【正文】 性分析，以了解店鋪開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和投資回報(bào)期，對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)前景作出判斷，以便進(jìn)行相應(yīng)決策。 附錄一管理表單 商圈初步調(diào)研報(bào)告 一、項(xiàng)目位置 北京市朝陽(yáng)區(qū)黃寺大街中段 二、調(diào)研目的 對(duì)黃寺綜合樓所處商圈做客觀實(shí)際了解，為集團(tuán)開(kāi)店決策提供參考依據(jù)。如立項(xiàng)購(gòu)買，實(shí)際價(jià)格可下浮 100～ 200 元。 ★該地區(qū)分布的單位有：總政治部大院、國(guó)防部外事辦、部隊(duì)某醫(yī)院、北京教育學(xué)院、航空建設(shè)發(fā)展公司 、中航工業(yè)設(shè)計(jì)院、機(jī)械工業(yè)自動(dòng)化設(shè)計(jì)院、水電公司、石油學(xué)會(huì)、華油集團(tuán)、水電工程公司、北京醫(yī)療研究所、北京出版集團(tuán)、工人出版社等 ★該地區(qū)分布的大廈、飯店有：東方明珠娛樂(lè)廣場(chǎng)、德勝飯店、華北大酒店、美江大廈、天成科技大廈、金港大廈等。有一定的消費(fèi)能力。 （二）乙方取得產(chǎn)權(quán)證之日起的 XXX 日內(nèi)即 年 月 日，乙方向甲方支付總房?jī)r(jià)款的 XX%，人民幣 XXX 元整，（ XXXX 元）。 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的擾民糾紛問(wèn)題。 第八條 本合同未盡事宜經(jīng)雙方共同協(xié)商作補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同具有同等法律效力。 第五條 建筑結(jié)構(gòu)要求：承重能力、開(kāi)間、進(jìn)深、頂高尺寸等。 第六條 在合同履行中由于不可抗力的原因致使合同難以履行造成的損失，由甲、乙雙方協(xié)商解決。 甲方在地下一層停車場(chǎng)有償提供 XXX 平方米（貨梯附近）作為乙方經(jīng)營(yíng)配 套設(shè)施用地，其中庫(kù)房 XX 平方米，辦公用房 XXX 平方米，租用價(jià)格見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議。 第二條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 甲方將標(biāo)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，總價(jià)款金額：人民幣 XXXXXX 元，（大寫(xiě)）：人民幣 XXX 元整，（ XXXXX 元）。 該地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀（ 公里內(nèi)） 店 名 位 置 規(guī)模（平方米） 客 層 1 久福超市 原廣電院內(nèi)鄰黃寺 2400 周邊居民及過(guò)往人群 2 福樂(lè)萬(wàn)家超市 黃寺大街 400 社區(qū)居民 3 物美超市 新風(fēng)街 2500 周邊居民 4 華聯(lián)超市 六鋪炕 1000 周邊居民 5 旺家超市 六鋪炕 600 社區(qū)居民 6 西客隆便利店 人定湖 150 社區(qū)居民 8 就目前的商業(yè)布局和經(jīng)營(yíng)面積、商品種類、服務(wù)手段、管理方式等都不會(huì)影響一個(gè)大的綜合賣場(chǎng)的誕生。 ★該地區(qū)流動(dòng)人口約 20xx0 人。 地下二層為停車場(chǎng)，有 80 — 90 個(gè)車位；地面有 40 — 50 個(gè)車位。 第六十三條 開(kāi)發(fā)手續(xù)完成后將相關(guān)資料復(fù)制備案，并后移交工程管理人員組織工程施工。 （三） 如要經(jīng)營(yíng)主食加工業(yè)務(wù)，還應(yīng)加入主食加工設(shè)備。 第五十七條 顧客狀況預(yù)測(cè)： （一） 入店率測(cè)算法 1. 根據(jù)立地條件與商圈消費(fèi)特性預(yù)計(jì)商圈居民可能入店率：一般可以按照 核心商圈 7080%的住戶平均每月來(lái)店 1214 次；次級(jí)商圈 5060%的住戶平均每月來(lái)店 810 次；邊緣商圈的 3040%住戶平均每月來(lái)店 68 次測(cè)算，由此得出每天來(lái)客數(shù)。 2. 流動(dòng)人口測(cè)定方法：選擇適當(dāng)?shù)娜掌冢付▽Ｈ说筋A(yù)定的店址測(cè)定各不同時(shí)段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的來(lái)往人流數(shù)和年齡結(jié)構(gòu)，畫(huà)出流動(dòng)顧客曲線，預(yù)估入庫(kù)率，即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。商品種類與商圈規(guī)模關(guān)系密切。 3. 流動(dòng)人口：邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定相應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，吸引潛在的顧客群，不斷提高市場(chǎng)占有率。 （二） 商圈與超市經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論新設(shè)或已設(shè)的超級(jí)市場(chǎng)，都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析。 （二） 有效的物流配送布局策略：應(yīng)當(dāng)在有效的物流線內(nèi)布局設(shè)店，即配送車輛以 6080 公里 /小時(shí)的速度，在一個(gè)工作日內(nèi)可以往返。并對(duì)計(jì)劃總結(jié)和分析結(jié)果及時(shí)整理、反饋、保存 第三十三條 標(biāo)準(zhǔn)與考核： 指標(biāo)設(shè)置建議 指標(biāo)權(quán)重 指標(biāo)解釋 指標(biāo)分值 資料來(lái)源 被考核部門 考核人 計(jì)劃制定合理、有效、可執(zhí)行 過(guò)程信息收集 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 計(jì)劃審核有效、及時(shí) 過(guò)程信息收集 集團(tuán)投資發(fā)展部 集團(tuán)總經(jīng)理 3. 計(jì)劃分解情況 分解計(jì)劃的切實(shí)可行、及時(shí) 各分解計(jì)劃表 集團(tuán)投資發(fā)展部 計(jì)劃執(zhí)行準(zhǔn)確、有效，反饋及時(shí) 過(guò)程信息收集 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 分析細(xì)致，總結(jié)詳細(xì) 各計(jì)劃情況匯總表 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 合計(jì) 1 100 第二節(jié) 項(xiàng)目審批管理流程 第三十四條 項(xiàng)目審批管理流程圖 部門名稱 分公司發(fā)展部 流程名稱 項(xiàng)目審批管理流程 發(fā)展部 總經(jīng)理辦公會(huì) 投資發(fā) 展部 總經(jīng)理辦公會(huì) 投資與發(fā)展委員會(huì) 董事會(huì) A B C D E F 1 2 3 4 5 6 7 8 第三十五條 節(jié)點(diǎn) A C1 （一） 由分公司發(fā)展部、集團(tuán)投資發(fā)展部依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和分公司發(fā)展依據(jù)發(fā)展計(jì)劃尋求項(xiàng)目 信息共享 審核 審核 備案 項(xiàng)目執(zhí)行 項(xiàng)目總結(jié)和分析 Y N N 收集內(nèi)外 部信息 收集內(nèi)外 部信息 依據(jù)發(fā)展計(jì)劃尋求項(xiàng)目并整理 進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)研 撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性報(bào)告 審核 依據(jù) 權(quán)限審批 依據(jù)權(quán)限審批 N N N Y 項(xiàng)目信息反饋 項(xiàng)目支持和監(jiān)督，信息收集 項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目整理匯報(bào)和考核 審核 N Y 計(jì)劃收集相關(guān)項(xiàng)目信息 （二） 信息的收集可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、招商、展會(huì)等各種方式進(jìn)行，各部門必須對(duì)項(xiàng)目的信息準(zhǔn)確性做深入的調(diào)查，保證項(xiàng)目信息的真實(shí)有效 第三十六條 節(jié)點(diǎn) A C2 （一） 分公司發(fā)展部尋求并落實(shí)有關(guān)項(xiàng)目信息后交予集團(tuán)投資發(fā)展部匯總 （二） 投資發(fā)展部依據(jù)信息的重要程度整理相關(guān)信息，整理過(guò)程必須嚴(yán)格按照相 關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并及時(shí)反饋分公司發(fā)展部 第三十七條 節(jié)點(diǎn) C A3 （一） 集團(tuán)投資發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行審核，通過(guò)后交予分公司發(fā)展部進(jìn)行可行性調(diào)研階段 （二） 分公司發(fā)展部依據(jù)審核結(jié)果展開(kāi)項(xiàng)目可行性調(diào)研階段 （三） 未通過(guò)審核的項(xiàng)目信息進(jìn)入項(xiàng)目信息庫(kù)，待今后篩選 第三十八條 節(jié)點(diǎn) A B C D E F4 （一） 分公司發(fā)展部依據(jù)調(diào)研結(jié)果撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性報(bào)告，包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目投資回報(bào)分析等相關(guān)內(nèi)容，報(bào)告鼻息準(zhǔn)確詳實(shí)，以保證審核的有效性 （二） 由分公司總經(jīng)理辦公會(huì)議審核相關(guān)可行性報(bào)告，根據(jù)分公司發(fā)展需求和項(xiàng)目可行性確定項(xiàng)目，上報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展部 （三） 投 資發(fā)展部依據(jù)項(xiàng)目提交次序及重要程度、涉及權(quán)限提交集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議或董事會(huì)討論審批。 5. 管理和監(jiān)督新店建筑工程項(xiàng)目的實(shí)施。 第七條 通過(guò)適度統(tǒng)一商品、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一促銷，廣泛布點(diǎn)，形成自身完備的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)體系，為消費(fèi)者提供品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化、價(jià)格大眾化的商品及服務(wù)，及時(shí)的最大限度滿足顧客需求。 由綜合辦公室負(fù)責(zé)手冊(cè)的發(fā) 放、更換和回收管理工作，并制作手冊(cè)領(lǐng)用記錄。 第三條 手冊(cè)管理 （一） 發(fā)放方法 由綜合辦公室負(fù)責(zé)組織每年一次的手冊(cè)修訂工作，并由總經(jīng)理、總公司投資發(fā)展部匯簽施行。 第二章 方針與原則 第六條 現(xiàn)階段，以直營(yíng)和托管特許（具體形式應(yīng)按分公司規(guī)劃增加相關(guān)合作內(nèi)容例如：購(gòu)買、合資、加盟）為主要的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，在自身?xiàng)l件和外界環(huán)境成熟時(shí)，在相關(guān)業(yè)態(tài)可以開(kāi)展特許連鎖業(yè)務(wù)。 3. 配合集團(tuán)投資發(fā)展部進(jìn)行新開(kāi)店建筑工程的統(tǒng)一招標(biāo) 4. 統(tǒng)一采購(gòu)門店設(shè)施與物料。未通過(guò)的調(diào)整計(jì)劃由分公司發(fā)展部修改后上報(bào) 第三十條 節(jié)點(diǎn) D4 由集團(tuán)投資發(fā)展部依據(jù)董事會(huì)審定結(jié)果下達(dá)分公司發(fā)展部執(zhí)行，并給 與備案 第三十一條 節(jié)點(diǎn) A A5 （一） 分公司發(fā)展部依據(jù)調(diào)整計(jì)劃執(zhí)行 （二） 分公司發(fā)展部在執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)向集團(tuán)投資發(fā)展部反饋相應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況，并在計(jì)劃完成后總結(jié)和分析計(jì)劃完成情況上報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展部 第三十二條 節(jié)點(diǎn) D5 集團(tuán)投資發(fā)展部對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況給與監(jiān)督和支持，以保證計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)。 第四十八條 開(kāi)店策略 （一） 區(qū)域集中的布局策略：在市場(chǎng)拓展初期，為保證充分的共享資源，分店之間的距離不宜太遠(yuǎn)，應(yīng)在本區(qū)域內(nèi)保持絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （三） 用地整備： 1. 店前道路的改善 2. 電氣、 煤氣、自來(lái)水等公共設(shè)施 3. 舊店外觀的改造 第二節(jié) 商圈調(diào)查作業(yè)規(guī)范 第五十條 商圈分析定義 （一） 商圈是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離 擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。 （三） 商圈分析有助于制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略。超市附近 的工作人口越多，商圈規(guī)模相對(duì)擴(kuò)張?jiān)酱螅瑵撛诘念櫩蛿?shù)量就越多，對(duì)超市經(jīng)營(yíng)就越有利。 （二） 商品因素：超市所經(jīng)營(yíng)的商品種類。便利店周邊常住人口的調(diào)查應(yīng)保證 300500 份，以便對(duì)周邊居民的家庭構(gòu)成、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)性質(zhì)、教育程度、收入水平、消費(fèi)能力（月家庭支出額，用于食品的支出等）、交通工具等諸方面有充分了解，為以 后進(jìn)行有關(guān)的科學(xué)預(yù)測(cè)和確定適應(yīng)周圍消費(fèi)群的商品結(jié)構(gòu) 提供豐富的資料。 （二） 預(yù)估方法采用“商圈居民入店率”和“市場(chǎng)份額占有率”兩種互相參照，以便作出較為科學(xué)的預(yù)測(cè)。 （二） 營(yíng)業(yè)區(qū)設(shè)備清單： 序號(hào) 名稱 數(shù)量 1 風(fēng)幕柜 萬(wàn)元 2 冷船 萬(wàn)元 3 冰藏柜 供應(yīng)商配套贈(zèng)送 4 冰品冷柜 供應(yīng)商配套贈(zèng)送 5 貨架 5 萬(wàn)元 *90 5 層 6 貨架 萬(wàn)元 *90 6 層 7 面包柜 萬(wàn)元 8 收 銀臺(tái) 萬(wàn)元