【正文】 可售面積方面，今年以來(lái)呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢(shì)，截至 11 月底， 20 個(gè)代表城市可售面積較今年初下降 %。價(jià)格方面，隨著庫(kù)存壓力進(jìn)一步緩解，價(jià)格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)銷售價(jià)格平緩上漲至 7072~7276元 /平方米，漲幅為 4%~7%，一線及二線熱點(diǎn)城市領(lǐng)漲。需求方面， 2020年市場(chǎng)超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計(jì) 2020年商品房銷售面積為~，同比下降 %到 %。 房地產(chǎn)政策方面 ， 短期堅(jiān)持分類指導(dǎo)，鼓勵(lì)住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，長(zhǎng)期仍有賴房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全。 (2)、 2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望 ①宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政策聚焦去庫(kù)存、促消費(fèi)、保投資 宏觀經(jīng)濟(jì)方面， 2020年，在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策作用下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化、動(dòng)力轉(zhuǎn)換有序推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增速逐步筑底企穩(wěn)。此外，融資方式更趨多元化，企業(yè)積極尋找降低資金成本的融資渠道，綜合運(yùn)用公司債和定向增發(fā)、資產(chǎn) 證券 化等市場(chǎng)化融資方式加速構(gòu)建多元融資體系。品牌房企目標(biāo)完成情況良好， 20 家品牌房企銷售目標(biāo)完成率平均值為 86%，且規(guī)模越大的企業(yè)目標(biāo)完成率越高。 品牌房企銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售額再創(chuàng)歷史新高。 ⑥企業(yè)：品牌房企業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市布局深化，融資創(chuàng)新迎破局 2020 年以來(lái)，受益于政策層面利好的不斷推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。 房企逐步加大一線城市布局，土地成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，整體用地樓面均價(jià)持續(xù)上漲。 111月，全國(guó) 300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為 1370元 /平方米，較去年同期上漲 %。目前，房企整體經(jīng)營(yíng)策略保持謹(jǐn)慎，但隨著銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，企業(yè)對(duì)部分城市拿地?zé)崆樯郎?，土地市?chǎng)逐步企穩(wěn)回升。成交方面，各類土地成交 量同比下降 %，降幅收窄，但仍大于推出量。 2020 年 111 月，全國(guó) 300 城市共推出各類用地 ，同比下降 %，降幅較前三季度收窄 點(diǎn)。 ⑤土地：城市分化加劇，熱點(diǎn)城市地王頻出，三四線土地市場(chǎng)遇冷 土地供需仍維持低位，下半年以來(lái)降幅收窄。多數(shù)二三線城市中低價(jià)位樓盤占比提高、高價(jià)位樓盤占比縮小。 成交表現(xiàn)方面，一線城市中高價(jià)位、高價(jià)位樓盤占比偏高，且較去年提升。二線城市南京、天津、武漢、青島和沈陽(yáng)漲幅在 6%11%之間。從套總價(jià)中位數(shù)變化來(lái)看，上漲城市個(gè)數(shù)多于下跌城市，一線城市漲幅尤為突出，部分二三線城市跌幅明顯。 ④成交結(jié)構(gòu)：改善需求顯著釋放，一線及重點(diǎn)二線城市高價(jià)位樓盤成交占比提升 基于套總 價(jià)、結(jié)合成交量，我們將 25 個(gè)城市不同層次的樓盤分為三類：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位。二手房對(duì)于市場(chǎng)變化更為敏感，111 月十大城市二手房成交同比增長(zhǎng)近七成，回暖幅度超過(guò)新房。 總體來(lái)看， 2020年以來(lái)，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。 成交持續(xù)回暖，但供應(yīng)下降，今年以來(lái)需求大于供應(yīng)。 111 月，十大城市二手住宅總體成交 ，同比大幅增長(zhǎng) %，增幅高于新房。值得注意的是， 11 月，代表城市住宅成交在 3500萬(wàn)平方米左右，超過(guò)去年 12月單月水平，創(chuàng)單月成交新高。 ③供求：市場(chǎng)持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)過(guò)剩壓力有所緩解 志成評(píng)估 新房方面，政策刺激下市場(chǎng)快速升溫，成交創(chuàng)歷史同期新高。二手房方面，政策的連續(xù)放松使得二手房需求平穩(wěn)釋放，市場(chǎng)回暖超過(guò)預(yù)期。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查， 2020 年 111 月十大城市二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲 %，漲幅超過(guò)新房 個(gè)百分點(diǎn)； 6月以來(lái)二手房均價(jià)同比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅逐月擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì) 100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 111 月百城住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲 %，環(huán)比于 5月止跌，同比于 8月止跌， 11 月同環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月雙漲；一線城市累計(jì)上漲 %，二、三線城市累計(jì)下跌，跌幅在 1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計(jì)上漲 %，領(lǐng)漲全國(guó)。而長(zhǎng)期來(lái)看，三四線高庫(kù)存區(qū)域去庫(kù)存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn) 志成評(píng)估 化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項(xiàng)措施 發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。 我們認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)未來(lái)政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件；同時(shí)也將通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老 地產(chǎn)和 旅游地產(chǎn) 等發(fā)展。在多重政策支持下，市場(chǎng)需求大幅釋放，樓市總體回暖趨勢(shì)基本 明確。從供應(yīng)端來(lái)看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。地上總建筑面積 ) 土地總面積： ,地上建筑物總面積： m2。 該項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件、參與建設(shè)單位見(jiàn)下表（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件）： 相關(guān)批文表 頒證機(jī)關(guān) 證件名稱 證 號(hào) 雙峰縣規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 湘雙建規(guī)（地）字第 1307050 號(hào) 雙峰縣規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 雙規(guī)永工建第 1406029 號(hào) 雙峰縣住建局 建筑工程施工許可證 4310042020102036； 431004202010203701 431321202004292701； 431321202004292801 雙峰縣房產(chǎn)局 商品房預(yù)售許可證 預(yù)許字（ 2020）第 025 號(hào)； 預(yù)許字（ 2020）第 01 01 01 02 029 號(hào)；預(yù)許字（ 2020） 第 016 號(hào)； 參與建設(shè)單位 設(shè)計(jì)單位 長(zhǎng)沙市建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 施工單位 婁底工程建設(shè)有限公司、湖南省華龍建筑工程有限公司 監(jiān)理單位 江西省恒信建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司 建設(shè)單位 婁底市恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 志成評(píng)估 建筑物情況： 建筑物基本情況表 單位： m層 注：地上建筑面積按雙峰縣房屋 產(chǎn)籍測(cè)繪事務(wù)所出具商品房預(yù)售面積測(cè)算報(bào)告書統(tǒng)計(jì)得知； 棟號(hào) 用途 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)層 數(shù) 已建層數(shù) 總面積 已建面積 未建面積 已售面積 未售面積 1 住宅 剪力墻 28 28 2 住宅 剪力墻 32 32 3 住宅 剪力墻 33 33 4 住宅 剪力墻 32 32 5 住宅 剪力墻 32 32 6 住宅 剪力墻 32 32 7 住宅 剪力墻 32 32 8 住宅 剪力墻 32 0 0 9 住宅 剪力墻 32 0 0 10 住宅 剪力墻 32 32 11 住宅 剪力墻 32 32 12 住宅 剪力墻 28 28 小計(jì) S1 商業(yè) 框架 2 2 S2 商業(yè) 框架 2 2 S3 商業(yè) 框架 2 2 S4 商業(yè) 框架 2 2 S5 商業(yè) 框架 2 2 S6 商業(yè) 框架 2 S7 商業(yè) 框架 2 S8 商業(yè) 框架 2 2 S9 商業(yè) 框架 2 4 小計(jì) 地下層 1 1 合計(jì) 志成評(píng)估 地下層建筑面積不納入計(jì)容面積內(nèi)，根據(jù)委托方所提供的施工設(shè)計(jì)圖紙中有關(guān)技術(shù)指標(biāo)得知； 已售建筑面積、未售建筑面積由委托方提供； 根據(jù)委托方委托要求，本次抵押評(píng)估范圍為該項(xiàng)目未售及未建房屋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e、部分地上在建建筑物面積、地下層建筑面積（不計(jì)價(jià)值）。 根據(jù)委托方 所提供資料得知； 土地詳情： 土地使用證號(hào) 雙國(guó)用（ 2020）第 0308 號(hào) 土地使用權(quán)人 婁底市恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 座落 雙峰縣永豐鎮(zhèn)紹塘村 地號(hào) 00203019 圖號(hào) — 地類（用途） 商服、住宅 使用權(quán)類型 出讓 終止日期 商服： 20530404。 S1 至 S S8 商業(yè)樓完成室內(nèi)外裝飾， S S7 商業(yè)樓未建， S9 商業(yè)樓（售樓部）已投入使用。 （二）實(shí)物狀況描述與分析 土地實(shí)物狀況 估價(jià)對(duì)象所在“ 恒順世家”房地產(chǎn)項(xiàng)目位于雙峰縣永豐鎮(zhèn)國(guó)藩路和藝芳街交匯處東北角，宗地四至：東至上新路，北至存樸街，西至國(guó)藩 路，南至藝芳街，估價(jià)對(duì)象所在宗地形狀較為規(guī)整，地勢(shì)較平坦，開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“六通一平”（路、上水、下水、電、通訊、燃?xì)?、?chǎng)地平整），不受水文狀況影響，地基承載力達(dá)到規(guī)定要求，符合規(guī)劃限制條件。中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、郵政等均在估價(jià)對(duì)象周邊布有網(wǎng)點(diǎn)；教育機(jī)構(gòu)：國(guó)藩學(xué)校、藝芳學(xué)校、雙峰縣第一中學(xué)。 配套設(shè)施 估價(jià)對(duì)象周邊按照規(guī)劃公共服務(wù)配套設(shè)施齊全，醫(yī)療設(shè)施機(jī)構(gòu)：雙峰縣人民醫(yī)院。 交通 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆陔p峰縣新城區(qū)中心區(qū)域，目前尚未通公交車，出租車、私家車等交通工具可達(dá)到此處，所在區(qū)域無(wú)交通管制，車流量較多，很少發(fā)生堵車現(xiàn)象，距離汽車站約 1km，目前交通便捷度一般，新城區(qū)建成后其交通狀況將會(huì)有很大的改善。 志成評(píng)估 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （四） 區(qū)位狀況描述與分析 位置 估價(jià)對(duì)象位于雙峰縣國(guó)藩路與藝芳街交叉口東北角。 定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估 評(píng)估結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值（扣除優(yōu)先受償款），一般估價(jià)報(bào)告的使用期限均不超過(guò)一年，而多數(shù)的抵押貸款期限較長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由于受多種因 素影響，漲跌起伏不定，為有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期（如一年）對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行再評(píng)估，以此盡量控制抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，未來(lái)市 場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響；而處分抵押物一般是以拍賣或變賣方式進(jìn)行的，二者之間不可避免地會(huì)存在一定的差距。 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn) （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的價(jià)值減少 防范措施：對(duì)估價(jià)對(duì)象定期做評(píng)估 （ 2）不可抗力因素引起估價(jià)對(duì)象受損或滅失 防范措施：在抵押期間對(duì)估價(jià)對(duì)象購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn) （ 3）抵押期間抵押借款人無(wú)法按時(shí)足額償還借款 防范措施：加強(qiáng)前期信貸資信調(diào)查，嚴(yán)防貸款挪作它用。 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響體現(xiàn)在其價(jià)格的周期性方面。 （十四）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告運(yùn)用提示 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響 估價(jià)對(duì)象所屬區(qū)域未來(lái)規(guī)劃對(duì)區(qū)域格局調(diào)整不大，不存在市場(chǎng)明顯衰退或高速發(fā)展的重大影響。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體 志成評(píng)估