【正文】 作為新興產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟杠桿，對推動衡陽市經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了較大作用、產(chǎn)生了明顯效應。到2009年底，衡陽市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)396家，其中本土企業(yè)367家、外來企業(yè)29家，銷售額過億元的企業(yè)8家、過5000萬元的企業(yè)22家。數(shù)據(jù)顯示，石鼓區(qū)住宅均價最高，為3300元/平方米，因為該區(qū)域項目相對較少，且位置大多處于繁華地段，其次是雁峰區(qū)3179元/平方米、蒸湘區(qū)3100元/平方米、珠暉區(qū)2928元/平方米，由于蒸湘區(qū)有幾宗單位組織的團購，均價被拉低，市場實際成交價應略高于石鼓區(qū)。上半年，全市住宅銷售均價為3115元/平方米。第四章 衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究衡陽市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。l 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成 各開發(fā)商進行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。對于房地產(chǎn)市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā)。消費者對于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會需要一定的時間。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對石鼓區(qū)房地產(chǎn)市場的影響石鼓區(qū)本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。l 交通道路建設中的不確定因素本項目緊鄰的青山的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項目與衡陽市區(qū)通行的人民路街道的開工與通車時間尚難以確定。三是用工需求與承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快之間有差距。主要體現(xiàn)在四個方面：一是用地需求與投資高速增長之間有差距。構(gòu)成CPI的八大類商品和服務價格呈現(xiàn)普漲的格局，%外，其余七大類商品與服務價格全部上漲。l 規(guī)劃后的交通狀況良好石鼓區(qū)以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡——通暢便捷的區(qū)內(nèi)道路和四通八達的通向衡陽和周邊郊縣的干線，勢必提升石鼓區(qū)的綜合開發(fā)價值。一定數(shù)量的市政建設和生活配套設施石鼓區(qū)目前的市政建設情況和現(xiàn)有的生活配套設施可以滿足當前溫石鼓區(qū)居住人群的需要，并且在衡陽的各區(qū)中位列前沿。石鼓區(qū)豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā)石鼓區(qū)基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之石鼓區(qū)政府對招商引資的注重，因此，溫江是衡陽近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。境內(nèi)景觀勝跡誘人，各種名街老店眾多，人文景觀獨特，洋溢著濃郁古樸的楚漢風情和多姿多彩的湖湘風韻。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．7．4．醫(yī)療條件擁有南華大學第一附屬醫(yī)院、南華大學第二附屬醫(yī)院、衡陽市中醫(yī)醫(yī)院、正骨醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)。建平雙語學校、新世紀外語學校和溫江中學等都在衡陽享有盛名。移動通信方面，有GSM網(wǎng)一個，900MNZ基站21個，能同時容納30000部手機同時通話。l 天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7項目區(qū)位生活配套設施狀況3．7．1．能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8170KW；日供電量為206KWH。比如位于城中心的晶珠廣場和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。區(qū)委、區(qū)政府將為投資者創(chuàng)造最優(yōu)良的環(huán)境，實施最優(yōu)惠的政策，提供最優(yōu)質(zhì)的服務，營造最開放的氛圍，讓每位投資者在事業(yè)取得最大成就的同時，經(jīng)濟上得到豐厚的回報。優(yōu)越的地理環(huán)境，堅實的發(fā)展基礎，使石鼓這塊熱土倍受投資者青睞，充滿著希望和生機。 不斷鞏固發(fā)展全區(qū)特色產(chǎn)業(yè)，主動擔當起全市建設“區(qū)域性商貿(mào)物流中心”的主力軍重任，著力打造“三大特色商圈”。即將貫通的吉邵高速、衡岳高速縱橫相連，構(gòu)成一幅四通八達的經(jīng)緯圖軸，為全區(qū)的經(jīng)濟注入了新的活力。3．5項目區(qū)位道路與交通狀況l 石鼓區(qū)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡，全縣公路總里程354公里，其中一級公路32．8公里，二級公路78．1公里，三級公路60．8公里，四級公路182．3公里。如今，青草橋作為一景，更可觀賞。當人們佇立橋頭，你會感到如置身在圖畫中：“草入簾青，水沉玉碧。橋頭兩端店鋪鱗次櫛比，成為集市貿(mào)易繁華之地，加上石鼓名山勝景，吸引著許多游客。南宋淳熙十三年（公元1186年），薛伯渲任衡州知府時，在青草渡修建木橋，為第一代青草橋。 青草橋 蒸湘匯合處，石鼓左側(cè)旁，屹立著青草橋。后雖經(jīng)修整，但難復原貌。后因戰(zhàn)亂，尤其是日寇的狂轟濫炸，碑文、鐫刻多被毀壞。又傳此洞北通南岳與水簾洞（亦名朱陵洞）兩洞相連，南岳有道高僧曾借此洞往返衡岳之間，瞬息即到。l 朱陵仙洞朱陵仙洞位于石鼓山東側(cè)。1995年被評為全省園林綠化先進單位。古色古香的芙蓉閣聳立湖邊，秀美挺拔，與之隔湖相對的花卉館更是流光溢彩。西湖公園以清新明快為主基調(diào)，以中國山水園林為主題，％的水面做文章，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“湖天一色”、“雙亭煙雨”、“花鳥回廊”、“芙蓉擁翠”、“月映白蓮”“中日友誼櫻花林”等十余處景區(qū)。該園以清新明快為主基調(diào)，以中國山水園林為主題，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“雙亭煙雨”、“月映白蓮”等景區(qū)?！闭f明早在北宋時期，西湖便在當?shù)睾苡忻麣?。衡陽西湖衡陽西湖位于衡陽市石鼓區(qū)演武坪，現(xiàn)占地18．38公頃。 2007年9月18日，著名學者劉和平登上石鼓書院湖湘文化講壇，以“六經(jīng)責我開生面，知行并進，知行兩難”為題作了精辟的論述，此為重修石鼓書院后的第一講。到了明代又建立了“七賢祠”。石鼓書院建成后，相繼興建大觀樓。唐憲宗元和年間（公元806～820年）衡陽隱士李寬在山上“筑廬名尋真觀”，悉心讀書，即為石鼓書院的雛形。唐貞觀時（公元627—650年），刺史宇文炫辟石鼓東崖西溪間為游覽勝地，題“東巖、”“西谿”四字，刻于東西崖壁上。蒸水環(huán)其左，湘水挹其右，耒水橫其前，三水匯合，浩浩蕩蕩直下洞庭。在我國書院史、教育史、文化史上享有崇高的地位。 耀江花園一期以生態(tài)化、休閑化和文化性為主題，尊重自然，做足“綠光水影的文章”，在滿足人與社會交流的同時，營造休閑、文化、綠化相融的社區(qū)空間，力求達到傳統(tǒng)與現(xiàn)代、理性與感性、人文與自然的和諧與統(tǒng)一；在環(huán)境設計上引入親地、親綠、親水、親子與親合“五親”設計理念，充分考慮雁棲湖公園近千畝綠地和近千畝湖景，同時在社區(qū)各樓棟間營造了不同風格景致的超闊庭院式御花園，做到一戶一景，移步易景，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；建筑上以國際5 S標準設計，匯聚國內(nèi)外濱水建筑的精華，科學、健康、環(huán)保、節(jié)能；房子有價，生命無價，在此居住將能得到更多的健康和快樂。島居”大盤。石鼓區(qū)人杰地靈，人才薈萃，名人眾多，文化流長，風騷獨領(lǐng)，古衡陽八景的“朱陵洞內(nèi)詩千首”極言石鼓文化之繁榮。自西漢開始設縣治至中華人民共和國，歷經(jīng)兩千多年別史變遷，石鼓區(qū)為衡陽和湘中南地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，沉淀了深厚的歷史文化底蘊。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實營造起人氣、商氣，推動全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。第二步是塑造“吃在石鼓”，擬以“美食在石鼓”的概念為基礎自然演繹。 當前，石鼓區(qū)正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。 “十一五”期間，石鼓區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展將采取“南改北拓、城鄉(xiāng)一體”、“三產(chǎn)旺區(qū)、二產(chǎn)強區(qū)、民營活區(qū)”的措施，加速區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程。經(jīng)過幾年的積累，石鼓區(qū)已經(jīng)進入了經(jīng)濟飛速發(fā)展期，具備了經(jīng)濟騰飛、建設強區(qū)的條件。表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟指標項目單位實績同比增減（177。石鼓區(qū)自古人文薈萃，商賈云集，發(fā)展經(jīng)濟具有獨特優(yōu)勢。瞰臨渺空闊，綠凈不可唾、”這山便是石鼓山。湘南境內(nèi)有二水：湘水和蒸水兩條水系跨溝越澗，繞峰過坳，激激揚揚，蜿蜒逶迤，一路千萬聲呼喚，眾里千百度尋覓，終于激動面歡快地在古城衡陽市北石鼓區(qū)匯合，纏綿于一體。衡陽盆地南高北低。 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱，2001年行政區(qū)劃調(diào)整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。結(jié)論：2012 年，全球經(jīng)濟下行風險加大，出口增速繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)、基 礎設施等投資明顯降溫，社會消費品零售增長保持相對穩(wěn)定，我 國宏觀經(jīng)濟仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢。再者，隨著生活水平的提高以及節(jié)日因素，一季度以餐飲、家政、娛樂等為代表的服務性消費將保持良好增勢。而物價回落增強居民實際購買能力。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21810 元，名義增長 ，扣除價格因素，實際增長 ，農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，名義增長 ，扣除價格因素，實際增長 。保障房投資的迅速增長，將成為一季度投資領(lǐng)域的亮點之一。二是保障房投資建設繼續(xù)加快。從環(huán)比看，%.十二五”規(guī)劃重大項目后續(xù)建設支持投資增長。而房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長促進了建筑、裝修等行業(yè)的繁榮，對人們的購房行為和觀念都產(chǎn)生了較大的影響，這對于我的經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也有極大的益處2012年3月份，社會消費品零售總額15650億元，%(%，以下除特殊說明外均為名義增長)。從到位資金情況看，%，；%。東部地區(qū)投資38856億元，%，；中部地區(qū)投資19037億元，%，；西部地區(qū)投資17109億元，增長25%。中國14月固定資產(chǎn)投資增速微幅放緩，增幅不及預期及前值。今年又逢地方政府換屆，各地推動城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的熱情都很高，對通貨膨脹仍不能掉以輕心。%，水、電、%，%。%。2012年一季度，%?！?012年以來，中國人民銀行按照中央經(jīng)濟工作會議精神和國務院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，加強宏觀審慎管理，著力提高政策的針對性、靈活性和前瞻性，根據(jù)形勢變化適時適度進行預調(diào)微調(diào)，引導貨幣信貸適度增長，保持合理的社會融資規(guī)模，促進金融機構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，繼續(xù)穩(wěn)步推進金融企業(yè)改革，完善人民幣匯率形成機制，促進經(jīng)濟金融平穩(wěn)運行。從發(fā)展態(tài)勢看，世界經(jīng)濟出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，內(nèi)需增長潛力依然可觀，一些積極因素正在積累，經(jīng)濟增長有望降中趨穩(wěn)。一季度，我國出口增幅明顯回落，投資、消費增速放緩，企業(yè)去庫存尚未結(jié)束，經(jīng)濟增長呈小幅下行態(tài)勢。　　新年以來，我國經(jīng)濟增長延續(xù)了小幅下行態(tài)勢，并創(chuàng)1992年以來季度累計同比增速回調(diào)時間最長紀錄，在一定程度上反映了我國經(jīng)濟由高速向中速增長階段的轉(zhuǎn)換。去年四季度經(jīng)濟增長繼續(xù)下行，但是通脹開始下跌，通脹下跌就會構(gòu)成對政策松動的預期，而這個預期是利好。當然要準確的預測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個不同的 層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判：　德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家馬駿表示：由于地產(chǎn)投資和出口的下行，中國經(jīng)濟在今年一季度將繼續(xù)減速，年化環(huán)比GDP增速可能降到6%7%。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在都未有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。l 人口多從事服務業(yè)，加大的居民的不穩(wěn)定性。l 項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。加之公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式，石鼓區(qū)政府將“衡陽市奧林匹克花園”項目列為石鼓區(qū)政府一號工程，都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。l “住在湘江”衡陽房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的湘江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。l 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有湖湘風俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。解放大道的高標準建設以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。l 項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設施的完善。且擁有一山（石鼓山）、一塔（來雁塔）、雙江（蒸水、湘江）、兩湖（西湖、雁棲湖）等特色旅游資源，建設石鼓親水仿古文化街、酒吧街等項目，重現(xiàn)石鼓“青草橋頭酒百家”等繁華商貿(mào)文化古景。 1．6．2生活設施地塊雖處于商業(yè)區(qū)外的農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，但周邊生活配套設施基本齊全。素為衡陽商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達的地區(qū)，商業(yè)輻射范圍延伸到湘南地區(qū)。1．5項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅衡陽至桂林南寧高鐵線一項，工程正在規(guī)劃修建中，政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。1．4項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。1．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比衡陽市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。衡大、衡炎、衡邵、衡岳高速匯聚互通，與京珠高速、京珠高速復線及衡棗高速相連。另外，地塊還靠近市商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平較高，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。1．1．3地塊現(xiàn)狀項目地塊位于石鼓區(qū)，總占地1560畝，地塊東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。2011年12月31日，公司在衡陽市藝術(shù)中心舉辦了“l(fā) 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠