【正文】 單位投資建設(shè)而分配給職工個人使用的房屋（使用人為公房承租人）。重新定位的前提是對土地使用權(quán)按用途加以分類。作者認(rèn)為，《暫行條例》之前的劃撥土地，有許多并不都是為公共利益而存在，因而應(yīng)當(dāng)允許他們“轉(zhuǎn)軌”，即通過商業(yè)化處分或補辦出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)化為出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)；而剩余真正公益目的的土地使用權(quán)及其新的劃撥土地使用權(quán)構(gòu)成公益目的的使用權(quán)。在我國，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議一直是通過行政途徑解決的，[14]政府處理是提起訴訟的前置程序。[16]在這一點，我國不自覺地采納了德國法創(chuàng)制的現(xiàn)代地上權(quán)制度。受傳統(tǒng)土地和房屋分業(yè)管理的限制，我國大多數(shù)地區(qū)的不動產(chǎn)登記采取雙軌制：土地使用權(quán)在土地管理部門登記，房屋所有權(quán)在房產(chǎn)管理部門登記。[19]為調(diào)和地上權(quán)人（建筑物所有權(quán)人）與土地所有權(quán)人的利益沖突，現(xiàn)代地上權(quán)法律制度，均允許地上權(quán)人獲得補償或強加給土地所有權(quán)人取得該建筑物時，對地上權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任的法律義務(wù)。[24]　　四、關(guān)于資源性土地使用權(quán)和資源利用權(quán)[25]　?。ㄒ唬└攀觥　》梢饬x上的土地包涵各種各樣陸地（山地、平原等）、水面；在空間上，土地是立體的，不僅有特定四至，而且包括地下或地上一定空間；在所有權(quán)客體范圍上，土地包含地上或地下蘊含的資源（礦產(chǎn)、水源等）。資源性土地使用權(quán)重在對土地或土地附載物（如水面）的開發(fā)、利用，獲取其開發(fā)利用成果的權(quán)利，在物權(quán)法上屬于占有為內(nèi)容的權(quán)利。　?。?）水面使用權(quán)：指依法取得對特定水域的通行、占有、使用并獲取收益的權(quán)利。資源是依存于土地上的某種有價值的物，在與土地分離或利用之前屬于土地的一部分，但是，在不給予土地使用權(quán)的條件下，也可以單獨實現(xiàn)對于資源的利用?！　。?）捕撈權(quán)：指經(jīng)許可取得的在內(nèi)水、近海從事捕撈業(yè)獲取利益的權(quán)利。一般只要按照土地的自然屬性進行合理使用，可不斷循環(huán)投入進行生產(chǎn)，并一直為人類利用。而如果僅僅給予某人10年的林木采伐權(quán)，那么，他可以將林地變沙漠；如果給他50或100年的林地使用權(quán)，那么他可以長期維持林地生態(tài)循環(huán)和平衡。資源性土地使用權(quán)設(shè)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資源性土地的生態(tài)現(xiàn)狀、資源性質(zhì)、資源開發(fā)利用投資成本等設(shè)定相當(dāng)?shù)钠谙蓿Ｗo資源性土地使用權(quán)人利益，實現(xiàn)資源的合理利用，從而實現(xiàn)可持續(xù)利用和生態(tài)平衡?！　2]在這里追求經(jīng)濟效益的最大化成為國家財產(chǎn)運作或行使財產(chǎn)所有權(quán)的原則?！　9]　　[12]”“單位之間的爭議由縣級以上人民政府處理，個人之間、個人與單位之間的爭議由鄉(xiāng)級人民政府或縣級以上人民政府處理?！八接姓兀课菟袡?quán)”即是我國長期存在“房屋所有權(quán)＋土地使用權(quán)”結(jié)構(gòu)?！钡聡兜厣蠙?quán)條例》第27條第1款規(guī)定：“因期限屆滿而消滅地上權(quán)時，土地所有權(quán)人對地上權(quán)人就建筑物承擔(dān)賠償責(zé)任?！　24]　　[27]　　[26]《城市房地產(chǎn)管理法》第21條　　[23]”同樣，在德國，“地上權(quán)因期限屆滿而消滅時，地上建筑物因地上權(quán)歸于土地所有權(quán)人也同時歸于土地所有權(quán)人。房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人一致原則必然要求房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！啊　16]1998年修改后的《土地管理法》仍然堅持這樣的原則?！　11]　　[8]　　[5]　　參考文獻：　　[1]而對于公共資源，可以通過許可證的發(fā)放控制其捕撈數(shù)量，使資源具有再生能力。而這意味著給予資源性土地使用權(quán)，而且資源性土地使用權(quán)的期限應(yīng)當(dāng)相當(dāng)長，權(quán)利人在土地上的投資能夠收回并有投資收益?！　。ㄋ模﹦澐忠罁?jù)或意義　　資源性土地使用權(quán)和資源利用權(quán)劃分是建立在土地和資源特性認(rèn)識基礎(chǔ)之上的。　　資源利用權(quán)的客體具有多樣性，資源利用權(quán)至少可以分為以下八種：　?。?）林木采伐權(quán)：指允許到集體或國家的林地采伐一定數(shù)量木材的權(quán)利，以獲得取一定數(shù)量的木材為目的。作者把獲取土地中資源的權(quán)利為資源利用權(quán)。　?。?）林地使用權(quán)：指依法取得對國有或集體林地的占有、使用并獲取收益的權(quán)利?！　≡撛赐恋厣峡梢栽O(shè)定兩種性質(zhì)的物權(quán)，一種是資源性土地使用權(quán)；一種是資源利用權(quán)?！　〉诙?，而商業(yè)用地到期之后，可以按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，需要申請管理部門批準(zhǔn)、重新簽訂合同（應(yīng)當(dāng)為續(xù)簽合同）、支付土地使用權(quán)出讓金。　　現(xiàn)代地上權(quán)均會因期限屆滿而終結(jié)?！　∵@樣，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一致原則可以達到其他國家將房地設(shè)計為一物的效果?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)設(shè)計完善　　我國的房屋所有權(quán)人不能取得土地所有權(quán)只能取得使用權(quán)。一方面，用于公益目的的劃撥土地使用權(quán)，具有不可交易性；另一方面，關(guān)于商業(yè)或居住目的的出讓土地使用權(quán)，可以流轉(zhuǎn)。　　在現(xiàn)實生活中，存在兩種劃撥土地使用權(quán)。而這就要對土地使用權(quán)加以歸并。但是，它不能獨立轉(zhuǎn)讓或處分，而且沒有法律明確其性質(zhì)，因而這種權(quán)利對抗國家所有權(quán)的能力就很弱（尤其表現(xiàn)在動拆遷之中）。　　私人宅基地使用權(quán)是歷史上形成的。但是，目前我國土地使用權(quán)仍然處于一片混亂狀態(tài)，急需要新的制度創(chuàng)新和重整，然后才能真正建立符合民法規(guī)范的不動產(chǎn)物權(quán)制度。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)主要區(qū)別是，它存在一定期限并需向國家支付使用金。一個是通過法律制度實現(xiàn)創(chuàng)制私權(quán)，實現(xiàn)制度化權(quán)利到私權(quán)的轉(zhuǎn)換；一個是基于個人的意志創(chuàng)設(shè)一種他物權(quán)，因而在賦予他人物權(quán)效力的同時實現(xiàn)所有權(quán)權(quán)益。從社會的角度，這兩種權(quán)利的功能也都在于解決土地集中與分散利用的矛盾，以使不得已而利用他人土地的人能夠取得對世性的物權(quán)。　　我國的土地使用權(quán)與大陸法的物權(quán)制度設(shè)計的制度基礎(chǔ)和背景相去甚遠(yuǎn)。作者認(rèn)為，我國需要制定農(nóng)地法，進行新一輪的制度創(chuàng)新，全面規(guī)范我國農(nóng)村土地歸屬和利用制度。　　同全民所有一樣，集體所有也只是集體經(jīng)濟或集體所有制的一種簡化，不能直接適用民法規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)進行相應(yīng)的物權(quán)化改造。因此，物權(quán)法主要規(guī)定創(chuàng)設(shè)的基本原則并調(diào)整創(chuàng)設(shè)后的他物權(quán)。至于國有經(jīng)營性動產(chǎn)所有權(quán)由何機構(gòu)行使、如何行使、管理、處分，則不是物權(quán)法所能夠解決的問題，而由其他法律調(diào)整（諸如國有資產(chǎn)管理法、公司法等）。在性質(zhì)上，前者不屬于民法上財產(chǎn)；后者屬于民法上的財產(chǎn)。但是，《民法通則》第73條似乎認(rèn)定全民所有高于國家所有。公有物一般由公共機關(guān)（地方政府或國家）行使管理權(quán)利。在羅馬法中，公有物是被用于公共利益或滿足公益目的物?！　￡P(guān)于公有制財產(chǎn)物權(quán)法規(guī)范，筆者曾經(jīng)撰寫過一些著作和文章，從不同的角度闡述過筆者的觀點。因此，筆者一直在尋找傳統(tǒng)公有制體制下的財產(chǎn)納入民法規(guī)范的途徑，而不是討論物權(quán)法要不要規(guī)范全民所有和集體所有（在筆者看來，這兩個前提是憲法決定了的），而是討論這兩種所有權(quán)體制下財產(chǎn)如何納入物權(quán)法規(guī)范。如果允許交易，那么就可以為私人獲得，因而違背其宗旨。其實主要是界定公有物，因為除了公有物之外的物均為私有物。國家是政治意義上的組織，具有法定機關(guān)，因而具有主體地位（在民法上是特殊民事主體）；而全民是人口意義上的虛擬主體，只是利益上的共同體，而不具有民事主體地位。以土地為例，用于公共設(shè)施、公共建筑、公益事業(yè)等公共目的的土地，屬于公有物或公共財產(chǎn)，國家只依其目的加以管理和維護，由行政法規(guī)調(diào)整。因此，法律必須創(chuàng)設(shè)民事主體可以享有物權(quán)權(quán)利?！　。ㄋ模┘w所有權(quán)：僅應(yīng)保留農(nóng)村土地集體所有　　集體所有與集體所有制經(jīng)濟聯(lián)系密切。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市經(jīng)濟企業(yè)的股份合作制改造，按照投資、勞動積累等原則將集