【正文】 ，且銷售量又比2003年相差無幾，預(yù)計2005年寫字樓市場開發(fā)量將會有一定的回升，但是由于幾年前的寫字樓并未被消化完全，所以，2005年開發(fā)的寫字樓盤將會出現(xiàn)一定情況的銷售不暢狀態(tài)。最后，商鋪2004年的市場平均銷售價格在65007000元/平方米，要比2003年略微有所上升，銷售量比2003年銷售量翻了一番。商業(yè)用房必將顯現(xiàn)出無限商機(jī)。 需求分析我們利用五一黃金周對西安市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查以調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷540份，收回519份，其中有效問卷482份。如圖23所示。圖23 西安市居民購房計劃購房時間圖在回答購房區(qū)域時，28%的人會選擇再高新區(qū)買房，29%的人選擇在南郊二環(huán)外，23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖24所示： 圖24 西安市居民計劃購房區(qū)域圖多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購房，因為這兩部分區(qū)域近年來發(fā)展迅速，各項配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。 西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格表 表21價格（元／平方米）2000～25002500～30003000～35003500～40004000以上百分比%%%%%考慮到人們在接受調(diào)查時的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價格會比我們調(diào)查結(jié)果高。這是因為一部分西安市民不愿承擔(dān)很大的風(fēng)險購買期房，盡管期房有許多價格上的優(yōu)惠政策。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購房。其結(jié)果說明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費(fèi)為主，但選擇小高層和高層住宅的居民人數(shù)在不斷增加。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。 西安市居民戶型選擇 表22戶型二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳百分比%%%%%當(dāng)然，選擇幾居室對應(yīng)著居住面積的大小。 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計表（單位：平方米） 表23面積5050～8080～100100～130130～150150頻數(shù)%%%%%%消費(fèi)者在購房時最關(guān)注的因素，首先考慮房子的價格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。 圖25 居民購房最關(guān)注因素分布圖商品房作為一種供應(yīng)市場的產(chǎn)品，由于其受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)成本、管理能力以及利潤期望等的影響，商品房價格大大影響居民的選擇住房的能力。在社會群體中先步入富裕階層的城市精英們的購房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。在自然環(huán)境方面，他們需要一個安靜、優(yōu)美的居住和休息環(huán)境；在交通環(huán)境方面，他們已經(jīng)或即將擁有自己的私家車，他們要求小區(qū)必須提供一定的停車位；另外，隨著國民素質(zhì)的不斷提高，人們對于小區(qū)的人文環(huán)境要求愈來愈高。人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。但從近年的情況來看，小區(qū)的物業(yè)管理在實際工作中的管理現(xiàn)狀很難令消費(fèi)者滿意，主要表現(xiàn)為：投訴率高，收費(fèi)不合理、管理不規(guī)范、市場結(jié)構(gòu)不全、服務(wù)功能欠缺、交易體系不完善等等。另外，%的居民希望小區(qū)內(nèi)有購物場所，%的人希望有醫(yī)療設(shè)施，對餐飲、教育、美容健身也有一定要求。 供給分析由西安市統(tǒng)計年鑒，近幾年商品房竣工面積情況如圖26所示： 圖26 西安市歷年商品房竣工面積圖自2002年，房地產(chǎn)供給量有所增加，但增幅不大。2005年第一季度，%。尤其對于住宅物業(yè)而言，作為房地產(chǎn)市場的主體部分，其市場需求量及開發(fā)量在各物業(yè)中相對最大，對商品房投資總量的放緩產(chǎn)生的影響最大。根據(jù)我們的市場調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場供給情況如下：現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高新區(qū)、城南。 西安市物業(yè)供給類型和比例如表25和圖28所示。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時，應(yīng)充分開拓對商品房的有效需求，選準(zhǔn)項目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場信息，針對各階層的消費(fèi)心理，開發(fā)具有個性化、設(shè)計新穎、風(fēng)格獨(dú)到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。 項目的SWOT分析 項目發(fā)展優(yōu)勢分析（Strenth ）1. 區(qū)位優(yōu)越紫薇項目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。2. 周邊配套設(shè)施良好(1) 購物：人人樂購物超市、秋林公司(2) 醫(yī)療：陜西省博愛醫(yī)院、西京公司職工醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、521醫(yī)院、雁塔區(qū)婦幼保健所(3) 休閑：省游泳中心、電子信息廣場、省婦女兒童活動中心(4) 理財：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、光大銀行、中國信合(5) 教育：石油大學(xué)、電子一中、啟迪幼兒園、武術(shù)學(xué)校等(6) 服務(wù)：中國電信、中國郵政、電子城大廈、電子城郵政局、加油站、加氣站 (7) 交通：716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車城專線等，開發(fā)檔次比較高小區(qū)內(nèi)生活氛圍成熟、安靜，空氣清新自然，視野開闊。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。 項目發(fā)展劣勢分析（Weakness）本項目的建設(shè)雖然具有很大的優(yōu)勢，但從局部考慮，也存在一些不利因素。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開發(fā)周期長，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項目的風(fēng)險。在銷售方面，由于面對不同層次的業(yè)主，將給小區(qū)以后的物業(yè)管理帶來一定的壓力。該文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。這些對于本項目的資金籌集帶來一定影響。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。高收入階層有提高居住質(zhì)量的要求，“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。 項目發(fā)展威脅分析（Treat）通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購房的占52％，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對本項目構(gòu)成一定的威脅。（3） 偉豐花園物業(yè)地址：朱雀路與丈八路交界處東北方位 建筑類型：高層、小高層項目均價：3100元／平方米項目特點(diǎn)：緊鄰西安高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，處于長安科技產(chǎn)業(yè)園、西部電子、協(xié)和科技園所組成的“魅力金三角”之間。（4） 驪馬豪城物業(yè)地址：長安北路83號建筑類型：高層、小高層項目均價：4280元／平方米項目特點(diǎn)：純板式住宅，動勢的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩戶的舒適生活空間，88230平米精彩戶型，戶戶享受南北雙向觀景陽臺、中西式廚房、籠罩式空間。典型的競爭物業(yè)有：（1）紫薇田園都市物業(yè)地址：西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類型：高層、小高層、多層項目均價：3100元／平方米項目特點(diǎn)：占地2200畝，總建筑面積180萬平方米，有著無比優(yōu)越的大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ腃LD（中央生活區(qū)）。內(nèi)有約10000平米異域風(fēng)情水景浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡約而不簡單。（4） 楓林綠洲物業(yè)地址：高新路南段 建筑類型：高層、小高層、小高層項目均價：3600元／平方米項目特點(diǎn)：1000畝的大型小區(qū)通過一個生態(tài)谷景觀帶，一條運(yùn)動林蔭大道景觀帶和“半島之戀，蘭庭序曲，水天長廊”三大生態(tài)步行街的自然組合，分割形成7大美麗空間。國家發(fā)展和改革委員會4月15日發(fā)布的報告顯示，今年一季度，%，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房價還有一定的增長空間。 項目綜合評價根據(jù)SWOT理論分析，本項目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項目優(yōu)勢和時機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。 市場定位通過上述分析，對本項目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況和人們的需求有了一定的了解。首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購房注意的一個重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時綠化必不可少的成為項目開發(fā)中的重要組成部分。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。作為居住小區(qū)，首先時建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。在室外還應(yīng)有一些娛樂設(shè)施和休閑場所，給居民一定的活動空間。根據(jù)市場調(diào)研，本項目的目標(biāo)客戶群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質(zhì)的生活，以25～40歲的年輕人居多，中年和年長者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。由于西安高新開發(fā)區(qū)處于城南，擁有大批的高新企業(yè)以及大量高學(xué)歷，高收入人群，從而成為西安最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，相應(yīng)的房價也一再走高。經(jīng)過調(diào)查，就高新區(qū)新建商品房價格來講，商場類物業(yè)均價7486元/平方米，普通住宅類物業(yè)均價3310元/平方米。3 項目建設(shè)條件項目的建設(shè)條件包括項目建設(shè)的自然條件、項目建設(shè)的用地條件以及項目建設(shè)的市政配套條件等幾個方面。（8）降水天數(shù)：122天 項目建設(shè)的用地條件項目建設(shè)用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為309畝。規(guī)劃要求對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。 項目市政配套條件西高新市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 項目周邊配套設(shè)施小區(qū)周邊配套設(shè)施良好，有商店、購物中心、市場、大、中、小學(xué)，醫(yī)院、郵局、銀行等，小區(qū)內(nèi)擬建幼兒園。4 項目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想堅持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。結(jié)合市場需求特點(diǎn)，考慮應(yīng)開發(fā)建設(shè)小高層和高層，將本項目打造成一個清新、自然、富有現(xiàn)代氣息、具有高質(zhì)量、適合中高檔消費(fèi)群體的居住小區(qū)。 方案構(gòu)成及平面布置充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計。高層都建在靠近電子信息路的一側(cè)，是項目在電子信息路上尤為突出，成為小區(qū)的標(biāo)志性建筑，給人留下深刻印象。1． 住宅用房小區(qū)用地整體成長方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過天橋聯(lián)系。高層除底部兩層為商業(yè)用房，其余為居住用房 。東區(qū)建有5棟高層和12棟小高層，布置類似于西區(qū)。商場的設(shè)立用于滿足小區(qū)內(nèi)外居民得商服需要，又為小區(qū)營造了人氣。為滿足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家24小時便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。由于本項目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路穿過，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個小區(qū)主入口，均設(shè)在電子五路上，兩個小區(qū)入口處地形平整，視野開闊，擬建雕塑、噴泉。 建筑規(guī)劃設(shè)計根據(jù)市場調(diào)研以及未來建筑類型的發(fā)展趨勢，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計成小高層，少量為高層。為體現(xiàn)本項目的特點(diǎn)，引起消費(fèi)者的注意，采用古典與現(xiàn)代主義風(fēng)格相結(jié)合的樣式，既做到典雅、立面處理簡潔流暢，又使設(shè)計不受約束，富有現(xiàn)代氣息。采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問題。23層高層為點(diǎn)式純剪力墻結(jié)構(gòu)，滿足受力要求，兩梯六戶。減少每層地戶數(shù)，即部分小高層每層六戶；或是戶數(shù)不變，改變房間的位置，調(diào)整平面形式，滿足采光、通風(fēng)、觀景的房間（廳、主臥）的需要。住宅戶型面積在70～150平方米之間。 道路規(guī)劃小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿足居民日常生活方面的交通活動需要，方便市政公用車輛的通行，同時滿足貨運(yùn)需要。整個小區(qū)被公建街道分為兩個區(qū)。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計有地下停車場和自行車入口，道路人與車自然分流，方便居民出入。道路結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線、匯水線設(shè)計，以利于排水和減少土石方工程量。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個小型公園。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然地住宅小區(qū)。這種設(shè)計充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代，都市生活階層追求個性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門人員構(gòu)成以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用戶信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費(fèi)信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。每棟樓入口處安裝可視對講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。小區(qū)內(nèi)的停車場采用接觸式智慧卡車輛管理系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行控制與管理。 附屬設(shè)施規(guī)劃為了滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書店、藥店等。室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場地整潔有序。各管線系統(tǒng)相對集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)，方便檢查維修。 紫薇采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。 項目開發(fā)的各項內(nèi)容，即所謂的“看地”；，確定建設(shè)地點(diǎn)；；，獲取土地使用權(quán)；，由西安市規(guī)劃管理部門審批；；； 項目開發(fā)進(jìn)度安排由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。第一期開發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開發(fā)東區(qū)。 建設(shè)期本項目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為14個季度。 銷售期根據(jù)市場調(diào)查，小高層和高層住宅的銷售期一般為2～3年，由于本項目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。本項目二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。在一期主體封頂后即開始銷售工作。滾動開發(fā)，由此確定計算期為20個季度，即為5年。