【正文】 現(xiàn)行法律規(guī)定；而對于純粹土地使用權(quán)權(quán)屬或范圍的爭議，應(yīng)當(dāng)納入普通的民事訴訟程序解決。簡言之，《暫行條例》第45條適用的前提不是劃撥土地，而是非公益目的劃撥土地?！　∽髡哒J(rèn)為，出讓土地使用權(quán)即是滿足私益目的的土地使用權(quán)，具有民法上的財產(chǎn)屬性；而劃撥土地使用權(quán)則應(yīng)當(dāng)定位在滿足公益目的上，因而不能進(jìn)行商業(yè)化處分（流轉(zhuǎn)）、非為民法上的財產(chǎn)。同樣是個人房屋所有權(quán)對應(yīng)不同的土地使用權(quán)，因使用權(quán)不同會導(dǎo)致房屋所有權(quán)人取得的權(quán)利不一樣，因而現(xiàn)實中必然存在不同交易規(guī)則或者增加交易復(fù)雜性或購買人當(dāng)心義務(wù)。所有這些構(gòu)成私人宅基地使用權(quán)。而在立法和現(xiàn)實中，兩者不加區(qū)別地使用，在一些情形下，劃撥土地使用權(quán)可以處分，而在另一些情形下，劃撥不能處分。這便是國有出讓土地使用權(quán)。[11]而我國的土地使用權(quán)（僅指出讓土地使用權(quán)）的獨立性、可處分性也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強于地上權(quán)?！　Q言之，土地使用權(quán)和永佃權(quán)（地上權(quán)）存在的基礎(chǔ)和功能目的是不同?！　≡诖箨懛ㄓ靡嫖餀?quán)體系中，永佃權(quán)和地上權(quán)具有解決土地集中時的分散利用功能，因為它們旨在構(gòu)筑原所有權(quán)人和利用人之間一種長期或永久性的共同分享土地權(quán)益的法律關(guān)系。但是，這里需要澄清一些認(rèn)識上的問題?！　【娃r(nóng)村土地集體所有規(guī)范而言，作者在此僅簡要闡述兩個基本建議：第一，就農(nóng)業(yè)用地而言，物權(quán)法僅確認(rèn)農(nóng)民集體所有權(quán)的性質(zhì)和分散利用形成的權(quán)利即可?！　〉?種和第3種具有相同性，其所有者范圍均是投資并參與到特定集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)中的成員，而其擁有對象是經(jīng)濟(jì)組織原始投資和經(jīng)營積累形成的資產(chǎn)，其差異主要表現(xiàn)在所在區(qū)域、土地使用權(quán)性質(zhì)（如果涉及土地的話）等。也正是這種民事權(quán)利的創(chuàng)設(shè)使本來制度意義上的所有權(quán)轉(zhuǎn)化為民法上的可流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)權(quán)利（物權(quán)）。　?。ㄈ┪餀?quán)法主要調(diào)整國有不動產(chǎn)　　在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，國家在全民所有名義下積聚了社會主要財產(chǎn)（生產(chǎn)資料），這些財產(chǎn)，在物權(quán)法上分為兩類：一類是不動產(chǎn)，包括土地、建筑物、自然資源等；另一類是動產(chǎn)，包括經(jīng)營性資產(chǎn)和國庫等（物權(quán)法不涉及國庫資金，只涉及投資形成的資產(chǎn)歸屬和保護(hù)）。本質(zhì)上，國家所有只是達(dá)到全民利益的工具。這是因為，從主體的角度來看，全民是虛的，所有權(quán)必須依賴實在的民事主體行使，因此，全民所有即轉(zhuǎn)化為國家所有。因該物由所有者支配，自然可以轉(zhuǎn)讓給他人，因而屬于可交易物。[2]　　公有物和私有物是民法對物（在本文，物和財產(chǎn)互換使用）的基本分類。一、引言　　在建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)法律體系過程中，我們面臨的一個難題便是傳統(tǒng)公有制體制下的一些制度、觀念如何調(diào)整或改革，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要?！　《鹘y(tǒng)公有制財產(chǎn)納入物權(quán)法規(guī)范的基本思路　?。ㄒ唬┕形锖退接形飫澐帧　“凑彰穹ㄉ瞎形锖退接形飬^(qū)分現(xiàn)行公有制下的財產(chǎn)是納入物權(quán)法規(guī)范的基本出發(fā)點。與此相反，私有物是歸個人所有的物品?！　。ǘ┙胸敭a(chǎn)和公共財產(chǎn)兩個概念　　在傳統(tǒng)體制下，全民所有被等同于國家所有。因此，國家在管理國有財產(chǎn)時必須按照符合全民利益的方式行使管理權(quán)。而除公共設(shè)施和公共建筑等以外的城市建設(shè)用地、國營農(nóng)場則屬于可交易土地，國家通過出讓方式或承包經(jīng)濟(jì)方式實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價值，可以適用民法財產(chǎn)保護(hù)和交易規(guī)則。而且創(chuàng)設(shè)這樣的權(quán)利，也正是國家（不動產(chǎn)）所有權(quán)的實現(xiàn)方式。這些集體所有制經(jīng)濟(jì)對應(yīng)的生產(chǎn)資料所有權(quán)形式主要是：　?。?）村或村民小組農(nóng)民集體所有權(quán)，其客體是農(nóng)村土地；　?。?）農(nóng)村集體組織中勞動者集體所有權(quán)，其客體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（合作社、企業(yè)）的財產(chǎn)；　?。?）城鎮(zhèn)集體企業(yè)中勞動者集體所有權(quán)，其客體是城鎮(zhèn)集體企業(yè)的財產(chǎn)。　　因此，關(guān)于集體所有，物權(quán)法僅應(yīng)當(dāng)僅確認(rèn)和規(guī)范農(nóng)村土地集體所有，而不再涉及其他集體所有?！　∪?、我國的不動產(chǎn)物權(quán)制度設(shè)計問題　　（一）土地使用權(quán)定位　　由于我國特殊的政治制度，我國的土地不可能私有，因此，只能建立以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)制度。從根本上說，人役權(quán)是私人所有權(quán)基礎(chǔ)上衍生出來的用于解決具有相互依賴關(guān)系的個人生存問題的一種物權(quán)制度設(shè)計，與我國土地使用權(quán)制度目的相去甚遠(yuǎn)。在這里沒有獨立于使用權(quán)人的私所有權(quán)主體，使用權(quán)人本身即是制度化所有權(quán)人（全民或集體）的組成部分，使用權(quán)本身是實現(xiàn)所有權(quán)的一種方式。由于這樣改變，地上權(quán)被認(rèn)為是“相似所有權(quán)”或“等同于土地所有權(quán)的權(quán)利”。[12]　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)制度創(chuàng)新　　改革開放以后，我國的土地歸屬體制沒有發(fā)生任何變化，在延續(xù)傳統(tǒng)計劃體制下的土地分散利用體制基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)了可流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)?！　潛芡恋厥褂脵?quán)有兩種情形，一種是傳統(tǒng)計劃體制下形成的劃撥土地使用權(quán)，一種新劃撥土地使用權(quán)。另外，在一些中小城鎮(zhèn)還存通過有償出讓方式取得宅基地使用權(quán)情形。再如，因私有宅基地使用權(quán)不存在明確期限，其存續(xù)沒有一個明確規(guī)則，因而，私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也會因此與其他不同。有了這樣清楚的定位，那么，才能夠建立規(guī)則清晰土地使用制度。也就是說，并非公司、企業(yè)所占有的全部劃撥土地均可轉(zhuǎn)化，只有用于非公益目的的土地才可轉(zhuǎn)化。這種解決方式不無商榷之處?！　　　》课莺屯恋夭豢煞蛛x是一種自然現(xiàn)象，不可改變。　　　　所有權(quán)被認(rèn)為是永久性的，即只要房屋存在所有權(quán)即存在。[21]　　對于土地使用權(quán)到期到，土地使用期限屆滿后，可能產(chǎn)生三種結(jié)果：[22]　　（1）受讓人未申請續(xù)展（續(xù)期），土地使用權(quán)終止；　?。?）土地使用權(quán)人申請，但未批準(zhǔn)，土地使用權(quán)終止；　?。?）受讓人申請，土地使用權(quán)延長至新合同約定的期限屆滿。[26]　　作者認(rèn)為，在土地分類[27]中應(yīng)當(dāng)增加一類，即資源性土地，用來表示土地地表或地層中含有某種自然資源并能為人們開發(fā)利用的土地。　　資源性土地使用權(quán)可以從土地的資源屬性加以分類。但不管怎樣，資源具有價值，可以獨立存在，成為民法上的物?！　≠Y源利用權(quán)可以基于所有權(quán)設(shè)定，也可以基于土地使用權(quán)設(shè)定。　?。?）采礦權(quán)：指經(jīng)許可或依法獲得的在特定礦藏地區(qū)或工作區(qū)內(nèi)勘探、開采礦產(chǎn)資源，取得礦產(chǎn)品所有權(quán)的權(quán)利。在這一點上，資源性土地取決是利用程度和合理性，一般正?；蚝侠砝梅秶鷥?nèi)，其資源可以實現(xiàn)更新，持續(xù)利用，但是如過度利用或濫用的話，也會因此而枯竭，比如草原過度放牧、森林過度砍伐可導(dǎo)致沙化，導(dǎo)致草原和林業(yè)資源的枯竭。一般來講對于可更新的資源應(yīng)當(dāng)賦予資源性土地使用權(quán)，使其自主地更新以實現(xiàn)對資源的長期利用。在這種情形下，資源利用權(quán)就成為次于土地使用權(quán)的一級用益物權(quán)?！眹宜屑幢坏韧谌袼??！掇r(nóng)村土地承包法》第3條第2款：“農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包?！　10]　　[13]1999年4月29日，全國人大通過的《行政復(fù)議法》第30條將權(quán)屬爭議（侵權(quán)）的復(fù)議明確為行政訴訟的前置程序。建設(shè)部于1991年實施的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（已于2000年10月修改）第3條即規(guī)定了城市房屋產(chǎn)權(quán)人與該房屋占用土地的使用權(quán)人一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定，不得分離。第24條規(guī)定建筑物所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓建筑物，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！　21]筆者認(rèn)為，這不符合民法精神，應(yīng)當(dāng)予