【正文】 戶型單套面積從50㎡到260㎡，面積跨度非常大。據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期板樓部分供量總計697套，共有24種戶型，其中13種為主要戶型。戶型分析概述三、這種設(shè)計一定程度上說明了產(chǎn)品的品質(zhì)。本案在局部區(qū)域設(shè)計了一部分陽臺和露臺。在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計師可能未將此問題考慮進去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計，突出一塊水泥板做空調(diào)機位。目前北京市場產(chǎn)品設(shè)計中，關(guān)于空調(diào)機位的處理有一些不錯的案例。③空調(diào)機位這種設(shè)計已明顯落后于本案產(chǎn)品。白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。窗戶是一個樓體的眼睛，既與樓座是一個整體，又有跳躍的地方。②窗戶本案樓座中設(shè)計所有意識地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動，有生機，不同于一般呆板塔樓形式。雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個社區(qū)顯得密不透風，堵塞擁擠。另一個競爭對手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式布局特點就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設(shè)計的大忌。目前本案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。各樓座之間的距離比較開闊。（朝陽與采光的示意）在這個時代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個優(yōu)勢所在。由于45176。此種朝向方式有效分配了樓體各方向單元在一年中的采光時間。目前北京絕大部分都采用此方式，而45176。角朝向。朝向變化本案朝向變化主要為兩種。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個檔次。相對于星河城，它加大了采光面，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設(shè)計，沒有什么特點。那再看看本案競爭項目情況。尤其中空部分栽種的植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計的特點，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。板樓的銷售比例明顯上漲。經(jīng)過北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認為南北通透的板樓品質(zhì)要強于塔樓。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。綠化率的安排％。我們認為這是本案在區(qū)域內(nèi)競爭的一個有效優(yōu)勢，即使北京房地產(chǎn)市場上以容積率為自豪的富力城。容積率是衡量人居環(huán)境的一個重要指標。容積率的安排。下面我們將就各項數(shù)據(jù)各項指標及設(shè)計特點――進行分析歸納。以便營銷中強化優(yōu)勢，弱化劣勢。社區(qū)規(guī)劃設(shè)計了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細節(jié)，對于挖掘本案優(yōu)勢賣點，促進營銷活動的成功進行有相當重要的作用。隨著本案規(guī)劃的進一步完善，使本案在整個南城項目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費者的吸引力毋庸置疑。周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計的產(chǎn)生。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。環(huán)境設(shè)計與人居流動融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。社區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設(shè)計，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進路線構(gòu)成逐漸深遠的景觀軸心線，布局巧妙，風格簡練而大氣。本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計嚴謹大方，色彩豐富時尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢。但直達或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。 本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項目眾多，而且大多已入住。本案所屬區(qū)域為花鄉(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺，為京師養(yǎng)花之所”，本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場４個，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。周邊環(huán)境本案地處北緯40176。 正常銷售活動推廣預(yù)算戀日水岸大道項目策劃案（產(chǎn)品篇）[原創(chuàng)]產(chǎn)品篇一、公關(guān)活動平面新聞造勢部分媒體造勢指導指示牌戶外圍板擎天柱或路牌名片、看房班車包裝等門型單頁5萬張樓書售樓處門頭包裝，LOGO墻布置指導牌單體沙盤及規(guī)劃沙盤墻面展板具體內(nèi)容內(nèi)容見下表：其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。一是前期啟動準備預(yù)算；二是正常銷售周期中的推廣費用安排。即本案宣傳推廣總費用的大致范圍為：860萬元—1290萬元②推廣費用的節(jié)奏安排根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。本案目前可銷售面積大約為165000平方米，按5200元的銷售均價（塔板混合估算）計算。推廣預(yù)算與應(yīng)用1）、整體推廣費用估算本案的宣傳推廣費用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場整體情況和項目運做需要而制訂。（2）公關(guān)活動與促銷活動的節(jié)奏安排其它手段還有DM直接，客戶通訊（似海怡家通過此手段曾取得良好效果）等。立體組合方式說明在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動，展會推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習慣的客戶群媒體，如《焦點網(wǎng)》、《京華時報》、《晨報》等。我們采取先主后次的原則。（比較成功的案例有富力城、世紀城等）b)在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導市場的偏好度。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。先內(nèi)而外北京地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。根據(jù)以往推廣經(jīng)驗以及操盤銷售的需要，我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。由于市場消費者的來源一般較為復(fù)雜。這里不再累贅。廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評價后，將被有效地整合利用。我們需要尋求設(shè)計水準較高的廣告公司作為我們的合作伙伴，并在長期的合作中，讓他們深入了解本案，在我們的整體營銷策劃思路指導下，發(fā)揮出他們的創(chuàng)作天分?；叵肽切┦袌鲋械某晒潜P，哪一個不會讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計必須要新穎獨特，要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標客戶群的眼球，為實際銷售捕捉來源源不斷的客戶。優(yōu)秀的廣告設(shè)計，會使項目的媒體費用投入獲得超值回報。由于案名還最終確定，所以活動策劃主題還有待進一步確定。宣傳炒做的主要手段就是開展各類公關(guān)活動，制造新聞熱點，提高在媒體上的暴光頻率，最終引起社會廣泛關(guān)注。公關(guān)活動的深入展開房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開“炒作”。視覺識別系統(tǒng)（VIS）主要包括：基本要素部分：標志（LOGO）標準字、標準色與標準組合象征圖形、輔助圖形與吉祥物標本要素組合規(guī)范應(yīng)用要素部分：辦公用品系列包裝設(shè)計系統(tǒng)服飾識別系統(tǒng)環(huán)境識別規(guī)范廣告應(yīng)用設(shè)計本案設(shè)計并全面應(yīng)用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標客戶群的認同，為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。其中視覺識別系統(tǒng)（VIS）是設(shè)計重點，配合理念識別系統(tǒng)（MIS）的基礎(chǔ)部分，就構(gòu)成了簡化版的CI系統(tǒng)。System）的簡稱。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（Corporate推廣思路更易打動消費者。通過對中堅層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會太大，而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小，花二十多萬元就可住精裝修的大房子，開20萬的名車。通過上表我們發(fā)現(xiàn)，通過“1+1+1”方案購房業(yè)主在一年內(nèi)少花二十多萬元。入住總費用：19萬元入住總費用：25787元購車款：20萬裝修款：12萬12萬元其它首付款.雖然每月還款可能會多交幾百元，但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有，針對以上方案，人們不妨作一個對比，就以一年內(nèi)業(yè)主需要發(fā)生的資金情況對比。如果購房之后再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。在“策劃部分”我們已提出了不同一般項目的推盤手法，積極加大公關(guān)活動的份量，不斷在京城房地產(chǎn)市場制造新聞點，變被動的廣告為大眾主動接受的新聞點，區(qū)別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就本案獨特的USP銷售策略。本案USP銷售專案通過對北京房地產(chǎn)市場營銷狀況的關(guān)注與分析，發(fā)現(xiàn)在營銷手段上的變化千孌萬化。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負責人負責，隨時監(jiān)控銷售和管理，及時發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。銷售管理策略本案實施全案全程銷售代理后，主要的銷售管理工作將由銷售代理公司全面負責?？紤]可利用的項目資源進行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優(yōu)勢?！胺忭敗钡裙こ踢M度主題，充分利用準現(xiàn)房優(yōu)勢，配合“明升暗降”的價格策略。如果銷售難度過大，應(yīng)及時考慮調(diào)整產(chǎn)品本身，如條件許可，可對躍層戶型進行設(shè)計變更，拆分平層銷售，爭取全面清盤結(jié)案。此階段的主要銷售重點將全力擠壓存量。但經(jīng)過長期銷售，產(chǎn)品的供量和種類都已減少，客戶的選擇余地也越來越小。工程現(xiàn)場的形象變化更明顯。根據(jù)實際情況合理選用包括價格優(yōu)惠的多種促銷方式，但僅針對銷售中發(fā)現(xiàn)的難點戶型和部分重點戶型，不宜過多過濫，以免影響項目的旺銷形象。前期的銷售中，板樓部分必然會有部分三居或三居以上戶型的剩余，此時就以12號樓的一居、二居與三居與之形成完整的市場供量配比面向市場，其中9號樓控制開放單元，以保證后期市場供量的完整。在北京市場大氣候影響下，市場變淡，這時就需要新的樓座，好的樓座來刺激市場神經(jīng)。9號樓由于體量很大，不可一次全部開放，避免客戶的選擇范圍過大而延長購房決策，可以按單元逐步開放，先開放供量最大的B2單元，然后根據(jù)市場銷售情況適時補充。在淡季中轉(zhuǎn)換到市場容量相對較大的二居市場，目標客戶群也就相應(yīng)地發(fā)生變化。我們在市場淡季中，殺出深藏已久的9號樓全部小戶型“奇兵”，瞬間改變本案大戶型樓盤形象，不正是制造出了一個絕好的市場熱點嗎？同時，9號樓也有一些劣勢：由于臨街所以安靜程度和可視景觀稍差；由于擁有地下層和兩層底商，所以必然公攤大、使用率低；另外樓座體量也比較大。這樣的戶型配比在本案三個樓中是獨一無二的，9號樓可以說是本案的“小戶型之樓”。9號樓的特點很明顯。全面開放9號樓，刺激新一輪的市場需求。本案淡季銷售的策略可分為兩個方面：○充分消化前階段積累的客戶資源及11號樓的存量房，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。持銷期時間周期：2003年12月2004年1月底銷售目標：9號樓建議售價：均價5388元/平米銷售思路：此階段隨著進入房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)入的銷售淡季，客戶量相對減少。工程進度：基礎(chǔ)部分完成，樓體出地面。塔樓部分繼續(xù)消化剩余供量，將位置最佳的12號樓留在持銷期來沖擊市場。強銷期時間周期：2003年10月11月銷售目標：10號樓、11號樓建議售價：均價5288元/平米銷售思路：北京房地產(chǎn)素有“金九銀十”之說，本案9月份開盤，此階段也隨著市場變化進入銷售旺季，客戶量增多，并有“秋季國貿(mào)房展會”等眾多展會活動支持。其它促銷方式（如贈送物業(yè)費、車位費、禮品等）根據(jù)實際情況按需采用，不宜過多，以免影響項目的旺銷形象。銷售手段：開盤當天正式公布具體房價和房號，只收首付和大定，辦理認購簽約。由于塔樓的設(shè)計品質(zhì)較高，在預(yù)熱期內(nèi)，14號樓可能會銷售勢頭良好，市場反應(yīng)積極，借助人氣值的上升，可迅速打開13號樓，以捕捉市場機遇，特別是10月份的房展會，爭取取得南城房產(chǎn)銷售神話，就如同去年冬季展會，我司操案的萬潤家園單日銷售45套的北城銷售記錄一樣。11號樓和10號樓的戶型配比非常相近，都以CCB4為主，只是體量較?。▋H127套）。由于預(yù)熱期是低價入市，根據(jù)實際情況，甚至可以完全放棄猶豫不決的前期認購客戶，放開已保留的房號，供開盤期按新價格重新認購。工程進度：正式開工，平地開槽。實際操作中給客戶提供內(nèi)部認購參考價，可根據(jù)不同戶型的銷售情況酌情為客戶保留房號，承諾只有在開盤當天完成認購簽約，才可以享受內(nèi)部認購價和保留房號，當天交首付才可享受優(yōu)惠折扣。如市場驗證有難度可控制在500元左右。其中隨時根據(jù)市場反饋情況，將板樓與塔樓的價差保持在300－500元之間。由于塔樓部分的產(chǎn)品品質(zhì)較高。在定價策略方面，考慮到本案區(qū)域競爭對手星河城存在塔樓形式，它的均價在4200元／建筑平米。14號樓相對于其它樓座，位置靠南，離小區(qū)主出入口較遠。14號樓共128套。作為首開樓座，必定對市場有很大的吸引力，在開盤前期拿出進行內(nèi)部認購，相信可以在短期內(nèi)聚集人氣，為本案下一步的推廣銷售增加賣場氣氛?！?0號樓雖然以大三居戶型（CCCC6）為絕對主力（188套），但仍有A2小一居（30套）和B4二居戶型（28套）以及超大躍層戶型（16套）的有效供量，11號樓的B4總供量較大，和9號樓的B3同屬于東西向戶型，B4和B3總量77套，雖然設(shè)計和面積都