【正文】 豪宅氛圍并未形成，加上戶型偏大，價(jià)格過(guò)高，期房銷售等原因?qū)е虑捌阡N售速度緩慢。尾盤(pán)期——宣傳內(nèi)容圍繞業(yè)主活動(dòng)及交屋在即而展開(kāi)，向人們展現(xiàn)出一幕幕溫馨的場(chǎng)景，提醒人們抓住最后的機(jī)會(huì)共享幸福。 “珍品” 、 “收藏” 、“缺貨”等廣告用語(yǔ)極好的烘托了星海國(guó)寶豪宅品質(zhì)。　借鑒（競(jìng)爭(zhēng)）住宅項(xiàng)目的暢銷滯銷產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱 暢銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品星海國(guó)寶 200㎡左右景觀好的戶型 靠山景觀不好的大戶型世紀(jì)經(jīng)典 朝南向景觀好的戶型 275450㎡的大戶型壹品星海 5060㎡、130㎡、景觀好的戶型 看海景較差的 200㎡以上的大戶型星海陽(yáng)光 158200㎡的戶型 300㎡以上的大戶型金玉星海 住宅 15166㎡戶型寫(xiě)字間部分 176㎡戶型進(jìn)深 30 多米、戶型較差的戶型　暢銷產(chǎn)品分析? 具有景觀優(yōu)越的戶型在星海灣區(qū)域居住的人群，對(duì)生活品質(zhì)和景觀的要求非常高，因此區(qū)域住宅暢銷產(chǎn)品主要是景觀好，尤其是海景好的戶型。其中純外籍 2%，中國(guó)轉(zhuǎn)外籍戶口 6%，用于居住。例如星海國(guó)寶、世紀(jì)經(jīng)典項(xiàng)目可以說(shuō)是大連的精品豪宅，雖入市時(shí)間早，但項(xiàng)目配套設(shè)施及其物業(yè)水平卻相當(dāng)高，目前平均租價(jià)在 元/㎡/天。形成的原因主要是由區(qū)域客群決定的?！〗梃b（競(jìng)爭(zhēng)）住宅項(xiàng)目的面積戶型比例分析　星海國(guó)寶戶型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 四室四廳面積 193 ㎡ 216 ㎡ 247 ㎡ 434 ㎡比例 28% 39% 28% 5%盡管星海國(guó)寶的戶型都屬于超大面積，但是綜合考慮這個(gè)項(xiàng)目的客群定位、產(chǎn)品定位，面積大并不會(huì)給銷售帶來(lái)過(guò)多的難度，反而是對(duì)這種頂級(jí)豪宅居住舒適度的一種客觀保障?！〗梃b（競(jìng)爭(zhēng)）住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目名稱 建筑形式 總戶數(shù) 車(chē)庫(kù)個(gè)數(shù) 車(chē)庫(kù)配比 車(chē)庫(kù)價(jià)格星海國(guó)寶共 4 棟 30 層高層，其中地下 1 層，地上 30 層，并建有一棟獨(dú)立會(huì)所634 600 1:車(chē)位只賣(mài)不租： 萬(wàn)/個(gè)世紀(jì)經(jīng)典1 棟 22 層高層。 金玉星海發(fā) 展 商：大連金世紀(jì)房屋開(kāi)發(fā)有限公司 承 建 商：大連華岳建筑建筑設(shè)計(jì)：大連規(guī)劃設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：大連吉田物業(yè)整合推廣：世創(chuàng)廣告小結(jié)：從開(kāi)發(fā)商的情況來(lái)看，其擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，并具有多年開(kāi)發(fā)精品高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)，積累了一定的品牌優(yōu)勢(shì)。 公 司 相 繼 開(kāi) 發(fā) 了 錦 聯(lián) 大 廈 、 綠 城 莊 園 別 墅 和 世 紀(jì) 經(jīng) 典 等樓 盤(pán) ， 通 過(guò) 一 系 列 細(xì) 分 市 場(chǎng) 上 的 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的 成 功 運(yùn) 作 ， 實(shí) 現(xiàn) 了 開(kāi) 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 上 跨越 式 的 發(fā) 展 ， 奠 定 了 錦 聯(lián) 地 產(chǎn) 在 業(yè) 界 不 斷 追 求 卓 越 的 精 品 品 牌 形 象 ?？傮w客群如下：? 第一類：在連工作的外籍人士外企管理人員用于休閑度假的外籍人士? 第二類：來(lái)連置業(yè)的外地人或自住、或投資，看好大連城市發(fā)展的重復(fù)置業(yè)的外地人用于來(lái)連休閑度假的外地人，多集中在東北三省用于辦公的私企經(jīng)營(yíng)者? 第三類：少量大連本地人員用于自住或投資的大連本地人員，包括政府公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和企業(yè)上層成功人士用于辦公的私企經(jīng)營(yíng)者小結(jié)：大連高檔住宅目前主要還是靠外地人支撐。 面積戶型情況大 連 高 檔 住 宅 戶 型 比 例 圖50㎡ 以 下29%51100㎡13%101150㎡13%151200㎡24%201250㎡9%251300㎡11% 301㎡ 以 上1%從上圖數(shù)據(jù)可以看出，大連高檔住宅主要以 50 平方米以下和 151200 平方米的戶型為主，分別占 29%和 24%；其次是 51100 平方米和 101150 平方米的戶型，各占 13%；251300 平方米的戶型占 11%；201250 平方米的戶型占 9%；最少的是 301 平方米以上的大戶型，僅占 1%。從整體上看，房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)上漲。今年新增供應(yīng)面積 萬(wàn)平方米，占今年住宅總新增供應(yīng)量的 %，且全部位于中山區(qū)。⑧北部中檔商品房集中區(qū)——華東路與西南路兩側(cè)該地域座落在大連北部，新建項(xiàng)目所處位置大多為企業(yè)搬遷改造地塊，該區(qū)域?yàn)楦示訁^(qū)的重工業(yè)職工居住地，地價(jià)較低，但交通及購(gòu)物均十分方便，隨著大連城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，北部地區(qū)已成為一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。④星海灣商務(wù)旅游中心區(qū)——星海會(huì)展附近、中山路兩側(cè)星海灣廣場(chǎng)是大連人民填海建設(shè)的一個(gè)集金融貿(mào)易、文化娛樂(lè)、旅游商住、國(guó)際會(huì)展為一體的高檔次、多功能、現(xiàn)代化的國(guó)際商貿(mào)城。本案所處的位置擁有融合居住與辦公功能的先天條件。其中絕大部分以開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)，并且也具有一定的商業(yè)類物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。從土地的規(guī)劃用途可以看出，星海區(qū)域周邊未來(lái)的居住氛圍有待進(jìn)一步完善，并且商務(wù)、商業(yè)的比例在土地供給中所占比例較大。? 開(kāi)發(fā)商的“聚集效應(yīng)”推動(dòng)區(qū)域發(fā)展星海灣區(qū)域是大連地區(qū)難得的南向面海區(qū)域，如今已成為高檔居住區(qū)的代名詞。? 醫(yī)療配套較好醫(yī)大附屬二院、起重機(jī)廠醫(yī)院、藍(lán)天門(mén)診等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，在總體上能夠滿足區(qū)域居民的就醫(yī)需要?！∩虅?wù)配套? 目前區(qū)域整體商務(wù)氛圍不足，無(wú)純寫(xiě)字間項(xiàng)目 會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模的星海灣區(qū)域，商務(wù)氛圍卻相對(duì)不足，離市政對(duì)于星海灣區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，還有較大差距。? 路況較好該段中山路路面平整，雙向六車(chē)道貫穿整個(gè)星海灣區(qū)域，極大的緩解了區(qū)域內(nèi)交通壓力。 大連貝殼博物館 大連現(xiàn)代博物館星海灣金融商務(wù)區(qū)是全市對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)區(qū)之一，也是全市 4 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的園區(qū)之一。大連金海區(qū)域市場(chǎng)在城市規(guī)劃中的定位為：集展覽、商務(wù)、金融、旅游、休閑、居住等功能為一體的國(guó)際化商務(wù)區(qū)?！〗煌ㄅ涮? 區(qū)域交通站點(diǎn)繁多16 路、18 路、22 路、23 路、28 路、202 路、406 路、502 路、503 路、531 路、711 路等交通線路的市內(nèi)通達(dá)性較好。在基于區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀以及總體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲、旅游、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)相對(duì)集中?！∩钆涮? 便民商業(yè)欠缺總體看來(lái)，區(qū)域內(nèi)居民日常購(gòu)物不便利，便民商業(yè)配套還沒(méi)有形成規(guī)模。區(qū)別于中山廣場(chǎng)一帶的金融貿(mào)易業(yè)務(wù)，星海灣金融商務(wù)區(qū)是以期貨市場(chǎng)為核心的現(xiàn)代金融貿(mào)易區(qū)，層次高、輻射力強(qiáng)，而且發(fā)展空間廣闊。二、未來(lái)區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 區(qū)域土地供應(yīng)量分析區(qū) 域 潛 在 土 地 供 應(yīng) 類 別 對(duì) 比%%%%商 務(wù) 辦 公 酒 店 式 公 寓 公 建 （ 酒 店 、 旅 游 及 底 商 ） 住 宅除本案之外，目前已知的區(qū)域潛在土地供應(yīng)量共為 萬(wàn)平。小結(jié)：? 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈從未來(lái)區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)單位來(lái)看，已經(jīng)匯集了大連本地頗具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、以及國(guó)外雄厚的資本力量。? 未來(lái)區(qū)域的開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，供應(yīng)類型多樣，并呈自西向東逐漸由高檔豪宅向純寫(xiě)字間過(guò)度的融合之勢(shì)（以本案所在的會(huì)展路為界，西側(cè)為以“大連明珠”為代表的高檔豪宅，東部為規(guī)劃中達(dá) 200 萬(wàn)平方米的商務(wù)金融區(qū)） 。政治及商業(yè)氣氛極其濃厚。⑦有大連硅谷之稱的西部學(xué)院區(qū)——大工與東財(cái)周?chē)搮^(qū)域?yàn)榇筮B高?？蒲形幕瘏^(qū)，周?chē)e聚了大工、東財(cái)、海事等二十余所大中學(xué)府，數(shù)十年的文化積淀，數(shù)千頃的尖端科研成果，數(shù)萬(wàn)人的知識(shí)大軍，構(gòu)成大連少有的教育科研文化高地，素有北方硅谷之稱，并以其優(yōu)越的環(huán)境，掀起了近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。 供應(yīng)規(guī)模高 檔 住 宅 各 區(qū) 供 應(yīng) 量 表401020304050沙 河 口 區(qū) 西 崗 區(qū) 中 山 區(qū)單 位 ： 萬(wàn) ㎡大連高檔住宅總供應(yīng)量 萬(wàn)平方米，其中中山區(qū) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；西崗區(qū) 4 萬(wàn)平方米，占總量的 %；沙河口區(qū) 萬(wàn)平方米，占總量的 %。 整體價(jià)格水平據(jù)我部統(tǒng)計(jì)，今年年底大連市內(nèi)四區(qū)，市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均價(jià)格已達(dá)到 5552元/平方米，比去年上漲了 %。從目前銷售情況來(lái)看，高檔住宅在售房源十分有限，而 2022 年大連重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中低價(jià)位房，這就意味著大連高檔住宅的建設(shè)將放慢腳步，臨海的住宅更是成為稀缺資源，因此高檔住宅價(jià)格將還有一定升值空間。而中山區(qū)商務(wù)氛圍比較濃厚，客戶更看重高檔樓盤(pán)絕佳的地理位置、特殊的配套功能，因此投資和商務(wù)辦公的人群較多。 世紀(jì)經(jīng)典發(fā) 展 商：大連錦聯(lián)房屋開(kāi)發(fā)有限公司承 建 商：中建四局六公司建筑設(shè)計(jì)：李祖元建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理：香港怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司景觀規(guī)劃：香港雅邦國(guó)際有限公司大 連 錦 聯(lián) 地 產(chǎn) 集 團(tuán) 從 1994 年 成 立 以 來(lái) ， 始 終 秉 持 “百 年 一 品 ， 高 尚 社區(qū) ”經(jīng) 營(yíng) 信 念 ， 遵 循 打 造 細(xì) 分 市 場(chǎng) 上 的 精 品 樓 盤(pán) 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 堅(jiān) 持 卓 越 、 嚴(yán)謹(jǐn) 、 務(wù) 實(shí) 的 專 業(yè) 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 精 神 ， 積 極 倡 導(dǎo) 尊 重 人 、 尊 重 自 然 、 尊 重 文 化 的 開(kāi)發(fā) 理 念 和 設(shè) 計(jì) 思 想 。曾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：北方金融中心、盛華苑、鉆石城等。金玉星海前期定位也是高檔住宅，但由于銷售情況欠佳，后期把兩棟高層定位為商務(wù)辦公，但從項(xiàng)目目前的客戶情況看，主要還是以居住為主。隨著項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲，車(chē)庫(kù)車(chē)位價(jià)也會(huì)隨之上漲。第一階段：前期建成的項(xiàng)目戶型面積偏大；第二階段：新建項(xiàng)目戶型面積大戶型和小戶型并存。 硬件配套高低決定租金價(jià)格水平從租賃市場(chǎng)上看，項(xiàng)目硬件水平越高，物業(yè)服務(wù)越好，其租賃價(jià)格也就越高。星海陽(yáng)光 本地客戶與外地客戶各占 50%。對(duì)于適當(dāng)規(guī)模的小區(qū)，還要配有幼兒園、老人活動(dòng)中心等設(shè)施，建造優(yōu)美的園林景觀。在其廣告宣傳的內(nèi)容上，從來(lái)沒(méi)有尾盤(pán)和清盤(pán)的概念，向來(lái)宣傳的是“越來(lái)越稀少，越來(lái)越珍貴的擁有機(jī)會(huì)” 。持續(xù)期——通過(guò)“明星效應(yīng)” ，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的品 質(zhì)感和品位感。中山區(qū)的部分高檔住宅，還有一樣主力賣(mài)點(diǎn)，那就是它們有較高的投資回報(bào)。? 因此項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)較為成功的項(xiàng)目之一?！〗梃b（競(jìng)爭(zhēng)）住宅項(xiàng)目的成敗原因簡(jiǎn)析項(xiàng)目成功與否，除了看銷售周期以外，還應(yīng)看其能否在市場(chǎng)中樹(shù)立形象，提升開(kāi)發(fā)商品牌，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。另外，在中后期宣傳中，借力大連國(guó)際啤酒節(jié)，與其合力推出了多期以“激情啤酒節(jié)，浪漫在大連”的報(bào)版，突出了高雅、浪漫、時(shí)尚的濱海生活氛圍?！∈兰o(jì)經(jīng)典項(xiàng)目在 2022 年 2 月僅打過(guò)一次招聘廣告，然后在 2022 年開(kāi)始了密集的媒體宣傳，其中 1 月7月，項(xiàng)目主要以“為擁有億萬(wàn)資產(chǎn)的成功人士打造的住宅”為賣(mài)點(diǎn)，突出其豪宅屬性；從 9 月11月，項(xiàng)目則開(kāi)始從周邊環(huán)境、產(chǎn)品配套等方面逐一介紹產(chǎn)品； 2022 年項(xiàng)目共打出 7 版廣告，宣傳正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售后，至今再未進(jìn)行過(guò)媒體宣傳。 滯銷產(chǎn)品分析? 不具有景觀優(yōu)勢(shì)的戶型通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，區(qū)域滯銷產(chǎn)品多為景觀較差的戶型?？傮w上看，星海區(qū)域純住宅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)客群主要以居住為主，只有很少用于投資。所有購(gòu)房者中僅有 10%的人用于投資。小結(jié)：星海灣區(qū)域戶型面積主要以 151200 平方米為主，占到區(qū)域戶型的 42%，多為三室二廳戶型，設(shè)計(jì)較為合理，做到功能分區(qū)和基本保證五名設(shè)計(jì)，總體上看居住舒適度較高，且戶型面積與總房款相對(duì)適中，也是區(qū)域內(nèi)銷售較快的戶型?！∫计沸呛粜?一室一廳 二 室二廳 三室兩廳 復(fù)式 面積 5060㎡ 103㎡ 160170㎡ 260㎡比例 20% 12% 48% 20% 該項(xiàng)目是星海灣上唯一擁有小戶型的樓盤(pán)，面積在 48—78㎡之間，層高 米，共 400 多套；項(xiàng)目戶型大開(kāi)間、短進(jìn)深，南北通透，并做到五明設(shè)計(jì)；戶型面積緊湊不浪費(fèi)空間。其中 2樓為29 層，作為寫(xiě)字間出售；4樓為 17 層，作為住宅出售；2樓 1—5 層為公建296地下 100 多個(gè)，地上預(yù)計(jì)建設(shè) 200個(gè)1:1車(chē)位：13 —14 萬(wàn)/個(gè)　星海灣區(qū)域建筑形式主要以高層為主星海灣區(qū)域景觀優(yōu)勢(shì)是其它區(qū)域所不能比擬的，而且受區(qū)域項(xiàng)目眾多、項(xiàng)目占地面積小、地價(jià)較高等因素影響，為了保證戶型看景，高層建筑是開(kāi)發(fā)商最佳的選擇?！〗梃b（競(jìng)爭(zhēng)）住宅項(xiàng)目的周邊環(huán)境分析項(xiàng)目名稱 周邊環(huán)境星海國(guó)寶 位于星海廣場(chǎng)東側(cè)，靠山面海世紀(jì)經(jīng)典 靠近星海廣場(chǎng)壹品星海 靠近星海廣場(chǎng)、南面面海星海陽(yáng)光 位于星海灣畔，并靠近黑石礁的成熟生活社區(qū)金玉星海 靠近星海廣場(chǎng)小結(jié)：區(qū)域住宅項(xiàng)目主要位于星海灣南側(cè)，共同享有星海廣場(chǎng)以及無(wú)敵海景的自然景色，并以此作為項(xiàng)目的主力賣(mài)點(diǎn)之一。其高素質(zhì)的設(shè)計(jì)，早已通過(guò)其所完成的工程而傳遍全世界。 銷售情況2022 年在宏觀調(diào)控影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整期，但大連房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因此而受到打擊，相反卻迎來(lái)了“牛市” ，中低盤(pán)銷售一路高歌猛進(jìn)，而上半年高檔產(chǎn)品銷售則較為平淡，主要原因是高檔住宅產(chǎn)品種類增多，客戶擁有更多選擇空間，且對(duì)于高檔純居住產(chǎn)品而言，針對(duì)客戶數(shù)量有限，在供大于求的情況下，產(chǎn)品銷售自然趨于平淡。沙 河 口 區(qū) 高 檔 住 宅 戶 型 比 例 圖100㎡ 以 下13% 101150㎡6%151200㎡40%201250㎡17%251300㎡22%301㎡ 以 上2%星海灣區(qū)域是大連比較適合居住的位置之一，其優(yōu)越的自然景觀使區(qū)域成為高檔住宅的聚集地，其針對(duì)的客群基本是金字塔頂端的人群，他們?cè)诖速?gòu)房多是用于休閑度假或居住，更多考慮的是享受生活，對(duì)戶型的舒適性有很大要求，選擇的戶型多是三室二廳以上的大戶型，因此區(qū)域戶型主要以 151200 平