不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫(存儲(chǔ)版)
【正文】 商業(yè)繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸?shù)?。（三）成本?．利潤(rùn)率的確定按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目段要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算，在估算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要主意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，避免混淆。正確地估算投資利息需把握下列6個(gè)方面：1．應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種方式。而將不動(dòng)產(chǎn)整體估價(jià)和單項(xiàng)房屋估價(jià)在估價(jià)過程中按土地估價(jià)的規(guī)范格式表述或應(yīng)用其他的表述方式均是此類錯(cuò)誤。5．估價(jià)日期概念不清對(duì)剛接觸估價(jià)報(bào)告撰寫的估價(jià)人員來說，經(jīng)常與估價(jià)期日混淆。10．無估價(jià)方法選擇理由在技術(shù)報(bào)告中，因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法適用于不同的估價(jià)對(duì)象，所以應(yīng)用每種估價(jià)方法均要有明確的理由，沒有相應(yīng)的表述是錯(cuò)誤的。例如：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右。例如前面說了上座率為70％，后面計(jì)算時(shí)卻沒有考慮進(jìn)去；前面定下的資本化率是13％，后面采用的卻是15％。例如“在估價(jià)期日估價(jià)對(duì)象總價(jià)為207，387元，大寫：人民幣貳拾萬貳仟叁佰捌拾柒元整。復(fù)習(xí)思考題：1．不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容有哪些？2．目前不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有哪些基本的形式？3．土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（文字式）是什么？4．土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式（文字式）是什么？5．房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式是什么？6．不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有那幾類常見的錯(cuò)誤？7．各種不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法在估價(jià)報(bào)告中常見的錯(cuò)誤有哪些？10。如有的估價(jià)報(bào)告中，序號(hào)“六”下面是“（一）、（二）、…”編排，序號(hào)“七”下面卻采用“（1）、（2）、…”的編排?！保ń又梢秘?cái)務(wù)報(bào)告的一些指標(biāo)如“利潤(rùn)”、“資產(chǎn)負(fù)債率”加以說明）5．堆砌、生造詞語有的估價(jià)報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語或是受港臺(tái)用語的影響，比如將“素質(zhì)”寫成“質(zhì)素”（香港人的習(xí)慣用法），或是將動(dòng)詞用作形容詞，如“這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。表達(dá)分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?．估價(jià)原則表述不準(zhǔn)確各種估價(jià)方法對(duì)應(yīng)著的估價(jià)原則不完全相同，在估價(jià)時(shí)一定要按照所選的估價(jià)方法選擇估價(jià)的原則，并把它們?cè)趫?bào)告中表述出來；另一種是估價(jià)原則沒有針對(duì)性，只表述普遍應(yīng)遵循的原則，而未表述所選方法對(duì)應(yīng)的估價(jià)原則。3．價(jià)格定義界定不清我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)某一時(shí)點(diǎn)有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格和建筑物剩余使用年限的價(jià)格，在估價(jià)報(bào)告中一定要表述清楚。四、報(bào)告格式錯(cuò)誤（一）報(bào)告格式選用不當(dāng)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)整體估價(jià)和單項(xiàng)房屋估價(jià)主要采用房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。而有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)在該段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生，即視同發(fā)生在該段時(shí)間段的期中。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的確定詳見第五章第二節(jié)有關(guān)內(nèi)容。對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定可獲收益的年限；如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；然后再加上使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。其中，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：（1）全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；（3）全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；（4）本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。3．成本法（1）概念性錯(cuò)誤（如：建筑物重置成本誤用成建筑物重建成本）；（2）參數(shù)選擇有誤； （3）成本項(xiàng)目確定有誤（如土地取得費(fèi)用、房屋拆遷費(fèi)用、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等缺項(xiàng)）；（4）計(jì)算過程中各項(xiàng)取值缺少依據(jù)或明顯不合理。（4）條件指數(shù)表中定量化錯(cuò)誤一種是條件指數(shù)表中定量的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)與因素說明表內(nèi)描述的因素條件一致，但在估價(jià)過程中表與表前后不一致；另一種是同一種因素，定量描述的差異不大，而具體為因素賦值時(shí)差異過大。 通過以上分析需要大家掌握各種估價(jià)對(duì)象的不同估價(jià)報(bào)告的寫法以及各種估價(jià)方法的具體適用范圍。歸納起來，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式主要有：（1）土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（文字式）（見附錄一）（2）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式（文字式）（見附錄二）（3）土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（表格式）（見附錄三）（4）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（見附錄四）。３．
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