【正文】 內(nèi)住宅銷量依然維持上升，價格上漲勢頭盡管有所遏制，但價格下調(diào)這一調(diào)控的核心目標(biāo)亦尚未實現(xiàn)。而且12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，明年要實施穩(wěn)健的貨幣政策，按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，把好流動性這個總閘門。土地市場呈現(xiàn)供需兩旺局面。以國十條為綱的一系列調(diào)控措施，要求增加有效供應(yīng)緩解供求矛盾。雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場在2011年依然是被調(diào)控的對象。因此未來一年的供應(yīng)將可能逐步增加，預(yù)計三季度可能是供應(yīng)量最大的季節(jié)。翔安有5個，海滄也有4個。由于春節(jié)的季節(jié)性影響，以及政府未來調(diào)控政策的不確定因素形成的心理影響，2011年一季度的供應(yīng)依然較低，從二季度開始，政府的政策走向?qū)⒖赡苤饾u明朗化，入市項目開始增多，供應(yīng)逐步恢復(fù)到正常年份的水平。近期成交回暖，一是市場供應(yīng)繼續(xù)放大，推動有效需求釋放；二是11月CPI再創(chuàng)新高，通貨膨脹壓力下，不少資金流向保值增值能力較強的房地產(chǎn)行業(yè)中來；三是部分購房者擔(dān)心貨幣政策收緊將提高購房成本。從全國來看，緊縮的貨幣政策，融資渠道受限，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大、房地產(chǎn)個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢明顯向好，以及通脹預(yù)期更加增強的宏觀大環(huán)境，我們預(yù)計明年廈門商品住宅市場成交價格可能呈現(xiàn)穩(wěn)中上升態(tài)勢。所以明年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境是趨緊的，房價將總體保持調(diào)整態(tài)勢，不可能出現(xiàn)2008年那樣的低迷，也難以重現(xiàn)2009年那樣的報復(fù)性反彈。（2）房價走勢預(yù)測2010年，可以稱之為“調(diào)控年”，從中央至地方出臺了一系列對樓市的調(diào)控政策。n 成交量——預(yù)計未來成交量平穩(wěn)運行雖然政策對于房地產(chǎn)市場需求的實際影響較大，但市場后期的信心依然高漲，預(yù)計2010年市場成交將平穩(wěn)運行。而其中部分項目體量較大，我們認(rèn)為這些項目將不會在2011年全部推出。未來潛在的住宅供應(yīng)將有大幅增加，預(yù)計2010年廈門將有47個新樓盤入市，其中島內(nèi)16個，島外31個。樓市將出現(xiàn)“有價無市”的狀況，樓價在明年上半年將會上下兩難，而到下半年，一方面，市場有修復(fù)性的購房需求，另一方面，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對地方財政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長期被打壓。隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的加速，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，土地出讓量明顯增加，溢價率普遍提高；而島內(nèi)受限于中心城區(qū)的可開發(fā)空間，土地出讓量略有下降，而較高的土地價格門檻，令溢價率有所下降。下半年后，隨著樓市的走強，市場信心回復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊推出，加之傳統(tǒng)土地市場“火熱期”來臨，市場再度上行；而10月份由于所推地塊本身的因素，市場略顯平淡；11月，由島內(nèi)兩宗地塊帶動，市場再度火熱，然而，同時三宗同安地塊的流拍從一定程度體現(xiàn)出了“組合拳”的威力。土地政策：鑒于目前土地市場情況以及整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的大環(huán)境，預(yù)計2011年，國土資源部將更加嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有土地政策，而且可能還將有更大力度打擊囤地的政策措施出臺，進(jìn)一步規(guī)范土地市場，從而為整個房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定作保障。預(yù)計，2011 年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會較小。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運行。作為廈門首席精裝SOHO公寓，其富有震懾力的廣告語——“擁有一套SOHO公寓擁有整座萬達(dá)廣場”，引起了強烈的市場反響。 雖然新政不斷出臺，但購房者的觀望情緒依舊不減，從熱銷的金色悅城到中央美地再到萬達(dá)的SOHO公寓，再次印證了價格是最大的競爭力，開發(fā)商往往低價制勝。n 優(yōu)惠促銷方式：萬達(dá)廣場在兩次SOHO公寓開盤當(dāng)天推出打折優(yōu)惠活動，,首付5成。項目的戶型面積主要為42㎡㎡。2010年8月28日，萬達(dá)廣場推售D地塊的4兩棟31層SOHO公寓，每層17套房源，共計986套，㎡。配置上只有4部電梯，可能會造成在高峰時間段相對擁擠。萬達(dá)廣場扼守著廈門南北向和東西向交通動線的黃金十字點位置，一小時通達(dá)閩南金三角，由仙岳路、呂嶺路經(jīng)海滄大橋快速通達(dá)海滄、漳州，往西經(jīng)翔安隧道快速到達(dá)翔安、泉州，往北走廈門大橋，集美大橋到達(dá)集美、同安。成交均價波動的主要原因是由于個案的大量成交，其價格決定了當(dāng)月的均價高低。均價處在低位，個案廈門新站片區(qū)營運中心低價放量成交拉動全市均價。圖530：2005 2010年廈門辦公成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交起伏較大受供應(yīng)影響，市場需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場項目逐漸去化。另一方面，有5個月為零供應(yīng)量。 圖527：2010年112月廈門辦公用房市場供求走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）市場供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比大幅上漲銷售型辦公類物業(yè)供應(yīng)量從05年開始連續(xù)4年攀升，至008年達(dá)到高峰。圖526：20052010年廈門辦公市場供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供求比極不穩(wěn)定，多月出現(xiàn)零供應(yīng)2010年的辦公供應(yīng)極不穩(wěn)定，有5個月為零供應(yīng)量。（2）供求關(guān)系分析n 年度供求趨于平衡2010年辦公市場供求比為1：，全年供求趨于平衡。全國大型集團(tuán)品牌企業(yè)的進(jìn)駐，以及所形成的集聚效應(yīng)，帶動了辦公市場的旺盛需求。8兩月成交高峰主要原因是個別樓盤如萬達(dá)廣場的大量成交。08年受金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資回歸理性，投資者和經(jīng)營者日趨理性。圖520：20062010年廈門商業(yè)市場供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應(yīng)波動明顯從2010商業(yè)用房供應(yīng)量走勢來看，整體波動較大。圖519：2010年112月廈門商業(yè)用房市場供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比增長㎡，%。歷史的累積及2008年的市場需求萎縮導(dǎo)致商業(yè)用房存在較大的存量，而2009年及2010的大量需求消化了部分商業(yè)用房的庫存量，整體市場的供求趨于平衡，但供應(yīng)仍然大于需求。n 年度成交穩(wěn)步上升㎡，%。而萬達(dá)廣場進(jìn)駐廈門湖里區(qū)這一利好消息，也帶動了廈門商業(yè)供應(yīng)及需求的增長，同時也提升了廈門整體商業(yè)發(fā)展水平。市場上高性價比的樓盤仍是當(dāng)今客戶首選，如萬科金域華府、金色悅城等中小戶型產(chǎn)品，項目借開盤所推出優(yōu)惠活動等促銷手段，開盤即形成熱銷。46月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門限購令的出臺更是限制投資、投機(jī)性需求，受成交結(jié)構(gòu)及成交量下滑影響，4月起，價格初現(xiàn)下降趨勢。經(jīng)過09年的樓市瘋狂銷售后，開發(fā)商的資金較充足，島內(nèi)高端樓盤相繼入市并拉高全市均價。金九銀十”來臨之際，9月份島內(nèi)外樓盤扎堆推向市場，不同檔次的樓盤給廣大購房者更多的選擇空間，第二輪調(diào)控期（1012月）：樓市二輪調(diào)控出臺，但對市場影響低于預(yù)期，購房者信心逐漸恢復(fù)，另外開發(fā)商開始調(diào)整營銷戰(zhàn)略，低調(diào)開盤，采取適度下調(diào)售價的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。2009年，在經(jīng)濟(jì)逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達(dá)376萬m2。二季度，開發(fā)商暫緩?fù)票P計劃，使得市場供應(yīng)持續(xù)走低，6月份達(dá)到低谷。圖53：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 金九銀十，供應(yīng)井噴2010年112月，廈門新增供應(yīng)主要集中在傳統(tǒng)的銷售旺季期“金九銀十”。2010年，經(jīng)歷了“?和”?兩輪調(diào)控，需求量大幅萎縮，在供應(yīng)量回升下，市場供求趨于平衡。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價同比上揚。其中，% ，同比下降20個百分點；%，同比上漲8個百分點；%，同比上漲1個百分點；車庫、%，同比下降2個百分點。%，%；%，%；%，%；車庫、%，%。受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響，全市商品房成交均價上漲，為8686元/m2，%。至11月底止，㎡，%，㎡，%，%；㎡，%，%。㎡，%，%。%，%，%。2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)軍廈門房地產(chǎn)市場的計劃最終沒能實現(xiàn)。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬達(dá)廣場在內(nèi)的同類物業(yè)競爭，因此要求開發(fā)商具備較強的綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，應(yīng)具有較強招商能力外，還需要長期的運營能力。百年名校雙十中學(xué)枋湖校區(qū)距地塊約500米。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對外交通輻射能力強。五緣灣片區(qū)是廈門島內(nèi)新開發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳，成為廈門市新一輪城市建設(shè)的核心區(qū)域。圖34：2010年廈門市經(jīng)營性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC圖35：2010年廈門經(jīng)營性土地（商住）各區(qū)成交樓樓面價數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）成交土地屬性分析2010年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，㎡，%。思明區(qū)商住用地的成交樓面價為6834元/㎡，同安區(qū)作為濱海新城重點開發(fā)區(qū)域，成交樓面價最低，為2693元/㎡。地價具有很強的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價值差越來越清晰，島內(nèi)成交的高價地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū)，湖邊水庫東側(cè)的2010P19地塊拍出今年商住用地的最高價，達(dá)14187元/㎡，也成為寶龍地產(chǎn)進(jìn)軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。8月8日，㎡，成為總價最高的地塊。圖32：2006年2010年廈門經(jīng)營性土地成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC經(jīng)營性土地成交價格2010年，受政府宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商對未來樓市預(yù)期不明朗，盡管拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場成交價格較2009年有所下跌。今年全市的土地供應(yīng)島外仍占較大的比重，㎡，位居供應(yīng)面積排行榜榜首，㎡，此外，㎡，㎡，㎡，㎡。限購令帶有強烈的計劃經(jīng)濟(jì)色彩，但由于調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，預(yù)計2011年限購令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時不會退出。加速保障性住房建設(shè)，是彌補過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。而針對樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來會繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來購房者的信貸成本將會逐步增加。城市政策展望2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，時值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。行政限購成為當(dāng)下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、公正的原則，做好配租配售工作。四是加強市場巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實保障房地產(chǎn)消費者合法權(quán)益。二是加強價格監(jiān)管。從2010年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。戶籍新政直接拉動存量房的銷售；長遠(yuǎn)來看，廈門島內(nèi)樓市將趨于高端化，購買力向島外分流的速度將加快。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。新規(guī)明確人才引進(jìn)戶口政策，允許海外人才、留學(xué)人員落戶本市。易居視點：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細(xì)則出臺。加大對商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。加大對土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。這樣，一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價拿地的熱情，另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度，增加供給,加快銷售回款，甚至降低其漲價的動力。（2）《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》政策要點：為貫徹落實五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對廈門市土地出讓價款支付方式做出規(guī)定。10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報預(yù)售價格。一方面收緊信貸，控制市場流動性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點內(nèi)容。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實行個人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對房地產(chǎn)影響巨大。111月，%，增幅比去年同期提高了7個百分點；%。圖11：廈門市20032010GDP走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年1－11月，已超過年初制定的3100億元目標(biāo)，%；，%。：：。三季度，隨著政策逐步進(jìn)入平淡期，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報告目 錄序 言 3一、城市經(jīng)濟(jì) 4城市宏觀經(jīng)濟(jì) 4（1）2010年廈門經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升 4（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升 4（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升 5（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢 5（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長 6二、產(chǎn)業(yè)政策 7城市政策綜述 7城市政策解讀 7城市政策展望 11三、土地供求 13經(jīng)營性土地供應(yīng)量 13經(jīng)營性土地成交量 13經(jīng)營性土地成交價格 14土地成交結(jié)構(gòu)分析 15（1）成交區(qū)域分析 15（2）成交土地屬性分析 16重點地塊分析 17四、行業(yè)發(fā)展 20房地產(chǎn)開發(fā)投資 20房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 21五、市場交易 22商品房市場 22（1）市場綜述 22（2）供求關(guān)系分析 23（3）供應(yīng)量分析 24（4）成交量分析 25（5）成交均價分析 26住宅市場 27（1）市場概述 27（2）供求分析 27（3）供應(yīng)分析 28（4）成交分析 30（5）價格分析 31商業(yè)市場 33（1）市場綜述 33（2）供求關(guān)系分析 34（3）供應(yīng)量分析 35（4）成交量分析 37（5）成交價格分析 38辦公市場 39（1）市場綜述 39（2）供求關(guān)系分析 40（3）市場供應(yīng)量分析 41（4）市場成交量分析 42（5）成交價格分析