【正文】 一般鎮(zhèn)商業(yè) （2）市中心商業(yè)區(qū)指標(biāo)市中心商業(yè)區(qū)地域：城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地 功能定位：購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合 基本商業(yè)面積： 30萬平米 客流量：50萬 基本業(yè)態(tài)： 大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲配套行業(yè)： 旅游、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示等 （3）區(qū)域商業(yè)中心指標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心地域：居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊 功能定位：購物、文化娛樂、休閑 基本商業(yè)面積：10萬平米 基本業(yè)態(tài)：購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲 配套行業(yè)：旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè) 服務(wù)人口：20萬 （4）居住區(qū)商業(yè)指標(biāo)居住區(qū)商業(yè)地域：人流集中，交通便利的地段 功能定位：保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù) 服務(wù)人口：5萬 基本商業(yè)面積： 基本業(yè)態(tài)：超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲 配套行業(yè)： 生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè) （5）本案商業(yè)部分的等級設(shè)定根據(jù)上海市商業(yè)分級設(shè)置規(guī)范中的分級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中環(huán)中心的實際情況地理位置所在地區(qū)的規(guī)劃基本商業(yè)面積人流量居住區(qū)商業(yè) “中環(huán)中心”商業(yè)等級 市級商業(yè)中心將綠洲中環(huán)中心打造成為“上海西區(qū)又一個新興的中高檔商業(yè)休閑中心” 本案商業(yè)部分的初步定位“以大型娛樂業(yè)為主，輔以餐飲休閑的綜合性娛樂場所”以下，我們將對上述定位做一個優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析：——唯一性：目前，普陀區(qū)還沒有一個真正的大型綜合性娛樂休閑場所。 劣勢分析：地理。從本區(qū)域來看，梅川路商業(yè)街的形成已為本案周邊區(qū)域提供了社區(qū)生活型商業(yè)功能，而本案借助本身商務(wù)條件及綜合概念，應(yīng)將商業(yè)經(jīng)營層次拔高，一方面可與梅川路商業(yè)街的功能形成差異，同時也可作為虹橋商業(yè)版塊的補(bǔ)充，可填補(bǔ)本區(qū)域內(nèi)缺乏高檔次商業(yè)的空白。在長風(fēng)公園內(nèi)引進(jìn)世界著名的主題公園如太空娛樂城等大型旅游項目，發(fā)揮地域特征。商鋪租售價格情況（以西門町為例）：——租賃價格：1Ｆ 10－12元／平方米／天 2F 6元/平方米/天 3F 3 元/平方米/天 4F ——銷售價格：1F 35000元/平方米 2F 22000元/平方米 3F 14000元/平方米 （2）長壽路長壽路為東西方向的6車道，其商業(yè)氣氛比較集中的地段為：東起陜西北路西至武寧路段。隨著普陀新一輪商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，其原先“溫飽型”企業(yè)將逐漸向“小康型”轉(zhuǎn)變。在這個從復(fù)雜到簡單、從理性又回復(fù)到感性的跨越中，恰恰顯示出后上海主義的智慧和力量。而綠洲中環(huán)中心正是從這一角度，把傳統(tǒng)的風(fēng)水含義置入現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)理念與科技情景中。憑借陽臺欄桿，仰望月亮悄悄爬上夜空，看湖面霓虹倒影，星光點點，你會發(fā)現(xiàn)，原來生活是可以這樣享受的。尤其當(dāng)現(xiàn)代社會工作界限和休閑界限越來越模糊的時候，對于技術(shù)手段的科學(xué)理解和運用，可以讓自己掌握著更多的主動權(quán)。簡約是繁華燦爛后的平淡、大喜大悲后的從容。無論是高層景觀公寓、高級寫字樓，還是高星級酒店、環(huán)繞式風(fēng)情商業(yè)步行街，基本上都是依水而建，占綠而筑。于是，自然的和諧被打破，人類有組織的行動對自然的塑造，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其自身的演化。在這里，你可以在高尚生態(tài)寫字樓里健康辦公，可以在商業(yè)風(fēng)情街享受城市文化的愉悅，也可以在酒店式公寓中獨擁尊貴服務(wù)，可以在景觀住宅中與家人共享天倫之樂，也可以獨自將美景攬入視線盡情揮霍享用?！?社區(qū)規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)究竟該如何真正順應(yīng)人生活的復(fù)雜性與多樣性、講求城市結(jié)構(gòu)的多重性和功能的復(fù)合性，如何將環(huán)境與多元化的生活方式復(fù)合，激發(fā)居住者對所居住的環(huán)境的心理和情感上的認(rèn)同等，成為城市建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展過程中亟待解決的歷史性課題。當(dāng)時國際現(xiàn)代建筑會議發(fā)表的《雅典憲章》這樣認(rèn)為，“城市規(guī)劃就是將各種預(yù)計作為居住、工作、游憩的不同地區(qū)，在位置和面積方面作一個平衡的布置，同時建立一個聯(lián)系三者的交通網(wǎng)”。綠洲中環(huán)中心，所積極倡導(dǎo)的后上海主義，正是在這樣一個背景下隆重上演。建筑更加注重創(chuàng)造有特征、有氣氛、有歸屬感的場所。相應(yīng)地，人類思維水平和思維方式也經(jīng)歷了一個從“一維”演變至“二維”、“三維”和“四維”的過程。在綠洲中環(huán)中心，居住區(qū)、工作區(qū)和娛樂休閑區(qū)集中在一起，這就大大減少了人們浪費在道路和通勤上的時間，反而可以把這些時間用于休閑娛樂。根據(jù)我們對本案所處區(qū)位的反復(fù)調(diào)查與論證，發(fā)現(xiàn)其周邊存在大量的潛在利好因素，只是暫時還有待挖掘。 強(qiáng)調(diào)原則，并不意味著僵化不變，因為市場是個動態(tài)的因素，營銷戰(zhàn)略事實上已經(jīng)從以前的“藍(lán)圖時代”，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的“工藝時代”。在具體操作上，要確保分別都能做到各單個功能分區(qū)的區(qū)域市場極大值。 （3）本項目的綜合評述——本案屬于典型的“領(lǐng)袖型”物業(yè)產(chǎn)品：無論在概念層面，還是具體的區(qū)位層面和產(chǎn)品層面，都具備很強(qiáng)的識別性和核心競爭優(yōu)勢?！卷椖繉儆诘貥?biāo)級建筑：無論是在建筑體量上，還是在建筑的高度上，在上海70公里中環(huán)線上具備地標(biāo)性意義；同時本項目所處的地理位置能夠合縱連橫，把外環(huán)、內(nèi)環(huán)、滬寧、滬嘉等快速干道有機(jī)聚集，與虹橋板塊一衣帶水，又有規(guī)劃中的地鐵出入口和本項目相接。評述：中環(huán)線的建設(shè)將本項目和虹橋板塊連為一體，510分鐘的車距，加上本案規(guī)劃和設(shè)計的后發(fā)優(yōu)勢，足以讓這兩者之間的樓盤價值差距無限縮小。商鋪租金水平在12元/平方米/天左右，如虹橋新天地；商鋪售價為62000元/平方米（面積在300平方米左右）　?。?）目前該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面臨同質(zhì)化與勢能衰減趨勢　　目前整個虹橋?qū)懽謽腔炯性谙上悸贰⒀影猜犯浇?，已形成了相?dāng)?shù)募垡?guī)模，如遠(yuǎn)東國際、萬都中心、國際貿(mào)易中心、世貿(mào)商城、仲盛金融中心和協(xié)泰中心都成為區(qū)域內(nèi)知名建筑。再則，國際航班的東遷致使虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓租金整體水平受到一定的影響。據(jù)悉，“龍之夢”。作為軌道二號線和三號線的換乘樞紐，這個區(qū)域根本不缺乏大商圈所必須的人氣。屆時，中山地區(qū)的總建筑規(guī)模會達(dá)到344萬平方米。從中環(huán)線真北路至古北虹梅路只需7分鐘的車程。眾所周知，在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，土地價格占了相當(dāng)大的比重，而土地價格的衡量標(biāo)準(zhǔn)也是個相當(dāng)彈性的概念，從過去的只論地段指標(biāo)到現(xiàn)今的交通、規(guī)劃、未來等各個因素都可成為土地價值的關(guān)鍵點。而正在建設(shè)的中環(huán)線其本生所蘊(yùn)藏的意義代表了上海的未來。評述：長風(fēng)國際生態(tài)城的全面啟動，為本案的的開發(fā)與投資提供了一個全新的價值座標(biāo)。 長風(fēng)地區(qū)規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整、完善了地區(qū)道路和交通系統(tǒng)。同時城市功能也得到了進(jìn)一步的提升。同時，隨著浦西寫字樓的供應(yīng)數(shù)量和品質(zhì)的提高，一些公司從辦公成本較高的浦東陸家嘴地區(qū)遷出，造成了浦東與浦西之間租金差距的減少。同時，上海商鋪的投資方向也出現(xiàn)了一些改變，原有的以“四街”(南京東路、淮海路、四川路、南京西路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于這部分地區(qū)商鋪供應(yīng)量的日漸飽和，使得租金持續(xù)上揚(yáng)，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價格已上升至2—3萬元人民幣，銷售價格每平方米在10多萬元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價無市的局面。目前在上海，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。 2004年上海商鋪供應(yīng)結(jié)構(gòu) 大型購物中心（SHOPPINGMALL）SHOPPINGFMALL這種銷售樣式起源于美國的，嚴(yán)格說來，購物中心不是一種新業(yè)態(tài)，而是集超市、百貨、專賣店、專業(yè)店，娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)和功能為一身的綜合商業(yè)設(shè)施，從理論上說主要依賴三個條件：（1） 人均收入達(dá)到3000美元～6000美元（2） 政府調(diào)控房價的措施是出于對樓市的長期看好，所以相關(guān)政策反而會在某種程度上增強(qiáng)購房人的“心理預(yù)期”。 住房貸款條件升高，投機(jī)型購房將減少2005年初，上海的各個銀行都對個人房屋貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了改革，目的是為了防范貸款風(fēng)險。對開發(fā)商來說，風(fēng)險在增大，而利潤空間卻被壓縮。不同的是，2005年的分化主要是看誰能生存，而未來幾年的分化，則主要表現(xiàn)在“活法”的不同。目前，市民對住宅不僅要求其出行便利，更要求周邊有完善的生活配套設(shè)施和有良好的教育設(shè)施。 住宅市場需求將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整經(jīng)過10年的大規(guī)模開發(fā)，目前市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代。據(jù)統(tǒng)計上海已有購物中心14家，在建的購物中心13家，建筑面積已超過200萬平方米。有小部分是歷史上的原因積累到現(xiàn)在的集中反映。直至八十年代后期，提倡改革的思路啟動了上海的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是到了上世紀(jì)90年代初，在鄧小平同志南巡講話的推動下,上海的房地產(chǎn)市場在沉寂了半個世紀(jì)后再度掀起新的高潮，房地產(chǎn)業(yè)的體制、從業(yè)隊伍、開發(fā)量及交易市場等方面都有了迅猛發(fā)展。然而上世紀(jì)五十年代以來上海的房地產(chǎn)市場卻一直處于萎縮態(tài)，由國家統(tǒng)一進(jìn)行計劃管理，投資渠道呈過度單一態(tài)勢，使房地產(chǎn)市場一直缺乏活力。綜合來看，上海整個房地產(chǎn)市場基本上還是處于一個健康的區(qū)間。他們對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將出現(xiàn)一個井噴現(xiàn)象。同時，上海內(nèi)環(huán)線以外商業(yè)用房配比量的不足，對本案商業(yè)的銷售或經(jīng)營招租也有一定的促進(jìn)作用。因此，市民對于住宅品質(zhì)的要求將會提到他們買房要求的第一位。明年還將繼續(xù)分化。項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。但對于本項目而言，因土地獲得的時間較早，不存在這方面的風(fēng)險，反而相對于其他拿地較晚的項目，具有更大的優(yōu)勢。同時，投機(jī)型購房主要集中在那些高檔樓盤，對于中低檔的樓盤的沖擊不會太大。目前在上海比較成功的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式有：SHOPPINGMALL、投資型酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店60％是生活富余的高收入人士投資，40％是企業(yè)集團(tuán)購買。自2002年下半年以來，上海興起“商鋪投資熱”之后，商鋪房產(chǎn)一直處于高速、繁榮的發(fā)展階段。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景利好性因素的增加，跨國公司總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及本地經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，近幾年上海市寫字樓的需求市場仍會超過供應(yīng)市場的增長，因而，由供求關(guān)系決定的租售價格仍將保持上揚(yáng)趨勢。據(jù)悉，普陀區(qū)政府準(zhǔn)備配套改造長風(fēng)公園，南擴(kuò)后將長風(fēng)公園水面與蘇州河水連通，并增加植物種類，提高景觀觀賞品位，使長風(fēng)公園成為一個生態(tài)型公園。同時，設(shè)置由河邊通向內(nèi)陸的綠色廊道：木櫝港、中環(huán)線綠帶匯同地塊內(nèi)兩條30米寬綠帶形成貫穿南北的縱向景觀通道，并在云嶺東路北側(cè)規(guī)劃50米寬綠帶，作為“長風(fēng)國際生態(tài)城”與長風(fēng)公園連接的紐帶，從而構(gòu)筑長風(fēng)地區(qū)人與自然共存的城市生態(tài)景觀系統(tǒng)。未來五年，普陀的中環(huán)西段區(qū)域?qū)⒔?00萬平方米的辦公樓及相關(guān)配套設(shè)施，未來真北區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢突出，其潛在的市場價值和蘊(yùn)含的商機(jī)無可限量。它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實也分別代表了上海近期新一輪擴(kuò)張的過去、現(xiàn)在和未來。中環(huán)線的建成，對上海房地產(chǎn)市場最直接的影響就是，它打破了原有的以道路交網(wǎng)劃分的舊城區(qū)格局，同時為上海已有的內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間界定不明顯的大片區(qū)域確定了新的區(qū)域價值。 三、后虹橋板塊的發(fā)展效應(yīng)中環(huán)線的建設(shè)，縮短了本項目與虹橋、古北板塊之間的距離。該建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特點是把整個商城和各種交通換乘通道融為一體，所有的換乘方式都通過巧妙的設(shè)計實現(xiàn)室內(nèi)換乘，將軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項目還在建設(shè)與軌道交通多個出入口相通的4萬平方米的兆豐商城、2萬平方米的新宇購物中心、大型室內(nèi)敞開回廊式玫瑰坊商業(yè)街、米蘭地下時尚廣場等組成的核心商圈。 （2）核心問題：如何把人流有效地轉(zhuǎn)化為客流人流不等于客流。近年來中山公園周圍及長寧路西段新建了不少規(guī)模較大的中高檔住宅小區(qū)，居住人數(shù)急劇增加，消費需求也隨之而來，商圈的人流資源、消費潛力都十分巨大。 ——由于受“重心東移”政策的影響，以及近年來區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對滯后