【正文】 內(nèi)住宅銷(xiāo)量依然維持上升，價(jià)格上漲勢(shì)頭盡管有所遏制，但價(jià)格下調(diào)這一調(diào)控的核心目標(biāo)亦尚未實(shí)現(xiàn)。而且12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，把好流動(dòng)性這個(gè)總閘門(mén)。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面。以國(guó)十條為綱的一系列調(diào)控措施，要求增加有效供應(yīng)緩解供求矛盾。雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢(shì)基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年依然是被調(diào)控的對(duì)象。因此未來(lái)一年的供應(yīng)將可能逐步增加，預(yù)計(jì)三季度可能是供應(yīng)量最大的季節(jié)。翔安有5個(gè)，海滄也有4個(gè)。由于春節(jié)的季節(jié)性影響，以及政府未來(lái)調(diào)控政策的不確定因素形成的心理影響，2011年一季度的供應(yīng)依然較低，從二季度開(kāi)始，政府的政策走向?qū)⒖赡苤饾u明朗化，入市項(xiàng)目開(kāi)始增多，供應(yīng)逐步恢復(fù)到正常年份的水平。近期成交回暖，一是市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)放大，推動(dòng)有效需求釋放；二是11月CPI再創(chuàng)新高，通貨膨脹壓力下，不少資金流向保值增值能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)；三是部分購(gòu)房者擔(dān)心貨幣政策收緊將提高購(gòu)房成本。從全國(guó)來(lái)看，緊縮的貨幣政策，融資渠道受限，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸資金壓力加大、房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的約束趨緊，會(huì)給開(kāi)發(fā)商和住房按揭貸款帶來(lái)極大的約束。結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)明顯向好，以及通脹預(yù)期更加增強(qiáng)的宏觀大環(huán)境，我們預(yù)計(jì)明年廈門(mén)商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格可能呈現(xiàn)穩(wěn)中上升態(tài)勢(shì)。所以明年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境是趨緊的，房?jī)r(jià)將總體保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，不可能出現(xiàn)2008年那樣的低迷，也難以重現(xiàn)2009年那樣的報(bào)復(fù)性反彈。（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)2010年，可以稱(chēng)之為“調(diào)控年”，從中央至地方出臺(tái)了一系列對(duì)樓市的調(diào)控政策。n 成交量——預(yù)計(jì)未來(lái)成交量平穩(wěn)運(yùn)行雖然政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的實(shí)際影響較大，但市場(chǎng)后期的信心依然高漲，預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)成交將平穩(wěn)運(yùn)行。而其中部分項(xiàng)目體量較大，我們認(rèn)為這些項(xiàng)目將不會(huì)在2011年全部推出。未來(lái)潛在的住宅供應(yīng)將有大幅增加，預(yù)計(jì)2010年廈門(mén)將有47個(gè)新樓盤(pán)入市，其中島內(nèi)16個(gè)，島外31個(gè)。樓市將出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況，樓價(jià)在明年上半年將會(huì)上下兩難，而到下半年，一方面，市場(chǎng)有修復(fù)性的購(gòu)房需求，另一方面，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)地方財(cái)政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長(zhǎng)期被打壓。隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的加速，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，土地出讓量明顯增加，溢價(jià)率普遍提高；而島內(nèi)受限于中心城區(qū)的可開(kāi)發(fā)空間，土地出讓量略有下降，而較高的土地價(jià)格門(mén)檻，令溢價(jià)率有所下降。下半年后，隨著樓市的走強(qiáng)，市場(chǎng)信心回復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊推出，加之傳統(tǒng)土地市場(chǎng)“火熱期”來(lái)臨，市場(chǎng)再度上行；而10月份由于所推地塊本身的因素，市場(chǎng)略顯平淡；11月，由島內(nèi)兩宗地塊帶動(dòng)，市場(chǎng)再度火熱，然而，同時(shí)三宗同安地塊的流拍從一定程度體現(xiàn)出了“組合拳”的威力。土地政策：鑒于目前土地市場(chǎng)情況以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境，預(yù)計(jì)2011年，國(guó)土資源部將更加嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有土地政策，而且可能還將有更大力度打擊囤地的政策措施出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，從而為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定作保障。預(yù)計(jì)，2011 年樓市的主旋律將會(huì)是盤(pán)整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對(duì)的穩(wěn)定，成交量和價(jià)格的起伏均會(huì)較小。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行。作為廈門(mén)首席精裝SOHO公寓，其富有震懾力的廣告語(yǔ)——“擁有一套SOHO公寓擁有整座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，引起了強(qiáng)烈的市場(chǎng)反響。 雖然新政不斷出臺(tái)，但購(gòu)房者的觀望情緒依舊不減，從熱銷(xiāo)的金色悅城到中央美地再到萬(wàn)達(dá)的SOHO公寓，再次印證了價(jià)格是最大的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商往往低價(jià)制勝。n 優(yōu)惠促銷(xiāo)方式：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在兩次SOHO公寓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出打折優(yōu)惠活動(dòng)，,首付5成。項(xiàng)目的戶(hù)型面積主要為42㎡㎡。2010年8月28日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推售D地塊的4兩棟31層SOHO公寓，每層17套房源，共計(jì)986套，㎡。配置上只有4部電梯，可能會(huì)造成在高峰時(shí)間段相對(duì)擁擠。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)扼守著廈門(mén)南北向和東西向交通動(dòng)線的黃金十字點(diǎn)位置，一小時(shí)通達(dá)閩南金三角，由仙岳路、呂嶺路經(jīng)海滄大橋快速通達(dá)海滄、漳州，往西經(jīng)翔安隧道快速到達(dá)翔安、泉州，往北走廈門(mén)大橋，集美大橋到達(dá)集美、同安。成交均價(jià)波動(dòng)的主要原因是由于個(gè)案的大量成交，其價(jià)格決定了當(dāng)月的均價(jià)高低。均價(jià)處在低位，個(gè)案廈門(mén)新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心低價(jià)放量成交拉動(dòng)全市均價(jià)。圖530：2005 2010年廈門(mén)辦公成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度成交起伏較大受供應(yīng)影響，市場(chǎng)需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場(chǎng)項(xiàng)目逐漸去化。另一方面，有5個(gè)月為零供應(yīng)量。 圖527：2010年112月廈門(mén)辦公用房市場(chǎng)供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（3）市場(chǎng)供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比大幅上漲銷(xiāo)售型辦公類(lèi)物業(yè)供應(yīng)量從05年開(kāi)始連續(xù)4年攀升，至008年達(dá)到高峰。圖526：20052010年廈門(mén)辦公市場(chǎng)供求比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度供求比極不穩(wěn)定，多月出現(xiàn)零供應(yīng)2010年的辦公供應(yīng)極不穩(wěn)定，有5個(gè)月為零供應(yīng)量。（2）供求關(guān)系分析n 年度供求趨于平衡2010年辦公市場(chǎng)供求比為1：，全年供求趨于平衡。全國(guó)大型集團(tuán)品牌企業(yè)的進(jìn)駐，以及所形成的集聚效應(yīng)，帶動(dòng)了辦公市場(chǎng)的旺盛需求。8兩月成交高峰主要原因是個(gè)別樓盤(pán)如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大量成交。08年受金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資回歸理性，投資者和經(jīng)營(yíng)者日趨理性。圖520：20062010年廈門(mén)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度供應(yīng)波動(dòng)明顯從2010商業(yè)用房供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，整體波動(dòng)較大。圖519：2010年112月廈門(mén)商業(yè)用房市場(chǎng)供求比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（3）供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比增長(zhǎng)㎡，%。歷史的累積及2008年的市場(chǎng)需求萎縮導(dǎo)致商業(yè)用房存在較大的存量，而2009年及2010的大量需求消化了部分商業(yè)用房的庫(kù)存量，整體市場(chǎng)的供求趨于平衡，但供應(yīng)仍然大于需求。n 年度成交穩(wěn)步上升㎡，%。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐廈門(mén)湖里區(qū)這一利好消息，也帶動(dòng)了廈門(mén)商業(yè)供應(yīng)及需求的增長(zhǎng)，同時(shí)也提升了廈門(mén)整體商業(yè)發(fā)展水平。市場(chǎng)上高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)仍是當(dāng)今客戶(hù)首選，如萬(wàn)科金域華府、金色悅城等中小戶(hù)型產(chǎn)品，項(xiàng)目借開(kāi)盤(pán)所推出優(yōu)惠活動(dòng)等促銷(xiāo)手段，開(kāi)盤(pán)即形成熱銷(xiāo)。46月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門(mén)限購(gòu)令的出臺(tái)更是限制投資、投機(jī)性需求，受成交結(jié)構(gòu)及成交量下滑影響，4月起，價(jià)格初現(xiàn)下降趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)09年的樓市瘋狂銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商的資金較充足，島內(nèi)高端樓盤(pán)相繼入市并拉高全市均價(jià)。金九銀十”來(lái)臨之際，9月份島內(nèi)外樓盤(pán)扎堆推向市場(chǎng)，不同檔次的樓盤(pán)給廣大購(gòu)房者更多的選擇空間，第二輪調(diào)控期（1012月）：樓市二輪調(diào)控出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響低于預(yù)期，購(gòu)房者信心逐漸恢復(fù)，另外開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，低調(diào)開(kāi)盤(pán)，采取適度下調(diào)售價(jià)的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。2009年，在經(jīng)濟(jì)逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購(gòu)房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達(dá)376萬(wàn)m2。二季度，開(kāi)發(fā)商暫緩?fù)票P(pán)計(jì)劃，使得市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)走低，6月份達(dá)到低谷。圖53：20042010年廈門(mén)商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 金九銀十，供應(yīng)井噴2010年112月，廈門(mén)新增供應(yīng)主要集中在傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季期“金九銀十”。2010年，經(jīng)歷了“?和”?兩輪調(diào)控，需求量大幅萎縮，在供應(yīng)量回升下，市場(chǎng)供求趨于平衡。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價(jià)同比上揚(yáng)。其中，% ，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)；%，同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)；%，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)；車(chē)庫(kù)、%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。%，%；%，%；%，%；車(chē)庫(kù)、%，%。受宏觀政策面及市場(chǎng)成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響，全市商品房成交均價(jià)上漲，為8686元/m2，%。至11月底止，㎡，%，㎡，%，%；㎡，%，%。㎡，%，%。%，%，%。2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)軍廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃最終沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)的同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，因此要求開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)具有較強(qiáng)招商能力外，還需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)能力。百年名校雙十中學(xué)枋湖校區(qū)距地塊約500米。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對(duì)外交通輻射能力強(qiáng)。五緣灣片區(qū)是廈門(mén)島內(nèi)新開(kāi)發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門(mén)新客廳，成為廈門(mén)市新一輪城市建設(shè)的核心區(qū)域。圖34：2010年廈門(mén)市經(jīng)營(yíng)性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC圖35：2010年廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地（商住）各區(qū)成交樓樓面價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（2）成交土地屬性分析2010年廈門(mén)市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，㎡，%。思明區(qū)商住用地的成交樓面價(jià)為6834元/㎡，同安區(qū)作為濱海新城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，成交樓面價(jià)最低，為2693元/㎡。地價(jià)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價(jià)值差越來(lái)越清晰，島內(nèi)成交的高價(jià)地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫(kù)片區(qū)，湖邊水庫(kù)東側(cè)的2010P19地塊拍出今年商住用地的最高價(jià)，達(dá)14187元/㎡，也成為寶龍地產(chǎn)進(jìn)軍廈門(mén)住宅市場(chǎng)的取得第一塊土地。8月8日，㎡，成為總價(jià)最高的地塊。圖32：2006年2010年廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格2010年，受政府宏觀調(diào)控政策影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期不明朗，盡管拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場(chǎng)成交價(jià)格較2009年有所下跌。今年全市的土地供應(yīng)島外仍占較大的比重，㎡，位居供應(yīng)面積排行榜榜首，㎡，此外，㎡，㎡，㎡，㎡。限購(gòu)令帶有強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但由于調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，預(yù)計(jì)2011年限購(gòu)令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時(shí)不會(huì)退出。加速保障性住房建設(shè)，是彌補(bǔ)過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面市場(chǎng)化所造成的市場(chǎng)失衡及社會(huì)矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。而針對(duì)樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來(lái)會(huì)繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來(lái)購(gòu)房者的信貸成本將會(huì)逐步增加。城市政策展望2010年堪稱(chēng)房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，時(shí)值歲末，突如其來(lái)的加息令房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次感受到“從緊”的氣氛。行政限購(gòu)成為當(dāng)下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房?jī)r(jià)頑疾的決心。已具備配租配售條件的，要按照公開(kāi)、公平、公正的原則，做好配租配售工作。四是加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益。二是加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。從2010年10月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。戶(hù)籍新政直接拉動(dòng)存量房的銷(xiāo)售；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廈門(mén)島內(nèi)樓市將趨于高端化，購(gòu)買(mǎi)力向島外分流的速度將加快。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。新規(guī)明確人才引進(jìn)戶(hù)口政策，允許海外人才、留學(xué)人員落戶(hù)本市。易居視點(diǎn)：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的背景下，廈門(mén)樓市新政細(xì)則出臺(tái)。加大對(duì)商品房違法違規(guī)銷(xiāo)售行為的查處力度。加大對(duì)土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。這樣，一方面可以在一定程度上消減開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的熱情，另一方面也可以促使開(kāi)發(fā)商加大銷(xiāo)售力度，增加供給,加快銷(xiāo)售回款，甚至降低其漲價(jià)的動(dòng)力。（2）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》政策要點(diǎn)：為貫徹落實(shí)五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對(duì)廈門(mén)市土地出讓價(jià)款支付方式做出規(guī)定。10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。一方面收緊信貸，控制市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時(shí)調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實(shí)行個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對(duì)房地產(chǎn)影響巨大。111月，%，增幅比去年同期提高了7個(gè)百分點(diǎn)；%。圖11：廈門(mén)市20032010GDP走勢(shì)圖（單位：億元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局（2）2010年廈門(mén)工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年1－11月，已超過(guò)年初制定的3100億元目標(biāo)，%；，%。：：。三季度，隨著政策逐步進(jìn)入平淡期，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車(chē)”心理促使成交量繼續(xù)攀升。2010年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄序 言 3一、城市經(jīng)濟(jì) 4城市宏觀經(jīng)濟(jì) 4（1）2010年廈門(mén)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升 4（2）2010年廈門(mén)工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升 4（3）2010年廈門(mén)進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升 5（4）2010年廈門(mén)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì) 5（5）2010年廈門(mén)消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng) 6二、產(chǎn)業(yè)政策 7城市政策綜述 7城市政策解讀 7城市政策展望 11三、土地供求 13經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 13經(jīng)營(yíng)性土地成交量 13經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格 14土地成交結(jié)構(gòu)分析 15（1）成交區(qū)域分析 15（2）成交土地屬性分析 16重點(diǎn)地塊分析 17四、行業(yè)發(fā)展 20房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 20房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 21五、市場(chǎng)交易 22商品房市場(chǎng) 22（1）市場(chǎng)綜述 22（2）供求關(guān)系分析 23（3）供應(yīng)量分析 24（4）成交量分析 25（5）成交均價(jià)分析 26住宅市場(chǎng) 27（1）市場(chǎng)概述 27（2）供求分析 27（3）供應(yīng)分析 28（4）成交分析 30（5）價(jià)格分析 31商業(yè)市場(chǎng) 33（1）市場(chǎng)綜述 33（2）供求關(guān)系分析 34（3）供應(yīng)量分析 35（4）成交量分析 37（5）成交價(jià)格分析 38辦公市場(chǎng) 39（1）市場(chǎng)綜述 39（2）供求關(guān)系分析 40（3）市場(chǎng)供應(yīng)量分析 41（4）市場(chǎng)成交量分析 42（5）成交價(jià)格分析