【正文】 為商品房開工面積增長主力軍。據(jù)了解，截至12 月末，濟(jì)南市累計銷售各類房屋面積為 248 萬平方米，比上年下降 %，其中，住宅銷售 萬平方米，下降 %；辦公樓銷售 萬平方米，下降 %。 2）、土地原因是制約濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)增速的主要原因。三是部分企業(yè)是因為資金問題，雖然手里有土地，但因為資金短缺故遲遲不能開工。 12 月房屋施工面積為 萬平米，比去年同期增長 %，新開工面積為 萬平米，同比增長了 %；而銷售方面 12 月我市商品房屋銷售建筑面積為 萬平方米，其中銷售給個人 萬平方米，同比分別下降 %和 %。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南市土地交易價格同比上漲 %，其中住宅用地上漲%，在全國居第 14 位。從下面兩個圖表中，我們可以清晰地出，雖然住宅仍然占據(jù)主流地位，但商業(yè)物業(yè)在投資者的追捧下，呈高速發(fā)展態(tài)勢， 2020 年商業(yè)物業(yè)的銷售增幅達(dá)到 ％， 2020 年的銷售增幅也在 30％。 商業(yè)房地產(chǎn)分類 按照行業(yè)類型劃分 零售功能房地產(chǎn) 娛樂功能房地產(chǎn) 餐飲功能房地產(chǎn) 健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn) 大型購物中心 按照消費(fèi)方式劃分 物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 按照建筑形式劃分 底層商業(yè)房地產(chǎn) 地下層商業(yè)房地產(chǎn) 地上層商業(yè)房地產(chǎn) 按照行業(yè)類型劃分 近鄰型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 按照建筑形式 劃分 大型商業(yè)房地查項目 中型商業(yè)房地查項目 小型商業(yè)房地查項目 國內(nèi)商業(yè)物業(yè)構(gòu)成 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 主題型 鄰里型 36％ 34％ 15％ 9％ 6％ 為什么商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)利潤要高于住宅的開發(fā)利潤呢？ 因為住宅屬于一次性投資，住宅的實用價值體現(xiàn)為居住的實用性，其在使用過程中并不能創(chuàng)造新的價值，其價值隨著折舊值的增高而減少。從購物中心的規(guī)模和人均 GDP 來看，當(dāng)前購物中心有超越合理規(guī)模的可能，但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特征，則只能說達(dá)成了基本的產(chǎn)品平衡。當(dāng)前，中國購物中心的開發(fā)主體主要包括地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占主要位置，其開發(fā)的項目占購物中心總量的 56％。近七成的投資者認(rèn)為總價在 100300萬元之間的商鋪最容易接受，選擇 5099萬元之間的投資者占總量的 ％，選擇 300 萬元以上的占 ％。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分 權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房 基本價格。 一次性買斷價 一次 性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。 建 筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 實用面積 它是 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。例如，在 1 萬平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑總面積，其容積率為 。 開間 5 米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢 房屋建筑面積之和。對購房者而言，綠化率高為好。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間 距內(nèi)的用地 含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。居室是家庭的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié)土地使用權(quán)出讓 第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者 向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使使權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回：在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提出收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。具體亦法由國務(wù)院規(guī)定。 第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件； （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán) 出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或 者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 第五十四條住宅用房的租賃 ，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第五十九條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 第六章法律責(zé)任 第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。 本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣（市）商品房銷售管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證明。 第十條 商品房銷售管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材 料是否符合法定條件進(jìn)行審核。 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，買受人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理商品房預(yù)售合同備案的變更手續(xù)。 第十二條 預(yù)售的商品房可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其所提交材料的真實性負(fù)責(zé)。 工商行政管理、國土資源、稅務(wù)等部門，按照各自職責(zé)分工，共同做好與商品房銷售有關(guān)的管理工作。 本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)，向社會公開銷售的房屋及其附屬設(shè)施。 第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。 因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 第四節(jié)房屋租賃 第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 第四章房地產(chǎn)交易 第一節(jié)一般規(guī)定 第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地： （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地： （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （四）法律、行政法規(guī)定的其他用地。 第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第十二條土地使用權(quán)出讓，可以來取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 第六條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。住宅開間一般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般 不超過 米。非住宅用房 按建筑面積計算。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。元／平方米起售，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意。 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空 置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 商業(yè)街的商鋪是最受投資 者青睞的，占了總體的 ％，其次是寫字樓和住宅的底商，這代表了資金的流向，也是開發(fā)商的指南針。 針對目前市場上購物中心的分布結(jié)構(gòu)來看，隨著舊城改造、城市外擴(kuò)、城市化進(jìn)程的加快，在統(tǒng)一開發(fā)的新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展適當(dāng)規(guī)模的社區(qū)型或鄰里型的購物中心將會成為一種趨勢。通常，商圈可以分為 3 個層次： 核心商圈――占 50～ 70％的客流量 次級商圈――占 15～ 30％的客流量 邊際商圈――占 10％左右的客流量 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所要評估的商圈因素有： 客流－－行人的數(shù)量； 車流－－車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度； 停車設(shè)施－－停車場的數(shù)量和 質(zhì)量，停車場到商店的距離； 交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)； 商店構(gòu)成 :商店數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補(bǔ)性，零售的均衡配置； 具體店址：易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營業(yè)場地的規(guī)模與形狀、場地和建筑的狀況使用年限； 占用條件：自助或租用條件，勞動和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則； 全面評價：商店大體位置，具體店址。 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分