【正文】 綠洲四季風景城市風景 夏日景色區(qū)域因素100/101100/102100/98個別因素100/105100/97100/99交易情況100/100100/100100/100交易日期102/100103/100102/100修正系數(shù)對各案例的權重確定如下：楓林綠洲：；四季風景：；城市風景：；各可比案例的比準價格確定如下：楓林綠洲：3950 ＝ 3792 元/m2四季風景：3700 ＝ 3811 元/m2城市風景：3500 ＝ 3675 元/m2項目最終合理比準價格的確定：項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：項目價格 ＝ 3792＋3811＋3710＝3750元/m2同樣利用市場比較法，通過調查選取高新區(qū)三個可比案例商鋪的市場價格，確定本項目商鋪的價格，見表69所示?？刹捎霉δ軜菚⑿蜗髽菚蛦雾摻Y合的方案。選擇主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)作為樣板房，設在朝向、視野、環(huán)境最好的位置。項目雖然不具備銷售條件，但提前發(fā)布將要銷售的信息可以吸引客戶等待。通過做一些公益性活動，如捐資社會福利機構、希望工程，為公司做宣傳。4．廣告宣傳。（2）網站。因為，這樣可以避免購房者四處的奔波，節(jié)約了時間；同時，住博會上聚集了大量的精品樓盤，與房產交易有關的法律咨詢，貸款辦理等服務一應俱全。 清盤期的銷售策略項目進入清盤期，銷售速度明顯減緩。e家園的印象和追求，為下一輪銷售增值鋪路。開盤后12季度銷售部分按全部房價的30%回收，竣工后回收70%,且以后的銷售擬定一次性回收。拆遷安置工作已完成，場地已“三通一平”。城建統(tǒng)一征收費及其他費用，見表71。綜合前面一至九項的費用。 就本項目而言，由于從其他渠道獲取的資金只有銀行貸款，所以加權平均資本成本等于銀行貸款利率，%。 根據(jù)基準收益率=（1+γ1）（1+γ2）（1+γ3）1，可以確定：本項目的基準收益率為12%。本表以投資者的出資額為計算基礎，把借款本金償還和利息支出作為現(xiàn)金流出，計算稅后內部收益率和財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。 清償能力分析清償能力分析是通過對“借款還本付息表”（附表10）和“資金來源與運用表”（附表9）的計算，考察項目計算期內財務狀況及償債能力。Q銷售量，為總銷售收入的百分比。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。尤其是銷售收入和總投資的影響很大，這就提醒開發(fā)商在開發(fā)建設過程中爭取一些積極有效的措施來回避風險。經過以上分析，本項目有一定的的抗風險能力。 ，在不違反法律、法規(guī)的情況下，將風險部分轉移。所以，在項目開發(fā)建設過程中應注意與監(jiān)理單位和施工單位的密切合作，加強投資控制。 項目敏感性分析敏感性分析是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：總銷售收入：R成本費用：C=VQ +F式中：R總銷售收入 C總成本費用 V單位可變成本，本項目中為銷售費用和銷售稅金及附加，分別是銷售收入的3%%。根據(jù)此表計算的評價指標為稅后資本金的財務內部收益率（IRR）= %稅后資本金的財務凈現(xiàn)值（NPV）=財務內部收益率大于基準折現(xiàn)率，凈現(xiàn)值大于零，說明項目具有盈利能力。財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基礎。 通貨膨脹率（γ3） 為使項目的實際收益率不低于實際期望水平，應在真實最低期望收益率水平，加上通貨膨的影響。具體影響因素如下： 加權平均資本成本（γ1 ） 加權平均資本成本是項目從各種渠道取得的資金所平均付出的代價。按銷售收入的3%計算。工程前期費用包括項目勘察設計費、城建統(tǒng)一征收費用以及其他費用等。； 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、建安工程費用、工程前期費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期利息等項。詳見資金回籠計劃表（附表4）。總之，首期銷售以一個良好的銷售勢頭為任務之一，廣告對產品詳細描述，有強烈的促銷點，促使目標客戶群在激烈的氣氛中完成購買。如果中小戶型暢銷，可以將面積過大的戶型進行分割出售。通過它可以進一步提高其知名度?？前腠摰牟薯搹V告，標明項目的特色及賣點。頭30名買家可享受九五折優(yōu)惠。突出本項目與其他樓盤的差異，提高企業(yè)的知名度。由于前一期的銷售已經完畢，本項目的銷售還未開始，為使開盤時能達到開門紅，在此期間可以對下一期的銷售提前進行準備。保證路線盡可能短，有充足的采光、照明。 銷售資料的準備要有相關法律文件，包括建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、預售許可證等。 可比實例情況表 表65 實 例項 目楓林綠洲四季風景城市風景 夏日景色地理位置高新路南段高新區(qū)科技二路28號丈八路與科技路交匯處均價（元/平方米）395037003450土地面積1000畝124畝 區(qū)域因素比較表 表66 可比實例區(qū)域因素楓林綠洲四季風景城市風景 夏日景色地段稍好稍好稍差交通稍好稍好稍差配套稍差相同稍差估價對象為100，則楓林綠洲為101；四季風景為102；城市風景為97。見表61。21世紀住宅建設在創(chuàng)造多樣化、個性化的同時，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質量的綜合需求，在前進中成平衡，求發(fā)展。物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網、陽光走廊、兒童游樂設施、文化體育設施、路邊休息長椅、花園會所、清水環(huán)繞、花架長廊……教育、購物、娛樂、健身一應俱全。推廣與宣傳重點：方便、現(xiàn)代、休閑…… 客戶定位本項目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標顧客群有：（1） 西安市的白領階層（2） 事業(yè)成功的公司老板、私營企業(yè)主（3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士（4） 對本項目有一定好感的其它地區(qū)人士 產品定位產品必須針對目標顧客群的喜好，體現(xiàn)優(yōu)勢和個性，以區(qū)別與其他小區(qū)。室外工程在前期準備工作完成后開始，一直到二期工程裝飾完畢。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件看，本項目開發(fā)建設分兩期為宜。采用分戶計量：用IC卡繳費的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口，以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機。除小區(qū)中心綠地外，實現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進行建設，利用道路和景觀調節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。 結構設計小區(qū)內的小高層設計成當前較受歡迎的板式框架剪力墻結構，均為一梯兩戶，每層六或八戶。會所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會所可以對外開放。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。建設優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務，既有外部自然景觀，又有內部人工景觀的高檔居住小區(qū)。項目已取得建設用地許可證，具備用地條件。2005年，普通住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價格將有可能調整。其次，項目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應偏重現(xiàn)代化，具有活力。價格上漲可能導致購房者難以接受。項目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領先心城、高新水晶島、綠地世紀城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對本項目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。2． 高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關注，為房地產開發(fā)提供了最佳的平臺。，在管理上需投入很大的精力。既可享受干道的交通暢達和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對封閉，寧靜。各區(qū)項目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表24區(qū)域名稱城北長安區(qū)曲江城西城東城內高新區(qū)城南項目數(shù)301371726102753百分比%%%%%%%%注：此表數(shù)據(jù)來源于西安市蘋果地產網圖27 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖根據(jù)西安房地產信息網，全市五月份普通住宅市場均價2972元/平方米，商鋪市場售價7436元/平方米，寫字樓市場均價4825元/平方米，公寓別墅類市場均價4482元/平方米。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內設有24小時便利店、小型超市和餐飲店。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學校、托幼等）等諸多因素。如表22所示。%，%。這次調查的主要內容是居民購房區(qū)域、房型、房價、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對商品住宅的購買能力以及偏好等，以便進行市場分析和定位。因此，2005年普通住宅市場需求量依然會處于上升態(tài)勢，但漲幅預計會低于2004年的水平。在國家宏觀調控壓縮商品房建設規(guī)模和銀行提高貸款“門坎”的雙重壓力下， 西安房地產市場發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭。自2002年始，城市個人購買商品房占全部商品房銷售額的比重超過90%,2004年1～11月，%，越來越多的城鎮(zhèn)居民到房地產市場上尋求解決自己的住房問題，甚至進行房地產置業(yè)投資。其中，商品住宅完成投資8837億元，%；%%.各類物業(yè)開發(fā)投資的增長速度均明顯低于2003年同期水平，房地產開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，中央政府的宏觀調控政策取得了一定的成效。當前我國經濟正處于回升期，仍有一定上升空間。 可行性研究編制的依據(jù)1．國民經濟長期發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策；2.《西安市1995～2010年城市總體規(guī)劃》； 3．《陜西省建筑工程綜合概預算定額（1999）》；4．《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》；5．《西安市統(tǒng)計年鑒》；6．委托方提供的有關資料；7．現(xiàn)場勘察及市場調查收集的有關資料。13年來，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機電一體化、生物醫(yī)藥等幾大主導產業(yè)及一批具有創(chuàng)新實力的高新技術企業(yè)集群和主導產品。沿城市西南部加快高新區(qū)建設。本項目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設用地呈長方形，占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。公司以“理順關系，盤活資產，務實經營，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展”為經營理念，始終關注企業(yè)文化的建設和經營理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊伍。公司成立于1996年。歐洲世家、紫薇城市花園、紫薇田園都市等多個房地產項目。本項目的市場定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。專家研究顯示：一個城市，當人均GDP達到一定程度，就會出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢。近兩年，隨著城市化的進一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。有高標準的路網、通訊、水、電、氣、暖等公用設施，西安市一流的學校教育體系，環(huán)境及服務一流的高新醫(yī)院、星級賓館以及易初蓮花等方便快捷的購物中心和超市，各種商務、生活服務設施配套齊全，休閑娛樂場所使人們在工作之余生活豐富多彩。但是，由于本項目開發(fā)周期長、前期投入大、資金回收慢，經過不確定性分析可以明顯的看到，項目敏感性較大，所以必須嚴格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當?shù)臓I銷策略，才能得到高回報。%，%。2005年1～2月房地產開發(fā)投資同比增長27%，%，表明房地產開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。 西安市房地產市場分析 伴隨西部大開發(fā)繼續(xù)推進，國家實行重點支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經濟發(fā)展迅速。據(jù)西安房地產信息網統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2004年西安市普通住宅市場平均銷售價格為28002900元/平方米，在銷售價格方面，2004年比2003年的銷售價格保持穩(wěn)中有升，變動比率超過以往歷年，在銷售量上，2004年普通住宅的銷售量比2003年銷售量上漲了60%多。最后，商鋪2004年的市場平均銷售價格在65007000元/平方米，要比2003年略微有所上升，銷售量比2003年銷售量翻了一番。如圖23所示。開發(fā)商應當提高房屋質量，采取誠信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購房。 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計表（單位：平方米） 表23面積5050～8080～100100～130130～150150頻數(shù)%%%%%%消費者在購房時最關注的因素，首先考慮房子的價格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質量、物業(yè)管理、配套設施等。人們根據(jù)自己的經濟能力選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認為距離工作單位、購物、子女入托、上學、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。2005年第一季度，%。因此，在良好的宏觀經濟背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機中，房地產企業(yè)在抓住這次機遇的同時，應充分開拓對商品房的有效需求，選準項目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場信息，針對各階層的消費心理，開發(fā)具有個性化、設計新穎、風格獨到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內功，不斷提升綜合素質、管理水平。小區(qū)內具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網絡、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。該文件對房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴格的要求。 項目發(fā)展威脅分析（Treat）通過市場調研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購房的占52％，且南郊大量同質物業(yè)推出，對本項目構成一定的威脅。內有約10000平米