[建筑]估價報告88錯-免費閱讀
【正文】 4）一般分2部分指出錯誤。 84．單純的土地評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。 折舊年限確定錯誤?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。 71．開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價對象的XX開發(fā)商的實際利潤率，而應(yīng)當(dāng)選取行業(yè)的平均（客觀）利潤率。 利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按XX市造價管理站的定額查得。 報酬率的選取未說明求取方法和來源； 51．報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率，再加上風(fēng)險補償?shù)龋姇?16頁。 計算費用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。 42． 29．區(qū)域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。） 17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。） 11．未說明每種估價方法的定義、步驟 12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。 4．報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。（一）報告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤 1．報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。 5．如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實地查勘，誰沒查勘。 13．抵押價值的定義不是公開市場價值。 18．投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。（二）各種評估方法中的錯誤 （1）比較法： 23．可比實例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、～2范圍內(nèi)。 30．區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。（2）收益法： 35．收益是通過租賃收入計算。 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）； 43．如：漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P206）； 47．或采用市場提取法計算）； 52．收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。 57．續(xù)建成本和管理費用是采用類似市場比較法的方法來求取。而待開發(fā)房地產(chǎn)計息起點是估價時點。 67． 開發(fā)成本一般包
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