【正文】 商圈向CBD商圈進(jìn)行遷移。 快： 以出貨為第一要素 。 讓關(guān)系客戶與政府客戶為項(xiàng)目進(jìn)行營銷驅(qū)動(dòng) 備選單位：銀行機(jī)構(gòu)、政府、供應(yīng)商等 周邊單位定向渠道團(tuán)購； ACTION2： 富邦金融中心大錢包計(jì)劃； ? 全城商家派送錢包； 一夜之間，項(xiàng)目全城商戶人盡皆知 地點(diǎn)：太白路商圈商圈，太白東路商圈、全城社區(qū)底商； 方式：劃片掃街； 客戶策略 ACTION3 ：寫字樓、商場(chǎng)高峰期巡展，精準(zhǔn)打擊 ? 寫字樓高峰期巡展；商場(chǎng)巡展； ? 寫字樓地點(diǎn)選擇； 大型商場(chǎng)、超市巡展 客戶策略 寫字樓客戶老帶新操作新模式 老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。 企業(yè)活動(dòng) ?周末活動(dòng) —— 上門 “油 ”禮 （ 食用油與汽油油票 ） ； ?送油大禮包 —— 寫字樓 \商鋪成交一噸汽油票 。 ? 住宅： 卡包 ? 商鋪： 原生態(tài)羊皮錢包 ? 寫字樓： 名片盒、香煙盒 ? 貴賓禮物： 項(xiàng)目郵票 定制禮物 ?與消費(fèi)、商務(wù)、商業(yè)相聯(lián)系。 ?調(diào)整戶型比例，主打居住物業(yè)，帶動(dòng)投資型銷售，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小。 23:23:0123:23:0123:23Sunday, March 26, 2023 ?1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 23:23:0123:23:0123:233/26/2023 11:23:01 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 11時(shí) 23分 1秒 下午 11時(shí) 23分 23:23: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 11時(shí) 23分 :23March 26, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :23:0123:23:01March 26, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 11時(shí) 23分 :23March 26, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 11時(shí) 23分 1秒 下午 11時(shí) 23分 23:23: ?沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 23:23:0123:23:0123:233/26/2023 11:23:01 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ?9月 ?12月 ?B區(qū)商業(yè)封底 ?10月 ?11月 ?1月 ?啟動(dòng)內(nèi)部認(rèn)籌 ?寫字樓大客戶認(rèn)購 ?啟動(dòng)商業(yè)認(rèn)籌 ?渠道資源洽談 ?內(nèi)部客戶認(rèn)籌 ?戶外包裝更新 ?公寓啟動(dòng)認(rèn)籌 ?商業(yè)推廣 ?商業(yè)品牌規(guī)劃展 ?上門“油”禮 ?大錢包計(jì)劃 ?TOP10評(píng)選活動(dòng) ?內(nèi)部客戶認(rèn)籌 ?病毒營銷； ?巡展 ?財(cái)富俱樂部 ?房展會(huì) ?商業(yè)推廣 營銷總控圖 ?商業(yè)開盤 ?商業(yè)開盤 ?財(cái)富俱樂部 ?客戶答謝 ?財(cái)富對(duì)話活動(dòng) ?上門“油”禮 ?上門“油”禮 ?總體推廣營銷費(fèi)用 13501910萬，約占總銷售額的 2% 營銷費(fèi)用預(yù)算 預(yù)祝富邦國際金融中心系統(tǒng)性成功！ 三個(gè)前提維度的探討 ? 寫字樓 : 大客戶入駐與冠名 。 售樓處展示 樓體宣傳的價(jià)值： ?攔截周邊寫字樓客戶 ?營造熱賣氣氛 人生亦變，財(cái)富永恒 5A純商務(wù) 世界辦公室 樓體燈光字包裝 ，未來充分利用樓體昭示面進(jìn)行宣傳，樓體燈光字確保長效傳播和話題效應(yīng) 通常來講，寫字樓 最具效率的推廣渠道是樓體宣傳 。 ?時(shí)間： 2023年 12月上旬 88 Action 3：贊助齊魯晚報(bào)，濟(jì)寧商業(yè) TOP10評(píng)選活動(dòng)； 利用自身資源讓公眾參與，制作話題，吸引新聞關(guān)注，并通過國際商務(wù)元素的嫁接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高立意。 ? 建立客戶服務(wù)平臺(tái)：短信及短信平臺(tái) ? 回復(fù) A獲取詳情； ? 回復(fù) A享受特價(jià)； ? 利用短信輪番輸出不同類的項(xiàng)目賣點(diǎn)，總能打動(dòng)喜歡它的客戶，強(qiáng)化認(rèn)知，與線上推廣形成呼應(yīng) ?抽獎(jiǎng) ?落實(shí)基礎(chǔ)信息 ?（郵箱、電話、緊急聯(lián)系人） ?進(jìn)行系統(tǒng)性回訪 富邦國際金融中心 好禮相送 媒體策略 公交內(nèi)外部包裝，以項(xiàng)目整體品牌為訴求，迅速形成城市影響力 ? 濟(jì)寧主要大街路線圖； ? 包裝公交車；建設(shè)路、洸河路、紅星路、太白路，公交新路公交進(jìn)行包裝。 思考五 ?回款組合 ?C區(qū) +D區(qū) 商業(yè)； ? C區(qū)寫字樓； ?55 4 策略 核心策略 形象定位 執(zhí)行方案 形象定位 根據(jù)世聯(lián)模型 FAB分析模型，思考本項(xiàng)目形象價(jià)值 價(jià)值梳理 基于各類客戶的價(jià)值需求 ?客戶 ?客戶需求 ?項(xiàng)目利益 ?客戶利益需求 ?功能性強(qiáng) 、 形象氣派 ； 交通便捷 ，方便員工上下班 ?物管很重要，講究 辦公氛圍 ，開發(fā)商有一定歷史背景 ，辦公鄰居要有檔次，最好有會(huì)所； ?關(guān)注 地段、周邊配套 、戶型、使用成本、價(jià)格 ?投資成本；投資回報(bào)率；租金；地段價(jià)值； ?便捷、功能性、氣派 ?辦公氛圍，開發(fā)商品質(zhì) ,交通便利 ?對(duì)新的高品質(zhì)生活方式向往 ?追求長期利潤，看中升值潛力 ?購買能力 ?100萬 ?1000萬 ?80萬 ?50萬 ?從區(qū)域到項(xiàng)目高格調(diào)的氛圍，開發(fā)商厚重的實(shí)力背景 ?無距離享受城市高端配套，產(chǎn)品帶來的新穎使用感受 ?第一價(jià)值體現(xiàn)，身份的象征 ?升值潛力 ?帶給客戶的利益需求 ?寫字樓客戶 ?寫字樓大客戶 ?公寓自用型客戶 ?投資客戶 價(jià)值梳理 省市知名大型企業(yè)、 國內(nèi)知名企業(yè)辦事處、 優(yōu)質(zhì)辦公圈層 高端居住品質(zhì) 知名標(biāo)桿企業(yè) 高端會(huì)所 高品質(zhì)時(shí)尚生活圈 峽谷式商業(yè)中心 濟(jì)寧新中心 高檔寫字樓 濟(jì)寧第一高， 尊享世界級(jí)奢華服務(wù) 國際級(jí)超高層 5A級(jí)寫字樓， 聚焦魯南巔峰商務(wù)地標(biāo) 13萬平米全業(yè)態(tài)， 齊聚全球品牌， 打造魯南全業(yè)態(tài)商業(yè)航母 國際級(jí)全生活配套，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值飆升 高端居住區(qū)，奢享國際級(jí)生活圈 代表濟(jì)寧核心 —— THE CORE OF CITY. 形象定位 基于本體價(jià)值、客戶需求價(jià)值的形象定位 —— WORLDUNION CONSULTANCY 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?啟示 4： 公寓 —— 以凸顯居住功能的住宅搶占住宅市場(chǎng)客群，商務(wù)型客戶與投資客戶伴生銷售 。這部分是公寓產(chǎn)品的主要客群。在這么好的地段，總價(jià)又很低，無論是自己住還是投資都是很具有吸引力的。高 ?新區(qū)片區(qū)較為集中是因?yàn)槎鄶?shù)為投資者，看重區(qū)域未來 ?的發(fā)展前景。 ? 市場(chǎng)去化速度較慢，以萬麗福德廣場(chǎng)為例， 6個(gè)月蓄客僅 600余組，可見市場(chǎng)需求量有限。 由萬達(dá)集團(tuán)投資 50億元，在濟(jì)寧市中區(qū)建設(shè)集五星級(jí)酒店、大型購物中心、商業(yè)步行街、高檔商務(wù)寫字樓于一體的第三代萬達(dá)廣場(chǎng)。 ?濟(jì)寧市場(chǎng)上項(xiàng)目的底商多沿街布臵，體量不大主要是由于沿街展示面不大，現(xiàn)升值潛力在的底商銷售情況非常好，只要是建了都能賣出去，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的商業(yè)都不對(duì)外，關(guān)系客戶就定完了。太白路周邊商業(yè)形式種類多樣，百貨商場(chǎng)、批發(fā)百貨、社區(qū)底商、超級(jí)市場(chǎng)等等，業(yè)態(tài)種類豐富，客流量大，商業(yè)價(jià)值高。 基于目標(biāo)看本體 招商成果：樂天馬特、 IMAX為商業(yè)帶來旺盛人氣，然而主力店的進(jìn)駐更是推動(dòng)快銷成功的關(guān)鍵 ?樂天馬特、 IMAX招商成功，將為項(xiàng)目商業(yè)帶來旺盛人流和人氣； ?同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營成功更依賴于主力店的進(jìn)駐，更是實(shí)現(xiàn)商業(yè)快銷的關(guān)鍵，并為寫字樓、公寓提供助力。 ?迅速回現(xiàn)： 沿街商鋪、公寓低層： ?形象拔高與回現(xiàn)補(bǔ)充： B區(qū)商業(yè)、 C區(qū)寫字樓； ?溢價(jià)產(chǎn)品： 超高層公寓； 基于目標(biāo)看本體 √ ?規(guī)劃調(diào)整（不含住宅）后，各物業(yè)規(guī)劃面積約如下： 產(chǎn)品貨源盤點(diǎn)：商業(yè)為回現(xiàn)主力， CD區(qū)可售面積 87700㎡，寫字樓作為補(bǔ)充，公寓暫不作為回現(xiàn)產(chǎn)品 基于目標(biāo)看本體 ?A區(qū)易變現(xiàn)貨源盤點(diǎn)：酒店式公寓 506套，面積 3593㎡；寫字樓 31770㎡。 目標(biāo)界定 回款目標(biāo) 本體價(jià)值審視 區(qū)域?qū)傩? 高新區(qū)核心、未來城市中心、 CBD腹地。 【 項(xiàng)目區(qū)位圖 】 基于目標(biāo)看本體 新世紀(jì)廣場(chǎng) 本案 區(qū)域位臵：城市主干道光河路、火炬路交匯處；承接開發(fā)區(qū)與中心城區(qū)的黃金區(qū)位，極具發(fā)展?jié)摿? ?中心城區(qū) ?新城區(qū) ? 城市發(fā)展核心干道光河路與火炬路黃金交匯； ? CBD核心板塊； ? 承接老城與新城雙重優(yōu)勢(shì)； ? 地緣潛力巨大。鑒于公寓是溢價(jià)產(chǎn)品，當(dāng)前銷售有損產(chǎn)品價(jià)值和整體收益，因此不做為春節(jié)前回現(xiàn)產(chǎn)品。 目標(biāo)下機(jī)會(huì)與威脅 ?商業(yè)主題定位待定，不具備穩(wěn)健的的運(yùn)營模式與運(yùn)營團(tuán)隊(duì)； ?項(xiàng)目整體規(guī)劃存在不確定性； ?洸河路與火炬路交匯處、未來城市新核心，黃金區(qū)位； ?高新區(qū)建設(shè)不斷提升，在城市中首位度攀升； ?前瞻性規(guī)劃，領(lǐng)先一線城市的綜合體價(jià)值。 ?高端