【正文】 交均價(jià)為15937元/㎡，%。表52：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項(xiàng)目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價(jià)（元/ m2）成交主力戶型累計(jì)銷售率1萬科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房8090三房11012099%2未來海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房10413763%3萬科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房7090三房8012090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房11016084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80100三房11014092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房809094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號湖里區(qū)4698283316809三房15016093%8國際郵輪城湖里區(qū)6587838216531二房9611099%9綠苑新城海滄區(qū)721749248029兩房7590三房12013060%10古龍御景集美區(qū)6485981811489兩房809085%數(shù)據(jù)來源：CRIC商業(yè)市場（1）市場綜述近兩年，在商品住宅市場越來越受到宏觀調(diào)控政策影響之后，全國出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場。今年房價(jià)走勢在不同階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 13月，在新政調(diào)控和成交量大幅跳水下背景下，銷售價(jià)格上漲乏力，房價(jià)高位盤整。圖55：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 樓市調(diào)控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場成交分為三個(gè)階段：調(diào)控前，第一輪調(diào)控期，第二輪調(diào)控期調(diào)控前（14月）：12月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場成交冷淡，市場觀望情緒，進(jìn)入3月下旬后，廈門樓市在島外新城啟動、福廈高鐵、翔安隧道即將通車等多重利好下，前期觀望的潛在客戶紛紛出手，投資客重回市場，市場成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽春”行情。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調(diào)控影響，全季度市場供應(yīng)量偏低，供應(yīng)量凸顯不足。經(jīng)過兩輪調(diào)控后，廈門樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。圖53：2010年112月商品房供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC圖54：2010年112月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后，2010年廈門市商品房市場受宏觀調(diào)控及地方政府政策影響，本年度成交總量平穩(wěn)下行。五、市場交易商品房市場（1）市場綜述㎡，%；㎡，%。在物價(jià)上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費(fèi)者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢并未改變。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會上，經(jīng)過138輪叫價(jià)。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。與2009年循序漸進(jìn)的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個(gè)月份放量，推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖，土地市場被盤活依然充滿活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。2010年全市商住用地平均樓面價(jià)4436元/㎡，島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。其中，島內(nèi)地塊成交樓面價(jià)由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡，%；島外地塊成交樓面價(jià)由2992元/㎡降低到2738元/㎡，%。廈門市國土房產(chǎn)局副局長郭俊勝于12月9日表示，由于廈門房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲壓力仍較大，政府將堅(jiān)決貫徹國務(wù)院和國家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房價(jià)過快上漲，廈門從10月1日起實(shí)行的“限購令”沒有明確終止期限，2011年仍會繼續(xù)執(zhí)行表12：廈門市商品房銷售收入增長速度（20032010）年度商品房銷售面積（萬㎡）商品房銷售收入（億元）商品房銷售收入增速社會商品銷售額增速2010年%%2009年%%2008年%%2007年%%2006年%%2005年%%2004年%%2003年%%數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì)局三、土地供求經(jīng)營性土地供應(yīng)量2010年廈門市土地供應(yīng)68幅，㎡，%，㎡，%。在房價(jià)水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房價(jià)過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，調(diào)控或?qū)蔀槌B(tài)，在房地產(chǎn)市場信貸政策空前緊縮和限購政策陸續(xù)出臺以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點(diǎn)，對于打擊投資需求，遏制房價(jià)過快上漲將會起到一定作用。“限購令”的出臺，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預(yù)期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚(yáng)，住宅成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場監(jiān)管。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院住房信貸政策。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。易居視點(diǎn)：廈門在新規(guī)未出臺之前，由于商品房預(yù)售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為頻出。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。可見國家對樓市調(diào)控的決心，勢將抑制房價(jià)的非理性上漲。經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升將對房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。2010年廈門的房地產(chǎn)市場整體來看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來打壓樓市。圖12：廈門市20032010工業(yè)總產(chǎn)值走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場恢復(fù)增長，111月,，%?！?預(yù)計(jì)貨幣政策的從緊，將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價(jià)款的50%，在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清，否則取消競得資格，不與競得人簽訂合同，不予退還競買保證金。依法開展閑置土地的清理。2010年5月7日，廈門出臺了旨在穩(wěn)定廈門房地產(chǎn)市場的廈門版“國十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個(gè)明確的信號。易居視點(diǎn)：戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國特殊的國情，使得戶籍與福利長期捆綁。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。繼續(xù)加強(qiáng)“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”管理，調(diào)整價(jià)格超177。同時(shí)根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設(shè)一批保障性住房和公共租賃住房。中央經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署2011年調(diào)控，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段，主要在以下幾個(gè)方面：第一，信貸方面。住建部于2010年11月中向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前的預(yù)期。圖31：2006年2010年廈門經(jīng)營性土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：CRIC經(jīng)營性土地成交量2010年，在土地供應(yīng)增加的市場背景下，土地成交也相應(yīng)增加。本年度的單價(jià)地王卻意外落入同安區(qū)，加油加氣站用地2010TP05地塊成交的樓面價(jià)高達(dá)33000元/㎡。由于廈門市特殊的地域分布，島內(nèi)存量用地稀少，未開發(fā)的土地集中在島外，尤其是同安、翔安等區(qū)域，供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了成交結(jié)構(gòu)。片區(qū)規(guī)劃定位以生態(tài)居住、商務(wù)辦公及休閑度假為主導(dǎo)，集商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術(shù)研發(fā)于一體的復(fù)合型城區(qū)。商業(yè)配套：地塊緊鄰的特易購商業(yè)中心已開始建設(shè)，規(guī)劃商業(yè)面積約為8萬平米，特易購商業(yè)中心運(yùn)營后可能成為區(qū)域商業(yè)中心。建發(fā)集團(tuán)作為本地實(shí)力品牌國企，深耕島內(nèi)東部多年，從上東美地、書香佳緣到暢銷的中央美地，對于區(qū)域的價(jià)值和購房客戶的需求特性研究經(jīng)驗(yàn)豐富。㎡，%。圖51：2010年112月廈門市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC表51：廈門市2010年112月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年112月2010年112月同比增長（%）供求比1:1:供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價(jià)格（元/ m2）75968686%成交總額（億元）%數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）供求關(guān)系分析n 供求比趨于平衡，供求結(jié)構(gòu)改善2010年廈門商品用房供求比為1:，供應(yīng)量較上一年有所增長，而成交量在宏觀調(diào)控影響及大市走勢的作用下同比下跌。就本年度成交走勢來看，經(jīng)過4月份成交量的大幅上漲之后，各月成交量明顯受到抑制，表現(xiàn)出平穩(wěn)的漲跌幅度，基本控制在30萬㎡/月左右。圖51：2004至2010年廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC圖52：2010年1月至2010年12月廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應(yīng)分析從20042010商品住宅新增供應(yīng)量趨勢線來看，09年商品住宅新增供應(yīng)量最少，07年達(dá)到供應(yīng)高峰為442萬m2。三、四季度，傳統(tǒng)銷售旺季刺激消費(fèi)，9月份開發(fā)商集中釋放供應(yīng)，造成供應(yīng)井噴局面，供應(yīng)量陡然上升。圖56： 2010年廈門商品住宅成交量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（5）價(jià)格分析n 成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，2010年均價(jià)突破萬元大關(guān)從整體來看， 20042008年至今房價(jià)整體保持一路上升的態(tài)勢，住宅市場成交均價(jià)呈現(xiàn)跳躍上升趨勢。910月，受新盤、新推案上市的影響，樓市上漲趨勢明顯，全市商品住宅成交表現(xiàn)價(jià)量齊升，成交量及成交面積均大幅上漲，同時(shí)結(jié)構(gòu)性原因?qū)е伦≌鶅r(jià)上漲。n 2010年度商業(yè)供求比趨于平衡2010年廈門商業(yè)用房供求比為1:，供應(yīng)量略大于成交量，供求相對平衡。圖518：20062010年商業(yè)用房供求比走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供求比波動大，呈現(xiàn)波浪型態(tài)勢受個(gè)案影響，月度供應(yīng)量及成交量均為波浪型態(tài)勢。13月供應(yīng)量每月遞增，5月出現(xiàn)明顯萎縮，6月斷檔，7月份供應(yīng)達(dá)到頂峰，8月大幅回落，9月份以后的供應(yīng)趨于平緩。圖523： 2010年112月廈門商業(yè)用房市場成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC表54： 2010年112月廈門商業(yè)用房成交量排行排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(㎡)成交套數(shù)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)1福達(dá)里改造項(xiàng)目思明區(qū)16104212湖里萬達(dá)廣場湖里區(qū)273329243綠苑濱海國際公寓（海滄綠苑商城）海滄區(qū)2435004蕓溪居住公園同安區(qū)9375955中華城思明區(qū)71221446聯(lián)發(fā)五緣灣1號湖里區(qū)5204077未來海岸系海滄區(qū)8489878中央美地（南山美苑）湖里區(qū)77433509時(shí)尚國際（建發(fā)花園四期）思明區(qū)151075810鳳凰城同安區(qū)8011799數(shù)據(jù)來源：CRIC （5）成交價(jià)格分析n 年度成交均價(jià)上揚(yáng)經(jīng)歷2009年成交均價(jià)短暫回落后，2010年廈門商業(yè)用房成交均價(jià)仍舊延續(xù)歷年上揚(yáng)趨勢，本年度商業(yè)用房成交均價(jià)為15937元/㎡，%。0508年辦公用房供應(yīng)量逐漸上升，008年供應(yīng)量出現(xiàn)“井噴”，而需求卻維持在相對穩(wěn)定的水平，導(dǎo)致供過于求。09年受08年宏觀經(jīng)濟(jì)的影響供應(yīng)量大幅下滑，2010年則因09年市場回暖，辦公供應(yīng)量恢復(fù)到008年的增長趨勢。圖531：2010年112月廈門辦公用房市場成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 成交重心向東部新區(qū)轉(zhuǎn)移2010年成交面積居前十位的辦公項(xiàng)目，湖里區(qū)占7個(gè)，成交面積占比為七成，隨著五緣灣營運(yùn)中心以及湖里萬達(dá)廣場的大量成交，湖里區(qū)逐漸成為廈門新商務(wù)中心。圖533：2010年112月廈門辦公市場成交均價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC（6）商業(yè)辦公項(xiàng)目案例分析湖里萬達(dá)廣場n 基本資料項(xiàng)目名稱湖里萬達(dá)廣場項(xiàng)目位置仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)物業(yè)類型酒店、購物中心、SOHO公寓、SOHO寫字樓總建筑面積53萬㎡開發(fā)商廈門湖里萬達(dá)廣場投資有限公司投資商萬達(dá)集團(tuán)數(shù)據(jù)來源：CRIC㎡，總建筑面積約53萬㎡，項(xiàng)目定位為大型城市綜合體。戶型設(shè)計(jì)上較為緊湊，雖沒有陽臺，但板式設(shè)計(jì)讓房間依然有較好的通透性。12000元/㎡起價(jià)，均價(jià)13800元/㎡，最高價(jià)約15250元/㎡。216。行業(yè)政策：2010 年經(jīng)歷了“?和”?兩輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場全年始終處在調(diào)控的背景之下。土地供需2010年廈門成功出讓土地52塊，總面積達(dá)322萬㎡，成交總價(jià)253億元。市場走勢（1）市場供求走勢預(yù)測2011年樓市調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢，而市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)過渡的走勢，供應(yīng)有上升趨勢，成交量平穩(wěn)運(yùn)行，但供應(yīng)不足問題仍難解決，房價(jià)也難有較大幅度地下滑。新樓盤最多的是同安和集美兩個(gè)區(qū)，明年將各推出1