【正文】 甲 方： 甲 方： 法定代表人： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 年 月 日 年 月 日 商圈市場(chǎng)調(diào)查明細(xì)表 年 月 日 居民 狀況 商圈人口數(shù)量 家庭戶數(shù)估計(jì) 常住人口 流動(dòng)人口 平均年齡 教育水平 月平均收入 月平均消費(fèi)支出 主要 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手 名稱 餐 飲 企 業(yè) 商圈內(nèi) 主要 餐飲企業(yè)名稱 職工數(shù)量 企業(yè)效益 主要購(gòu)買商品 其他餐飲 企業(yè)名稱 娛 樂 企 商圈內(nèi)主要 娛樂企業(yè)名稱 職工數(shù)量 企業(yè)效益 主要購(gòu)買商品 業(yè) 其他娛樂 企業(yè)名單 企 業(yè) 公 司 商圈內(nèi)主要 企業(yè) 名稱 職工數(shù)量 企業(yè)效益 主要購(gòu)買商品 其他企業(yè) 名 單 機(jī) 關(guān) 單 位 商圈內(nèi)主要 機(jī)關(guān)單位名稱 職工數(shù)量 企業(yè)效益 主要購(gòu)買商品 其他機(jī)關(guān)單位 名 稱 學(xué) 校 商圈內(nèi)主要 學(xué)校 名稱 教職工數(shù) 教職工平均收入 學(xué)生人數(shù) 其他學(xué)校 名 稱 共計(jì) 間學(xué)校 居 民 小 區(qū) 商圈內(nèi)主要 居民小區(qū)名稱 小區(qū)人口總數(shù) 小區(qū)戶 數(shù) 小區(qū)平均收入 其他居民 小區(qū)名稱 共計(jì) 個(gè)小區(qū) 公 眾 設(shè) 施 商圈內(nèi)公眾 設(shè)施名稱 公眾設(shè)施人群集中高峰期數(shù)量 平時(shí)人數(shù)數(shù)量 受公眾歡迎程度 其他公眾 設(shè)施名稱 共計(jì) 個(gè)公眾設(shè)施 公 交 線 路 共計(jì) 條公交線路 備 注 說(shuō) 明 預(yù)選店輔條件標(biāo)準(zhǔn) 第一條 使用面積：應(yīng)大于 XX 平米，其中營(yíng)業(yè)面積不少于 XX 平米。（見附圖） 乙方負(fù)責(zé)解決卸貨、空調(diào)機(jī)組擾民糾紛問(wèn)題。 甲方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證，乙方應(yīng)積極配合甲方提交相應(yīng)的房產(chǎn)過(guò)戶資料。 七、結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)綜合樓本體，區(qū)域情況，商業(yè)環(huán)境甄別，交通狀況，商圈調(diào)查和消費(fèi)趨勢(shì)（含潛在力）的分析，建議將該項(xiàng)目立項(xiàng)，做進(jìn)一步深入的實(shí)質(zhì)性工作，擴(kuò)大市場(chǎng)占有 率，加速規(guī)模發(fā)展。 ★綜合樓周邊除成熟社區(qū)外，具有與部隊(duì)大院和中直機(jī)關(guān)為臨的特點(diǎn)。 車流量 A、機(jī)動(dòng)車平均每小時(shí)約 4400 輛。 五、調(diào)研方式 實(shí)地考察，向有關(guān)單位了解情況。 4. 平均投資 利潤(rùn)： 萬(wàn)元 5. 此預(yù)算表以貨幣絕對(duì)值為計(jì)算依據(jù)。 第三節(jié) 可行性研究作業(yè)規(guī)范 第五十九條 原則： （一） 按照商圈分析和居民消費(fèi)調(diào)查情況，在基本確定商品構(gòu)成的情況 下，合理制定投資計(jì)劃，并注重節(jié)省成本。 （四） 店鋪商圈商品調(diào)查 1. 對(duì)店鋪周邊主要商品的品種、價(jià)格等進(jìn)行調(diào)查，以確定店鋪商品構(gòu)成； 2. 對(duì)店鋪周邊居民主要品牌、地方品牌等進(jìn)行調(diào)查，更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求。 （三） 其他因素： 1. 超市的經(jīng)營(yíng)特征 2. 超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 3. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況 4. 顧客的流動(dòng)性 5. 交通地理情況 6. 超市促銷手段 第五十五條 商圈內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查： （一） 顧客群調(diào)查： 1. 常住人口家庭狀況調(diào)查：可以采用委托專業(yè)人員上門分送，與居委會(huì)合作分送，郵寄或直接送入住宅區(qū)的信箱內(nèi)。但競(jìng)爭(zhēng)激烈，超市需有出奇制勝的競(jìng)爭(zhēng)策略。 （三） 常住顧客與流動(dòng)顧客 1. 居住人口：核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流來(lái)源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，從而采取相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好。 （二） 用地確保：有關(guān)適合的地點(diǎn)選定之后，接著則需展開用地確保的工作，查明新建分店或改建舊店是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的規(guī)定，特別是要了解各種限制性規(guī)定。 第四十五條 標(biāo)準(zhǔn)與考核： 指標(biāo)設(shè)置建議 指標(biāo)權(quán)重 指標(biāo)解釋 指標(biāo)分值 資料來(lái)源 被考核部門 考核人 項(xiàng)目信息收集及時(shí)、完善、有效 過(guò)程信息收集 分公司發(fā)展部、集團(tuán)投資發(fā)展部 集團(tuán)總經(jīng)理 項(xiàng)目立項(xiàng)及時(shí) 、合理 過(guò)程信息收集 集團(tuán)投資發(fā)展部 集團(tuán)總經(jīng)理 3. 項(xiàng)目執(zhí)行情況 項(xiàng)目執(zhí)行有效、準(zhǔn)確、及時(shí) 過(guò)程信息收集 集團(tuán)投資發(fā)展部、分公司發(fā)展部 分析細(xì)致，總結(jié)詳細(xì) 項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 合計(jì) 1 100 第三節(jié) 開發(fā)決策技術(shù)優(yōu)化流程 店鋪經(jīng)營(yíng)成敗因素討論 已開業(yè)店鋪商圈數(shù)據(jù)收集 競(jìng)爭(zhēng)者店鋪商圈數(shù)據(jù)收集 依據(jù)店鋪經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)店鋪進(jìn)行分類 確定否決指標(biāo) 確定關(guān)鍵因素指標(biāo) 成敗 因素枚舉、整理 確定調(diào)研課題及計(jì)劃 店鋪經(jīng)營(yíng)成果評(píng)價(jià) 數(shù)據(jù)整理 商圈與經(jīng)營(yíng)成果數(shù)據(jù)相關(guān)性分析 店鋪經(jīng)營(yíng)成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒 已開業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)收集 競(jìng)爭(zhēng)者店鋪經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)收集 確定商圈店鋪評(píng)價(jià)分析方法 確定商圈店鋪評(píng)價(jià)方法 下達(dá)執(zhí)行 利用已有數(shù)據(jù)校驗(yàn) 收集其他店鋪數(shù)據(jù)校驗(yàn) 報(bào)分公司及總公司審批 第四節(jié) 項(xiàng)目調(diào)研管理流程 開發(fā)計(jì)劃 預(yù)選址 單店商圈調(diào)研計(jì)劃 區(qū)域商圈調(diào)研計(jì)劃 調(diào)研報(bào)告 商務(wù)洽談 協(xié)商賣場(chǎng)布局、商品構(gòu)成類別、價(jià)格帶 確定店址 辦理各項(xiàng)相關(guān)審批手續(xù) 資料手續(xù)備案并移交營(yíng)建 選擇調(diào)研公司 區(qū)域商圈調(diào)研 區(qū)域調(diào)研結(jié)果 作投資分析 第五章 管理制度及規(guī)范 第一節(jié) 大賣場(chǎng)的選址策略 第四十六條 大賣場(chǎng)是指營(yíng)業(yè)面積在 5000－ 10000 平米賣場(chǎng)。 （三） 總經(jīng)理辦公會(huì)依據(jù)權(quán)限對(duì)分公司相關(guān)計(jì)劃審核，通過(guò)后報(bào)董事會(huì)戰(zhàn)略與投資委員會(huì)審定，未通過(guò)由分公司發(fā)展部修改后上報(bào)。 （五） 謹(jǐn)慎性原則：謹(jǐn)慎選擇，把好開店關(guān)，寧缺勿爛，確保投資成功。應(yīng)按適用范圍發(fā)放，總公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、投資發(fā)展部人員、運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)、分公司總經(jīng)理副總經(jīng)理、營(yíng)運(yùn)部部長(zhǎng)、財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、發(fā)展部人員可發(fā)放完整手冊(cè)，其他人員只發(fā)放與其相關(guān)作業(yè)的部分。 第二條 適用范圍 （一） 適用人員：分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理，分公司發(fā)展部人員，分公司營(yíng)運(yùn)部部長(zhǎng)，分公司財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)，總公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理，總公司投資發(fā)展部人員，總公司運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)。 手冊(cè)每年更新一次，年度更新時(shí)應(yīng)將年度內(nèi)補(bǔ)充文件分類歸并到手冊(cè)各章節(jié)。 （二） 科學(xué)性原則：確保相關(guān)評(píng)定評(píng)價(jià)方法科學(xué)準(zhǔn)確。如未通過(guò)，則由發(fā)展部繼續(xù)修改相應(yīng)計(jì)劃上報(bào)。 （三） 集團(tuán)投資發(fā)展部依據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行情況給與分公司相應(yīng)的考核意見，在年終考核中給與體現(xiàn)。 （三） 弱競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的布局策略：在商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)相對(duì)不足的地區(qū)，或競(jìng)爭(zhēng)力較弱的區(qū)域現(xiàn)行開店，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦摹百?gòu)買饑渴”，同時(shí)避免與強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突。 第五十一條 商圈分析的重要性： （一） 商圈分析是進(jìn)行合理選址的前提。 （二） 核心商圈：最接近超市的區(qū)域，便利店的核心商圈為 200 米以內(nèi)，便利超市核心商圈在 500 米以內(nèi)，大賣場(chǎng)在 公里以內(nèi)； （三） 次級(jí)商圈：位于鄰近商圈以外的區(qū)域，便利店的次級(jí)商圈在 200500 米，便利超市次級(jí)商圈在 5001000 米，大賣場(chǎng)的次級(jí)商圈在 公里； （四） 邊緣商圈：位于外圍商圈以外的區(qū)域，便利店的邊緣商圈在 500800 米，便利超市的邊緣商圈在 10001500 米，大賣場(chǎng)的邊緣商圈在 35 公里。當(dāng)然，商圈顧客的確定受許多因素影響，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該全面考慮，才能確定正確的商圈范圍和來(lái)客預(yù)估。另一方面，商圈規(guī)模的大小與商品購(gòu)買頻率成反比。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查： 1. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量、規(guī)模； 2. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的經(jīng)營(yíng)狀況； 3. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品品項(xiàng)； 4. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品價(jià)格和毛利水平； 5. 商 圈內(nèi)各類零售店的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)； 6. 商圈內(nèi)零售店的飽和度。 （二） 市場(chǎng)占有率的銷售預(yù)測(cè)： 1. 根據(jù)居民消費(fèi)特性調(diào)查，了解商圈居民每月用于日常消費(fèi)品的支出金額，計(jì)算出各商圈內(nèi)月消費(fèi)規(guī)模； 2. 商圈內(nèi)本店擬取得的市場(chǎng)份額測(cè)算，按核心商圈占 60%；次級(jí)商圈占 40%；邊緣商圈 占 15%的市場(chǎng)份額計(jì)算，由此估算出本店在周邊商圈中可以獲得的月市場(chǎng)份額，即可作為本店未來(lái)銷售金額。 第六十一條 投資回報(bào)分析方法： （一） 在測(cè)算投資金額和月銷售額后，要對(duì)新開店鋪進(jìn)行可行