【正文】 好 底商 無(wú) 2 倚林家園二 期 板樓三居 200 M2左右 60% 一般 聯(lián)排別墅 300 M2左右 40% 一般 底商 無(wú) 3 天和人家 一居 4088 M2左右 10% 一般 二居 100128 M2左右 50% 很好 三居 136151 M2左右 30% 較好 四居以上 200 M2左右 10% 較好 底商 無(wú) 4 亞奧 陽(yáng)光 一居 7887 M2左右 20% 較好 二居 105122 M2左右 40% 較好 三居 145165 M2左右 40% 較好 底商 無(wú) 5 北辰綠色家園三期 一居 一般 無(wú) 二居 109123 M2左右 35% 較好 三居 130170 M2左右 40% 較好 四居以上 176 M2235左右 25% 較好 15 底商 一、二、三層 正在排號(hào) 6 高巢 一居 3646 M2左右 20% 一般 二居 8894 M2左右 30% 較好 錯(cuò)層 4856 M2左右 50% 較好 三居以上 無(wú) 底商 75150 M2/間 全部賣(mài)完 由上表可知： 區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的項(xiàng)目中大戶(hù)型所占比例較高，以二居、三居為主，而競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型面積集中在 100150 M2之間。層高 14層，共 252戶(hù)。東臨林萃路，西接八達(dá)嶺高速公路，在北四環(huán)與北五環(huán)之間，連接中關(guān)村與奧林匹克公園、國(guó)家森林公園，屬舊城改造項(xiàng)目。奧運(yùn)商圈將成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，以體育文化為主的奧運(yùn)商圈，亞北地區(qū)將出現(xiàn)一個(gè)更現(xiàn)代化、更有超前性的奧運(yùn)城及奧運(yùn)商圈。同月又出臺(tái)了申請(qǐng)住房公積金貸款須提供個(gè)人信用等級(jí)的措施，并給與 AAA 級(jí)申請(qǐng)人貸款額度可上浮 30％，并只交納 95％的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠。 因此盡管 2020 的商品房供給量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，但從需求量看，如果市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目以低價(jià)位高品質(zhì)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，無(wú)疑將會(huì)再次引發(fā)銷(xiāo)售大戰(zhàn)。 因此從商品房供給總量上看， 2020 年商品房的上市量仍會(huì)保持一個(gè)較大幅度的增長(zhǎng) 。 ? 供給結(jié)構(gòu) 多樣化 政府及有關(guān)部門(mén)根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè) ，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 市場(chǎng)的發(fā)展將是某幾個(gè)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，而不是整體的熱銷(xiāo)。 （ 3）市政建設(shè)進(jìn)一步完善，逐漸消除距離對(duì)居住的影響 北京現(xiàn)代化交通提速表日前對(duì)外公布： 公路總里程達(dá)到 14700 公里；新開(kāi)辟公共電、汽車(chē)線(xiàn)路 200 條左右；環(huán)保型運(yùn)營(yíng)車(chē)輛達(dá)到 80％以上。 北京辦奧，奧運(yùn)村及奧運(yùn)設(shè)施是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新的需求。 二、交通狀況 本項(xiàng)目位處中關(guān)村科技園區(qū)及海淀大學(xué)園區(qū)與奧林匹克公園之間的交通要沖，是連接兩地區(qū)之間的橋梁。配套設(shè)施未規(guī)劃有自身小區(qū)的配套， 僅以首層商鋪輔之 .車(chē)位 68個(gè) ,占總戶(hù)數(shù) 30%。 50M2以下的戶(hù)型是該片區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 （ 3） 由于文化具有豐富的內(nèi)涵，也具有更高的品牌附加價(jià)值，是現(xiàn)代高素質(zhì)人追求的時(shí)尚。 目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)能力及付款方式。 該部分目標(biāo)客戶(hù)以年輕、時(shí)常為主，追求品位，講究格調(diào)，需要交通方便，離上班地點(diǎn)距 離近的樓盤(pán)，講求效率。 我司項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)相比之劣勢(shì)： 在構(gòu)成項(xiàng)目樓盤(pán)質(zhì)素的 11大因素中，我司項(xiàng)目皆不具備明顯的優(yōu)勢(shì)，反而與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)相比皆處于劣勢(shì)。宣傳手法上避免目前道路、交通的問(wèn)題， 力圖突出本案 “戶(hù)型小、總價(jià)低”和 區(qū)位的升值潛力 。另外 保證工程質(zhì)量、 保證社區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、 提供良好的客戶(hù)服務(wù) 及完善的物業(yè)管理在如今的住宅小區(qū)建設(shè)中也越來(lái)越 重要了。且“兩條腿”互相交叉，互為補(bǔ)充，相得益彰，共同打造、提升北京富興苑房地產(chǎn)公司在北京市場(chǎng)上的品牌形象與市場(chǎng)知名度。 選擇訪問(wèn)量大的正規(guī)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（如搜房網(wǎng)）設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)。 1在經(jīng)過(guò)中關(guān)村及亞奧片區(qū)的公交車(chē)上作廣告，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)。 八、售樓處的選擇及建造 售樓處是工地形象最重要、最直觀的地方，體現(xiàn)著公司形象，塑造著公司的親和力，是購(gòu)房參觀者了解公司、認(rèn)識(shí)公司、信任公司的最主要場(chǎng) 24 所，是聯(lián)系公司與客戶(hù)的橋頭堡。根據(jù)當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售情況，選擇較難銷(xiāo)售的戶(hù)型根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)后的目標(biāo)客戶(hù)群的審美情趣、審美習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣裝修、裝飾成樣板房供客戶(hù)參觀，以促使、加大剩余房銷(xiāo)售速度。 按照北京市場(chǎng)情況，“五以報(bào)紙廣告、電臺(tái)、路邊招牌等廣告媒介第一時(shí)間全方位搶占北京樓市制高點(diǎn)，在短時(shí)間里搶奪潛在目標(biāo)客戶(hù)之注意力，為進(jìn)一步的銷(xiāo)售高潮奠定基礎(chǔ)。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。 該階段為尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，該階段繼續(xù)進(jìn)一步減少銷(xiāo)售成本，降低廣告費(fèi)用，減少?gòu)V告投入量，但保持更長(zhǎng)時(shí)間不間斷的廣告宣傳，以使市場(chǎng)繼續(xù)予以熱烈關(guān)注，將尾盤(pán)銷(xiāo)售完畢。 理想時(shí)代：該名字代表本樓盤(pán)是年輕人集聚的地方，是年輕人休憩的最好場(chǎng)所，是年輕人在都市營(yíng)造夢(mèng)想、打 造夢(mèng)想、實(shí)現(xiàn)理想的地方。國(guó)際：以公司名字命名，打造公司品牌。但折價(jià)幅度不超過(guò) 2%。 此階段預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 30%。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。 建至二層時(shí)間： 拆模板時(shí)間 : — 售樓處裝修時(shí)間 : — 如果不根據(jù)工程進(jìn)度安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間 ,因?yàn)楣さ貓?chǎng)地狹小 ,沒(méi)有足夠大的空間可以建造足夠大的售樓處 ,要建也只能建狹小的售樓處 ,并且不能很好的 裝飾、裝修，這樣反而會(huì)顯得公司實(shí)力弱 ,項(xiàng)目檔次低、質(zhì)素低，影響客戶(hù)的購(gòu)樓信心，進(jìn)而影響銷(xiāo)售。本項(xiàng)目樣板房的裝修配合工程進(jìn)度作二次，可選擇以下方案： 開(kāi)盤(pán)前樣板房的裝修 可根據(jù)工程形象進(jìn)度，選擇第三層景觀開(kāi)揚(yáng)方向、視線(xiàn)開(kāi)闊的 1居、 2居、 3居主力經(jīng)典戶(hù)型各取一種（或此階段重點(diǎn)推售的戶(hù)型），根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)后的目標(biāo)客戶(hù)群的審美情趣、審美習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣裝修、裝飾成樣板房供客戶(hù)參觀，以促使、加大銷(xiāo)售速度。 在科薈路、林萃路、八達(dá)嶺高速公路沿路邊豎立起廣告 標(biāo)語(yǔ)，增強(qiáng)廣告效果，提高樓盤(pán)宣傳力度。 DM郵政直投，方便、快捷、便宜，針對(duì)性強(qiáng)。目前該片區(qū)在售樓盤(pán)皆由代理公司代理銷(xiāo)售。因此，北京富興苑房地產(chǎn)公司以后的方向應(yīng)該是“兩條腿走路”的發(fā)展戰(zhàn)略。 提高裝修標(biāo)準(zhǔn)是提升項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)快捷有效的方法。 21 ? 由于本項(xiàng)目距離京昌高速、大屯路有一定距離，客戶(hù)在認(rèn)知程度上 會(huì)有一定困難。 外立面瓷磚色彩應(yīng)選擇色彩鮮艷、明麗、富有現(xiàn)代感、質(zhì)感高檔的國(guó)產(chǎn)瓷磚。 D、中關(guān)村學(xué)校教職人士。 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)公共交通的關(guān)注。 （ 2） 區(qū)域定位為本區(qū)域中低價(jià)位樓盤(pán)。我 們對(duì)周邊相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行了 縝密的分析 比較，具體如下： 目前亞奧片區(qū)在售樓盤(pán)主要有：澳林春天，倚林家園，天和人家。呈 L型連體排列?？扑C路南側(cè)。這將大大提升該片區(qū) 市場(chǎng)知名與認(rèn)同度，提升該片區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量，是朝陽(yáng)區(qū)乃至北京市的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，是未來(lái)北京市的風(fēng)水寶地。有關(guān)部門(mén)于 2020 年 1 月又出臺(tái)了降低住房公積金貸款利率的新措施。 （ 2）商品房需求 2020 年，北京銷(xiāo)售商品住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 19%。由于近兩年已經(jīng)形成北京房地產(chǎn)投資的峰值年，根據(jù)建設(shè)周期，從 2020 年起商品房竣工面積將會(huì)逐年迅速提高。 2020 年經(jīng)濟(jì)適用房 達(dá)到 200 多 萬(wàn)平方米； 另 外 ， 4 由于開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，按消費(fèi)層次細(xì)化市場(chǎng)的格局已經(jīng)基本形成，中低價(jià)位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市場(chǎng)上新樣式、新功能、新戶(hù)型的樓盤(pán)也不斷推出。兩極分化日趨明顯，但就北京市房地產(chǎn)總的消費(fèi)水平和發(fā)展水平而言，是增長(zhǎng) 型。同時(shí)，完成城市鐵路、地鐵八通線(xiàn)、地鐵 5 號(hào)線(xiàn)建設(shè)，開(kāi)通地鐵 4 號(hào)線(xiàn)、地鐵奧運(yùn)支線(xiàn)、東直門(mén)至首都機(jī)場(chǎng)快速軌道等工程，初步形成軌道交通基本骨架。據(jù)悉，奧運(yùn)村在奧林匹克公園內(nèi)占地 80 公頃，建筑面積共 47 萬(wàn)平方米，包括公寓、娛樂(lè)場(chǎng)