【正文】 同時，中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打、見高就打的策略。隨著市場對政策的逐漸消化，同時為迎合“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，三季度將迎來供應高峰，第四季度的供應量將隨著市場的降溫而大幅減少。此外，開發(fā)商資金狀況在融資全面收緊后將更加倚賴銷售回款，均表明 2011 年住宅的實際供應量將有明顯提升。預計 2011年廈門土地出讓量也將延續(xù) 2010 年的趨勢，繼續(xù)增加或處于高位。由此可以判斷，明年進入加息通道的可能性將增強。六、2011年房地產(chǎn)市場預測政策預期2010 年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購等全方位的多項措施先后出臺，力度空前嚴格，受此影響市場表現(xiàn)大起大落。n 點評：216。2010年9月23日，萬達廣場開盤銷售D地塊的2兩棟31層精裝SOHO公寓，每層17套房源，共計986套，㎡。萬達SOHO為帶精裝的板式建筑，戶型布局為一層4梯17戶，戶戶都有獨立的工商注冊登記。過后又重新回到47月低價走勢。湖里萬達廣場為年度銷售亞軍，主要原因是萬達品牌效應、產(chǎn)品規(guī)劃、良好的升值空間。供求比的極不穩(wěn)定與個別大項目的推出和成交有緊密的聯(lián)系。n 成交均價同比下滑2010年廈門辦公成交均價為7776元/㎡，%，均價處在低位。其他各月不同程度的漲跌，多在1萬㎡成交量左右波動。如今這種現(xiàn)象已經(jīng)形成了一種趨勢，廈門也不例外，這使得本年度商業(yè)市場供應量開始回升。（2）供求關系分析n 2010年度商業(yè)供求趨于平衡2010年廈門商業(yè)用房供求比為1:，供應量略大于成交量，市場供應量、成交量均不同程度上漲。如今這種現(xiàn)象已經(jīng)形成了一種趨勢，廈門也不例外，這使得本年度商業(yè)市場供應量開始回升。從項目實際價格來看，開發(fā)商在等待兩會后政策的走向，基本處于觀望階段，個別項目采取的活動、折扣措施也僅僅是為了吸引人氣，基本無實質(zhì)的降價，因此實際項目價格仍保持在高位。第一輪調(diào)控期（59月）：樓市呈現(xiàn)先抑后揚，4月中下旬，一系列新政密集出臺，市場調(diào)整的預期在供求雙方逐漸形成，開發(fā)商紛紛延遲推盤，購房者選擇觀望，投資客也逐漸離場，成交出現(xiàn)明顯萎縮，57月成交量持續(xù)走低。進入四月份，市場供應有所反彈。表51：2010年商品住宅各類指標變化表指標2010年2009年同比增長供求比1：1：供應量（萬m2）24%成交量（萬m2）43%成交價格（元/ m2）11672888131%成交總額（億元）26%數(shù)據(jù)來源：CRIC （2）供求分析20042006年，商品住宅逐漸升溫，市場成交活躍，供求關系基本趨于平衡，07年住宅新增供應量劇增，供求比為1：，市場表現(xiàn)供過于求，2008年受金融危機影響，市場低迷，供需雙雙大降，供求比來到低點，2009年在政策扶持下，市場迅速回暖，供求比上揚，市場表現(xiàn)供不應求。㎡，%。年度市場供應量增長，成交量萎縮，供求比1:，供需差距趨于平衡。房地產(chǎn)建設規(guī)模%受今年新開工樓盤大量增加的影響，全市房地產(chǎn)在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。項目開拍前多家開發(fā)商表示有購買意向，但拍賣現(xiàn)場僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產(chǎn)大鱷”等評論。n 周邊配套：優(yōu)質(zhì)教育資源+大型商業(yè)配套教育配套：地塊臨近五緣學村和雙十中學枋湖校區(qū)；五緣學村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學村含中央音樂學院鋼琴學校、廈門實驗小學分校、廈門二中、五緣灣幼兒園等。圖36：2010年廈門市經(jīng)營性土地業(yè)態(tài)分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC重點地塊分析n 地塊指標表37： 2010P13地塊經(jīng)濟指標列表地塊名稱2010P13地塊地址五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側(cè)出讓方式拍賣土地用途住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園占地面積起始總價227580總建面積494630成交總價310200容積率成交樓板價6271元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRICn 地塊位置：五緣灣板塊，城市重點建設片區(qū)，規(guī)劃起點高地塊位于枋湖南路北側(cè)，仙湖路東側(cè)，南側(cè)為已出讓的2009G24地塊，東側(cè)道路正在路基修建，東側(cè)相鄰為已出讓的2009G41地塊；地塊內(nèi)的五緣環(huán)灣道已建成通車，地塊東側(cè)、北側(cè)道路路基施工中。湖邊水庫、五緣灣片區(qū)成為政府重點改造開發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫的景觀優(yōu)勢，湖里區(qū)商住用地平均樓面價達8133元/㎡，是全市平均樓面價的近兩倍。2009年隨著經(jīng)濟的回暖，土地市場量價齊升，2010年土地成交價格回歸理性，近幾年土地市場價格增長呈“N”形波動趨勢。本年供應的土地仍以商住為主，㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%。第三，保障房的全面提速。目前，廈門已明確表示，2011年“限購令”繼續(xù)執(zhí)行。已經(jīng)開工建設的保障性住房，要加快建設進度，確保按時交房。一是進一步落實取得預售許可證后10日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50％、。購房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權(quán)人按規(guī)定落戶，其他所有權(quán)人應經(jīng)公證同意放棄辦理本次購房落戶。繼續(xù)加快保障性住房的建設速度，實行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。實行房地產(chǎn)開發(fā)利用申報制度。此次政策將焦點對準了商品房預售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機制才能起到實效。由于CPI屢創(chuàng)新高，市場通脹預期加大，中國人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金率，四季度兩次加息。房地產(chǎn)調(diào)控政策密集。預計2011年廈門經(jīng)濟增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實施，二季度，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整和回落。三季度，隨著政策逐步進入平淡期，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。圖11：廈門市20032010GDP走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年1－11月，已超過年初制定的3100億元目標，%；，%。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實行個人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設力度，調(diào)整市場供求關系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對房地產(chǎn)影響巨大。一方面收緊信貸，控制市場流動性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控。（2）《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》政策要點：為貫徹落實五部委《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對廈門市土地出讓價款支付方式做出規(guī)定。加大對土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。易居視點：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細則出臺。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。二是加強價格監(jiān)管。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、公正的原則，做好配租配售工作。城市政策展望2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴厲的一年，時值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。加速保障性住房建設，是彌補過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。今年全市的土地供應島外仍占較大的比重，㎡，位居供應面積排行榜榜首，㎡，此外，㎡，㎡，㎡，㎡。8月8日，㎡，成為總價最高的地塊。思明區(qū)商住用地的成交樓面價為6834元/㎡，同安區(qū)作為濱海新城重點開發(fā)區(qū)域，成交樓面價最低，為2693元/㎡。五緣灣片區(qū)是廈門島內(nèi)新開發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳，成為廈門市新一輪城市建設的核心區(qū)域。百年名校雙十中學枋湖校區(qū)距地塊約500米。2010年，保利地產(chǎn)進軍廈門房地產(chǎn)市場的計劃最終沒能實現(xiàn)。㎡，%，%。受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響，全市商品房成交均價上漲，為8686元/m2，%。其中，% ，同比下降20個百分點；%，同比上漲8個百分點；%，同比上漲1個百分點；車庫、%，同比下降2個百分點。2010年，經(jīng)歷了“?和”?兩輪調(diào)控，需求量大幅萎縮，在供應量回升下，市場供求趨于平衡。二季度，開發(fā)商暫緩推盤計劃，使得市場供應持續(xù)走低，6月份達到低谷。金九銀十”來臨之際，9月份島內(nèi)外樓盤扎堆推向市場，不同檔次的樓盤給廣大購房者更多的選擇空間，第二輪調(diào)控期（1012月）：樓市二輪調(diào)控出臺，但對市場影響低于預期，購房者信心逐漸恢復，另外開發(fā)商開始調(diào)整營銷戰(zhàn)略，低調(diào)開盤，采取適度下調(diào)售價的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。46月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門限購令的出臺更是限制投資、投機性需求，受成交結(jié)構(gòu)及成交量下滑影響，4月起，價格初現(xiàn)下降趨勢。而萬達廣場進駐廈門湖里區(qū)這一利好消息，也帶動了廈門商業(yè)供應及需求的增長，同時也提升了廈門整體商業(yè)發(fā)展水平。歷史的累積及2008年的市場需求萎縮導致商業(yè)用房存在較大的存量，而2009年及2010的大量需求消化了部分商業(yè)用房的庫存量，整體市場的供求趨于平衡，但供應仍然大于需求。圖520：20062010年廈門商業(yè)市場供應量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應波動明顯從2010商業(yè)用房供應量走勢來看，整體波動較大。8兩月成交高峰主要原因是個別樓盤如萬達廣場的大量成交。（2）供求關系分析n 年度供求趨于平衡2010年辦公市場供求比為1：，全年供求趨于平衡。 圖527：2010年112月廈門辦公用房市場供求走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）市場供應量分析n 年度供應量同比大幅上漲銷售型辦公類物業(yè)供應量從05年開始連續(xù)4年攀升，至008年達到高峰。圖530：2005 2010年廈門辦公成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交起伏較大受供應影響，市場需求主要集中在4月和12份，12月份達到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場項目逐漸去化。成交均價波動的主要原因是由于個案的大量成交，其價格決定了當月的均價高低。配置上只有4部電梯，可能會造成在高峰時間段相對擁擠。項目的戶型面積主要為42㎡㎡。 雖然新政不斷出臺，但購房者的觀望情緒依舊不減，從熱銷的金色悅城到中央美地再到萬達的SOHO公寓，再次印證了價格是最大的競爭力，開發(fā)商往往低價制勝。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運行。土地政策：鑒于目前土地市場情況以及整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的大環(huán)境，預計2011年，國土資源部將更加嚴格執(zhí)行現(xiàn)有土地政策，而且可能還將有更大力度打擊囤地的政策措施出臺，進一步規(guī)范土地市場，從而為整個房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定作保障。隨著島內(nèi)外一體化進程的加速，城市進入快速發(fā)展期，土地出讓量明顯增加，溢價率普遍提高；而島內(nèi)受限于中心城區(qū)的可開發(fā)空間，土地出讓量略有下降，而較高的土地價格門檻，令溢價率有所下降。未來潛在的住宅供應將有大幅增加，預計2010年廈門將有47個新樓盤入市，其中島內(nèi)16個，島外31個。n 成交量——預計未來成交量平穩(wěn)運行雖然政策對于房地產(chǎn)市場需求的實際影響較大，但市場后期的信心依然高漲，預計2010年市場成交將平穩(wěn)運行。所以明年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境是趨緊的，房價將總體保持調(diào)整態(tài)勢，不可能出現(xiàn)2008年那樣的低迷，也難以重現(xiàn)2009年那樣的報復性反彈。從全國來看，緊縮的貨幣政策，融資渠道受限，導致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大、房地產(chǎn)個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。由于春節(jié)的季節(jié)性影響，以及政府未來調(diào)控政策的不確定因素形成的心理影響，2011年一季度的供應依然較低，從二季度開始，政府的政策走向?qū)⒖赡苤饾u明朗化，入市項目開始增多，供應逐步恢復到正常年份的水平。因此未來一年的供應將可能逐步增加，預計三季度可能是供應量最大的季節(jié)。以國十條為綱的一系列調(diào)控措施，要求增加有效供應緩解供求矛盾。而且12月中旬舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，明年要實施穩(wěn)健的貨幣政策，按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，把好流動性這個總閘門。D2精裝SOHO公寓開盤價格1300014500元/㎡，比一期的DD4在均價上有所上升，但是絲毫不影響購房者的購房熱情，預期的升值空間讓購房者爭相搶購。購房者需交50000元定金。11600元/㎡起價，均價12800元/㎡，最高價約14000元/㎡，一天之內(nèi)基本售罄，只剩下三、四層約30套房源（項目一、二層為商鋪）。購物中心不對外銷售，只銷售沿街商鋪。13月成交均價逐月上揚，到4月因新政影響均價大幅下跌并維持了3個月低開走勢，然后至8月再急劇上升突破萬元大關，至10月份的頂峰。圖529：2010年112月廈門辦公用房市場供應量數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）市場成交量分析n 年度成交大幅上漲㎡，%，廈門新站片區(qū)營運中心成為年度成交主力。受供應影響，市場需求主要集中在4月和12份，12月份達到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場項目逐漸去化。n 供應需求同比大幅上漲2010年供求均達到近年高峰，㎡，%；㎡，%。圖522：20062010年商業(yè)用房成交量數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈波浪型起伏8兩月，商業(yè)用房成交達到高峰。而在商品住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，全國逐漸出現(xiàn)了越來越多的開發(fā)企業(yè)將關注點轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場。n 年度成交均價上揚經(jīng)歷2009年成交均價短暫回落后，2010年廈門商業(yè)用房成交均價仍舊延續(xù)歷年上揚趨勢，本年度商業(yè)用房成