[建筑]估價(jià)報(bào)告88錯(cuò)(存儲(chǔ)版)
【正文】 括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。 75． 80．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響。 85．將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格） 86．抵押評估時(shí)，未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。第一部分指出錯(cuò)誤發(fā)生的位置，第二部分指出具體錯(cuò)在什么內(nèi)容上。 3）寫在答案欄外的答案，不計(jì)分。 83．評估結(jié)論沒有大寫。 開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）； 直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本） 投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用） 成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用） 銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 79． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。（4）成本法： A．舊房：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格－折舊 B．新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 69．成本構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）； 70．成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。 利潤率選取錯(cuò)誤。 利息計(jì)算時(shí)，銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用不能計(jì)息； 63． 56．開發(fā)期的確定要說明理由。 50． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計(jì)算； 46． 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 27．日期修正計(jì)算錯(cuò)誤； 28．區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的證明。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。期房價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 2．報(bào)告書用語不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等。 6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。應(yīng)當(dāng)是公開市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。
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