【正文】 678．4 盈虧平衡分析 758．5敏感性分析 768．6風(fēng)險分析 768．7財務(wù)評價 79附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 9表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 23表三：衡陽市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 42表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2 58表五：項目投資估算表 61表六：資金籌措 63項目銷售價格預(yù)測 單位：元/ m2 64項目各方案銷售額 65投資收益率 67表：保守方案項目現(xiàn)金流量表 69表：一般方案項目現(xiàn)金流量表 71表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 73盈虧平衡表 75項目敏感性分析表 76報告總體結(jié)論I. 報告說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。l 本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。歷來為湖南省第2大城市、中南重鎮(zhèn)。1．1．3地塊現(xiàn)狀項目地塊位于石鼓區(qū)，總占地1560畝，地塊東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。1．5項目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅衡陽至桂林南寧高鐵線一項，工程正在規(guī)劃修建中，政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。l 項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設(shè)計師留出了設(shè)計的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。l “住在湘江”衡陽房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的湘江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢單力孤。一季度，我國出口增幅明顯回落，投資、消費(fèi)增速放緩，企業(yè)去庫存尚未結(jié)束，經(jīng)濟(jì)增長呈小幅下行態(tài)勢。%。東部地區(qū)投資38856億元，%，；中部地區(qū)投資19037億元，%，；西部地區(qū)投資17109億元，增長25%。二是保障房投資建設(shè)繼續(xù)加快。再者，隨著生活水平的提高以及節(jié)日因素，一季度以餐飲、家政、娛樂等為代表的服務(wù)性消費(fèi)將保持良好增勢。湘南境內(nèi)有二水：湘水和蒸水兩條水系跨溝越澗，繞峰過坳，激激揚(yáng)揚(yáng)，蜿蜒逶迤，一路千萬聲呼喚，眾里千百度尋覓，終于激動面歡快地在古城衡陽市北石鼓區(qū)匯合，纏綿于一體。經(jīng)過幾年的積累，石鼓區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展期，具備了經(jīng)濟(jì)騰飛、建設(shè)強(qiáng)區(qū)的條件。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實(shí)營造起人氣、商氣，推動全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。 耀江花園一期以生態(tài)化、休閑化和文化性為主題，尊重自然，做足“綠光水影的文章”，在滿足人與社會交流的同時，營造休閑、文化、綠化相融的社區(qū)空間，力求達(dá)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代、理性與感性、人文與自然的和諧與統(tǒng)一；在環(huán)境設(shè)計上引入親地、親綠、親水、親子與親合“五親”設(shè)計理念，充分考慮雁棲湖公園近千畝綠地和近千畝湖景，同時在社區(qū)各樓棟間營造了不同風(fēng)格景致的超闊庭院式御花園，做到一戶一景，移步易景，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；建筑上以國際5 S標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，匯聚國內(nèi)外濱水建筑的精華，科學(xué)、健康、環(huán)保、節(jié)能；房子有價，生命無價，在此居住將能得到更多的健康和快樂。唐憲宗元和年間（公元806～820年）衡陽隱士李寬在山上“筑廬名尋真觀”，悉心讀書，即為石鼓書院的雛形。衡陽西湖衡陽西湖位于衡陽市石鼓區(qū)演武坪，現(xiàn)占地18．38公頃。古色古香的芙蓉閣聳立湖邊，秀美挺拔，與之隔湖相對的花卉館更是流光溢彩。后因戰(zhàn)亂，尤其是日寇的狂轟濫炸，碑文、鐫刻多被毀壞。橋頭兩端店鋪鱗次櫛比，成為集市貿(mào)易繁華之地，加上石鼓名山勝景，吸引著許多游客。即將貫通的吉邵高速、衡岳高速縱橫相連，構(gòu)成一幅四通八達(dá)的經(jīng)緯圖軸，為全區(qū)的經(jīng)濟(jì)注入了新的活力。比如位于城中心的晶珠廣場和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在衡陽享有盛名。土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)石鼓區(qū)基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之石鼓區(qū)政府對招商引資的注重，因此，溫江是衡陽近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。構(gòu)成CPI的八大類商品和服務(wù)價格呈現(xiàn)普漲的格局，%外，其余七大類商品與服務(wù)價格全部上漲。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對石鼓區(qū)房地產(chǎn)市場的影響石鼓區(qū)本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。第四章 衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究衡陽市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，對推動衡陽市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮了較大作用、產(chǎn)生了明顯效應(yīng)。衡陽市每投資和銷售1萬元商品房，實(shí)際為財政增收3000元左右。2009年，全市房地產(chǎn)投資48億元，帶動水泥、鋼材、家具加工銷售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)銷售達(dá)到了72億元，房地產(chǎn)業(yè)為衡陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展躋身全省第一方陣貢獻(xiàn)了較大份額。（三）內(nèi)需增長的拉動效應(yīng)。 （四）民生福祉的提升效應(yīng)。2009年，建設(shè)保障性住房11225套、60萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房15萬平方米；今年計劃完成保障性住房12000套、保障戶數(shù)26383戶，對人均居住面積低于10平方米的住房困難家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市建設(shè)資金占全省總額的六分之一。一是規(guī)范開發(fā)管理。全面推進(jìn)“公共服務(wù)進(jìn)社區(qū)、物業(yè)管理進(jìn)小區(qū)”活動，全市物業(yè)服務(wù)面積達(dá)1700多萬平方米。二是房屋設(shè)計更顯人性化。衡陽市住房需求多為居民居住的剛性需求，以投資、投機(jī)為目的的投資需求不多，炒房現(xiàn)象更少，因而市場整體呈現(xiàn)出供求平穩(wěn)狀態(tài)。4．2 房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升這幾年來，衡陽市商品房住宅價格總體呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。4．3開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善衡陽目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場需求不能緊密結(jié)合，%的基礎(chǔ)上，2000年開始出現(xiàn)下滑趨勢，%。當(dāng)然由于今年上市數(shù)量的逐年累計增大，市場競爭的不斷加劇是必然的，從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。工業(yè)發(fā)展速度加快。增長傳統(tǒng)收入分配格局在新經(jīng)濟(jì)的背景下有了新的變化。周邊有教育、超市、銀行、醫(yī)院的小區(qū)及良好的綠化和防盜設(shè)施齊全的小區(qū)成為購房者關(guān)注的重點(diǎn)人們對于生活質(zhì)量的重視使得住房功能更多樣化，更有延展性，接受我們調(diào)查的人群中，超過半數(shù)的人希望自己所居住的小區(qū)的有更多的活動設(shè)施，能緩解壓力，加強(qiáng)人與人之間的交流5．3衡陽市房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求特征5．3．1消費(fèi)者對方位的選擇分析從目前市場供應(yīng)與消費(fèi)情況分析，選擇在西、南和市中心購房的消費(fèi)者排在前三位。150m2以上的戶型成交量占全年總成交量的17%。二次或多次置業(yè)者多選擇90～130m2三室兩廳兩衛(wèi)的住房，對項目品質(zhì)的要求較高。擁有南華大學(xué)附屬一醫(yī)院、附二醫(yī)院、市中醫(yī)院、正骨醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，以及人民路美食街、和平北路服裝街、船山路家具街、環(huán)城北路電器街、蒸陽路文化娛樂街、正在建設(shè)中的中山北路步行街、南方商用汽貿(mào)城、晶珠購物公園、城市主題休閑公園、五一大市場、石鼓文化廣場、雁城大市場等商貿(mào)休閑中心。l 家庭構(gòu)成青年夫婦（約占25%）； 三口之家（約占45%）；三代同堂或老人（約占20%）。雨母山海拔238米，距中心城區(qū)5公里，生態(tài)環(huán)境清雅，人文景觀優(yōu)美，登高處能俯瞰整個市區(qū)，是尚未開發(fā)的旅游休閑處女地；蒸水河貫穿全境，沿江風(fēng)光帶開發(fā)更添無限妖媚。第六章 項目建設(shè)進(jìn)度6．1施工條件衡陽奧林匹克花園位于石鼓區(qū)，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。該項目具有良好的施工條件。7．2投資估算的內(nèi)容本項目采取分階段征地、建設(shè)、再投入的滾動方式開發(fā)。l 土地成本：包括土地征用費(fèi)、土地增值稅等，成本為33萬元/畝。%的連續(xù)復(fù)利計算。在進(jìn)行財務(wù)分析時假定把每年作為一計算期，總共為五期。7．6資金籌措表六：資金籌措資金來源比例金額(萬元)自有資金30%59717銀行貸款34%67680銷售收入26%51755施工單位墊資及其他10%19906合計100%199058第八章 財務(wù)效益分析與財務(wù)評價根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)，財務(wù)效益分析在成本估算和銷售測算的基礎(chǔ)上，按盡量接近項目開發(fā)實(shí)際情況的原則，以現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，選取特定的財務(wù)指標(biāo)，分別對各開發(fā)階段和開發(fā)過程進(jìn)行效益分析，進(jìn)行財務(wù)評價。按3%進(jìn)行計算。按800元/平方米計算。以上五個階段均應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，建設(shè)一期投入使用一批，投資收回一期，再滾動投入下一期。該項目分四期進(jìn)行，前三期建設(shè)場地寬敞，便于對方材料和安裝吊裝設(shè)備以及施工機(jī)具等，利于施工組織和機(jī)械化施工作業(yè)的進(jìn)行。主流消費(fèi)體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個組群構(gòu)成。衡陽的生活節(jié)奏很慢，也有幾個夜市，小規(guī)模的公園也有許多，日出散步的人隨處可見。衡陽市市民在運(yùn)動方面的支出隨年齡的增加逐步下降，青少年為12%，中年為8%，老年為4%5．6．2青少年的教育社會競爭的不斷加強(qiáng)，人們對于青少年的受教育狀況越來越重視，教育在整個家庭的支出中所占的比例逐漸增高，教育因素也更多的影響了人們的購房選擇，周邊有名?；蚴墙逃龣C(jī)構(gòu)的區(qū)域越來越受到人們的青睞5．7衡陽市購房者對精裝房的認(rèn)知程度當(dāng)前衡陽市的樓盤中，大家對于精裝房的認(rèn)知程度不夠，該戶型有著很大的市場空間，雖然清水房占有絕對比重，但是隨著人們的生活質(zhì)量的提高，以及對服務(wù)要求的增加，精裝房必成主流。石鼓區(qū)因山中石鼓書院而沉淀了湖湘文化的精髓，因山下蒸、湘、耒三水交匯而名遐三湘。從總價上看，總價在10～35萬區(qū)間的商品房是目前市場主力需求，其成交量占總成交量的75%；50萬以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢。3)購房者接受的產(chǎn)品類型從市場需求看：%、%、%。隨著人們生活水平的提高，人們對于設(shè)施完備、服務(wù)周到、周邊環(huán)境良好的小區(qū)表現(xiàn)出了極大的興趣。%。第五章 市場有效需求及項目定位建議5．1消費(fèi)者特征分析5．1．1消費(fèi)能力根據(jù)資料顯示：2011年衡陽市居民人均可支配收入達(dá)8808元大，同比增長22％。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，一方面也預(yù)示著今后潛在市場競爭激烈和市場風(fēng)險。從全省及周邊城市來看，2009年，全省商品房住宅均價2532元。2010年上半年，全市新建商品房網(wǎng)上銷售構(gòu)成情況顯示：%購房戶為本市城區(qū)居民，%為周邊縣、區(qū)人員，%為衡陽市以外地區(qū)人員。沐林美郡占地近300畝，科學(xué)合理的規(guī)劃布局，高達(dá)43％的綠化率，舒適適用的戶型設(shè)計，營造了衡陽現(xiàn)代居住生活的樣板社區(qū)。從商品住宅到保障性住房、從小戶型到大戶型等高檔住宅一應(yīng)俱全、較好地滿足了市場不同層次的需求。2009年，全市拆遷房屋2842戶、沒有發(fā)生一起大的矛盾糾紛。 （一）市場管理規(guī)范有序。二是保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。今年16月，、%，、%，裝修建材等行業(yè)銷售額達(dá)6億元、%。近兩年來，全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資超過500億元，且每年以20%以上的速度遞增，全市具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)已增加到200余個。從調(diào)查的情況看。第二，對財政增收的支撐作用較大。到2009年底，衡陽市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)396家，其中本土企業(yè)367家、外來企業(yè)29家，銷售額過億元的企業(yè)8家、過5000萬元的企業(yè)22家。l 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成 各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。l 交通道路建設(shè)中的不確定因素本項目緊鄰的青山的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項目與衡陽市區(qū)通行的人民路街道的開工與通車時間尚難以確定。l 規(guī)劃后的交通狀況良好石鼓區(qū)以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的區(qū)內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向衡陽和周邊郊縣的干線，勢必提升石鼓區(qū)的綜合開發(fā)價值。境內(nèi)景觀勝跡誘人，各種名街老店眾多，人文景觀獨(dú)特，洋溢著濃郁古樸的楚漢風(fēng)情和多姿多彩的湖湘風(fēng)韻。移動通信方面，有GSM網(wǎng)一個，900MNZ基站21個，能同時容納30000部手機(jī)同時通話。區(qū)委、區(qū)政府將為投資者創(chuàng)造最優(yōu)良的環(huán)境，實(shí)施最優(yōu)惠的政策，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，營造最開放的氛圍，讓每位投資者在事業(yè)取得最大成就的同時，經(jīng)濟(jì)上得到豐厚的回報。3．5項目區(qū)位道路與交通狀況l 石鼓區(qū)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一級公路32．8公里，二級公路78．1公里，三級公路60．8公里，四級公路182．3公里。南宋淳熙十三年（公元1186年），薛伯渲任衡州知府時，在青草渡修建木橋，為第一代青草橋。又傳此洞北通南岳與水簾洞（亦名朱陵洞）兩洞相連，南岳有道高僧曾借此洞往返衡岳之間，瞬息即到。西湖公園以清新明快為主基調(diào)，以中國山水園林為主題，％的水面做文章，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“湖天一色”、“雙亭煙雨”、“花鳥回廊”、“芙蓉?fù)泶洹?、“月映白蓮”“中日友誼櫻花林”等十余處景區(qū)。 2007年9月18日，著名學(xué)者劉和平登上石鼓書院湖湘文化講壇，以“六經(jīng)責(zé)我開生面，知行并進(jìn)，知行兩難”為題作了精辟的論述，此為重修石鼓書院后的第一講。唐貞觀時（公元627—650年），刺史宇文炫辟石鼓東崖西溪間為游覽勝地，題“東巖、”“西谿”四字，刻于東西崖壁上。島居”大盤。第二步是塑造“吃在石鼓”，擬以“美食在石鼓”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位實(shí)績同比增減（177。衡陽盆地南高北低。而物價回落增強(qiáng)居民實(shí)際購買能力。從環(huán)比看，%.十二五”規(guī)劃重大項目后續(xù)建設(shè)支持投資增長。中國14月固定資產(chǎn)投資增速微幅放緩，增