有DM直接，客戶通訊（似海怡家通過此手段曾取得良好效果）等。我們采取先主后次的原則。先內(nèi)而外北京地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評價后，將被有效地整合利用。優(yōu)秀的廣告設(shè)計，會使項目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報。公關(guān)活動的深入展開房地產(chǎn)項目的成功運(yùn)做，暫時還離不開“炒作”。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（Corporate通過上表我們發(fā)現(xiàn)，通過“1+1+1”方案購房業(yè)主在一年內(nèi)少花二十多萬元。12萬元如果購房之后再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。銷售管理策略本案實(shí)施全案全程銷售代理后，主要的銷售管理工作將由銷售代理公司全面負(fù)責(zé)。此階段的主要銷售重點(diǎn)將全力擠壓存量。前期的銷售中，板樓部分必然會有部分三居或三居以上戶型的剩余，此時就以12號樓的一居、二居與三居與之形成完整的市場供量配比面向市場，其中9號樓控制開放單元，以保證后期市場供量的完整。我們在市場淡季中，殺出深藏已久的9號樓全部小戶型“奇兵”，瞬間改變本案大戶型樓盤形象，不正是制造出了一個絕好的市場熱點(diǎn)嗎？同時，9號樓也有一些劣勢：由于臨街所以安靜程度和可視景觀稍差；由于擁有地下層和兩層底商，所以必然公攤大、使用率低；另外樓座體量也比較大。本案淡季銷售的策略可分為兩個方面：○充分消化前階段積累的客戶資源及11號樓的存量房，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。強(qiáng)銷期時間周期：2003年10月11月銷售目標(biāo)：10號樓、11號樓建議售價：均價5288元/平米銷售思路：北京房地產(chǎn)素有“金九銀十”之說，本案9月份開盤，此階段也隨著市場變化進(jìn)入銷售旺季，客戶量增多，并有“秋季國貿(mào)房展會”等眾多展會活動支持。11號樓和10號樓的戶型配比非常相近，都以CCB4為主，只是體量較?。▋H127套）。如市場驗(yàn)證有難度可控制在500元左右。14號樓相對于其它樓座，位置靠南，離小區(qū)主出入口較遠(yuǎn)。作為首開樓座，必定對市場有很大的吸引力，在開盤前期拿出進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，相信可以在短期內(nèi)聚集人氣，為本案下一步的推廣銷售增加賣場氣氛。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢合理提升整體價格。當(dāng)然，我們和開發(fā)商的希望是一樣的，也希望能夠賣得又貴又快才更好。5100元持續(xù)所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價位。我們已經(jīng)獲知開發(fā)商的預(yù)期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經(jīng)開始向預(yù)期值努力。接待大廳是客戶來訪的第一個區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。所以我們建議開發(fā)商選擇全案全程代理銷售的模式，把銷售工作委托給專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。方案說明：（1）“客戶答謝會”新產(chǎn)品上市汽車選擇2550萬的轎車或SUV越野，將京城目光鎖定南城。形式：（1）新聞發(fā)布會（通過之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全城）（2）與德國大眾或日產(chǎn)陽光等汽車公司合作，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場公關(guān)。過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家渡假賓館（如九龍山莊），負(fù)責(zé)他們?nèi)康男蓍e娛樂，傍晚在會議大廳舉行產(chǎn)品推介會，每人一份產(chǎn)品說明書，并現(xiàn)場進(jìn)行POP講解，當(dāng)然各位媒體需每人一個紅包。差異性策劃思路一是從南三環(huán)路口經(jīng)戀日嘉園2期、花香麗舍向南再右轉(zhuǎn)至接待中心。①外部接待這里的外部接待主要是指從外部引導(dǎo)客戶至銷售現(xiàn)場的接待安排。休息室沙盤陳列區(qū)未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。有利于銷售中與“戀日嘉園2期”的直接競爭。我們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng)市場，在本案水景設(shè)計上做一下大文章。（2）戀日?水岸大道一是當(dāng)?shù)丨h(huán)境的優(yōu)越，是花的海洋；二是社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計理念，使社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計與外部環(huán)境產(chǎn)生整體的統(tǒng)一。以上幾組案名設(shè)計中，我們重點(diǎn)推戀日花都，戀日?水岸大道及戀日名邸。第三類：反映本案區(qū)域狀況及地塊特征的：戀日花都、戀日花滿樓水岸大道近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時代”向“產(chǎn)品時代”過渡?！踬徺I動機(jī)：首次置業(yè)自用為主，改善居住條件或原有住房拆遷；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報及升值回報?？蛻舳ㄎ煌ㄟ^調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：□年齡分布：板樓部分30歲—50歲中年人群；塔樓部分20歲—40歲的人群，人群范圍相對較廣。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。但是本案一旦進(jìn)入市場，就肯定是一個完全獨(dú)立的項目，不僅開發(fā)商不同，而且銷售組織也不同，同時由于產(chǎn)品設(shè)計相近，目標(biāo)市場也高度重疊，勢必會與該項目形成激烈競爭態(tài)勢，這一點(diǎn)是絕對無法避免的。戀日二期正處于強(qiáng)銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源；□目標(biāo)價位較高，競爭力下降；□戀日水岸大道項目策劃案營銷篇策劃篇一、對本案的影響：由于該項目銷售接近尾盤期，且市場供量較少，對于本案構(gòu)成的競爭壓力較小。d)○價格較低，均價4300元/㎡?！饍r格上調(diào)過快，在短短一個月內(nèi)，均價已由開盤時的3900元/㎡上漲到現(xiàn)在的4800元/㎡。13層的板式小高層，分布錯落。區(qū)域競爭項目個體分析a)所以精裝項目將越來越多的取代毛坯房項目在市場上的份額。銷售意向價格在4500元左右，并有一定上升空間。在任何國家，都有一個社會中堅階層的概念。,容積率戀日嘉園20明日嘉園總建筑面積數(shù)量比較少，由于面積大，總價高，成為身份的象征。/435676141面積配比狀況及分項目　15%81%城南嘉園10%82%未來明珠家園85%星河城層高中價項目：未來明珠家園、美麗愿景等組成這個區(qū)域的中檔項目陣容，均價在45004700元/平方米之間?！∈郏?萬元　采暖費(fèi)　一次974300460043004300西紅門社區(qū)戀日嘉園前些年南城的發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)整體水平不高，項目規(guī)模小，品質(zhì)低。市政規(guī)劃的影響首先，從80年代末90年代初，南城大力開發(fā)洋橋、方莊地區(qū)，并由方莊向東向南，由洋橋向西向南逐步擴(kuò)張。612月份，%。三是今年大盤較多，雖然項目數(shù)量減少，但總供應(yīng)量并沒有下降，反而有一定上升。目錄 （）市場調(diào)研及分析一、北京整體市場狀況北京經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀從北京市統(tǒng)計局獲悉，1至7月，％，已連續(xù)３個月穩(wěn)定在9％以上。消費(fèi)者（consumers）地點(diǎn)（place）在這份報告里，我們主要按照市場營銷學(xué)最經(jīng)典的4P＋4C原則來確定營銷組合，即：產(chǎn)品（product）匯盈世紀(jì)公司本著與開發(fā)商“真誠合作、聯(lián)手雙贏”的精神，一直高度關(guān)注著項目的進(jìn)展情況，通過與開發(fā)商的幾度接觸，逐步了解了開發(fā)商的雄厚實(shí)力和項目的基本情況。市場供給：新盤數(shù)量減少，供應(yīng)量不降反升。20012002新盤上市價格結(jié)構(gòu)對比分析原因，主要得益于四點(diǎn)：一是2001年上市的部分項目轉(zhuǎn)入2002年后，成為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，加快了銷售節(jié)奏。其次，從本案周邊現(xiàn)有項目分析，各案無論從規(guī)劃設(shè)計還是戶型設(shè)計都基本圍繞著“居住”做文章。而前門步行街的方案確定，天壇古城文化公園規(guī)劃的實(shí)施，菜市口商業(yè)街的動工，玉泉營大型家居建材城的深入人心，無不將南城的商業(yè)、人文環(huán)境帶上一個新的起點(diǎn)。美麗愿景98折　/19150　　花香麗舍、城南嘉園、璽萌麗苑、西紅門社區(qū)等，其售價在4000使用率戀日嘉園10%花香麗舍10%　15%其中三居最多，2737戶，占42%；兩居次之，占35%；而一居和四居數(shù)量不多，分別為11%和10%；復(fù)式更少，只占2%。三居㎡56　110/由于一居室整體數(shù)量并不多，大多數(shù)開發(fā)商也許只想著安全脫手，而并不寄太多心思于一居室身上，而50—75㎡面積適中，是最穩(wěn)妥的策略，因此大部分項目的一居都是市場主流面積。三居室面積從120—180㎡，面積跨度達(dá)60㎡，相當(dāng)于普通一居室的面積。復(fù)式：由于本身數(shù)量不多，面積也比較分散。15未來明珠家園此次調(diào)查項目的總供給量為112㎡。4美麗愿景最低的是城南嘉園—2。而本項目附近的豐臺、宣武、崇文幾大老城區(qū)的人群大多屬此階層。c)這說明本區(qū)域客戶對宣傳認(rèn)知的途徑比較傳統(tǒng)，基本適合北京房地產(chǎn)大部分住宅項目所面向的客戶層