【正文】 六、　傭金結(jié)算方式甲方在正式銷(xiāo)售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用（包括印制宣傳材料、條幅廣告、售樓部辦公等）由甲方負(fù)責(zé)支付?？稍诰W(wǎng)站內(nèi)做本案和貴公司的形象宣傳、樓盤(pán)展示、經(jīng)典戶型推薦等內(nèi)容。注冊(cè)資金為50萬(wàn)元，法定代表人焦良存，主管部門(mén)為安徽省建設(shè)廳。（二）銷(xiāo)售控制正式開(kāi)盤(pán)以前正式開(kāi)盤(pán)以前，只接受咨詢，不透露銷(xiāo)售價(jià)格、不接受訂房，讓購(gòu)房者留下聯(lián)系方式，便于正式開(kāi)盤(pán)時(shí)及時(shí)聯(lián)系。內(nèi)設(shè)3——4套圓形談判桌椅，1或2部電話機(jī)，一部飲水機(jī)等設(shè)施。 媒介類(lèi)型選擇1) 戶外廣告：展示時(shí)間長(zhǎng)而有效，強(qiáng)沖擊力，售點(diǎn)促銷(xiāo)，有助于長(zhǎng)期性品牌形象，適宜在市中心區(qū)塊及項(xiàng)目周邊投放。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶外媒體。5） 加推期推廣策略重點(diǎn)：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)品質(zhì)，傳達(dá)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的情況和原因。3） 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣策略重點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)預(yù)告及開(kāi)盤(pán)情況的介紹，各項(xiàng)樓盤(pán)的詳細(xì)介紹，深入訴求樓盤(pán)的基本內(nèi)涵，展現(xiàn)樓盤(pán)品牌形象和樓盤(pán)的比較優(yōu)勢(shì)。由于本案規(guī)模較小，不宜做中高檔社區(qū)，也不宜做過(guò)多地綠化、園林，因此我們建議本案合理定位于中低檔住宅、平價(jià)房、小戶型，建設(shè)成高建筑密度、低綠化率的普通住宅社區(qū)，我們可以填補(bǔ)阜陽(yáng)樓市缺乏中小戶型的空白。(二) 定價(jià)策略 初步建議采取“低開(kāi)高走，規(guī)模推出，滾動(dòng)發(fā)展”的形式，這樣便于我們項(xiàng)目資金的回收，也有利于我們項(xiàng)目迅速聚集人氣，便于項(xiàng)目的開(kāi)展。新大陸小區(qū)配套：社區(qū)旁有幼兒園、中學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、大型商場(chǎng)。54項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）地理位置較好，離市中心較近；價(jià)格策略定位比較明確；緊靠外灘規(guī)模較小；新大陸小區(qū)44銷(xiāo)售推廣策略分析售樓處設(shè)在小區(qū)對(duì)面，沒(méi)有特色，基本沒(méi)有做過(guò)廣告。建筑外觀也是吸引客戶的一個(gè)重要方面。園林：西二環(huán)路混合商住樓一二層為商品市場(chǎng)，二層以上僅有小部分綠化，水岸名苑綠化主要體現(xiàn)在河岸的休閑廣場(chǎng)周?chē)?。?duì)同一樓層不同景觀的樓盤(pán)采取差額定價(jià)。建筑：外墻質(zhì)感較好，立面為色彩三段式，屋頂及頂層復(fù)式的外觀設(shè)計(jì)使建筑有挺拔向上的感覺(jué)，較角凸窗使室外風(fēng)景一覽無(wú)余，樓間距大于22米，半封閉或陽(yáng)臺(tái)。設(shè)有售樓處，有宣傳墻等；在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)舉行各種活動(dòng)，為置業(yè)者送上實(shí)惠，雖然傳言有一定的貓膩，但取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。具體樓盤(pán)信息見(jiàn)表1——7。他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。這幾年阜陽(yáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量、盲目開(kāi)發(fā)商業(yè)用房，而阜陽(yáng)市民消費(fèi)水平有限，投資商業(yè)用房的信心不足，熱情不夠，缺乏激情，空置了大量的商業(yè)用房。 根據(jù)各個(gè)組團(tuán)的不同特點(diǎn)，規(guī)劃綱要分別作出了用地規(guī)劃。 未來(lái)阜城：向南、向西最優(yōu)，縱觀阜陽(yáng)城市建設(shè)史，城市空間拓展的一條重要特征為：以老城區(qū)為中心，向東、東南兩條軸線跳躍式發(fā)展，向西、西北、西南蔓延式擴(kuò)展。受去年食品價(jià)格上漲的影響，２００４年人均食品支出２３００多元，同比增長(zhǎng)１２％。從收入構(gòu)成看，居民可支配收入的增長(zhǎng)主要是受職工工薪收入和私營(yíng)凈收入增長(zhǎng)的拉動(dòng)。阜陽(yáng)市“六個(gè)支柱工業(yè)”將實(shí)現(xiàn)快速起跳。阜陽(yáng)市列入“６６１１”工程的項(xiàng)目已達(dá)到２６１個(gè)，總投資近６００億元，今年計(jì)劃完成投資近８８億元，這其中，有４７個(gè)項(xiàng)目列入了省“８６１”計(jì)劃。　　縣域經(jīng)濟(jì)的活力在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。１—，％，％，％。 工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)阜陽(yáng)市工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。預(yù)計(jì)阜陽(yáng)市生產(chǎn)總值達(dá)到２６５億元，％；，％；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入７０９５元，農(nóng)民人均純收入１９８６元，％％，農(nóng)民收入與城鎮(zhèn)居民收入差距首次縮小。加之阜陽(yáng)新機(jī)場(chǎng)──國(guó)家二級(jí)民航機(jī)場(chǎng)建成通航，使阜陽(yáng)已初具“水陸空”立體交通的雛形。區(qū)域交通狀況小區(qū)的南側(cè)是清河路，交通便捷，126路公交車(chē)從小區(qū)旁經(jīng)過(guò)。本項(xiàng)目通過(guò)住宅前期銷(xiāo)售來(lái)為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)造成口碑宣傳效應(yīng)，以此帶動(dòng)后期的銷(xiāo)售，因?yàn)楸卷?xiàng)目不具備商品房交易程序，也不具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)口碑宣傳效應(yīng)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的現(xiàn)場(chǎng)推廣。銷(xiāo)售狀況 本案約有170套住宅，目前銷(xiāo)售了50套左右。阜陽(yáng)市地理位置優(yōu)越，處在新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶，京九經(jīng)濟(jì)帶及華東經(jīng)濟(jì)圈三者交匯區(qū)域。結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進(jìn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工貿(mào)總收入實(shí)現(xiàn)１６億元；全年人口自然增長(zhǎng)率控制在８‰以內(nèi)；。數(shù)字顯示，１１月份阜陽(yáng)市國(guó)有和年銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上非國(guó)有工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值104360萬(wàn)元，％，％，創(chuàng)歷史月產(chǎn)最好水平。經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)快于生產(chǎn)的增長(zhǎng)，說(shuō)明通過(guò)近期的努力，企業(yè)扭虧增盈形勢(shì)得到明顯改善。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，鼓勵(lì)在農(nóng)業(yè)、能源、水利、交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域吸引民營(yíng)投資；鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)積極參與科研成果轉(zhuǎn)化為商品的投資與經(jīng)營(yíng)；鼓勵(lì)民營(yíng)資本投資農(nóng)田水利、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)村道路和小城鎮(zhèn)建設(shè)。目前，已有１２３個(gè)項(xiàng)目正在續(xù)建或新近已開(kāi)工，今年上半年，在“６６１１”工程項(xiàng)目的帶動(dòng)下，阜陽(yáng)市各類(lèi)重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資近２８億元，同比增長(zhǎng)１６７％，在建重大項(xiàng)目如阜陽(yáng)電廠、劉莊礦井等進(jìn)展順利，一批前期工作項(xiàng)目如阜陽(yáng)電廠二期、新集集團(tuán)４６０萬(wàn)千瓦坑口電廠等穩(wěn)步推進(jìn)。有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、煙草制品、％、％、１８％。其中，％，這與去年阜陽(yáng)市企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)，以及機(jī)關(guān)事業(yè)單位增加工資密切相關(guān)。飲食方面，居民家庭在外飲食近幾年呈現(xiàn)“攀高”的現(xiàn)象，２００４年人均支出同比增長(zhǎng)到２６％。然而，隨著鐵路、高速公路在東、北方向的緊密布局，目前，向東跨京九鐵路，在京九與商景高速公路之間，腹地不大，不宜大拓展；向北、西北方向跨越泉河、潁河，有漯阜鐵路阻礙，但尚有繼續(xù)跨越發(fā)展的可能性；東南阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)跨躍發(fā)展，規(guī)模有8平方公里，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。工業(yè)用地主要分布在開(kāi)發(fā)區(qū)和東北工業(yè)園區(qū)。戶型面積與購(gòu)房目的的變化當(dāng)前，阜陽(yáng)中高檔住宅主流戶型為100—140平方米的三房二廳一廚二衛(wèi)、90—100平方米的二房二廳一廚一衛(wèi)、130—160平方米的四房二廳一廚二衛(wèi)及160—220平方米四房二廳一廚二衛(wèi)的復(fù)式住宅，90平方米以下的房型開(kāi)發(fā)商缺乏興趣；若我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)方面多下點(diǎn)功夫，會(huì)收到更好的效果。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。（5）、住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展前幾年，阜陽(yáng)市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小，目前阜陽(yáng)市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100多個(gè)，而且外地大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷涌進(jìn)阜陽(yáng)市場(chǎng)，建設(shè)了一批大規(guī)模的住宅社區(qū)，如匯鑫置業(yè)的水岸名苑、廣廈安康房產(chǎn)的西苑世紀(jì)名門(mén)、港利房產(chǎn)的港利綠園、義耕房產(chǎn)的麗晶佳苑、中聯(lián)房產(chǎn)的如意豪庭、環(huán)球房產(chǎn)的外灘國(guó)際新城等項(xiàng)目總占都超過(guò)300畝。 阜陽(yáng)市樓盤(pán)一覽圖港利綠園地理位置人民西路西延，西二環(huán)路規(guī)模類(lèi)型沿街一層商鋪，小區(qū)內(nèi)普通住宅與復(fù)式相結(jié)合發(fā) 展 商阜陽(yáng)港利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代 理 商上海施工單位連云港外貿(mào)建筑安裝工程公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚開(kāi)工時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工程進(jìn)度已交付入伙時(shí)間占地面積M2建筑面積15萬(wàn)m2綠 化 率38%總 戶 數(shù)一期約三百六十戶價(jià)格說(shuō)明五層起價(jià)為1760元/ M2，三四樓為1980元/ M2 ，一二層復(fù)式2460元/ M2物業(yè)管理較為完善11發(fā)展背景開(kāi)發(fā)商原為連云港建筑商，以雄厚的資金實(shí)力殺進(jìn)阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。15項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）規(guī)模、園林景觀優(yōu)勢(shì)明顯；戶型多樣，設(shè)計(jì)較為合理，從85至250平方米不等，可選擇余地較大；一期低容積率較低，樓間距寬，五層半建筑占大多數(shù)；區(qū)位條件較好；營(yíng)銷(xiāo)能力較好。園林：下沉式中央園林廣場(chǎng)，蝶型園林布置有一定的新意配套：設(shè)有會(huì)所、大型商場(chǎng)，地上及地下車(chē)位充足。25項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）改變阜陽(yáng)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)模式，突出一個(gè)“新”字；有較強(qiáng)的產(chǎn)品竟?fàn)幜?；小高層首次出現(xiàn)在阜陽(yáng)，也是阜陽(yáng)唯一帶有小高層的住宅樓盤(pán)； 開(kāi)工時(shí)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，消費(fèi)者信心不足，使價(jià)格上升受到一定的影響；價(jià)位策略失敗，致使購(gòu)房戶信心受挫，影響銷(xiāo)售進(jìn)度；匯鑫二期水岸名苑地理位置潁河西路北側(cè)規(guī)模類(lèi)型水岸名苑共22棟發(fā)展商阜陽(yáng)匯鑫發(fā)展有限公司代 理 商自售施工單位阜陽(yáng)四建等交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚開(kāi)工時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 工程進(jìn)度銷(xiāo)售率達(dá)80%總占地面積530畝建筑面積㎡綠 化 率40%左右總 戶 數(shù)約724戶價(jià)格說(shuō)明水岸名苑1560至2350元/ ㎡，個(gè)別水景單位高至4300元/㎡物業(yè)管理匯鑫物業(yè)管理公司31發(fā)展背景匯鑫發(fā)展有限公司一期敬賢山莊早在1999年就開(kāi)始啟動(dòng)，以別墅為主。配套：設(shè)有會(huì)所、幼兒園、附送儲(chǔ)藏室，有小量車(chē)庫(kù)，目前公共交通仍不方便。西二環(huán)路混合樓較為孤立；周邊配套跟不上；建筑方面問(wèn)題也較多。45項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）全框架結(jié)構(gòu)是最主要賣(mài)點(diǎn)；周邊新樓盤(pán)較少雙層隔音玻璃套型單一、面積過(guò)大沿街而建，購(gòu)房者有疑慮物業(yè)管理不會(huì)太理想龍都小區(qū)地理位置河濱路（原金種子飼料廠內(nèi)）規(guī)模類(lèi)型七棟中低檔住宅發(fā) 展 商阜陽(yáng)金種子集團(tuán)代理商恒信白金漢宮陽(yáng)光花園地理位置清河?xùn)|路規(guī)模類(lèi)型大型社區(qū)發(fā) 展 商安徽樂(lè)富強(qiáng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代 理 商自售建筑商阜陽(yáng)天筑等交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚開(kāi)工時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工程進(jìn)度部分已交付占地面積建筑面積21萬(wàn)m2綠 化 率40%總 戶 數(shù)約1400戶 價(jià)格說(shuō)明1360——1880元/M2物業(yè)管理阜陽(yáng)樂(lè)富強(qiáng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司61發(fā)展背景開(kāi)發(fā)商是安徽樂(lè)富強(qiáng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，一期工程新大陸小區(qū)沿清河路而建，主要是商鋪——美食、娛樂(lè)、休閑一條街，招商比較成功，帶動(dòng)了小區(qū)住宅以及周邊的商業(yè)。73項(xiàng)目定位物業(yè)定位：中高檔項(xiàng)目 形象