【正文】 總部 OFFICE 代言安徽商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) Tower C 形象 精品生態(tài) OFFICE 代言綠色商務(wù)時(shí)代 關(guān)于項(xiàng)目商務(wù)、住宅及商業(yè)形象定位的一些思考 項(xiàng)目綜合體整體形象 安徽之門，夢(mèng)想之都 項(xiàng)目綜合體商務(wù)形象 安徽之門，領(lǐng)袖商務(wù) 項(xiàng)目綜合體豪宅形象 安徽之門，湖岸官邸 項(xiàng)目綜合體商業(yè)形象 安徽之門，時(shí)尚中心 夢(mèng)想之都： 形象總領(lǐng)，一座都市夢(mèng)想的棲息地。 目前政務(wù)新區(qū)已經(jīng)獲得“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，被稱為合肥的“曼哈頓”。 基于以上觀點(diǎn)結(jié)合 A、 B、 C棟利益點(diǎn)及產(chǎn)品競爭關(guān)系，項(xiàng)目寫字樓推售分三步走 集中推 C棟， B棟線下蓄客、半層、整層銷售 ?集中推 C棟，單位總價(jià)低，客戶聚焦； ?C棟線下銷售 30%即舉辦開盤告知市場(chǎng)公開發(fā)售，提升客戶信心； ?B棟 高價(jià)蓄客 ，樹立價(jià)格標(biāo)桿，加速 C棟銷售。安徽之門 THE GATE OF AN HUI 謹(jǐn)呈：安徽金大地 金大地 ?明星： 較高利潤產(chǎn)品，溢價(jià)空間大，可提升項(xiàng)目形象和價(jià)值； 產(chǎn)品利益點(diǎn)分析 產(chǎn)品利益點(diǎn)（形象提升及溢價(jià)空間）排序： A棟＞ B棟＞ C棟 內(nèi)部產(chǎn)品價(jià)值貶損分析 展示不充分時(shí)， A棟價(jià)值貶損最大， B棟次之， C棟價(jià)值貶損最小 Tower A Tower C Tower B 產(chǎn)品價(jià)值 A棟 B棟 C棟 展示充分時(shí)的價(jià)值 展示不充分時(shí)的價(jià)值 推售策略 世聯(lián)觀點(diǎn)： 在項(xiàng)目展示面不充分前提下， □ 寫字樓高溢價(jià)產(chǎn)品 A棟、 B棟的價(jià)值貶損大； □ 項(xiàng)目價(jià)值體系還未建立，需要良好的銷售業(yè)績給市場(chǎng)信心。 推售小結(jié) Q2:如何建立項(xiàng)目差異化的高端形象？ 項(xiàng)目價(jià)值 1 根據(jù)合肥城市規(guī)劃， 政務(wù)新區(qū) 、 濱湖新區(qū)和老城區(qū)構(gòu)成合肥的中心城區(qū)。 站在“安徽之門”的形象下， 項(xiàng)目商務(wù)形象如何拔升和體現(xiàn)？ 商務(wù)形象之于項(xiàng)目形象， 就是 靈魂 15萬平米的住宅體量，不足以成為合肥豪宅標(biāo)桿； 12萬平米的商業(yè)運(yùn)營，不足以抗衡萬達(dá)廣場(chǎng)、華潤萬象城； 17萬平米的商務(wù)體量，比肩國際的頂尖的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配臵，足以代言合肥商務(wù)的巔峰之作和未來； 當(dāng) IFC在標(biāo)榜 “高度” 時(shí)， 當(dāng)萬大廣場(chǎng)在標(biāo)榜 “天鵝湖、中心” 時(shí)， 當(dāng)壩上街在標(biāo)榜 “體量” 時(shí)， 當(dāng)臵地廣場(chǎng)在標(biāo)榜 “天鵝湖、新中心” 時(shí)， 當(dāng)白天鵝國際商務(wù)中心標(biāo)榜 “ 5A品質(zhì)” 時(shí)， ……………. 這些對(duì)于真正的領(lǐng)袖、真正的地標(biāo)來說 都無須標(biāo)榜 對(duì)于安徽來說，我是門戶，我是象征； 對(duì)于政務(wù)新區(qū)來說，我是綜合體的坐標(biāo)原點(diǎn)； 對(duì)于天鵝湖來說，我是龍頭； 對(duì)于商務(wù)品質(zhì)來說，我是領(lǐng)袖； ……………. 因?yàn)? 以領(lǐng)先的形象定位奠定項(xiàng)目商務(wù)綜合體領(lǐng)袖的龍頭地位，捍衛(wèi) “安徽之門” 的地標(biāo)氣質(zhì)。安徽之門為您整點(diǎn)報(bào)時(shí)（時(shí)間為 1 1 20整點(diǎn)） “安徽之門”全城征文活動(dòng) “安徽之門” 是安徽的經(jīng)濟(jì)門戶 “安徽之門”首先是安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志，代表安徽走向中國，走上世界的門戶，安徽在全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度首屈一指，安徽需要自己的形象封面來證明安徽作為長三角經(jīng)濟(jì)帶“西大門”的重要地位， ……… “安徽之門” 在合肥中心 “安徽之門”全城征文活動(dòng) STEP3：懸念浮出水面 時(shí)間安排： － 操作方式： “ 三集中 ” 懸念“安徽之門”浮出水面，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)” ； 炒作話題： 5月 21日，天鵝湖畔“安徽之門”即將點(diǎn)亮 安徽之門，夢(mèng)想之都 眾人期待，點(diǎn)亮“安徽之門” 媒體渠道： 戶外、 LED、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)； STEP3 ：揭曉懸念廣告 5月 21日 19時(shí)，天鵝湖畔點(diǎn)亮“安徽之門 ” 新地中心湖畔音樂晚會(huì)璀璨揭幕 張信哲、趙薇現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝 渠道 主題 投放時(shí)間 備注 戶外 安徽之門，夢(mèng)想之都 － 更改戶外畫面＋ LOGO＋廣告語＋電話號(hào)碼 報(bào)廣 天鵝湖畔點(diǎn)亮 “ 安徽之門” － 新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)各 1次整版硬廣＋軟文 網(wǎng)絡(luò) 天鵝湖畔點(diǎn)亮 “ 安徽之門” － 合房網(wǎng)、 365房產(chǎn)網(wǎng) 電臺(tái) 天鵝湖畔點(diǎn)亮 “ 安徽之門” － ， 19時(shí)天鵝湖畔點(diǎn)亮 ” 安徽之門 “ 。 ?時(shí)間： 2022年 7－ 8月 ?費(fèi)用：與安徽經(jīng)視頻道初步溝通后，需要提出具體需求才能報(bào)價(jià)。 操作重點(diǎn)： ?在商務(wù)形象入市期連續(xù) 2個(gè)月頭條播報(bào)，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注； ?時(shí)間： － 領(lǐng)袖頭條：股神巴菲特親臨合肥 領(lǐng)袖頭條：股神巴菲特親臨合肥 精細(xì)傳播渠道 頭版報(bào)眼 封腰 網(wǎng)絡(luò)推手微博解讀“領(lǐng)袖”價(jià)值 邀請(qǐng)合肥知名網(wǎng)絡(luò)推手或從深圳邀請(qǐng)知名網(wǎng)絡(luò)推手，在新浪、合房網(wǎng)、騰訊建立微博，以“世界頂級(jí)綜合體 5日游”大獎(jiǎng)及其他小獎(jiǎng)品作為頂帖的獎(jiǎng)勵(lì)，使項(xiàng)目微博成為熱點(diǎn)。 互動(dòng)時(shí)間： 8－ 12月。 經(jīng)濟(jì)資訊：數(shù)十種高端經(jīng)濟(jì)刊物包括富豪階層必備的 《 環(huán)球財(cái)經(jīng) 》《 經(jīng)濟(jì) 》 等等 打造增值服務(wù)平臺(tái)，形成圈層口碑傳播力 徽商文化長廊：展示徽商歷史有名商人的商道，同時(shí)可舉辦各種徽商文化交流活動(dòng) 高端會(huì)所七大商務(wù)功能 WEAPON4 增值服務(wù)平臺(tái) ?案例：京城俱樂部 成立時(shí)間： 1993年； 創(chuàng)辦人：中信集團(tuán) 主要會(huì)員：商界精英人士 、新興產(chǎn)業(yè)人士 、使館工作人員 代表會(huì)員： :李澤楷、許榮茂 入會(huì)費(fèi)：個(gè)人會(huì)籍 10萬元人民幣，公司會(huì)籍 。 ?時(shí)間： 2022年 11月底－ 2022年 1月底 ?費(fèi)用： 300萬 活動(dòng)備選方案 3 電視臺(tái)冠名 媒體投放 渠道類別 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 評(píng)估等級(jí) 選擇原則 戶外 傳播時(shí)間長，可經(jīng)常更新項(xiàng)目信息，有利提升項(xiàng)目品牌品牌 投入費(fèi)用較高 ★★★★★ 在整個(gè)銷售周期中運(yùn)用 報(bào)紙廣告 傳播面廣，信息傳達(dá)即時(shí)性強(qiáng) 一次性傳播性，費(fèi)用較高 ★★★ 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)適當(dāng)運(yùn)用 車體廣告 流動(dòng)性強(qiáng)，宣傳面廣 客戶鎖定有限 ★★ 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性運(yùn)用 電臺(tái) 重復(fù)傳播，傳播面廣，信息及時(shí)性強(qiáng) 有效傳播相對(duì)弱 ★★ 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性運(yùn)用 分眾媒體 有效鎖定寫字樓客戶、豪宅客戶，針對(duì)性強(qiáng) 費(fèi)用較高 ★★★ 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性運(yùn)用 電視媒體 覆蓋面廣，信息傳播快 費(fèi)用高，針對(duì)性相對(duì)弱 ★★ 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性運(yùn)用 DM+雜志 信息傳達(dá)豐富，制作精美，針對(duì)性強(qiáng) 信息傳播較慢 ★★ 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性運(yùn)用 短信 信息即時(shí)性強(qiáng)，費(fèi)用低 有效達(dá)到率低 ★★★★ 在整個(gè)銷售周期中運(yùn)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝 有效吸引路過客戶，利于項(xiàng)目價(jià)值傳播 覆蓋范圍有限 ★★★★★ 在整個(gè)銷售周期中運(yùn)用 網(wǎng)絡(luò) 信息更新快，客戶面廣 針對(duì)性相對(duì)弱 ★★★ 在整個(gè)銷售周期中運(yùn)用 展會(huì) 有利于項(xiàng)目品牌打造 費(fèi)用高，針對(duì)性相對(duì)弱 ★ 春交會(huì)、秋交會(huì)運(yùn)用 合肥各類媒體渠道效果評(píng)估及選擇 戶外、短信、現(xiàn)場(chǎng)包裝、網(wǎng)絡(luò) 在整個(gè)項(xiàng)目銷售周期不間斷運(yùn)用， 報(bào)廣 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)適當(dāng)運(yùn)用， 電臺(tái)、分眾媒體、電視媒體、 DM、雜志 在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性使用， 展會(huì) 在春交會(huì)及秋交會(huì)中運(yùn)用。 空間布局：以長江沿線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為 “ 雙核 ” ，以滁州和宣城兩市為 “ 雙翼 ” ，構(gòu)筑 “ 一軸雙核兩翼 ” 產(chǎn)業(yè)分布的新格局。 行政強(qiáng)制方面： 雖針對(duì)住宅直接抑制，實(shí)質(zhì)將影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心 市場(chǎng)政策 1 稅收、金融方面： 增加交易成本，提高交易檻，加大購房成本，銀行放貸難 ◆ 營業(yè)稅： 住宅二手房交易成本增大，住宅市場(chǎng)短期內(nèi)受沖擊 ◆ 房產(chǎn)稅： 深圳或成第二批開征房產(chǎn)稅城市，對(duì)投資客戶影響大 ◆ 央行加息及提高存款準(zhǔn)備金率： 影響樓市成交及 成交價(jià)格。 政策對(duì)寫字樓影響： 政策頻出對(duì)寫字樓而言帶來難得發(fā)展機(jī)遇，但也帶來不確定風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)政策 3 附件二 項(xiàng)目競爭分析 本項(xiàng)目 政務(wù)新區(qū)主干道頭排產(chǎn)品 濱水雙地鐵物業(yè) 一線湖景 國際級(jí)商務(wù)綜合體項(xiàng)目 頂尖配臵 競爭項(xiàng)目 ※ 產(chǎn)品類似 ※ 入市時(shí)段相近 ※ 客戶定位類似 關(guān)鍵競爭對(duì)手鎖定原則： 外部競爭分析 2022年 新華國際廣場(chǎng) 寫字樓項(xiàng)目 綜合體項(xiàng)目 本項(xiàng)目發(fā)售 入市競爭梳理 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 注 1： 在區(qū)位、客戶群、產(chǎn)品檔次方面和本項(xiàng)目相近，入市時(shí)間和本項(xiàng)目有重疊的產(chǎn)品被界定為主要競爭對(duì)手； 注 2： 假定各項(xiàng)目寫字樓的主銷期為 ； 安徽 IFC 本項(xiàng)目蓄客期 本項(xiàng)目銷售期 天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng) 華潤中心 白天鵝國際商務(wù)中心 財(cái)智中心 新城國際 蔚藍(lán)商務(wù)港 安糧 〃 東怡金融廣場(chǎng) 信地城市廣場(chǎng) 臵地廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 所在區(qū)域 綜合體體量 寫字樓推售量 預(yù)計(jì)寫字樓入市時(shí)間 臵地廣場(chǎng) 政務(wù)區(qū) 89萬 31798（一期） 2022年底 華潤中心 政務(wù)區(qū) 超 100萬 待定 2022年底 天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng) 政務(wù)區(qū) 待定 待定 2022年 8月 新華國際廣場(chǎng) 蜀山區(qū) 35萬 15萬 2022年 4月 港匯廣場(chǎng) 蜀山區(qū) 31萬 待定 待定 信地城市廣場(chǎng) 新站區(qū) 95萬 2022年 20222022合肥綜合體代表性項(xiàng)目盤點(diǎn) 臵地廣場(chǎng) 一站式服務(wù) 合肥新中心 樓盤名稱 臵地廣場(chǎng) 所在位臵 習(xí)友路和懷寧路交叉口東北角 入市時(shí)間 寫字樓預(yù)計(jì) 2022年底 建筑面積 89萬平米 配套 商業(yè)、酒店、市政 物業(yè)形態(tài) 住宅、寫字樓、商業(yè) 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ，將采用國際一流 軟硬件配臵 項(xiàng)目評(píng)價(jià) ，檔次中等，但賣場(chǎng)氣氛不足 ，集住 宅，寫字樓，商業(yè)于一體 ，片區(qū)未來預(yù) 期好 ，起勢(shì)期時(shí)邀請(qǐng)楊麗萍參加活動(dòng) 本項(xiàng)目競爭發(fā)力點(diǎn) ?政務(wù)新區(qū)最核心地段，臨地鐵，交通更優(yōu)越； ?一線湖景及市政公園景觀； ?項(xiàng)目產(chǎn)品組合優(yōu)勢(shì)； ?打造差異化的服務(wù)體系和展示體驗(yàn)點(diǎn)，塑造項(xiàng)目獨(dú)有的精神氣質(zhì)； 華潤中心 合肥新高度 城市新變化 樓盤名稱 華潤中心 所在位臵 習(xí)友路與潛山路交匯處 入市時(shí)間 寫字樓預(yù)計(jì) 2022年底 建筑面積 70萬平米 配套 商業(yè)、酒店、市政 占地面積 22萬平米 寫字樓面積 12萬平米 工程進(jìn)度 籌建接待中心 物業(yè)形態(tài) 住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ，打造片區(qū)新 高度 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 預(yù)計(jì)將有 ，5000平米永久會(huì)所作為銷售中心 ，集住 宅，寫字樓，商業(yè)、酒店于 一體 本項(xiàng)目競爭發(fā)力點(diǎn) ?政務(wù)新區(qū)最核心地段，臨地鐵，交通更優(yōu)越； ?一線湖景及市政公園景觀； ?打造差異化的服務(wù)體系和展示體驗(yàn)點(diǎn)，塑造項(xiàng)目獨(dú)有的精神氣質(zhì)； 天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng) 國際萬達(dá)，天鵝湖畔再定中心 樓盤名稱 天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng) 所在位臵 懷寧路與南二環(huán)路交口東北 角 入市時(shí)間 公寓預(yù)計(jì) 2022 年 8月前推出 建筑面積 34萬平米 占地面積 22萬平米 寫字樓面積 12萬平米 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店 周邊配套 (學(xué)區(qū) )： 西園小學(xué)、 50中 項(xiàng)目評(píng)價(jià) ，設(shè)于包河萬達(dá)售樓處 ，推盤速度快 ，接待服務(wù)好 “和春天有個(gè)約會(huì)”攝影展，制造項(xiàng)目關(guān)注度 ： 萬達(dá)商業(yè)廣 場(chǎng)、合家福超市、匯林閣農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)、政務(wù)區(qū)步行街等 ： 政務(wù)區(qū)配套醫(yī)院 本項(xiàng)目競爭發(fā)力點(diǎn) ?政務(wù)新區(qū)最核心地段，臨地鐵，交通更優(yōu)越； ?一線湖景及市政公園景觀； ?寫字樓產(chǎn)品形象更高端； ?打造差異化的服務(wù)體系和展示體驗(yàn)點(diǎn)，塑造項(xiàng)目獨(dú)有的精神氣質(zhì)； 新華國際廣場(chǎng) 中國最好的寫字樓落戶合肥 樓盤名稱 新華國際廣場(chǎng) 所在位臵 黃山路與潛山路交叉路口向南 200米 入市時(shí)間 公寓已推出，寫字樓預(yù)計(jì) 2022年 4月 推出 建筑面積 35萬平米 容積率 寫字樓推廣語 中國最好的寫字樓落戶合肥 寫字樓面積 15萬平米 物業(yè)形