【正文】 定位：園林式住宅、溫馨的港灣客戶定位：上班人員。白金漢宮陽光花園樓盤將要二期開發(fā)，對本項目的銷售造成一定的影響，對本項目的銷售來說，構(gòu)成最大的威脅。在細(xì)節(jié)上定價，我們要結(jié)合市場信息反饋，根據(jù)具體情況制定出適宜的一房一價，逐漸推向市場。（四）推廣節(jié)奏控制本案的開發(fā)規(guī)模較小，產(chǎn)品類型也不多，在阜陽樓市開始快速發(fā)展的大背景下，加上本案的優(yōu)勢明顯，預(yù)計整個銷售周期為動工后6個月左右(計劃2005年4月——2005年10月)。推廣目標(biāo)：讓項目形象深入人心，提升樓盤的人氣，讓來訪的目標(biāo)客戶感覺到產(chǎn)品的性價比相當(dāng)好。推廣目標(biāo)：保持銷售氣氛，通過相應(yīng)的公關(guān)活動，傳遞給仍處于猶豫中的客戶“等待就是錯過”的感覺，促使其盡快下單；同時進(jìn)一部挖掘潛在客戶，將項目推向第二個銷售高潮。2) 軟性宣傳A、為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章，詳述區(qū)域發(fā)展帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、優(yōu)越的生活環(huán)境打動買家的心。本案建議可在蓮池路、河濱路、潁上北路一帶投放適量戶外條幅廣告。在預(yù)熱期時準(zhǔn)備妥當(dāng)。正式開盤時正式開盤前三天內(nèi)，通知所有留下聯(lián)系方式及我公司準(zhǔn)客戶，明確告之開盤時間、地點與所要帶的手續(xù)。阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司是阜陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位、2003年、2004年度阜陽市房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)單位、市房地產(chǎn)局表彰的優(yōu)秀策劃單位、AA級信譽(yù)企業(yè)。三、 工作理念 合作一個項目 樹立一座豐碑；服務(wù)一項目 創(chuàng)造一個經(jīng)典四、對本案的態(tài)度 機(jī)遇與難度共存，盡最大的努力，與貴公司密切合作，克服一切困難，讓玉泉莊園成為阜陽一個地產(chǎn)的新坐標(biāo)、新經(jīng)典、新神話！五、附加服務(wù)我們會從項目貸款、廣告策劃、本案全程營銷、簽訂房地產(chǎn)買賣合同到辦理產(chǎn)權(quán)證、做銀行按揭一條龍的為本案服務(wù)。乙方代理銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付；乙方銷售代理費(fèi)為乙方售出的房屋總價款1%；　四、 合作期限１、本合同代理期限為六個月，自二00年五月一日至二00年十月一日?！〖滓译p方根據(jù)銷售狀況進(jìn)行房屋市場單價協(xié)商調(diào)整：房屋加價部分歸甲乙雙方對半分成結(jié)算方式及日期銷售代理費(fèi)按銷售額二百萬元結(jié)算一次，在結(jié)算時列出業(yè)績表報給甲方核實；甲方核實乙方業(yè)績表后三天內(nèi)，按銷售代理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)金結(jié)算方式支付給乙方。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價目表為本合同的附件。乙方銷售代理費(fèi)，%；　方案二：甲方委托乙方為玉泉莊園分銷代理單位，銷售、推介甲方該項目所有的房產(chǎn)。均可在內(nèi)墻上做本案的噴繪寫真，且相當(dāng)給本案多設(shè)六個售樓部；自有一個網(wǎng)站——阜陽房地產(chǎn)咨訊網(wǎng)，在阜陽房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站中訪問量與搜索排名上均名列第一，是阜陽打工族上阜陽房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的首選。銷售進(jìn)度A、開盤期…………………………約50％B、加推期…………………………約30％C、再推期…………………………約15％D、收盤期…………………………約5％第三部分：公司簡介一、 宏泰房地產(chǎn)顧問公司介紹　阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司是宏泰智力機(jī)構(gòu)的一名成員，是專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、營銷策劃、經(jīng)紀(jì)代理等業(yè)務(wù)的顧問機(jī)構(gòu)。其他準(zhǔn)備工作1）交付日期的確定；2）按揭銀行的談判；3）銷售價格的制定及優(yōu)惠幅度等。墻面主色調(diào)應(yīng)以淡雅、高貴類型為主調(diào)；入戶門設(shè)成玻璃門，左右墻面掛以本案的形象寫真、經(jīng)典戶型圖，主墻做成本案的形象墻。4) 提供額外優(yōu)惠提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。C、戶外廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置，能增強(qiáng)項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度。推廣方式：售樓員的解說，注重樓盤形象訴求，推出部分好戶型并提高售價。推廣方式：戶外條幅廣告，進(jìn)行售樓處包裝，樓書制作，工地形象設(shè)計等相應(yīng)活動。目前，在阜陽房地產(chǎn)熱火朝天、如火如荼的大背景下，每一個樓盤的推出，就是一個三、四棟總建筑面積只有10000平方米的樓盤，都會冠冕堂皇稱之為精品高尚社區(qū)，致使如今阜陽樓市里“精品高尚社區(qū)”泛濫成災(zāi)，購房房客戶到現(xiàn)場看后感覺上當(dāng)，便轉(zhuǎn)換為憤怒。人性化設(shè)計 個性化空間 經(jīng)典性戶型突出每個單位的戶型均盡善盡美，以人為本的設(shè)計理念。優(yōu)勢樓盤的競爭使本樓盤處于不利地位，如水岸名苑，港利綠園、中南現(xiàn)代城以及西苑世紀(jì)名門都有較強(qiáng)的產(chǎn)品競爭力。 72產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設(shè)施戶型：戶型設(shè)計方正實用、合理；戶型有二室、三室與復(fù)式；規(guī)劃與布局：“吸收了蘇州園林建筑設(shè)計的精髓”建筑：傳統(tǒng)造型。53項目定位物業(yè)定位：中低檔項目 形象定位：健康、藝術(shù)的生活方式客戶定位：上班人員。43項目定位物業(yè)定位：中低檔項目 客戶定位： 周邊上班人員或當(dāng)?shù)鼐用?。S（Strength優(yōu)勢）W（Weakness劣勢）二環(huán)路以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；大社區(qū)東側(cè)水景環(huán)境較好；一期的成功開發(fā)，為二期的銷售創(chuàng)造了較好的條件。建筑：內(nèi)部問題較多，主要有樓間距約在20米，距離小于其它樓盤；半封閉式陽臺封閉墻較高；填充墻材料較差，隔音效果差；兩房戶型設(shè)計公共空間過大，比例失衡；其它戶型有刀把型臥室；樓梯扶手質(zhì)量非常差；混合樓的出入口在處理上有失得當(dāng)，衛(wèi)生間為暗間。由于戶型較大，總價較高，再加上阜陽首個高尚住宅，有一種“高處不勝寒”的感覺，因此，價格比開盤時略有下降。戶型：方正，面積在122平方米至250平方米，其中122至150多平方米有同一類型戶型，250平方米為復(fù)式大戶型。廣告以《潁州晚報》阜陽電視臺，為主要媒體，在千百意樓上做大型條幅宣傳。（二） 可比性項目分析可比性樓盤與本項目對比可比性樓盤與本項目對比表樓盤名稱新大陸龍都小區(qū)蘇州家園華源世家棉織小區(qū)環(huán)宇新城地理位置＋○＋－－－建筑規(guī)模＋○＋－－－周邊環(huán)境＋＋＋－－－交通狀況＋－＋○＋－配套設(shè)施＋○○○－－（備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“—”表示劣于本案，“0”表示與本案持平）。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同樣等重要。（4）、消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。如前兩年，阜陽市某一開發(fā)商針對住宅市場一些消費(fèi)群體，推出環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，房價合理的高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，剛剛推出就賣掉60%以上。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在阜陽市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。具體的變化特點可以概況為以下幾個方面：住宅價格上升幅度大，商業(yè)用房“溫度”低從2003年5月份的900—1500元/平方米左右，集中在1000—1200元/平方米左右；但到了12月份已基本在1200元左右，個別樓盤項目已上揚(yáng)到1300—1700元/平方米；2005元月，大部分樓盤均價在1600—2200元/平方米，某樓盤的好的位置單元，以拍賣方式售出最高成交單價為4300元/平方米！阜陽部分在售樓盤房價對比表類型：普通住宅 單位：元/平方米調(diào)查時間藍(lán)色雅典匯鑫水岸名苑西苑世紀(jì)名門港利綠園中南現(xiàn)代城2004年3月15801600138013802005年3月17002550180017801680價格漲幅970200400300但是，商鋪的上浮幅度不大。潁南片區(qū)依托阜陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。皖西北商貿(mào)城、生態(tài)園的建設(shè)，初步拉開了城市向北拓展的勢頭。 從消費(fèi)構(gòu)成看，人們在食品、衣著、醫(yī)療保健、娛樂教育文化、交通和通訊等方面均有不同程度的提高。 在２００４年，％?！傲蠊I(yè)支柱”借勢起跳阜陽市農(nóng)副產(chǎn)品加工、化學(xué)、醫(yī)藥、煤電、紡織服裝、機(jī)械電子六大門類工業(yè)發(fā)展迅速，2004年以來，這六大工業(yè)內(nèi)的２００多個規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形勢多數(shù)一片“漲”聲?！埃叮叮保薄惫こ贪l(fā)動經(jīng)濟(jì)引擎“６６１１”工程：即重點建設(shè)六項基礎(chǔ)工程，鼎力打造六個工業(yè)支柱，加快建設(shè)十個農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個專業(yè)市場，是阜陽市全面建設(shè)小康社會打基礎(chǔ)階段的重點任務(wù)。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團(tuán)的節(jié)水微滴灌溉等項目成為該市機(jī)械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范。 　　在生產(chǎn)上升的同時，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。新辦外商投資項目合同外資超２００萬美元的有７個，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽華潤電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬美元，占阜陽市實際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項目在招商引資過程中的主導(dǎo)和牽動作用。全年引進(jìn)市外境內(nèi)項目３８９個，利用市外資金２８億元，；新批“三資”企業(yè)１０家，首次實現(xiàn)“雙超額”，外來投資已成為阜陽市加大投入的重要支撐。阜陽市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢２００４年阜陽市國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。阜陽鐵路交通極為便利，現(xiàn)已形成阜九（龍）、合阜，徐（州）阜、商（丘）阜、漯（河）阜五條鐵路，五路交匯，八線引入，特別是阜陽作為京九線上最大的編組站，公路四通八達(dá)，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻。本區(qū)域?qū)儆诟逢柺械男鲁菂^(qū)，市政設(shè)施較為完善，建筑群相對較高，市政配套設(shè)施較為成熟，居住人群主要以本地人為主。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 策劃代理部 2005年4月18日第一部分：項目及市場背景研究一、項目綜述項目概述玉泉莊園，位于阜陽市清河?xùn)|路北側(cè)，雪地啤酒廠東側(cè)，規(guī)劃七棟建筑物，其中三棟六層住宅樓，四棟五層住宅樓。銷售率為29%。阜陽作為蘇、魯、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要集中沿人民路、潁上路、潁州路、潁河路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施。％，超額完成全年任務(wù)；全年實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值８８億元，增長６％。 　　２００５年阜陽市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：阜陽市生產(chǎn)總值確保增長８％，爭取１０％；財政收入確保增長８％，爭取１０％；全社會固定資產(chǎn)投資增長２０％以上；社會消費(fèi)品零售總額增長９％左右；外貿(mào)進(jìn)出口總額增長１０％；全年引進(jìn)市外資金確保３０億元