不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫-全文預(yù)覽
【正文】 建筑物資本化率；如估價(jià)對(duì)象為土地與建筑物的合成體，需采用綜合資本化率。例如，居住房地產(chǎn)講求寧?kù)o、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重商業(yè)繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸?shù)取Ｔ谑袌?chǎng)比較法中，要求選取多個(gè)可比實(shí)例來(lái)進(jìn)行比較修正，如果以每個(gè)可比的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)，造成混淆。③計(jì)息期確定有誤（6）利潤(rùn)計(jì)算有誤①利潤(rùn)率選取有誤；②計(jì)潤(rùn)基數(shù)有誤（項(xiàng)目過(guò)多或過(guò)少以及錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)，它的計(jì)算基數(shù)應(yīng)同于利息計(jì)算基數(shù)）。（3）純收益計(jì)算有誤①錯(cuò)將客觀純收益作為實(shí)際純收益；②錯(cuò)將實(shí)際純收益作為客觀純收益；③評(píng)估整體不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，錯(cuò)將不動(dòng)產(chǎn)的一部分客觀純收益作為不動(dòng)產(chǎn)整體的客觀純收益；④計(jì)算客觀純收益時(shí)的扣除項(xiàng)有誤，又可分為兩種錯(cuò)誤：一種是客觀總費(fèi)用計(jì)算缺項(xiàng)；另一種是錯(cuò)將實(shí)際總費(fèi)用作為客觀總費(fèi)用予以扣除。（5）修正過(guò)程不清，各修正系數(shù)不知從何而來(lái)估價(jià)報(bào)告中的每一個(gè)數(shù)據(jù)的由來(lái)都必須有明確的文字表述，尤其是各種修正系數(shù)，這是估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式所要求的，估價(jià)人員不可隨心所欲。（3）所選的比較因素不能反映待估不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)由于所選的比較因素不能反映待估不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，從而造成估價(jià)結(jié)果背離待估不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)當(dāng)引起重視。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象狀況，應(yīng)從搜集到的交易實(shí)例中選擇三個(gè)以上的可比實(shí)例，并且可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)符合以下三個(gè)條件：①比較實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)；②成交日期與估價(jià)期日相近，不宜超過(guò)二年；③成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。（2）對(duì)于城市公共設(shè)施的估價(jià)，選擇收益法或假設(shè)開發(fā)法，也是不合理的。比如說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)整體評(píng)估，只采用土地估價(jià)的技術(shù)路線或房屋估價(jià)的技術(shù)路線均是錯(cuò)誤的，它應(yīng)當(dāng)采用不動(dòng)產(chǎn)整體估價(jià)的技術(shù)路線或采用土地和房屋分別估價(jià)加和的技術(shù)路線。1995年12月22日由原國(guó)家土地管理局[1996]國(guó)土[籍]字第18號(hào)文規(guī)定的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式，2001年3月為配合國(guó)土資源大調(diào)查，國(guó)土資源部出臺(tái)了新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式重新作出規(guī)定。５． 詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括下列內(nèi)容：１． 詳細(xì)介紹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況。10．估價(jià)結(jié)果。６． 價(jià)值定義（說(shuō)明估價(jià)所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵，如公開市場(chǎng)價(jià)值）。２． 估價(jià)機(jī)構(gòu)。（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 估價(jià)的假設(shè)和限制條件是說(shuō)明估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，估價(jià)報(bào)告使用的限制條件等。４． 我是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，以及撰寫估價(jià)報(bào)告。（四）估價(jià)師聲明 在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由估價(jià)師簽名、蓋章的聲明，它告知委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，估價(jià)師是以客觀無(wú)偏見的方式進(jìn)行估價(jià)的，同時(shí)對(duì)簽名的估價(jià)師也是一種警示。３． 致函落款。說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告的有效期（是指使用估價(jià)報(bào)告不得超出的時(shí)間界限，如到未來(lái)某個(gè)年月日止，或自估價(jià)報(bào)告完成或交付之日起多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有效。（三）致委托人函致委托人函是正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的信箋，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔。說(shuō)明該估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。說(shuō)明受理該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。說(shuō)明該估價(jià)項(xiàng)目的全稱。第一節(jié) 估價(jià)報(bào)告內(nèi)容與格式一、 估價(jià)報(bào)告內(nèi)容 一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由下列８?jìng)€(gè)部分組成：（１）封面；（２）目錄；（３）致委托人函；（４）估價(jià)師聲明；（５）估價(jià)的假設(shè)和限制條件；（６）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（７）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；（８）附件。其中土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式以及第二節(jié)內(nèi)容的熟練掌握，對(duì)于順利提交估價(jià)實(shí)務(wù)的成果十分重要。２． 估價(jià)項(xiàng)目名稱。４． 估價(jià)機(jī)構(gòu)。６． 估價(jià)作業(yè)日期。（二）目錄目錄中通常按前后次序列出估價(jià)報(bào)告的各個(gè)組成部分的名稱、副標(biāo)題及其對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，以使委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其感興趣的內(nèi)容。２． 致函正文。另外，通常說(shuō)明隨此函附交一份估價(jià)報(bào)告。這是指致函時(shí)的年月日。３． 我與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系；對(duì)與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有（或有已載明的）偏見，也沒
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