【正文】 如我國制定的單行法規(guī)有：《森林法》（1984年9月通過，1998年4月修正）、《草原法》（1985年6月通過，2002年12月修訂）、《漁業(yè)法》（1986年1月通過，2000年10月修正）、《礦產(chǎn)資源法》（1986年3月通過，1996年8月修正）、《土地管理法》（1986年6月通過，1988年12月修正，1998年8月修正）和《水法》（2002年8月通過）?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第21條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第41條?！薄　20]《城市房地產(chǎn)管理法》第31條就確立了房地一同轉(zhuǎn)讓的原則：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。這不僅僅是改革開放以后的房地產(chǎn)權(quán)政策，而且是計劃經(jīng)濟(jì)時期即存在的制度。該法第16條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。孫憲忠：《德國當(dāng)代物權(quán)法》法律出版社，1997年，第226頁和第180頁。作者在《房地產(chǎn)法新論》中曾經(jīng)提出論證了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)一問題”，見高富平、黃武雙著《房地產(chǎn)法新論》，中國法制出版社，2002年第二版，第43－47頁。對于動產(chǎn)或經(jīng)營性資產(chǎn)，國家所有權(quán)從性質(zhì)和權(quán)能上講，與普通個人所有權(quán)沒有什么本質(zhì)區(qū)別，只是國家所有權(quán)行使是通過代理人行使的，它對代理人有特別的要求，即必須按照國家利益最大化的原則行使所有權(quán)權(quán)能。出版的著作有《物權(quán)法原論》（上中下，中國法制出版社，2001年）、《土地使用權(quán)和用益物權(quán)》（法律出版社，2001年）等；公開發(fā)表的論文有：《公有私有的法律含義一種新的公有和私觀念》，載《清華法律評論》2000？3；《建立國有資產(chǎn)分類規(guī)范的法律體系》《華東政法學(xué)院學(xué)報》2000？5；《市場經(jīng)濟(jì)改革與中國財產(chǎn)權(quán)利體制的再造》《民商法縱論》，中國法制出版社，2000年；《論物權(quán)法的私法性》，載《人大法律評論》2001年卷第二輯。因此，資源的利用權(quán)必須有利于資源更新和環(huán)境保護(hù)。例如，給予某人10年荒漠治理權(quán)，那么他只能種草；如果給他50年或100年，那么他可以種植林木，并使沙漠變綠洲。就土地本身利用價值而言，土地具有非消耗性?！　。?）放牧權(quán)：指經(jīng)允許到集體或國有的草原或山地放牧的權(quán)利?！　≠Y源利用權(quán)的客體是資源?！　。?）草地使用權(quán)：指依法取得對特定區(qū)域的草場的占有、使用并獲取收益的權(quán)利?！　。ǘ┵Y源性土地使用權(quán)　　資源性土地使用權(quán)仍然是土地使用權(quán)的一種，它指自然人、法人等民事主體依法取得的占有、使用國家或集體所有的土地獲取其資源性收益的排他支配權(quán)。[23]　　第三，因未申請續(xù)展或因續(xù)展未批準(zhǔn)，不管是個人還是商業(yè)組織，在國家取得土地使用時，應(yīng)當(dāng)對地上建筑物所有權(quán)人以合理補(bǔ)償。地上權(quán)期滿后，一般由土地所有權(quán)人取得房屋所有權(quán)?！　〉?，《房地產(chǎn)管理法》并沒有對房地產(chǎn)權(quán)一體登記作出強(qiáng)制性規(guī)定，而是交由省級政府自主決定。土地和房屋不能作為一個物來看待，因而實行的土地使用權(quán)＋房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)。[13]　　　　不動產(chǎn)規(guī)范物權(quán)化涉及到土地權(quán)屬爭議解決問題。一種是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱《暫行條例》）所確立的劃撥土地使用權(quán)，另一種是該法之前在計劃體制下形成的劃撥土地使用權(quán)?！　　稗D(zhuǎn)軌”　　作為土地使用權(quán)歸并的一個前提或內(nèi)容是對劃撥土地使用權(quán)重新定位?！　》课菟袡?quán)的性質(zhì)取決于土地使用權(quán)的性質(zhì)，至少受土地使用權(quán)限制。主要有兩個因素：第一，歷史遺留形成?！　　　【统鞘薪ㄔO(shè)用地而言，我國存在著至少三種土地使用權(quán)：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和私人宅基地使用權(quán)。除此之外，土地使用權(quán)的權(quán)能基本上囊括了土地所有權(quán)的權(quán)能。這種基礎(chǔ)的不同使我國的土地使用權(quán)難以納入大陸法的所有權(quán)和用益物權(quán)的框架，將土地使用權(quán)定位于大陸法系中的用益物權(quán)。因此，這兩種用益物權(quán)與我國兩種所有形式的土地分散利用功能和目的相吻合，決定了兩種用益物權(quán)與我國土地使用權(quán)的類似性。如果與大陸法現(xiàn)有的用益物權(quán)形式作個比較的話，我國的土地使用權(quán)顯然不屬于地役權(quán)和人役權(quán)范疇。[7]　　第二，就農(nóng)村的建設(shè)用地而言，盡快創(chuàng)設(shè)可以流轉(zhuǎn)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范，消除農(nóng)村和城市建設(shè)用地不接軌的法律障礙，使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)成為吸引外來資金，實現(xiàn)農(nóng)村自主城市化發(fā)展的“原始資本”。在這方面，經(jīng)濟(jì)體制改革中，對兩類集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方式已經(jīng)進(jìn)行了不同的嘗試?！　〔粍赢a(chǎn)以土地為基礎(chǔ)。實質(zhì)上，國家對于經(jīng)營性動產(chǎn)，基本上可以準(zhǔn)用民法私有物或可交易財產(chǎn)所有權(quán)一般原理，毋需作特別規(guī)定。國家對于公共財產(chǎn)，只是作為社會公共機(jī)構(gòu)行使管理權(quán)，不適用民法規(guī)范；而對于后者，國家享有民法上的所有權(quán)（對該財產(chǎn)享有完全的支配權(quán)），可以適用民法規(guī)范調(diào)整。[4]　　筆者認(rèn)為，《民法通則》對全民所有和國家所有的定位是正確的?！　鹘y(tǒng)公有體制下的物必須先按照公有和私有加以劃分，然后再探討如何規(guī)范公有制下的私有物或可交易物。公有物也被認(rèn)為不歸任何人享有，實際上它們被認(rèn)為是全體羅馬人的或共同體的。[1]歸納起來，筆者的一個核心指導(dǎo)思想是：傳統(tǒng)公有制下形成的所有制（對應(yīng)的所有權(quán)）概念不能直接納入到民法調(diào)整，因為這些所有權(quán)形式是根據(jù)所有制分類的（或者是按照主體分類的），本質(zhì)上是實現(xiàn)傳統(tǒng)公有制目標(biāo)的制度手段，具有政治制度特性。而民法上對于物權(quán)規(guī)范，則是抽象的、不區(qū)分主體的（實質(zhì)上是以個人權(quán)利為模型的）；在將全民所有和集體所有作為一種制度工具認(rèn)識前提下，物權(quán)法的核心任務(wù)便是尋求在市場經(jīng)濟(jì)體制下實現(xiàn)這兩種所有制目的的民法手段創(chuàng)制使全民和集體所有體制下財產(chǎn)為民事主體分散利用并可流轉(zhuǎn)的權(quán)利體系。這也就是意味著公有物被排斥于交易之外，屬于非交易物。這意味著，物權(quán)立法首先要對哪些是公有物和私有物做出界定。因為在理論上，全民（nation）和國家（state）存在著區(qū)別。國家通過其授權(quán)機(jī)構(gòu)，對這些私有物可以進(jìn)行商業(yè)化處分，因而這些財產(chǎn)可以流轉(zhuǎn)到個人或其他組織手中（前提是公平的市場交易）。[5]　　與動產(chǎn)不同的是，不動產(chǎn)的利用必須分散到民事主體手中，國家直接支配和利用的只占少數(shù)。關(guān)于土地權(quán)利設(shè)計，作者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解決三個方面的問題：一是農(nóng)村土地問題；二是建設(shè)用地問題；三是資源性土地問題……本文也正是以土地權(quán)利體系的創(chuàng)設(shè)為例，闡明公有制財產(chǎn)物權(quán)法規(guī)范問題。如農(nóng)村土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)股份合作制改造、城市集體股份制改造等。甚至作者認(rèn)為，農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)取消“身份”特征，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)體系和規(guī)則。因為地役權(quán)為特定土地利用之便利而存在的特性決定了它與我國的土地使用毫無任何共同點；而且地役權(quán)為非占有性物權(quán)，也不是獨(dú)立的、可轉(zhuǎn)讓的物權(quán)，因此，地役權(quán)不可能成為我國土地使用權(quán)的模型。也正因此許多學(xué)者均認(rèn)為兩種權(quán)利形態(tài)可供借鑒以設(shè)計規(guī)范我國的土地使用權(quán)?！　∈聦嵣?，現(xiàn)代地上權(quán)原則，已經(jīng)使地上權(quán)具有相似所有權(quán)的地位。　　因此，土地使用權(quán)與大陸法用益物權(quán)的區(qū)別是明顯的，它們的區(qū)別在于它的功能和目的，而功能和目的不同則主要是因為土地使用權(quán)的產(chǎn)生的基礎(chǔ)不一樣。　　創(chuàng)設(shè)于上個世紀(jì)80年代末期的出讓土地使用權(quán)，是完全具備民法財產(chǎn)屬性的土地權(quán)利。在城市土地國有化過程中，所有土地被宣布為國有，但土地上的房屋除了大地主、大資本家的予以沒收外，城市中產(chǎn)階級和普通市民的仍歸私人所有。例如，舊劃撥土地使用權(quán)一般對應(yīng)的房屋為公房，即由國家或企事業(yè)