【正文】 44（6）商業(yè)辦公項(xiàng)目案例分析 45六、2011年房地產(chǎn)市場預(yù)測 47政策預(yù)期 47土地供需 48市場走勢 49（1）市場供求走勢預(yù)測 49（2）房價(jià)走勢預(yù)測 50七、區(qū)域數(shù)據(jù) 60一、 思明區(qū) 60二、 湖里區(qū) 61三、 海滄區(qū) 62四、 集美區(qū) 63五、 同安區(qū) 64六、 翔安區(qū) 65序 言2010年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購等全方位的多項(xiàng)措施先后出臺，力度空前嚴(yán)格，受此影響市場表現(xiàn)大起大落。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時(shí)由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，二季度，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整和回落。一、城市經(jīng)濟(jì)城市宏觀經(jīng)濟(jì)（1）2010年廈門經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升2010年111月，%，其中，第一、二、%、%%。預(yù)計(jì)2011年廈門經(jīng)濟(jì)增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。 圖14：廈門市20032010固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（5）2010年廈門消費(fèi)品零售市場穩(wěn)步增長社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)總體快速增長。房地產(chǎn)調(diào)控政策密集。相比其他城市的政策，廈門的限購令比較溫和，樓市的調(diào)控力度明顯低于預(yù)期。由于CPI屢創(chuàng)新高，市場通脹預(yù)期加大，中國人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四季度兩次加息。城市政策解讀（1）關(guān)于貫徹落實(shí)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》的若干意見政策要點(diǎn)：2010年2月11日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》，廈門市國土房產(chǎn)局制定了幾項(xiàng)新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)制定的預(yù)售方案中應(yīng)按“一房一價(jià)”的原則如實(shí)申報(bào)預(yù)售價(jià)格，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目應(yīng)一次性將許可預(yù)售的全部房源對外公開預(yù)售價(jià)格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，按申報(bào)價(jià)格公開銷售，銷售價(jià)格調(diào)整177。此次政策將焦點(diǎn)對準(zhǔn)了商品房預(yù)售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機(jī)制才能起到實(shí)效?！锻ㄖ穼τ谕恋爻鲎尳鸬睦U納期限和首付比例進(jìn)行了明確的規(guī)定，促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿，從另一個(gè)角度收縮了開發(fā)商的流動(dòng)性。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)利用申報(bào)制度。強(qiáng)化商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)管理。繼續(xù)加快保障性住房的建設(shè)速度，實(shí)行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進(jìn)人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。（4）廈門戶籍新政8月1日起施行政策要點(diǎn)：2010年6月22日，廈門市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則，外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿8年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。購房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關(guān)系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權(quán)人按規(guī)定落戶，其他所有權(quán)人應(yīng)經(jīng)公證同意放棄辦理本次購房落戶。新的游戲規(guī)劃一經(jīng)確定，在廈門樓市掀起了不小的波瀾，小戶型商品房尤其是學(xué)區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產(chǎn)交易中心辦理購房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購房者絡(luò)繹不絕。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50％、。在本市暫時(shí)限定居民家庭購房套數(shù)。一是進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。三是規(guī)范商品住宅預(yù)訂行為，已簽訂認(rèn)購合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。已經(jīng)開工建設(shè)的保障性住房，要加快建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)交房。29”樓市新政頒布后，9月30日，廈門迅速出臺包括“限購令”在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺了“限購令”。目前，廈門已明確表示，2011年“限購令”繼續(xù)執(zhí)行。同時(shí)，因?yàn)镃PI的持續(xù)高企，%，創(chuàng)下近28個(gè)月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金和第二次加息，不過對樓市的影響還有限。第三，保障房的全面提速。第四，限購令繼續(xù)執(zhí)行。本年供應(yīng)的土地仍以商住為主，㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%。%，%。2009年隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，土地市場量價(jià)齊升，2010年土地成交價(jià)格回歸理性，近幾年土地市場價(jià)格增長呈“N”形波動(dòng)趨勢。同安區(qū)以16幅、㎡成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以17幅、㎡排名第二，㎡，㎡，㎡，㎡。湖邊水庫、五緣灣片區(qū)成為政府重點(diǎn)改造開發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫的景觀優(yōu)勢，湖里區(qū)商住用地平均樓面價(jià)達(dá)8133元/㎡，是全市平均樓面價(jià)的近兩倍。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領(lǐng)頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產(chǎn)市場的春天。圖36：2010年廈門市經(jīng)營性土地業(yè)態(tài)分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC重點(diǎn)地塊分析n 地塊指標(biāo)表37： 2010P13地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱2010P13地塊地址五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側(cè)出讓方式拍賣土地用途住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園占地面積起始總價(jià)227580總建面積494630成交總價(jià)310200容積率成交樓板價(jià)6271元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRICn 地塊位置：五緣灣板塊，城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高地塊位于枋湖南路北側(cè)，仙湖路東側(cè)，南側(cè)為已出讓的2009G24地塊，東側(cè)道路正在路基修建，東側(cè)相鄰為已出讓的2009G41地塊；地塊內(nèi)的五緣環(huán)灣道已建成通車，地塊東側(cè)、北側(cè)道路路基施工中。 n 交通條件：交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)五緣片灣區(qū)，位于廈門機(jī)場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達(dá)成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。n 周邊配套：優(yōu)質(zhì)教育資源+大型商業(yè)配套教育配套：地塊臨近五緣學(xué)村和雙十中學(xué)枋湖校區(qū)；五緣學(xué)村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學(xué)村含中央音樂學(xué)院鋼琴學(xué)校、廈門實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、廈門二中、五緣灣幼兒園等。 表38：2010P13地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢n 一線灣海景觀n 五緣灣高起點(diǎn)規(guī)劃n 緊鄰主干道、BRT，交通便利n 規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品多樣化n 地塊南側(cè)沿灣景觀面較窄n 周邊居住氛圍還有待提升n 周邊生活配套有待提升機(jī)遇威脅n 五緣灣板塊首個(gè)城市綜合體n 未來高端居住氛圍將逐漸成熟n 未來片區(qū)將形成區(qū)域商業(yè)中心n 宏觀調(diào)控下，需求受抑制n 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項(xiàng)目較多n 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大n 地塊價(jià)值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子優(yōu)良一 般較 差差土地級別★自然景觀★交通★環(huán)境★生活配套★公共效能★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)人文★增值價(jià)值★區(qū)域形象★n 項(xiàng)目規(guī)模大，起拍門檻高項(xiàng)目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長，、400萬元以上的增價(jià)幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。項(xiàng)目開拍前多家開發(fā)商表示有購買意向，但拍賣現(xiàn)場僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強(qiáng)龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產(chǎn)大鱷”等評論。四、行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資圖16：廈門市20032010房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模%受今年新開工樓盤大量增加的影響，全市房地產(chǎn)在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。特別是因?yàn)榻昕⒐さ臉?biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。年度市場供應(yīng)量增長，成交量萎縮，供求比1:，供需差距趨于平衡。（注：供求比即面積供銷比=1：當(dāng)前合同成交面積/當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售面積）圖52：2010年112月商品房供求情況對比數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應(yīng)量分析n 供應(yīng)量穩(wěn)步增長2010年市場新增供應(yīng)58個(gè)商品房項(xiàng)目，㎡，%，主要物業(yè)類型新增供應(yīng)量同比多為上漲態(tài)勢。㎡，%。其中商品住宅成交均價(jià)為11672元/ m2，%；銷售型辦公用房成交均價(jià)7776元/ m2，%；商業(yè)用房成交均價(jià)15937元/ m2，%；其他物業(yè)類型均價(jià)2345元/ m2，%。表51：2010年商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年2009年同比增長供求比1：1：供應(yīng)量（萬m2）24%成交量（萬m2）43%成交價(jià)格（元/ m2）11672888131%成交總額（億元）26%數(shù)據(jù)來源：CRIC （2）供求分析20042006年，商品住宅逐漸升溫，市場成交活躍，供求關(guān)系基本趨于平衡，07年住宅新增供應(yīng)量劇增，供求比為1：，市場表現(xiàn)供過于求，2008年受金融危機(jī)影響，市場低迷，供需雙雙大降，供求比來到低點(diǎn)，2009年在政策扶持下，市場迅速回暖，供求比上揚(yáng)，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。在09年市場回暖帶動(dòng)下，2010年市場新增供應(yīng)面積小幅回升，商品住宅新增套數(shù)20426套，㎡，同比增加24%。進(jìn)入四月份，市場供應(yīng)有所反彈。2008年，受金融危機(jī)、“”新政的出臺影響，導(dǎo)致2008年以來商品住宅成交低迷，成交量來到低點(diǎn)102萬m2，主力支撐2007年廈門商品住宅成交的投資需求極大程度地排擠出了市場，樓市陷入自2004年以來前所未有的低迷。第一輪調(diào)控期（59月）：樓市呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，4月中下旬，一系列新政密集出臺，市場調(diào)整的預(yù)期在供求雙方逐漸形成，開發(fā)商紛紛延遲推盤，購房者選擇觀望，投資客也逐漸離場，成交出現(xiàn)明顯萎縮，57月成交量持續(xù)走低。2010年全年成交均價(jià)達(dá)到11672元/㎡，環(huán)比上漲31%，呈現(xiàn)跳躍式上漲并首次突破萬元大關(guān)。從項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格來看，開發(fā)商在等待兩會(huì)后政策的走向，基本處于觀望階段，個(gè)別項(xiàng)目采取的活動(dòng)、折扣措施也僅僅是為了吸引人氣，基本無實(shí)質(zhì)的降價(jià)，因此實(shí)際項(xiàng)目價(jià)格仍保持在高位。從住宅成交面積排行榜來看，全市年度成交量超過10萬m2只有2個(gè)，市場整體銷售良好，成交熱點(diǎn)樓盤集中在島外片區(qū)，以集美、海滄、翔安為主，其中萬科金域華府，年成交999套，位列銷售冠軍。如今這種現(xiàn)象已經(jīng)形成了一種趨勢，廈門也不例外，這使得本年度商業(yè)市場供應(yīng)量開始回升。在商品住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場，這使得本年度商業(yè)市場供應(yīng)量開始回升。（2）供求關(guān)系分析n 2010年度商業(yè)供求趨于平衡2010年廈門商業(yè)用房供求比為1:，供應(yīng)量略大于成交量，市場供應(yīng)量、成交量均不同程度上漲。由于2010年萬達(dá)廣場進(jìn)駐廈門并于7月開盤推出商業(yè)，使得廈門商業(yè)市場在7月份的供應(yīng)量大幅增加，以及8月份出現(xiàn)了成交量的高峰。如今這種現(xiàn)象已經(jīng)形成了一種趨勢，廈門也不例外，這使得本年度商業(yè)市場供應(yīng)量開始回升。圖521：2010年112月廈門商業(yè)用房供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交量分析n 年度成交穩(wěn)步上升㎡，%。其他各月不同程度的漲跌，多在1萬㎡成交量左右波動(dòng)。圖525： 2010年112月廈門商業(yè)用房成交均價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC辦公市場（1）市場綜述伴隨著“大廈門”規(guī)劃的實(shí)施，廈門各區(qū)域逐步形成新的商務(wù)中心，如觀音山商務(wù)運(yùn)營中心、五緣灣營運(yùn)中心、新站片區(qū)營運(yùn)中心等，成為帶動(dòng)廈門辦公市場的供應(yīng)主力。n 成交均價(jià)同比下滑2010年廈門辦公成交均價(jià)為7776元/㎡，%，均價(jià)處在低位。2010年供求均達(dá)到近年高峰，㎡，㎡，供求相對平衡。供求比的極不穩(wěn)定與個(gè)別大項(xiàng)目的推出和成交有緊密的聯(lián)系。全年的供應(yīng)主要集中在3月和11月，有部分辦公項(xiàng)目選擇在“金九銀十”集中放量。湖里萬達(dá)廣場為年度銷售亞軍，主要原因是萬達(dá)品牌效應(yīng)、產(chǎn)品規(guī)劃、良好的升值空間。表55：2010年112月廈門辦公用房成交量排行排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(㎡)成交套數(shù)成交金額(萬元)成交均價(jià)1廈門新站片區(qū)營運(yùn)中心集美區(qū)1211299945181277137302湖里萬達(dá)廣場湖里區(qū)9481520191238527014130633金海灣財(cái)富中心湖里區(qū)747178639998255753534五緣灣湖里營運(yùn)中心（寶拓大廈）湖里區(qū)6688414938674438857825五緣灣海滄營運(yùn)中心湖里區(qū)5977516441429184169316聯(lián)發(fā)電子廣場（聯(lián)發(fā)電子商城）湖里區(qū)25281348362558157143417海滄商務(wù)大廈海滄區(qū)235518311605409249288五緣灣同安營運(yùn)中心湖里區(qū)196714814143848371909海富中心湖里區(qū)15527641693293071090610新景世紀(jì)城（新景中心）思明區(qū)1385311424505987317689數(shù)據(jù)來源：CRIC（5）成交價(jià)格分析n %2010年廈門辦公成交均價(jià)為7776元/㎡，%。過后又重新回到47月低