【正文】 并在維護(hù)公司利益的基礎(chǔ)上，樹立一種“以人為本，客戶至上”的思想，急客戶所急，解客戶所需，樹立公司良好的品牌形象，并為以后的 28 長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅實的客戶基礎(chǔ)。國際：以公司名字命名，打造公司品牌。 其實，從我們前面的建議報告中可以看出一個項目必須由第一步調(diào)研工作，到最后一步交屋服務(wù)，都能很嚴(yán)謹(jǐn)審慎地、很專業(yè)地去經(jīng)營每一個環(huán)節(jié)，而后再加上時空的機(jī)緣，則成功較能具體實現(xiàn)。 理想時代：該名字代表本樓盤是年輕人集聚的地方，是年輕人休憩的最好場所，是年輕人在都市營造夢想、打 造夢想、實現(xiàn)理想的地方。故本樓盤擬取名如下： 奧運公館 /奧運之星：因本樓盤緊鄰奧林匹克公園及奧運村，又是小規(guī)模，客戶定位為年輕人； 奧林匹克壹號：因本樓盤 緊鄰奧林匹克公園及奧運村，主推奧運概念，該名字代表本樓盤是本區(qū) 域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤； 奧運第一站：因本樓盤緊鄰奧林匹克公園及奧運村，主推 奧運概念 ,該名字代表本樓盤是本區(qū)域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤。 該階段為尾盤銷售階段，該階段繼續(xù)進(jìn)一步減少銷售成本，降低廣告費用，減少廣告投入量，但保持更長時間不間斷的廣告宣傳，以使市場繼續(xù)予以熱烈關(guān)注，將尾盤銷售完畢。上述皆為折后實際成交價。上述皆為折后實際成交價。 此階段主要工作有： （ 1） ； （ 2）開盤日計劃： 舉辦開盤儀式《嘉年華酒會》，主要活動有： 27 （ A） 預(yù)定業(yè)主簽約活動 （ B） 請已預(yù)定業(yè)主及有意向業(yè)主出席酒會 （ C） 醒獅 /威風(fēng)鑼鼓表演助興 （ D） 凡出席者皆送一精美禮品 該時期為市場強銷期 ,是樓盤銷售高峰期 ,樓盤銷售的好壞往往在此時體現(xiàn)并可預(yù)見 ,因此此時應(yīng)集中人力物力加大銷售力度 ,提高銷售強度 ,提高公司與樓盤知名度。以報紙廣告、電臺、路邊招牌等廣告媒介第一時間全方位搶占北京樓市制高點，在短時間里搶奪潛在目標(biāo)客戶之注意力，為進(jìn)一步的銷售高潮奠定基礎(chǔ)。一”前開盤銷售 (按照計劃 ,預(yù)計在 ), 而如果在 ,前期內(nèi)部認(rèn)購有 2個月就足夠了 , 前期內(nèi)部認(rèn)購如果時間太長的話 ,就容易造成市場疲軟 ,對樓盤的開盤銷售及后續(xù)銷售造成消極作用 ,影響銷售。 按照北京市場情況，“五 25 十一、營銷計劃 (具體時間安排見附表 ) 第一階段：（時間 — ） — ,此階段主要工作有： （ 1） 營銷方案確定； （ 2） 廣 告設(shè)計公司選定； （ 3） 現(xiàn)場工地的圍墻包裝方案確定并制作完畢； （ 4） 現(xiàn)場工地的周邊環(huán)境包裝完畢； （ 5） 在科薈路與林薈路及科薈路與八達(dá)嶺高速公路交界處各豎一廣告牌的方案確定并制作完畢； （ 6） 視覺識別設(shè)計（ VIS）、有關(guān)事物用品設(shè)計制作部分的方案確定并制作完畢； （ 7） 營銷部人員配備完成到位； （ 8） 銷售方案確定； （ 9） 整體規(guī)劃模型及戶型模型制作完畢； (10)售樓處位置確定、售樓處裝修設(shè)計方案確定、裝修公司選擇確定； (11)各種銷售文件及工具制作完畢； (12)媒體發(fā)布價格、時間確定； 該階段主要為后面的內(nèi)部認(rèn)購及銷售做好前期準(zhǔn)備工作，為 樓盤的全面出擊、搶占市場至高點做好充分準(zhǔn)備。根據(jù)當(dāng)時銷售情況，選擇較難銷售的戶型根據(jù)細(xì)分市場后的目標(biāo)客戶群的審美情趣、審美習(xí)慣及消費習(xí)慣裝修、裝飾成樣板房供客戶參觀，以促使、加大剩余房銷售速度。 九、樣板房的設(shè)計與裝修 樣板房是樓盤最具體、最細(xì)致、最貼近客戶心理的地方，也是促使客戶購房的最主要源動力，樓盤的好、戶形的設(shè)計合理、可通過樣板房來體現(xiàn)。 八、售樓處的選擇及建造 售樓處是工地形象最重要、最直觀的地方，體現(xiàn)著公司形象，塑造著公司的親和力，是購房參觀者了解公司、認(rèn)識公司、信任公司的最主要場 24 所，是聯(lián)系公司與客戶的橋頭堡。 工地現(xiàn)場應(yīng)在施工階段，仍能保持干凈，整潔、有序，使購房者進(jìn)入工地現(xiàn)場就感覺到公司的素質(zhì)，感覺到工程的建造質(zhì)量，增加其購買欲望與購買信心。 1在經(jīng)過中關(guān)村及亞奧片區(qū)的公交車上作廣告，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤。 參加北京夏、秋季房地產(chǎn)展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可在此間吸引客戶看房、購樓及下定購買。 選擇訪問量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站（如搜房網(wǎng)）設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁。而且這樣可讓客戶感覺到樓盤的高質(zhì)素與價格的相對低廉，體驗到一種物美價廉的購買感覺，促進(jìn)客戶的購買欲望，實現(xiàn)公司銷售利潤及目標(biāo)的最大化。且“兩條腿”互相交叉，互為補充，相得益彰，共同打造、提升北京富興苑房地產(chǎn)公司在北京市場上的品牌形象與市場知名度。但在北京開發(fā)房地產(chǎn)是公司即定的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，因此，在北京競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場上，未來的競爭將會是品牌的競爭，有了品牌才有市場認(rèn)同度，消費者才會接受公司以后開發(fā)的產(chǎn)品。另外 保證工程質(zhì)量、 保證社區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、 提供良好的客戶服務(wù) 及完善的物業(yè)管理在如今的住宅小區(qū)建設(shè)中也越來越 重要了。 ? 價格是否被市場所接受，還有 很多附帶因素 ，比如市政環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量、裝修配備、戶型結(jié)構(gòu)、樓觀設(shè)計、物業(yè)管理、 開發(fā)商實力、建設(shè)單位工程質(zhì)量保證及企業(yè)品牌等因素，即 項目的軟硬件設(shè)施是否支撐其價格在市場上的認(rèn)可度及該項目在該區(qū)域內(nèi)的市場占有率 。宣傳手法上避免目前道路、交通的問題， 力圖突出本案 “戶型小、總價低”和 區(qū)位的升值潛力 。為此，我們建議： ? 本項目 初期均價為 5500~5600 元 /平方米 。 我司項目與周邊主要競爭性樓盤相比之劣勢： 在構(gòu)成項目樓盤質(zhì)素的 11大因素中，我司項目皆不具備明顯的優(yōu)勢，反而與周邊主要競爭性樓盤相比皆處于劣勢。因為瓷磚色彩鮮艷，立體感強，保新時間久，且品質(zhì)感強，能增加樓盤的視覺效果與樓盤檔次。 該部分目標(biāo)客戶以年輕、時常為主，追求品位，講究格調(diào)，需要交通方便，離上班地點距 離近的樓盤，講求效率。 B、 IT界人士。 目標(biāo)客戶消費能力及付款方式。 主要目標(biāo)客戶購房動機(jī)應(yīng)為解決基本的生存居住條件，第一次置業(yè)占絕大部分（ 80%以上）。 （ 3） 由于文化具有豐富的內(nèi)涵，也具有更高的品牌附加價值，是現(xiàn)代高素質(zhì)人追求的時尚。 區(qū)域內(nèi)幾乎沒有精裝修房 (除位于亞奧片區(qū)邊緣地區(qū)清河的高巢外 ),這就為我司項目提供了一個市場空白點。 50M2以下的戶型是該片區(qū)的市場空白點。 7）現(xiàn)場環(huán)境狹小，不利于現(xiàn)場環(huán)境設(shè)計包裝，因而不能得到因現(xiàn)場環(huán)境的優(yōu)美而增加對客戶的現(xiàn)場感染力，并進(jìn)而達(dá)到促銷的目的和效果客戶看樓時缺少停車位置。配套設(shè)施未規(guī)劃有自身小區(qū)的配套， 僅以首層商鋪輔之 .車位 68個 ,占總戶數(shù) 30%。八達(dá)嶺高速公路上有 61 850、 32 34 31等多路公交車線路通過。 二、交通狀況 本項目位處中關(guān)村科技園區(qū)及海淀大學(xué)園區(qū)與奧林匹克公園之間的交通要沖，是連接兩地區(qū)之間的橋梁。 在供銷兩旺過程中， 7 今 年 的市場開發(fā) 會進(jìn)一步成熟，如戶型向標(biāo)準(zhǔn)戶型回歸，樓市會更加接近主流消費人群 ，產(chǎn)品會更加體現(xiàn)實用性， 主打戶型 100 平米左右，這對于開發(fā)商主導(dǎo)與消費者投資、居住的需求上也得到了某種平衡。 北京辦奧，奧運村及奧運設(shè)施是北京房地產(chǎn)市場新的需求。 市場預(yù)測： （ 1） 熱點區(qū)域 北城繼續(xù)升溫。 （ 3）市政建設(shè)進(jìn)一步完善，逐漸消除距離對居住的影響 北京現(xiàn)代化交通提速表日前對外公布： 公路總里程達(dá)到 14700 公里；新開辟公共電、汽車線路 200 條左右；環(huán)保型運營車輛達(dá)到 80％以上。但由于嚴(yán)控土地出讓的政策出臺，也限制了未來市場商品房的供應(yīng)量，從而在后期會帶動房價的發(fā)展。 市場的發(fā)展將是某幾個項目的熱銷，而不是整體的熱銷。大量的供給，增加了市場競爭，必然帶來相應(yīng)的風(fēng)險。 ? 供給結(jié)構(gòu) 多樣化 政府及有關(guān)部門根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè) ，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 1 2 北京奧林匹克花園 營銷 策劃 全