【正文】 體企業(yè)資產(chǎn)明晰為股權(quán)，而適用公司法或股份合作企業(yè)法，基本上可以解決這些集體財(cái)產(chǎn)適用民法基本規(guī)則的問題。[8]而目前的物權(quán)法也很難完成這一制度設(shè)計(jì)任務(wù)。人役權(quán)最大特征是為特定人的利益而設(shè)置的不可轉(zhuǎn)讓或處分的權(quán)利，而我國(guó)的土地使用權(quán)既不是為了特定人利益設(shè)定的權(quán)利，也不是不可轉(zhuǎn)讓和處分的權(quán)利，我國(guó)的土地使用權(quán)在權(quán)能范圍上遠(yuǎn)超過用益權(quán)?！　〉牵@兩種權(quán)利存在的基礎(chǔ)都是私有或個(gè)人所有，永佃權(quán)和地上權(quán)雖旨在保護(hù)土地利用人權(quán)益，但它構(gòu)筑了土地利用人和他的繼承人或受讓人長(zhǎng)期或永久地向所有權(quán)人負(fù)擔(dān)租費(fèi)的關(guān)系，這本質(zhì)上是不公正的。[9]這種原則認(rèn)為，地上權(quán)人對(duì)建筑物享有所有權(quán)，“設(shè)立地上權(quán)，是為了取得對(duì)建筑物的所有權(quán)”。我國(guó)公有制的兩種表現(xiàn)形式──農(nóng)民集體所有權(quán)和全民所有權(quán)是一種制度意義上的所有權(quán)，主要擔(dān)負(fù)制度功能，而與實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人利益并享有完全處分權(quán)的個(gè)人所有權(quán)有別。盡管出讓土地使用權(quán)有存續(xù)期限，但可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。第二，城市不斷向外擴(kuò)展，原來屬于農(nóng)村的地區(qū)也被納入城區(qū)范圍。因其土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓，因而公房轉(zhuǎn)讓就受到限制。正如前面指出，公有物和私有物劃分是定位物權(quán)法的前提，而公有物和私有物在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H上就表現(xiàn)為對(duì)土地使用權(quán)的分類?！　〉牵瑢?shí)踐中往往不作區(qū)分，凡是劃撥土地即允許市場(chǎng)化處分，這顯然違背劃撥土地使用權(quán)設(shè)計(jì)初衷。這是與不動(dòng)產(chǎn)民法調(diào)整不相協(xié)調(diào)的。但是，其中還有一些問題需要解決。這非常不利于房地產(chǎn)權(quán)一致原則的貫徹。[20]這種獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，是地上權(quán)人對(duì)房屋擁有所有權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)。但是，隨著工業(yè)社會(huì)的來臨，礦產(chǎn)資源、水資源等資源價(jià)值凸現(xiàn)，各類具有特殊價(jià)值的資源從土地中獨(dú)立出來，成為可以設(shè)定物權(quán)權(quán)利的物權(quán)客體?！　～@得這種資源性土地使用權(quán)的方式也包括依法取得（法定取得）、依行政許可和合同三種取得方式?！　。ㄈ┵Y源利用權(quán)　　資源指自然界中一切可以被人們利用的物質(zhì)和能量，如礦藏、水源、地?zé)?、森林、草原、野生?dòng)物等等。因此，資源利用權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)土地上的資源的獲取權(quán)，其內(nèi)容是獲取土地上的資源，而不是利用土地?！　。?）狩獵權(quán)：指在他人土地上獲得野生動(dòng)物資源的權(quán)利。但是，大多數(shù)資源具有可消耗性，它可因人類長(zhǎng)期的汲取而枯竭?！　《深悪?quán)利，旨在區(qū)分兩種性質(zhì)的資源性用益物權(quán)：資源利用權(quán)不以占有利用土地為內(nèi)容或目的，而以取得或利用土地附載的資源為目的；而資源性土地使用權(quán)則是通過對(duì)土地本身的利用而獲取某種生產(chǎn)物，屬于以占有土地為內(nèi)容的用益物權(quán)范疇，而屬于非占有性質(zhì)的用益物權(quán)?！　×硗?，區(qū)分這兩種權(quán)利在現(xiàn)實(shí)中具有非常重要的意義。參見高富平：《公有私有的法律含義一種新的公有和私觀念》，載《清華法律評(píng)論》2000？3　　[3]也正是因?yàn)檫@一原則，才有可能使國(guó)有財(cái)產(chǎn)適用民商法規(guī)范。現(xiàn)代地上權(quán)確立于《德國(guó)民法典》。具體論述見高富平：《土地使用權(quán)和用益物權(quán)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系研究》，第三章”“當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第1款也規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也規(guī)定了該原則，其中第23條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。雙方當(dāng)事人可以將該賠償?shù)臄?shù)額、支付方式及其排除等作為地上權(quán)的內(nèi)容在協(xié)議中約定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第21條只規(guī)定到期不申請(qǐng)續(xù)期或未批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將被無償收回?！锻恋毓芾矸ā返?條確定了我國(guó)對(duì)土地實(shí)行用途管制，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。關(guān)于本題的詳細(xì)論述參見高富平：《土地使用權(quán)和用益物權(quán)》，法律出版社，2001年，第15章?！　22]例如，《意大利民法典》第953條規(guī)定：“如果地上權(quán)是附確定期限設(shè)立的，則在期限屆滿時(shí)，地上權(quán)消滅，土地所有人成為地上建筑物的所有人?！　18]　　根據(jù)國(guó)務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對(duì)行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認(rèn)土地礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、淮涂海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決?！　14]根據(jù)孫憲忠對(duì)德國(guó)地上權(quán)制度的介紹（參見《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》第226238頁），同時(shí)根據(jù)《意大利民法典》對(duì)地上權(quán)的規(guī)定及作者掌握的其他國(guó)家民法典規(guī)定，作者相信在大多數(shù)確立地上權(quán)的國(guó)家，均認(rèn)同地上權(quán)人取得建筑物所有權(quán)。參見高富平：《土地使用權(quán)和用益物權(quán)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系研究》，法律出版社，2001年，第404－05頁。顯然，國(guó)家所有只是屬于全民所有，而不是等于全民所有。這樣的權(quán)利設(shè)定權(quán)是資源性土地使用權(quán)人實(shí)現(xiàn)收益的重要方式。而對(duì)于礦藏，一般只能是資源利用權(quán)，至于其復(fù)墾只是額外的義務(wù)，而不是對(duì)土地的利用。而要避免這樣的悲劇，就必須給予資源利用人以合理開發(fā)利用資源的權(quán)利。　?。?）水能利用權(quán)：水力發(fā)電、灌溉、航運(yùn)等對(duì)水資源的開發(fā)利用權(quán)。當(dāng)然，如果是國(guó)有森林或草原，那么國(guó)家也可以直接設(shè)定林木采伐權(quán)給個(gè)人。在我國(guó)，不存在資源所有權(quán)的可能性，因而只能設(shè)置取得資源的權(quán)利，如采礦權(quán)?！　。?）荒地使用權(quán)：指通過拍賣或其他方式取得對(duì)集體或國(guó)家所有的荒地地表進(jìn)行農(nóng)林牧漁生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。資源性土地，資源性土地，主要指礦藏地、荒地、水面、林地、草地（草原）。尤其是，在區(qū)分所有情形下，小業(yè)主不可能去與國(guó)家簽署合同，而只要有一個(gè)變更登記手續(xù)即可以了。如何解決土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)永久性矛盾，是法律必須解決的問題。[18]一同處分表現(xiàn)為土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分（“地隨房走”）和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分（“房隨地走”）兩個(gè)原則。土地使用權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議和侵權(quán)糾紛納入民事訴訟程序解決，是土地使用權(quán)作為民法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本質(zhì)要求。只有這樣改造，才能逐漸形成新型的國(guó)有土地使用權(quán)“雙軌制”。這里之所以說是“應(yīng)當(dāng)”，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中并不是這樣定位的?！　∫虼?，立法必須朝著減化土地使用權(quán)種類、統(tǒng)一房地產(chǎn)交易規(guī)則的方向努力。目前，我國(guó)對(duì)于私有宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，沒有統(tǒng)一的明確的規(guī)定，習(xí)慣上沒有明確存續(xù)期限（隨房屋存在而存在）、可以隨房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。這大大增加了人們辨識(shí)兩種劃撥土地使用權(quán)的難度。國(guó)有出讓土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)解決土地流轉(zhuǎn)需求，為建立可流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)立下了汗馬功勞。土地使用權(quán)人不僅可以占有使用土地，而且可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權(quán)；另外，土地使用權(quán)人死亡后，繼承人也可以繼承土地使用權(quán)，土地使用權(quán)已成為權(quán)利人的一種財(cái)產(chǎn)。一個(gè)是以土地公有制為基礎(chǔ)，一個(gè)是以個(gè)人所有權(quán)為基礎(chǔ)。在這種關(guān)系中，所有權(quán)人之所以租佃或出讓土地使用權(quán)，也是為了謀利，為了實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，可以說是土地的資本化利用方式；而從永佃權(quán)人和地上權(quán)人角度講，他以支付一定的對(duì)價(jià)為條件，獲得一定期限或永久性的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)物（土地）的占有支配。首先是土地使用權(quán)的定性。至于它的取得、流轉(zhuǎn)等仍然需要特殊法（現(xiàn)階段《農(nóng)村土地承包法》[6]）來解決。這樣，這三種集體所有權(quán)可以并為兩類進(jìn)行分析：農(nóng)村土地的農(nóng)民集體所有和集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)勞動(dòng)者集體所有。盡管國(guó)家（不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)仍然具有民法意義，即享有收益權(quán)和回復(fù)權(quán)，但是，創(chuàng)設(shè)什么樣的權(quán)利、如何創(chuàng)設(shè)、存續(xù)期限、支付費(fèi)用等卻不是物權(quán)法所能夠調(diào)整的。前面所講的國(guó)有財(cái)產(chǎn)和公共財(cái)產(chǎn)的劃分，