【正文】 9 收款機 萬元 10 存包柜 萬元 11 電腦 萬元 合計 以上投資總計約？？？？萬元。審批同時可進行商務(wù)洽談，審批通過后，與物業(yè)方擬定商務(wù)合同，并申報審批，審批通過后簽訂相關(guān)商務(wù)合同。其中地上四層，地下二層 (該建筑具體情況見附件 )。 商圈狀況 ★該地區(qū)有：電力居委會、煤炭居委會、人定湖居委會、石油部居委會、安北居委會、六鋪炕居委會、安德路居委會、安德里居委會、后九條居委會、能源部居委會、航空部居委會、濱河居委會、塔園居委會、五路通居委會、黃寺居委會、雙旗桿居委會、北廣居委會等社區(qū)，戶數(shù)約 21800 戶，人口約 54500 人。由于該地帶人口密集，環(huán)境幽雅，高檔健身中心和園林 式住宅（已落成或正在建），構(gòu)成了濃郁的人文氣息，同時也大大的提高了消費檔次。 第一條 合同標(biāo)的 北京市 XXXX 區(qū) XXX 路 XXX 號地上一、二層商業(yè)房產(chǎn)，房屋建筑面積（實測） XXXX 平方 米。 甲方負(fù)責(zé)協(xié)助乙方電力增容，保證經(jīng)營用電，一切相關(guān)電力增容的費用由乙方承擔(dān)。 本合同自簽訂之日起，該出讓房產(chǎn)的水電費、燃?xì)赓M、衛(wèi)生費、保安費、排污費、門前三包費由乙方負(fù)擔(dān)。 第三條 空調(diào)主機要求： 第四條 車位要求：每 XX 平米使用面積不少一個車位。 第九條 本合同自簽訂之日起生效。 甲方承諾與該商用房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件： 現(xiàn)有設(shè)備見附件說明。 （三）乙方在開業(yè)后 XX 日，乙方支付甲方余款人民幣 XXX 元整，（ XXXX 元）。 ★正在建設(shè)的高檔住宅區(qū)，培育了一批不可低估的潛在的消費群體。 ★該地區(qū)還分布有：餐飲、銀行、郵局、發(fā)廊、藥房，有白孔雀藝術(shù)世界、福尼特家俱城、大中電器城、宜家家居城等。 土地所有單位：北京市朝陽工商實業(yè)總公司 委托代辦機構(gòu)：北京中青匯邦商貿(mào)有限公司 交通 黃寺大街雖不是公路主要干線，但與中軸路相連接，周邊公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 三、調(diào)研時間 20xx 年 6 月 1 1 19 日。 （二） 投資預(yù)算和 經(jīng)營分析 序號 項目 金額 備注 一 投資 1 工程投資（裝修） 5 年攤提 2 設(shè)備投資 5 年攤提 3 電腦系統(tǒng) 含在設(shè)備投資內(nèi) 4 非實質(zhì)商品 5 年攤提 5 開辦費 5 年攤提 流動資金 建筑成本（租金） 1 天的租金 =1 個月的租金 二 年費用 1 經(jīng)營費用 人事費用 按銷售額 3%測算 基本設(shè)施費用 按 % 行銷及促銷費 按 3‰ 測算 款機費用 按 ‰測算 維修費用 按每月？元計 一般費用 按 6‰測算 商品損耗 按 %測算 2 管理費用 投資攤銷 租金 按月租金？萬元 3 財務(wù)費用 4 營業(yè)稅及附加 三 年營業(yè)收入 1 含稅銷售收入 按均日銷 萬元 2 毛利 按 %測算 3 其它收入 如通道費用，按 %測算 4 營業(yè)外收入 按每月？元計，包括 %的紙皮回收費 四 投資評估 1 損益平衡點 2 利潤 3 投資回報率 4 投資回收期 （根據(jù)建筑條件不同，以上各項投資及相關(guān)數(shù)據(jù)會相應(yīng)調(diào)整）。 3. 以上兩種測算方法得到的數(shù)據(jù)進行比對，可以基本得到本店未來銷售的基本數(shù)據(jù)。 （三） 店鋪周邊機構(gòu)調(diào)查： 1. 通過走訪、查閱資料等方式，了解地區(qū)辦事處、民政科居民委員會的數(shù)量及人口，收集商圈居委會各主任名稱、電話、及所管理有人口分常住及暫住人口，收集小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)資料，了解店鋪周邊（可擴大商圈）的機關(guān)、企事業(yè)單位、廠礦、公司、院校、中小學(xué)、幼兒園等單位，掌握單位人數(shù)，收入水平、發(fā)薪日期、餐飲安排、后勤福利要求等，與相關(guān)單位建立固定的聯(lián)系方式，為日后團購工作掌握第一手資料。如日常生活必需品，購買頻率大，顧客一般就近購買。 第五十四條 商圈確定應(yīng)考慮的因素： （一） 地理因素：超市所在地區(qū)的特點。 第五十三條 商圈顧客組成 （一） 商圈顧客組成比例：在來店購物的顧客中 ，構(gòu)成比例依次為： 商圈層次 所占顧客比例 核心商圈 5570% 次級商圈 1525% 邊緣商圈 5% （二） 商圈顧客購物占比：一般情況下，距離店鋪越遠(yuǎn)的商圈，來店購物的占比就越低，同時來店購物次數(shù)也相應(yīng)較低。經(jīng)營者在明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的狀況以及市場、非市場因素的 有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，進行經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用侳按照設(shè)計的基本原則，選定適宜的地點，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 （四） 搶先排他型布局策略：對有較大發(fā)展前景的地區(qū)，先入為主，搶先開店。 （四） 分公司發(fā)展部依據(jù)調(diào)整計劃執(zhí)行 （五） 分公司發(fā)展部在執(zhí)行過程中及時向集團投資發(fā)展部反饋相應(yīng)計劃執(zhí)行情況，并在計劃完成后總結(jié)和分析計劃完成情 況上報集團投資發(fā)展部 第四十二條 所有信息進入公司信息庫，按權(quán)限、需求共享 第四十三條 各項審批應(yīng)依據(jù)公司情況確定審批時限，相關(guān)審批部門必須在指定時限內(nèi)完成審批。 （二） 集團投資發(fā)展部對分公司發(fā)展計劃進行審核，如發(fā)現(xiàn)問題，由分公司發(fā)展部修改后再上報。 （三） 全面性 原則：追求體系全面，以保證指標(biāo)的科學(xué)性。 第五條 手冊密級 手冊的密級為一級內(nèi)部控制級，公司內(nèi)部指定對象可以查閱。 北京首聯(lián)商業(yè)集團有限公司 分公司市場開發(fā)管理手冊 北大縱橫管理咨詢公司 修 改 記 錄 頁數(shù) 修改后版本 修改日期 修改說明 備注 目 錄 第一章 總則 ....................................................................................... 4 第二章 方針與原則 ........................................................................... 5 第三章 組織 ....................................................................................... 6 第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu) .............................................................................................6 第二節(jié) 相關(guān)崗位職責(zé) .....................................................................................6 第四章 流程 ......................................................................................12 第一節(jié) 開發(fā)計劃管理流程 ...........................................................................12 第二節(jié) 項目審批管理流程 ...........................................................................15 第三節(jié) 開發(fā)決策技術(shù)優(yōu)化流程 ...................................................................19 第四節(jié) 項目調(diào)研管理流程 ...........................................................................20 第五章 管理制度及規(guī)范 ..................................................................21 第一節(jié) 大賣場的選址策略 ...........................................................................21 第二節(jié) 商圈調(diào)查作業(yè)規(guī)范 ...........................................................................22 第三節(jié) 可行性研究作業(yè)規(guī)范 .......................................................................27 第三節(jié) 項目開發(fā)移交管理制度 ...................................................................30 附錄一管理表單 ....................................................................