【正文】 并在維護公司利益的基礎上，樹立一種“以人為本，客戶至上”的思想，急客戶所急，解客戶所需，樹立公司良好的品牌形象，并為以后的 28 長遠發(fā)展奠定堅實的客戶基礎。國際：以公司名字命名，打造公司品牌。 其實，從我們前面的建議報告中可以看出一個項目必須由第一步調研工作，到最后一步交屋服務，都能很嚴謹審慎地、很專業(yè)地去經營每一個環(huán)節(jié)，而后再加上時空的機緣，則成功較能具體實現(xiàn)。 理想時代：該名字代表本樓盤是年輕人集聚的地方，是年輕人休憩的最好場所，是年輕人在都市營造夢想、打 造夢想、實現(xiàn)理想的地方。故本樓盤擬取名如下： 奧運公館 /奧運之星：因本樓盤緊鄰奧林匹克公園及奧運村，又是小規(guī)模，客戶定位為年輕人； 奧林匹克壹號：因本樓盤 緊鄰奧林匹克公園及奧運村，主推奧運概念，該名字代表本樓盤是本區(qū) 域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤； 奧運第一站：因本樓盤緊鄰奧林匹克公園及奧運村，主推 奧運概念 ,該名字代表本樓盤是本區(qū)域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤。 該階段為尾盤銷售階段，該階段繼續(xù)進一步減少銷售成本，降低廣告費用，減少廣告投入量，但保持更長時間不間斷的廣告宣傳，以使市場繼續(xù)予以熱烈關注，將尾盤銷售完畢。上述皆為折后實際成交價。上述皆為折后實際成交價。 此階段主要工作有： （ 1） ； （ 2）開盤日計劃： 舉辦開盤儀式《嘉年華酒會》，主要活動有： 27 （ A） 預定業(yè)主簽約活動 （ B） 請已預定業(yè)主及有意向業(yè)主出席酒會 （ C） 醒獅 /威風鑼鼓表演助興 （ D） 凡出席者皆送一精美禮品 該時期為市場強銷期 ,是樓盤銷售高峰期 ,樓盤銷售的好壞往往在此時體現(xiàn)并可預見 ,因此此時應集中人力物力加大銷售力度 ,提高銷售強度 ,提高公司與樓盤知名度。以報紙廣告、電臺、路邊招牌等廣告媒介第一時間全方位搶占北京樓市制高點，在短時間里搶奪潛在目標客戶之注意力，為進一步的銷售高潮奠定基礎。一”前開盤銷售 (按照計劃 ,預計在 ), 而如果在 ,前期內部認購有 2個月就足夠了 , 前期內部認購如果時間太長的話 ,就容易造成市場疲軟 ,對樓盤的開盤銷售及后續(xù)銷售造成消極作用 ,影響銷售。 按照北京市場情況，“五 25 十一、營銷計劃 (具體時間安排見附表 ) 第一階段：（時間 — ） — ,此階段主要工作有： （ 1） 營銷方案確定； （ 2） 廣 告設計公司選定； （ 3） 現(xiàn)場工地的圍墻包裝方案確定并制作完畢； （ 4） 現(xiàn)場工地的周邊環(huán)境包裝完畢； （ 5） 在科薈路與林薈路及科薈路與八達嶺高速公路交界處各豎一廣告牌的方案確定并制作完畢； （ 6） 視覺識別設計（ VIS）、有關事物用品設計制作部分的方案確定并制作完畢； （ 7） 營銷部人員配備完成到位； （ 8） 銷售方案確定； （ 9） 整體規(guī)劃模型及戶型模型制作完畢； (10)售樓處位置確定、售樓處裝修設計方案確定、裝修公司選擇確定； (11)各種銷售文件及工具制作完畢； (12)媒體發(fā)布價格、時間確定； 該階段主要為后面的內部認購及銷售做好前期準備工作，為 樓盤的全面出擊、搶占市場至高點做好充分準備。根據當時銷售情況，選擇較難銷售的戶型根據細分市場后的目標客戶群的審美情趣、審美習慣及消費習慣裝修、裝飾成樣板房供客戶參觀，以促使、加大剩余房銷售速度。 九、樣板房的設計與裝修 樣板房是樓盤最具體、最細致、最貼近客戶心理的地方，也是促使客戶購房的最主要源動力，樓盤的好、戶形的設計合理、可通過樣板房來體現(xiàn)。 八、售樓處的選擇及建造 售樓處是工地形象最重要、最直觀的地方，體現(xiàn)著公司形象，塑造著公司的親和力，是購房參觀者了解公司、認識公司、信任公司的最主要場 24 所，是聯(lián)系公司與客戶的橋頭堡。 工地現(xiàn)場應在施工階段，仍能保持干凈，整潔、有序，使購房者進入工地現(xiàn)場就感覺到公司的素質，感覺到工程的建造質量，增加其購買欲望與購買信心。 1在經過中關村及亞奧片區(qū)的公交車上作廣告，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤。 參加北京夏、秋季房地產展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可在此間吸引客戶看房、購樓及下定購買。 選擇訪問量大的正規(guī)門戶網站（如搜房網）設立自己的宣傳網頁。而且這樣可讓客戶感覺到樓盤的高質素與價格的相對低廉，體驗到一種物美價廉的購買感覺，促進客戶的購買欲望，實現(xiàn)公司銷售利潤及目標的最大化。且“兩條腿”互相交叉，互為補充，相得益彰，共同打造、提升北京富興苑房地產公司在北京市場上的品牌形象與市場知名度。但在北京開發(fā)房地產是公司即定的長遠發(fā)展目標，因此，在北京競爭如此激烈的房地產市場上，未來的競爭將會是品牌的競爭，有了品牌才有市場認同度，消費者才會接受公司以后開發(fā)的產品。另外 保證工程質量、 保證社區(qū)內綠化環(huán)境、 提供良好的客戶服務 及完善的物業(yè)管理在如今的住宅小區(qū)建設中也越來越 重要了。 ? 價格是否被市場所接受，還有 很多附帶因素 ，比如市政環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、產品質量、裝修配備、戶型結構、樓觀設計、物業(yè)管理、 開發(fā)商實力、建設單位工程質量保證及企業(yè)品牌等因素，即 項目的軟硬件設施是否支撐其價格在市場上的認可度及該項目在該區(qū)域內的市場占有率 。宣傳手法上避免目前道路、交通的問題， 力圖突出本案 “戶型小、總價低”和 區(qū)位的升值潛力 。為此，我們建議： ? 本項目 初期均價為 5500~5600 元 /平方米 。 我司項目與周邊主要競爭性樓盤相比之劣勢： 在構成項目樓盤質素的 11大因素中，我司項目皆不具備明顯的優(yōu)勢，反而與周邊主要競爭性樓盤相比皆處于劣勢。因為瓷磚色彩鮮艷，立體感強，保新時間久，且品質感強，能增加樓盤的視覺效果與樓盤檔次。 該部分目標客戶以年輕、時常為主，追求品位，講究格調，需要交通方便，離上班地點距 離近的樓盤，講求效率。 B、 IT界人士。 目標客戶消費能力及付款方式。 主要目標客戶購房動機應為解決基本的生存居住條件，第一次置業(yè)占絕大部分（ 80%以上）。 （ 3） 由于文化具有豐富的內涵，也具有更高的品牌附加價值，是現(xiàn)代高素質人追求的時尚。 區(qū)域內幾乎沒有精裝修房 (除位于亞奧片區(qū)邊緣地區(qū)清河的高巢外 ),這就為我司項目提供了一個市場空白點。 50M2以下的戶型是該片區(qū)的市場空白點。 7）現(xiàn)場環(huán)境狹小，不利于現(xiàn)場環(huán)境設計包裝，因而不能得到因現(xiàn)場環(huán)境的優(yōu)美而增加對客戶的現(xiàn)場感染力，并進而達到促銷的目的和效果客戶看樓時缺少停車位置。配套設施未規(guī)劃有自身小區(qū)的配套， 僅以首層商鋪輔之 .車位 68個 ,占總戶數(shù) 30%。八達嶺高速公路上有 61 850、 32 34 31等多路公交車線路通過。 二、交通狀況 本項目位處中關村科技園區(qū)及海淀大學園區(qū)與奧林匹克公園之間的交通要沖，是連接兩地區(qū)之間的橋梁。 在供銷兩旺過程中， 7 今 年 的市場開發(fā) 會進一步成熟，如戶型向標準戶型回歸，樓市會更加接近主流消費人群 ，產品會更加體現(xiàn)實用性， 主打戶型 100 平米左右，這對于開發(fā)商主導與消費者投資、居住的需求上也得到了某種平衡。 北京辦奧，奧運村及奧運設施是北京房地產市場新的需求。 市場預測： （ 1） 熱點區(qū)域 北城繼續(xù)升溫。 （ 3）市政建設進一步完善，逐漸消除距離對居住的影響 北京現(xiàn)代化交通提速表日前對外公布： 公路總里程達到 14700 公里；新開辟公共電、汽車線路 200 條左右；環(huán)保型運營車輛達到 80％以上。但由于嚴控土地出讓的政策出臺，也限制了未來市場商品房的供應量，從而在后期會帶動房價的發(fā)展。 市場的發(fā)展將是某幾個項目的熱銷，而不是整體的熱銷。大量的供給，增加了市場競爭，必然帶來相應的風險。 ? 供給結構 多樣化 政府及有關部門根據中低收入人群需要，下大力狠抓了經濟適用房的建設 ，調整了產品結構。 1 2 北京奧林匹克花園 營銷 策劃 全