【正文】 02/3評(píng)價(jià)意見及合格與否的結(jié)果應(yīng)填寫在《供方評(píng)價(jià)表》中經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可成為合格供方,并登記在《合格供方名單》，合格供方應(yīng)在三家以上供應(yīng)商中擇優(yōu)而定。 評(píng)審內(nèi)容是供方當(dāng)年提供物品/服務(wù)的實(shí)際狀況，包括供給的質(zhì)量、品牌、及時(shí)性、價(jià)格、后續(xù)服務(wù)、環(huán)境影響等方面的評(píng)審。YGJYPMCOP 供方評(píng)價(jià)和選擇控制程序A/03/33）物品/服務(wù)及時(shí)性的評(píng)審：供方應(yīng)遵照合同等要求及時(shí)到位提供物品/服務(wù)，不超過2日。在有新的環(huán)保產(chǎn)品推出時(shí)，在價(jià)格及質(zhì)量允許的情況下，建議采用環(huán)保產(chǎn)品或綠色產(chǎn)品。1）物業(yè)項(xiàng)目信息的搜集有以下途徑：A、實(shí)地收集新建、在建或已建物業(yè)的項(xiàng)目信息；B、參觀各類房地產(chǎn)交易會(huì)；YGJYPMCOP —01 物業(yè)項(xiàng)目拓展控制程序A/02/4C、收集項(xiàng)目在報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息及電視、廣播等各類媒體上的廣告宣傳；D、物業(yè)管理主管部門及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介；E、中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介；F、公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約發(fā)展商的推介；G、主動(dòng)上門聯(lián)絡(luò)的發(fā)展商；H、參加項(xiàng)目的公開招投標(biāo)或邀請(qǐng)招投標(biāo)；I、 其他途徑。4． 4 物業(yè)管理方式的確定: ，分別為全權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問管理服務(wù)型、咨詢策劃管理服務(wù)型，商務(wù)部應(yīng)從為我司爭(zhēng)取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況、發(fā)展商的合作意向等確定建議發(fā)展商采納的物業(yè)管理方式。 簽約時(shí)甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證明書（如非本司法人簽署該合同，則需再準(zhǔn)備法人代表授權(quán)委托書）。2） 要求財(cái)務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。各單位應(yīng)積極配合顧問團(tuán)的工作。4． 8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。2．0 范圍　　 適用于管理項(xiàng)目的物業(yè)接管驗(yàn)收及所有新接樓宇入伙過程的管理。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名，驗(yàn)收記錄單一式三聯(lián)，三方各執(zhí)一份。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。4．4 業(yè)主的驗(yàn)收 業(yè)主在裝修前應(yīng)對(duì)房間進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商，由承建商負(fù)責(zé)整改，驗(yàn)收記錄管理處應(yīng)留底，且業(yè)主的接管驗(yàn)收記錄中所有的問題均應(yīng)有處理結(jié)果的記錄。4） 管理處要做好日常管理運(yùn)作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準(zhǔn)備。1）物業(yè)的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現(xiàn)象，要達(dá)到窗明幾凈的標(biāo)準(zhǔn)。5）入伙手續(xù)不完整不進(jìn)行以下手續(xù)。2） 業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。3．0職責(zé)3．1各單位主管負(fù)責(zé)日常管理服務(wù)過程的質(zhì)量控制。5．0 相關(guān)文件與記錄WI/JG《接管、入伙手冊(cè)》 WI/ZX《裝修管理控制程序》《業(yè)主公約》 《住/用戶手冊(cè)》YGJYPMCOP —04 日常服務(wù)控制程序A/01/21．0目的　　通過對(duì)日常服務(wù)進(jìn)行控制，確保公司能夠接照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)提供顧客日常需求的服務(wù)，使其滿意。5） 承辦人填寫《收房書》和業(yè)主/用戶登記表。YGJYPMCOP —03 物業(yè)接管入伙控制程序A/04/4，管理處應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商好，實(shí)行一條龍服務(wù)。4） 各種指示牌的清潔， 大理石的清洗、打蠟?zāi)ス狻?） 相關(guān)管理處負(fù)責(zé)健全規(guī)章制度，由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編寫《入伙方案》，經(jīng)審批后執(zhí)行。并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。4．0程序4．1接管驗(yàn)收條件，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋編號(hào)已得認(rèn)可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。5．0 相關(guān)文件與記錄 WI/GW 《顧問項(xiàng)目管理手冊(cè)》YGJYPMCOP —03 物業(yè)接管入伙控制程序A/01/41．0目的加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。4．7商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對(duì)各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。3．2 相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。3）辦公室應(yīng)將發(fā)展商的主要聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式傳遞給財(cái)務(wù)部等有關(guān)部門。4．6 簽約 簽約合同必須按照合同中約定的份數(shù)用公司統(tǒng)一的標(biāo)書紙打印，并確保在每份合同的每頁(yè)右下角處蓋上公司小圓章，將此份合同隨對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同會(huì)簽單交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。3）向發(fā)展商推介我司發(fā)展規(guī)模、實(shí)力背景、管理業(yè)績(jī)。3．3 商務(wù)部的片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本片區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的拓展工作。對(duì)一年內(nèi)后續(xù)服務(wù)出現(xiàn)3次以上的不合格，應(yīng)給予供方警告通知。2）對(duì)物品品牌的評(píng)審：品牌應(yīng)和公司所確定的此項(xiàng)物品的合格品牌相符，不應(yīng)為假冒偽劣之物（如沒有訂購(gòu)品牌，則供貨的質(zhì)量應(yīng)滿足品牌質(zhì)量，價(jià)格大致相當(dāng)）。 評(píng)審的對(duì)象為《合格供方名單》中的供方，對(duì)社會(huì)信譽(yù)好的大企業(yè)在條件允許的情況下積極要求對(duì)方配合評(píng)審。 根據(jù)供方提供物品/服務(wù)對(duì)質(zhì)量的影響程度，應(yīng)從以下幾個(gè)方面有選擇的進(jìn)行評(píng)價(jià)：1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、經(jīng)營(yíng)許可證的具備條件；2）了解社會(huì)及其它客戶對(duì)其能力的評(píng)價(jià)及后續(xù)服務(wù)的反映；3）內(nèi)部管理情況（同等條件下優(yōu)先選擇ISO9001認(rèn)證的供方）；4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、考察記錄；5）必要時(shí)考慮物品、服務(wù)試用結(jié)構(gòu)；6）價(jià)格因素；7）特殊要求，如政府指定企業(yè)、重要設(shè)備部件的型式試驗(yàn)報(bào)告等；8）其他要求。YGJYPMCOP 采購(gòu)控制程序A/03/3 2）采購(gòu)人員應(yīng)事先與供方和使用人聯(lián)系安排妥當(dāng)，以便驗(yàn)收活動(dòng)順利實(shí)施。 對(duì)于臨時(shí)和緊急采購(gòu)物品，采購(gòu)主管和驗(yàn)證人員必須做到先驗(yàn)證后使用，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，以保證購(gòu)進(jìn)物品是需要的合格品。 對(duì)緊急采購(gòu)的物品，采購(gòu)物品應(yīng)在實(shí)際采購(gòu)發(fā)生的2日內(nèi)補(bǔ)填《采購(gòu)計(jì)劃審批表》，并報(bào)審批人審批，采購(gòu)人按實(shí)際發(fā)生日期補(bǔ)填相關(guān)記錄，要求用標(biāo)識(shí)（J）標(biāo)明。3．3 部門和管理處采購(gòu)主管負(fù)責(zé)采購(gòu)計(jì)劃的制定和采購(gòu)物品驗(yàn)證記錄單的填寫。4）在處理完畢后，應(yīng)盡量聯(lián)系顧客在記錄上簽字確認(rèn)，顧客簽字作為解決問題的證據(jù)之一，管理處不得仿簽。3）若出現(xiàn)本部門不能解決的問題，應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并按領(lǐng)導(dǎo)批示進(jìn)行工作。A、質(zhì)管部負(fù)責(zé)對(duì)員工服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量方面投訴的查處。質(zhì)管部在檢查中要對(duì)處理顧客意見結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。如合同或訂單需修改，合同的執(zhí)行單位應(yīng)及時(shí)與顧客溝通。3．3管理處在執(zhí)行各項(xiàng)合同或訂單時(shí)，要與顧客溝通，征求其對(duì)合同或訂單執(zhí)行情況的評(píng)價(jià)。，應(yīng)有相關(guān)《合同評(píng)審記錄》。3．3相關(guān)單位負(fù)責(zé)對(duì)本單位簽署的一般性合同進(jìn)行評(píng)審，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后有效。4．3 過程的資源需求MLPMCOP 服務(wù)過程的策劃控制程序A/02/2。3）合同、委托書要求。對(duì)服務(wù)過程的策劃，識(shí)別出為顧客提供服務(wù)所需的過程，確定過程所需資源，制定過程的的控制方法。，要定期組織食堂員工進(jìn)行體檢，有慢性傳染病者不得在食堂從事工作。4．2 對(duì)人的因素的管理。5．0 相關(guān)文件與記錄WI/G 《建筑/裝飾管理手冊(cè)》WI/GW《顧問項(xiàng)目工作手冊(cè)》WI/S 《設(shè)備管理工作手冊(cè)》WI/B 《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》MLPMCOP 工作環(huán)境控制程序A/01/21． 0 目的為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，消除一切影響環(huán)境的不良因素。，直線電話禁撥聲訊臺(tái)，分機(jī)禁止上網(wǎng)。3．6 相關(guān)部門負(fù)責(zé)協(xié)助管理處進(jìn)行場(chǎng)地維護(hù)和支持性服務(wù)的提供。,并將有關(guān)內(nèi)容記錄在相關(guān)記錄上?？己私Y(jié)果以人力資源部門出具的考核結(jié)論為依據(jù)，若無考核結(jié)論應(yīng)視為考核不合格。對(duì)于轉(zhuǎn)崗到特殊技術(shù)工種或?qū)I(yè)技術(shù)崗位的人員，必要時(shí)需外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使其持有相關(guān)崗位的上崗證書。6） 對(duì)特殊技術(shù)工種及專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行持證上崗制。B、維修人員：設(shè)備操作、維護(hù)、保養(yǎng)專業(yè)技能、作業(yè)規(guī)程、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。 培訓(xùn)計(jì)劃1） 每年1月15日前，由各部門主管制定本部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃并報(bào)人力資源部審核。2）因公司發(fā)展或工作需要，需要招聘人員時(shí)，人力資源部應(yīng)適時(shí)制定《年度招聘計(jì)劃》或MLPMCOP 人力資源及培訓(xùn)控制程序A/02/4分別制定《季度招聘計(jì)劃》，在計(jì)劃中要明確對(duì)應(yīng)聘人員能力的要求。3．7 人力資源部負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作計(jì)劃的組織實(shí)施、績(jī)效考核、記錄證書保管等。公司應(yīng)不斷增強(qiáng)員工的質(zhì)量意識(shí)，滿足其通過培訓(xùn)教育提高工作能力的需要，并根據(jù)員工的能力和意識(shí)合理調(diào)配人力資源。評(píng)審報(bào)告應(yīng)詳細(xì)記錄有關(guān)評(píng)審內(nèi)容的結(jié)果。3．3 質(zhì)管部負(fù)責(zé)編寫《管理評(píng)審計(jì)劃》、《管理評(píng)審報(bào)告》。 信息記錄以工作日志、日常筆記的形式存在，務(wù)必做到記錄準(zhǔn)確、清晰，有追溯性。4．2 部門與管理處的溝通 在管理處發(fā)現(xiàn)問題后，對(duì)一般的問題由管理處電話通知或上訪到相關(guān)部門即可。3．2 單位主管負(fù)責(zé)本部門內(nèi)部溝通，并積極與相關(guān)單位進(jìn)行有效溝通。 質(zhì)管部通過月檢、季檢的形式對(duì)管理處的質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控。4．2 質(zhì)量目標(biāo)的制定 公司各部門根據(jù)本部門年度工作總結(jié)及相關(guān)工作的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，制定出相關(guān)的年度計(jì)劃及相關(guān)的控制指標(biāo)，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，提交給辦公室。2．0 范圍 公司內(nèi)與質(zhì)量目標(biāo)有關(guān)的組織及其組織行為。要求記錄清晰完整，不允許有破壞殘缺，簽字手續(xù)應(yīng)齊全。4．2 質(zhì)量表格的分類編號(hào) 質(zhì)量表格采用以下形式分類編號(hào)： 1）程序文件質(zhì)量記錄表格編號(hào)： MLPM—— QR —— —— 表格序號(hào)，從01開始依次排列 要素編號(hào) 質(zhì)量記錄標(biāo)志 公司名稱2）各單位質(zhì)量記錄表格編號(hào)： QR —— ☆☆單位代碼，一個(gè)或三個(gè)字符質(zhì)量表格標(biāo)志 表格序號(hào)，從001開始依次排列 MLPMCOP 質(zhì)量記錄控制程序A/02/3 單位代碼與單位名稱對(duì)應(yīng)如下：公司領(lǐng)導(dǎo)：董事長(zhǎng)—01 總經(jīng)理—02 管理者代表—03 副總經(jīng)理—04副總經(jīng)理—05 總會(huì)計(jì)師—06 助理總經(jīng)理—07部門代碼：質(zhì)量管理部—M、 工程管理部—G、 清潔綠化部—Q、 人力資源部—E、 商務(wù)部—S、 企業(yè)發(fā)展策劃部—F、 酒店商管部—J、 人力資源部—R、 安保部—B、 財(cái)務(wù)部—C 、 辦公室—O、 管理處代碼：安華里項(xiàng)目部—AHL 秦皇新天地—XTD管理處各部門代碼：辦公室—XO、客服部—XK、財(cái)務(wù)部—XC、秩序維護(hù)部—XB、工程部—XG、行政人事部—XR、運(yùn)營(yíng)部—XY4．3 體系文件分發(fā)號(hào)的控制（QM）、程序文件（COP）由質(zhì)管部發(fā)放。5．0 相關(guān)文件與記錄 《文件發(fā)放名單》 《文件清單》 《文件修改記錄》 《發(fā)放記錄》 《收文記錄》 《借閱記錄》 《五類文件清單》MLPMCOP 質(zhì)量記錄控制程序A/01/31． 0 目的使質(zhì)量記錄完整、準(zhǔn)確、清晰，能夠?yàn)橘|(zhì)量體系有效運(yùn)行及服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求提供證明，為質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)提供依據(jù)。部門單項(xiàng)工作手冊(cè)：MLPM——WI/（相關(guān)文件簡(jiǎn)稱），如工程部的《建筑、裝飾管理手MLPM COP 文件控制程序A/03/3冊(cè)》為WI/ZX?！白鲝U章”。 工程類標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)圖樣等由工程部建檔、編號(hào)，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、圖紙等由工程部負(fù)責(zé)管理。2．0 范圍　　 適用于所有質(zhì)量體系文件、資料的管理和控制。3．2 各單位文件管理員負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件和資料的接收、分類、編號(hào)、整理、存檔、更改及發(fā)放等工作。 以上文件的發(fā)放情況應(yīng)由相關(guān)單位人員填寫《發(fā)放記錄》，各部門只需在《發(fā)放記錄》上簽字即可，管理處應(yīng)在收文后2日內(nèi)填寫《收文記錄》。當(dāng)本冊(cè)內(nèi)容有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運(yùn)行三年后，在本冊(cè)文件需更改的即由A版升B版、B版升C版等依次執(zhí)行。，不得損壞或私自復(fù)印。3．2 各單位負(fù)責(zé)與各自有關(guān)的質(zhì)量記錄的建立和檢查。發(fā)放號(hào)：WI/相關(guān)部門代碼——相關(guān)文件簡(jiǎn)稱——單位代碼如人力資源部2011年培訓(xùn)計(jì)劃發(fā)放給秦皇新天地，則相應(yīng)文件發(fā)放號(hào)為：WI/R—