【正文】 定位：園林式住宅、溫馨的港灣客戶定位：上班人員。白金漢宮陽(yáng)光花園樓盤將要二期開發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的影響，對(duì)本項(xiàng)目的銷售來(lái)說(shuō)，構(gòu)成最大的威脅。在細(xì)節(jié)上定價(jià)，我們要結(jié)合市場(chǎng)信息反饋，根據(jù)具體情況制定出適宜的一房一價(jià)，逐漸推向市場(chǎng)。（四）推廣節(jié)奏控制本案的開發(fā)規(guī)模較小，產(chǎn)品類型也不多，在阜陽(yáng)樓市開始快速發(fā)展的大背景下，加上本案的優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)整個(gè)銷售周期為動(dòng)工后6個(gè)月左右(計(jì)劃2005年4月——2005年10月)。推廣目標(biāo)：讓項(xiàng)目形象深入人心，提升樓盤的人氣，讓來(lái)訪的目標(biāo)客戶感覺(jué)到產(chǎn)品的性價(jià)比相當(dāng)好。推廣目標(biāo)：保持銷售氣氛，通過(guò)相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)，傳遞給仍處于猶豫中的客戶“等待就是錯(cuò)過(guò)”的感覺(jué)，促使其盡快下單；同時(shí)進(jìn)一部挖掘潛在客戶，將項(xiàng)目推向第二個(gè)銷售高潮。2) 軟性宣傳A、為區(qū)域造勢(shì)通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、優(yōu)越的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心。本案建議可在蓮池路、河濱路、潁上北路一帶投放適量戶外條幅廣告。在預(yù)熱期時(shí)準(zhǔn)備妥當(dāng)。正式開盤時(shí)正式開盤前三天內(nèi)，通知所有留下聯(lián)系方式及我公司準(zhǔn)客戶，明確告之開盤時(shí)間、地點(diǎn)與所要帶的手續(xù)。阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司是阜陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、2003年、2004年度阜陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)單位、市房地產(chǎn)局表彰的優(yōu)秀策劃單位、AA級(jí)信譽(yù)企業(yè)。三、 工作理念 合作一個(gè)項(xiàng)目 樹立一座豐碑；服務(wù)一項(xiàng)目 創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)典四、對(duì)本案的態(tài)度 機(jī)遇與難度共存，盡最大的努力，與貴公司密切合作，克服一切困難，讓玉泉莊園成為阜陽(yáng)一個(gè)地產(chǎn)的新坐標(biāo)、新經(jīng)典、新神話！五、附加服務(wù)我們會(huì)從項(xiàng)目貸款、廣告策劃、本案全程營(yíng)銷、簽訂房地產(chǎn)買賣合同到辦理產(chǎn)權(quán)證、做銀行按揭一條龍的為本案服務(wù)。乙方代理銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付；乙方銷售代理費(fèi)為乙方售出的房屋總價(jià)款1%；　四、 合作期限１、本合同代理期限為六個(gè)月，自二00年五月一日至二00年十月一日。　甲乙雙方根據(jù)銷售狀況進(jìn)行房屋市場(chǎng)單價(jià)協(xié)商調(diào)整：房屋加價(jià)部分歸甲乙雙方對(duì)半分成結(jié)算方式及日期銷售代理費(fèi)按銷售額二百萬(wàn)元結(jié)算一次，在結(jié)算時(shí)列出業(yè)績(jī)表報(bào)給甲方核實(shí)；甲方核實(shí)乙方業(yè)績(jī)表后三天內(nèi)，按銷售代理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)金結(jié)算方式支付給乙方。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件。乙方銷售代理費(fèi)，%；　方案二：甲方委托乙方為玉泉莊園分銷代理單位，銷售、推介甲方該項(xiàng)目所有的房產(chǎn)。均可在內(nèi)墻上做本案的噴繪寫真，且相當(dāng)給本案多設(shè)六個(gè)售樓部；自有一個(gè)網(wǎng)站——阜陽(yáng)房地產(chǎn)咨訊網(wǎng)，在阜陽(yáng)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站中訪問(wèn)量與搜索排名上均名列第一，是阜陽(yáng)打工族上阜陽(yáng)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的首選。銷售進(jìn)度A、開盤期…………………………約50％B、加推期…………………………約30％C、再推期…………………………約15％D、收盤期…………………………約5％第三部分：公司簡(jiǎn)介一、 宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)公司介紹　阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司是宏泰智力機(jī)構(gòu)的一名成員，是專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、營(yíng)銷策劃、經(jīng)紀(jì)代理等業(yè)務(wù)的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。其他準(zhǔn)備工作1）交付日期的確定；2）按揭銀行的談判；3）銷售價(jià)格的制定及優(yōu)惠幅度等。墻面主色調(diào)應(yīng)以淡雅、高貴類型為主調(diào)；入戶門設(shè)成玻璃門，左右墻面掛以本案的形象寫真、經(jīng)典戶型圖，主墻做成本案的形象墻。4) 提供額外優(yōu)惠提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。C、戶外廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置，能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。推廣方式：售樓員的解說(shuō)，注重樓盤形象訴求，推出部分好戶型并提高售價(jià)。推廣方式：戶外條幅廣告，進(jìn)行售樓處包裝，樓書制作，工地形象設(shè)計(jì)等相應(yīng)活動(dòng)。目前，在阜陽(yáng)房地產(chǎn)熱火朝天、如火如荼的大背景下，每一個(gè)樓盤的推出，就是一個(gè)三、四棟總建筑面積只有10000平方米的樓盤，都會(huì)冠冕堂皇稱之為精品高尚社區(qū)，致使如今阜陽(yáng)樓市里“精品高尚社區(qū)”泛濫成災(zāi)，購(gòu)房房客戶到現(xiàn)場(chǎng)看后感覺(jué)上當(dāng)，便轉(zhuǎn)換為憤怒。人性化設(shè)計(jì) 個(gè)性化空間 經(jīng)典性戶型突出每個(gè)單位的戶型均盡善盡美，以人為本的設(shè)計(jì)理念。優(yōu)勢(shì)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)使本樓盤處于不利地位，如水岸名苑，港利綠園、中南現(xiàn)代城以及西苑世紀(jì)名門都有較強(qiáng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 72產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及小區(qū)周邊配套設(shè)施戶型：戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、合理；戶型有二室、三室與復(fù)式；規(guī)劃與布局：“吸收了蘇州園林建筑設(shè)計(jì)的精髓”建筑：傳統(tǒng)造型。53項(xiàng)目定位物業(yè)定位：中低檔項(xiàng)目 形象定位：健康、藝術(shù)的生活方式客戶定位：上班人員。43項(xiàng)目定位物業(yè)定位：中低檔項(xiàng)目 客戶定位： 周邊上班人員或當(dāng)?shù)鼐用?。S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）二環(huán)路以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；大社區(qū)東側(cè)水景環(huán)境較好；一期的成功開發(fā)，為二期的銷售創(chuàng)造了較好的條件。建筑：內(nèi)部問(wèn)題較多，主要有樓間距約在20米，距離小于其它樓盤；半封閉式陽(yáng)臺(tái)封閉墻較高；填充墻材料較差，隔音效果差；兩房戶型設(shè)計(jì)公共空間過(guò)大，比例失衡；其它戶型有刀把型臥室；樓梯扶手質(zhì)量非常差；混合樓的出入口在處理上有失得當(dāng)，衛(wèi)生間為暗間。由于戶型較大，總價(jià)較高，再加上阜陽(yáng)首個(gè)高尚住宅，有一種“高處不勝寒”的感覺(jué)，因此，價(jià)格比開盤時(shí)略有下降。戶型：方正，面積在122平方米至250平方米，其中122至150多平方米有同一類型戶型，250平方米為復(fù)式大戶型。廣告以《潁州晚報(bào)》阜陽(yáng)電視臺(tái)，為主要媒體，在千百意樓上做大型條幅宣傳。（二） 可比性項(xiàng)目分析可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比表樓盤名稱新大陸龍都小區(qū)蘇州家園華源世家棉織小區(qū)環(huán)宇新城地理位置＋○＋－－－建筑規(guī)模＋○＋－－－周邊環(huán)境＋＋＋－－－交通狀況＋－＋○＋－配套設(shè)施＋○○○－－（備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“—”表示劣于本案，“0”表示與本案持平）。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同樣等重要。（4）、消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。如前兩年，阜陽(yáng)市某一開發(fā)商針對(duì)住宅市場(chǎng)一些消費(fèi)群體，推出環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，房?jī)r(jià)合理的高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，剛剛推出就賣掉60%以上。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在阜陽(yáng)市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。具體的變化特點(diǎn)可以概況為以下幾個(gè)方面：住宅價(jià)格上升幅度大，商業(yè)用房“溫度”低從2003年5月份的900—1500元/平方米左右，集中在1000—1200元/平方米左右；但到了12月份已基本在1200元左右，個(gè)別樓盤項(xiàng)目已上揚(yáng)到1300—1700元/平方米；2005元月，大部分樓盤均價(jià)在1600—2200元/平方米，某樓盤的好的位置單元，以拍賣方式售出最高成交單價(jià)為4300元/平方米！阜陽(yáng)部分在售樓盤房?jī)r(jià)對(duì)比表類型：普通住宅 單位：元/平方米調(diào)查時(shí)間藍(lán)色雅典匯鑫水岸名苑西苑世紀(jì)名門港利綠園中南現(xiàn)代城2004年3月15801600138013802005年3月17002550180017801680價(jià)格漲幅970200400300但是，商鋪的上浮幅度不大。潁南片區(qū)依托阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。皖西北商貿(mào)城、生態(tài)園的建設(shè)，初步拉開了城市向北拓展的勢(shì)頭。 從消費(fèi)構(gòu)成看，人們?cè)谑称?、衣著、醫(yī)療保健、娛樂(lè)教育文化、交通和通訊等方面均有不同程度的提高。 在２００４年，％?！傲蠊I(yè)支柱”借勢(shì)起跳阜陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品加工、化學(xué)、醫(yī)藥、煤電、紡織服裝、機(jī)械電子六大門類工業(yè)發(fā)展迅速，2004年以來(lái)，這六大工業(yè)內(nèi)的２００多個(gè)規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)多數(shù)一片“漲”聲?！埃叮叮保薄惫こ贪l(fā)動(dòng)經(jīng)濟(jì)引擎“６６１１”工程：即重點(diǎn)建設(shè)六項(xiàng)基礎(chǔ)工程，鼎力打造六個(gè)工業(yè)支柱，加快建設(shè)十個(gè)農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，是阜陽(yáng)市全面建設(shè)小康社會(huì)打基礎(chǔ)階段的重點(diǎn)任務(wù)。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團(tuán)的節(jié)水微滴灌溉等項(xiàng)目成為該市機(jī)械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范。 　　在生產(chǎn)上升的同時(shí)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。新辦外商投資項(xiàng)目合同外資超２００萬(wàn)美元的有７個(gè)，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽(yáng)華潤(rùn)電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬(wàn)美元，占阜陽(yáng)市實(shí)際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項(xiàng)目在招商引資過(guò)程中的主導(dǎo)和牽動(dòng)作用。全年引進(jìn)市外境內(nèi)項(xiàng)目３８９個(gè)，利用市外資金２８億元，；新批“三資”企業(yè)１０家，首次實(shí)現(xiàn)“雙超額”，外來(lái)投資已成為阜陽(yáng)市加大投入的重要支撐。阜陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)２００４年阜陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。阜陽(yáng)鐵路交通極為便利，現(xiàn)已形成阜九（龍）、合阜，徐（州）阜、商（丘）阜、漯（河）阜五條鐵路，五路交匯，八線引入，特別是阜陽(yáng)作為京九線上最大的編組站，公路四通八達(dá)，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時(shí)與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無(wú)阻。本區(qū)域?qū)儆诟逢?yáng)市的新城區(qū)，市政設(shè)施較為完善，建筑群相對(duì)較高，市政配套設(shè)施較為成熟，居住人群主要以本地人為主。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 策劃代理部 2005年4月18日第一部分：項(xiàng)目及市場(chǎng)背景研究一、項(xiàng)目綜述項(xiàng)目概述玉泉莊園，位于阜陽(yáng)市清河?xùn)|路北側(cè)，雪地啤酒廠東側(cè)，規(guī)劃七棟建筑物，其中三棟六層住宅樓，四棟五層住宅樓。銷售率為29%。阜陽(yáng)作為蘇、魯、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中沿人民路、潁上路、潁州路、潁河路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施。％，超額完成全年任務(wù)；全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值８８億元，增長(zhǎng)６％。 　?。玻埃埃的旮逢?yáng)市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：阜陽(yáng)市生產(chǎn)總值確保增長(zhǎng)８％，爭(zhēng)?。保埃ィ回?cái)政收入確保增長(zhǎng)８％，爭(zhēng)?。保埃?；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)２０％以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)９％左右；外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)１０％；全年引進(jìn)市外資金確保３０億元