某某房地產(chǎn)花園營(yíng)銷策劃案例(存儲(chǔ)版)
【正文】 求，實(shí)現(xiàn)輕松上網(wǎng)，快速上網(wǎng)。 2．有沒(méi)有“套利”風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生 到郁花園二里入住后，只有一位客戶退房，開(kāi)發(fā)商遵守承諾退還了總房款及1萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金。比原計(jì)劃節(jié)省63%。而此時(shí)，多次出現(xiàn)了從多客戶在售樓處外等待銷售人員的情景，最高記錄中一個(gè)銷售人員同時(shí)帶領(lǐng)10批客戶去現(xiàn)場(chǎng)看房，而售樓處外至少還有多批客戶在排隊(duì)等待。秉承以人為本的設(shè)計(jì)理念，采用全新設(shè)計(jì)，擁有一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍進(jìn)層、錯(cuò)層等多款精致戶型，同時(shí)，郁花園二里的建筑結(jié)構(gòu)有磚混和內(nèi)澆處框兩種，客戶選擇的空間極大。那么，項(xiàng)目自身肯定在宣傳廣度和深度上肯定有著很大的限制。解釋 開(kāi)發(fā)商對(duì)“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房”的注解是：作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)企業(yè)，首先，要建立起與客戶之間的信任，保證項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)客戶負(fù)責(zé)。這種“零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房”在大興城建已經(jīng)購(gòu)見(jiàn)慣不怪了，為了重新樹(shù)立郁花園二里的項(xiàng)目形象，大興城建隆重推出“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”購(gòu)房方案，將“零風(fēng)險(xiǎn)”購(gòu)房近一步升華，旨在進(jìn)一步取得購(gòu)房者的信任。同時(shí)，又多次走訪了郁花園二里一期的眾多老客戶，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)。在房?jī)r(jià)不變的基礎(chǔ)上，郁花園二里的住戶可以享受到了比許多毫宅更為時(shí)尚的生活品質(zhì)。產(chǎn)品策略 1．郁花園二里周邊環(huán)境優(yōu)雅，社區(qū)綠化率高達(dá)40%，而且，郁花園二里距京開(kāi)高速500米，也養(yǎng)活了汽車粉塵的污染和噪音。環(huán)境方面分析 （1）單戶獨(dú)立采暖更領(lǐng)先于市場(chǎng)，社區(qū)的地板采暖在當(dāng)時(shí)更是以人為本的集中體現(xiàn)。從交通方面分析 雖然交通在未來(lái)比較通暢，但在當(dāng)時(shí)的交通狀況不甚理想，因?yàn)榫╅_(kāi)高速還在規(guī)劃待建中，原有道路經(jīng)常發(fā)生堵車的現(xiàn)象，而公交車線路少也給很多的業(yè)主帶來(lái)不方便，郁花園二里定位在中高檔社區(qū)，多數(shù)客戶沒(méi)有私家車，不論是市區(qū)的購(gòu)房者還是大興的購(gòu)房者在交通方面或多或少的都會(huì)帶來(lái)不便，而從遠(yuǎn)景發(fā)展角度分析，隨花園項(xiàng)目所處的位置有很大的發(fā)展?jié)摿Α?位于此區(qū)的項(xiàng)目有興濤社區(qū)、郁花園一里、郁花園二里等，該地段環(huán)境優(yōu)雅、空氣質(zhì)量好，地理位置優(yōu)越。有資料顯示，2000年南城房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目總上市量42個(gè)，%，對(duì)于南城郊區(qū)大興而言，被譽(yù)為北京的南大門，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本以大興區(qū)工薪基層為主。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) (一)因?yàn)橘?gòu)房客戶無(wú)法想信一個(gè)市場(chǎng)名聲非常差的項(xiàng)目，接受就更無(wú)從談起。1999年政策的實(shí)施，停止了福利分房，市區(qū)危舊房改造進(jìn)度也加快了，購(gòu)房者購(gòu)房需求迅速提升，百姓購(gòu)房也產(chǎn)生了“井噴效應(yīng)”。由于歷史原因，整個(gè)項(xiàng)目被分為東西兩個(gè)項(xiàng)目，即后來(lái)的郁花園東區(qū)和西區(qū)（西區(qū)又稱之為郁花園二里），其中東區(qū)全部轉(zhuǎn)讓給另外一個(gè)開(kāi)發(fā)商，西區(qū)則由開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作。 負(fù)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房——郁花園二里營(yíng)銷策劃案例 一、項(xiàng)目總占地28萬(wàn)平方米，總建筑面積35萬(wàn)平方米。 二、2000年 由于1994年—1998年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷階段，百姓住房需求已經(jīng)形成了累積效應(yīng)。推廣分析 安廈公司在郁花園二里的市場(chǎng)推廣過(guò)程中發(fā)現(xiàn)：在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，購(gòu)房者本身就對(duì)市場(chǎng)樓盤持有懷疑，甚至排斥態(tài)度，加之受到郁花園二里一期的遺留問(wèn)題的影響，要打開(kāi)市場(chǎng)缺口，把產(chǎn)品推向市場(chǎng)難度非常大。因此南城的項(xiàng)目逐漸增加。以低層、多層為主，綠化率在401%以上，是一個(gè)配套非常齊全的開(kāi)發(fā)區(qū)。在戶型設(shè)計(jì)上以人為本，體現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)，落地采光窗既可以充分享有陽(yáng)光又可以對(duì)窗外的景色一覽無(wú)遺。自然環(huán)境：“住宅郊區(qū)化”最大賣點(diǎn)在于環(huán)境的優(yōu)雅和清新自然的空氣。 2．同時(shí)，費(fèi)用收取依據(jù)實(shí)際使用情況，使住戶采暖開(kāi)支更為經(jīng)濟(jì)合理，單戶電采暖系統(tǒng)節(jié)能環(huán)保，具有更可靠的安全性，為住戶提供了更為健康、舒適、清新的居住環(huán)境。 于是，安廈公司市場(chǎng)部、策劃部的全體人員對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大量的調(diào)查分析。長(zhǎng)期以來(lái)完全遵循以客戶為本的宗旨，因此，在處理退房的問(wèn)題上從早期的富強(qiáng)西里到棗園，包括郁花園等多個(gè)項(xiàng)目都一直采用“無(wú)條件退款”，即無(wú)論何種原因，只要所購(gòu)房屋沒(méi)有裝修、進(jìn)住，都可以按購(gòu)房原價(jià)退房款。既然開(kāi)發(fā)商選擇了降低
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