【正文】 供應(yīng)方面， 2020 年以來銷售回暖 志成評估 使新開工存增長動力，但庫存高位仍降低開工意愿，預(yù)計 2020 年全國新開工為~，同比增長 %~%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ~億元，同比增長 %~%。 志成評估 總體來看， 2020年，品牌房企通過聚焦主流產(chǎn)品、把握主流市場、創(chuàng)新營銷策略實現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長，業(yè)績再創(chuàng)新高；同時，在市場整體回暖趨勢下，三季度企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)，紛紛加大熱點城市特別是一線城市的土地投資力度。溢價率方面， 111月全國 300個城市各類用地 成交平均溢價率為%，較去年同期提高 4個百分點。供應(yīng)方面，全國各類土地推出量仍舊保持低位，但在年底逐漸企穩(wěn)回升。 16 個上漲的城市中，一線城市上海、深圳漲幅最高，分別高達(dá) %和 %。 2020年以來，市場供應(yīng)端面臨調(diào)整， 111 月，代表城市月 均新增供應(yīng) 1390萬平方米，同比下降%，而同期月均成交 1578萬平方米，同比增長 28%，銷供比為 ，較去年同期高出 ，市場需求大于供應(yīng)。在一線城市率先進入存量房時代的趨勢下，考慮到未來持續(xù)寬松的貨幣政策，再加上土地市場火熱和庫存量的減少，熱點城市二手房價格依然有上漲的空間。同時，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。結(jié)合委托方提供的資料，本次抵押評估的有關(guān)土地、房屋面積如下表： 棟號 用途 抵押建筑物面積（ m2） 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐盅好娣e（ m2） 3 住宅 8 住宅 9 住宅 10 住宅 11 住宅 12 住宅 S4 商業(yè) S5 商業(yè) S6 商業(yè) S7 商業(yè) S9 商業(yè) 地下層 地下層 合計 （地上： 地下層： ） 注：抵押 建筑物面積為委托方提供的該項目在建工程未銷售面積； 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐盅好娣e按該項目地上總建筑物面積比例分?jǐn)?，計算公式? 單位建筑物應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e =土地總面積 ( 單位建筑物面積247。估價對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通一平”（ 路、上水、下水、電、通訊、燃?xì)?、場地平?），水電供 志成評估 應(yīng)有保障。 （十五）估價人員 袁 鵬 注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號： 4320200072） 簽章 舒會容 注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號： 4320200209） 簽章 （十六）估價作業(yè)日期 2020年 11月 07日 ～ 2020年 11月 15日 （十七）估價報告應(yīng)用的有效期 本報告自完成估價報告日起壹年內(nèi)有效，但在市場狀況變化很大的場合，估 價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。但因為隨著時間的推移，估價對象成新率將逐年下降，另外存在抵押物不轉(zhuǎn)移占有引起的權(quán)利瑕疵以及或然損失風(fēng)險，房地產(chǎn)抵押價值將逐年減少。 （ 3）抵押物不轉(zhuǎn)移占有引起的權(quán)利瑕疵 估價對象作為抵押物在抵押期間仍由抵押人占有、使用，在使用過程中會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患、管理維護不善，甚至火災(zāi)等都可能降低抵押物價值。且由于快速變現(xiàn)的自身特點，交易成本較正常交易大，交易市場也相對狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時間對變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險較大，因此交易價格一般比正常低 1050%。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 286 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價 志成評估 款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。 估價的技術(shù)路線如下： 通過調(diào)查了解房地產(chǎn)開發(fā)過程中各類費用的構(gòu)成，確定各構(gòu)成費用的市場價格，再累加后求得估價對象價值。 2. 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將其未來各年的凈收益折算到價值時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。 （五）價值時點 二Ｏ一六年十一月七日 （六）價值定義 本次估價采用 房地產(chǎn)抵押價值 標(biāo)準(zhǔn)， 房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款， 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、以及其他 法定優(yōu)先受償款。 S1 至 S S8 商業(yè)樓完成室內(nèi)外裝飾， S S7 商業(yè)樓未建， S9 商業(yè)樓（售樓部）已投入使用。 交通 估價對象所在區(qū)域?qū)儆陔p峰縣新城區(qū)中心區(qū)域，目前尚未通公交車，出租車、私家車等交通工具可達(dá)到此處，所在區(qū)域無交通管制，車流量較多，很少發(fā)生堵車現(xiàn)象，距離汽車站約 1km，目前交通便捷度一般，新城區(qū)建成后其交通狀況將會有很大的改善。 價值時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)變化，并對該對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。所謂公開市場價格是指估價對象于估 價時點在市場上公開出售并按以下條件進行交易最可能實現(xiàn)的價格；交易雙方是自愿地進行交易的；交易雙方是出于利己動機進行交易的；交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情；交易雙方有較充裕的時間進行交易；不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。 我公司已派專業(yè)估價人員 袁鵬 、舒會容 于 2020年 11月 07日 對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，并對現(xiàn)場查看的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部 分，依據(jù)估價委托人提供的資料進行估價。 我公司專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法， 并在綜合分析影響房產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，確定估價對象 于價值時點 2020年 11月 07日 的抵押價值 為人民幣 壹 億壹仟玖佰陸拾萬零貳佰元整 (小寫：￥ )。 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正 的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽章： 袁 鵬 注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號： 4320200072） 簽章 舒會容 注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號： 4320200209） 簽章 志成評估 估價的假設(shè)和限制條件 （一） 本次估價的假設(shè)前提 本次評估估價委托人提供的估價對象相關(guān)權(quán)屬及報建資料均為復(fù)印件，本次評估以估價委托人提供的資料均與原件一致，即估價對象建設(shè)手續(xù)合法、齊全為假設(shè)限制前提 ； 本次估價對象的土地面積、用途以委托方提供的《國有土地使用證》中載明的數(shù)據(jù)為依據(jù)，地上建筑面積按雙峰縣房屋產(chǎn)籍測繪事務(wù)所出具商品房預(yù)售面積測算報告書為依據(jù)，地下層建筑面積不納入計容面積內(nèi)，根據(jù)委托方所提供的施工設(shè)計圖紙中有關(guān)技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)； 本報告的價值時點為估價人員完成現(xiàn)場查看之日，即 2020 年 11 月 07日 。 （四）本次估價報告使用的限制條件 本估價報告按估價目的提供給估價委托人使用， 不作他用。 本估價報告的計算過程均采用計算機進行連續(xù)運算，在技術(shù)報告中書寫的結(jié)果采用了對計算機的數(shù)據(jù)進行四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能會出現(xiàn)個別等式的左右兩邊不完全相等的情況，此為正常情況，不影響最終估價結(jié)論的準(zhǔn)確性。估價對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通一平”（ 路、上水、下水、電、通訊、燃?xì)狻龅仄秸?），水電供應(yīng)有保障。結(jié)合委托方提供的資料，本次抵押評估的有關(guān)土地、房屋面積如下表： 棟號 用途 抵押建筑物面積（ m2） 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐盅好娣e（ m2） 3 住宅 8 住宅 9 住宅 10 住宅 11 住宅 12 住宅 S4 商業(yè) S5 商業(yè) 小計 S1 商業(yè) 框架 2 2 S2 商業(yè) 框架 2 2 S3 商業(yè) 框架 2 2 S4 商業(yè) 框架 2 2 S5 商業(yè) 框架 2 2 S6 商業(yè) 框架 2 S7 商業(yè) 框架 2 S8 商業(yè) 框架 2 2 S9 商業(yè) 框架 2 4 小計 地下層 1 1 合計 志成評估 S6 商業(yè) S7 商業(yè) S9 商業(yè) 地下層 地下層 合計 （地上： 地下層： ） 注：抵押建筑物面積為委托方提供的該項目在建工程未銷售面積； 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐盅好娣e按該項目地上總建筑物面積比例分?jǐn)?，計算公式? 單位建筑物應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e =土地總面積 ( 單位建 筑物面積247。房地產(chǎn)估價應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲 得最大受益的使用方式的估價結(jié)果。 （九）估價方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通常的房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法幾種。 ③ 本次評估的估價對象是對應(yīng)單一的土地使用權(quán)和在建建筑物，不是房地合一的價值，因此不宜采用假設(shè)開發(fā)法。” 土地出讓金 對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法處置該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 法定優(yōu)先受償款法定清償順序：（ 1）處分抵押房地產(chǎn)的費用；（ 2）處分抵押商品房應(yīng)繳納的稅費；（ 3）應(yīng)當(dāng)繳納的國有土地使用權(quán)出讓金的款額；（ 4）拖欠工程款；（ 5）主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金；（ 6）剩余金額交還抵押人。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體 志成評估 性下跌。事實上，未來市 場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響；而處分抵押物一般是以拍賣或變賣方式進行的，二者之間不可避免地會存在一定的差距。 配套設(shè)施 估價對象周邊按照規(guī)劃公共服務(wù)配套設(shè)施齊全，醫(yī)療設(shè)施機構(gòu)：雙峰縣人民醫(yī)院。 根據(jù)委托方 所提供資料得知； 土地詳情： 土地使用證號 雙國用（ 2020）第 0308 號 土地使用權(quán)