住宅小區(qū)項目可行性研究報告[002](存儲版)
【正文】 20年汽車使用費＝南京三類地區(qū)相同面積房價。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內外大型企業(yè)進駐，其二、三產業(yè)的發(fā)展已經成為南京市的一個重要的經濟增長點，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。地塊內現(xiàn)有住宅約60戶。綜上所述，本項目選址符合生活居住區(qū)的相關要求。生活污水匯集后，經污水處理裝置進行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。根據(jù)建筑物群組自然布置。項目主要技術指標表項 目計量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬M2其中住宅建筑面積萬M2公建建筑面積萬M2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層人口毛密度人/ha443容積率建筑密度：%＜40綠地率%＞40二、 土建（一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網結構、建筑布局及空間環(huán)境的內在聯(lián)系，在協(xié)調中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設計。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。l 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關。設煤氣調壓站，設備用國產。四、 消防本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內消防。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產生的生活污水經污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。(2)。(6)銷售費用按銷售收入的2%估算。三、 銷售收入（一）房價 普通公寓：按1800元/平方米價格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價格銷售。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247。本項目建設符合地方產業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質中高檔住宅的需求，將對營造江寧經濟技術開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質量、拉動地區(qū)經濟將起到積極作用。 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。按本項目稅后利潤為經濟指標進行單因素臨界值計算結果如下項目臨界點分析計算表項 目數(shù) 量單 位項 目數(shù) 量單 位最低售價 售價 普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量 銷量 普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價格萬元/畝土地價格萬元/畝最高工程費用萬元工程費用萬元綜上評價可知，本項目在財務上可行，且有一定的抗風險能力。 利潤總額利潤總額為銷售收入減經營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的11%。2001—、。(4)管理費用按工程費用的2%估算。其中：（一），由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。(三) 垃圾袋裝化收集本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉站，再集中送往城市垃圾處理場處理。小區(qū)道路設置安全步行道，地面鋪設導向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。（三） 煤氣小區(qū)設置煤氣調壓站，供應區(qū)內使用。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽臺：3～5平方米房型設計除滿足南京市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農貿市場、超市、小學和幼兒園。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。根據(jù)場地狀況，區(qū)內道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別設在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。（五） 港、澳、臺人士及國外投資者。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費對象。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經理階層高知階層中產階層白領階層普通收入階層經濟適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。l 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側為已建成的百家湖花園，西南側有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉為個人。根據(jù)我市國民
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