【正文】 時(shí)可通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)與智能化監(jiān)控中心或受訪業(yè)主取得即時(shí)聯(lián)系，在得到確認(rèn)和允許后，再通過(guò)開(kāi)鎖系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于拖欠管理費(fèi)的車(chē)主，管理處有權(quán)限制卡的使用功能。至于帳目，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)每月進(jìn)行一次結(jié)算，并以書(shū)面通知的形式告知業(yè)主 ，而業(yè)主只需按時(shí)交付款項(xiàng)即可，若業(yè)主對(duì)款項(xiàng)存在疑問(wèn)可前往物業(yè)管理處進(jìn)行查詢(xún)。月。月+1人4000元/人次年336戶(hù)3,360小計(jì)222,240調(diào)整小計(jì)房屋本體維修基金的30%從第二年起可用于沖減零星維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：138,64830%=41,594（首年保修期按30%計(jì)算為：222,43830%=66,731）180,844七攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)折舊按5年提折舊，保留10%殘值64,40090%247。月● 停車(chē)費(fèi)收入為：276個(gè)200元12月=662，400單位：元/年年份使用率空置率停車(chē)費(fèi)第一年60%40%397，440第二年85%15%563，040第三年90%10%596，160合計(jì)1，556，640預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入年份住宅管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車(chē)場(chǎng)合計(jì)第一年1,242,97255，196397,4401,695,608第二年1,389,20459，795563,0402,012,039第三年1,462,32061，328596,1602,119,808合計(jì)4,094,496176，3191,556,6405,827,455四：財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)收支狀況年份經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)支出經(jīng)營(yíng)節(jié)余稅金（5．2%）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用第一年1,695,60888,1711,777,540—170,103第二年2,012,039104,6261,893,93613,477第三年2,119,808110,2301,893,936115,642合計(jì)5,827,455303,0275,565,412—40,984財(cái)務(wù)收支狀況圖 金額（萬(wàn)） 綜合分析1） 經(jīng)營(yíng)收入分析 經(jīng)營(yíng)收入情況表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目第一年第二年第三年經(jīng)營(yíng)收入較第一年增減——%%從上表可看出,%；，%，主要原因是：(1)由于第一年入伙率70%，直接影響經(jīng)營(yíng)收入。（2）停車(chē)位使用率由第一年的60%上升到第二年的85%，第三年的90%，相應(yīng)停車(chē)費(fèi)收入增加。雍華府的物業(yè)管理前期介入將在規(guī)范的程序中進(jìn)行，在獲得雍華府的物業(yè)管理權(quán)后，我們將提前與發(fā)展商簽定物業(yè)管理合同書(shū)，同時(shí)在發(fā)展商售樓過(guò)程中，我們或?qū)⑽邪l(fā)展商與每一位前來(lái)購(gòu)房的準(zhǔn)業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》。2)經(jīng)營(yíng)成本分析 經(jīng)營(yíng)成本情況表 單位:元項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本其中工資及福利其中清潔綠化其中電費(fèi)其中維護(hù)費(fèi)其中管理者酬金其中其他金額占比重100%%%%%%%預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)成本三年來(lái)基本控制在同一費(fèi)用范圍內(nèi)，成本構(gòu)成分別為：%，所占比重合理；%，比公司現(xiàn)狀偏高，主要是雍華府每棟樓大堂、走道都采用大理石地面，清潔保養(yǎng)費(fèi)用比普通地面相對(duì)較高；%，比一般小區(qū)電費(fèi)耗用多，主要是電梯、會(huì)所設(shè)施耗電，泳池循環(huán)水系統(tǒng)耗電及噴泉水系統(tǒng)耗電等；因比普通小區(qū)配套設(shè)施多，%，屬合理開(kāi)支；%，同按成本計(jì)算相當(dāng)，屬合理提取；%，比較低，主要是我司規(guī)模效應(yīng)的結(jié)果，就近小區(qū)的各種管理資源合理調(diào)配，有效控制了不必要費(fèi)用的發(fā)生。月12月/年=706,272 小計(jì)：1,462，3202）、預(yù)測(cè)住宅管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%1,023,624219,3481,242,972取平均值計(jì)算第二年8020%1,169,856219,3481,389,204第三年955%1,389,20473,1161,462,320合計(jì)3,582,684511,8124,094,496商鋪管理費(fèi)收入●。年336戶(hù)16,800電氣維護(hù)（含智能系統(tǒng)）30元/戶(hù)年336戶(hù)16,800市內(nèi)交通費(fèi)200元/人月。這對(duì)物業(yè)管理處的收費(fèi)工作起到一定的促進(jìn)作用。會(huì)所出入口設(shè)有讀卡機(jī)，持卡便能通行，這限制了外來(lái)人員的消費(fèi)，保證了一個(gè)私密的、寧?kù)o的、典雅的、氣派的消遣環(huán)境。車(chē)輛安全服務(wù)IC卡芯片儲(chǔ)存有多種信息，包括車(chē)輛情況（品牌、型號(hào)、車(chē)牌、車(chē)身顏色、方向盤(pán)位置等）、收費(fèi)狀況、歷史記錄（車(chē)輛進(jìn)出）。一IC卡只能到達(dá)指定的建筑單元或車(chē)庫(kù)，不能逾越范圍使用。一、使用說(shuō)明及規(guī)定 使用說(shuō)明 系統(tǒng)只能識(shí)別IC卡中的芯片，無(wú)卡或芯片損壞則無(wú)法識(shí)別； IC卡不能使用時(shí)，可用可視對(duì)講與監(jiān)控中心取得聯(lián)系； IC卡損壞或丟失，應(yīng)及時(shí)告知管理處，重新更換新卡； 具多方面功能的，可用于多種服務(wù)； 實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)，互不干涉，各功能系統(tǒng)自成一體； 功能的保留或限制，可由業(yè)主意愿或使用情況做出調(diào)整； 功能的使用限制與物業(yè)管理收費(fèi)掛鉤； 使用規(guī)定入伙登記時(shí)，核發(fā)IC卡； 人手一卡，同戶(hù)卡是一致的； 會(huì)所消費(fèi)是例外，規(guī)定一戶(hù)一卡； 卡需妥善保管，換新卡需收工本費(fèi)； 在享用方便之時(shí)，不得損壞智能化系統(tǒng)； 二、 服務(wù)內(nèi)容 安全服務(wù) l 門(mén)崗服務(wù)； l 門(mén)禁控制服務(wù)；雍華府在安全方面的設(shè)計(jì)，非常注重“人防”與“技防”的結(jié)合，通過(guò)家居內(nèi)紅外線(xiàn)報(bào)警器、密碼鍵盤(pán)、緊急求助按鈕、閉路電視、可視對(duì)講、外圍的紅外線(xiàn)監(jiān)測(cè)等嚴(yán)密的防盜網(wǎng)絡(luò)，形成技防為主，人防為輔的防范體系。最重要的是，物業(yè)公司裝修代管，業(yè)主不用親自和裝修公司打交道，在一定程度上保證了個(gè)人私隱和省卻時(shí)間。另外，服務(wù)承接方的麟選也不容忽視。 B、確定代辦服務(wù)的可服務(wù)范圍注重服務(wù)項(xiàng)目的可行性，服務(wù)意義不大的項(xiàng)目不宜開(kāi)辦。 服務(wù)一線(xiàn)通 Y 家政服務(wù)； Y 代辦服務(wù)； Y 資訊服務(wù)； Y 裝修代管服務(wù)； Y 健康服務(wù)； 為使雍華府業(yè)主可以盡情享受自在、悠閑的生活，減少繁雜瑣事的干擾，祥融物業(yè)利用小區(qū)可用資源為業(yè)主開(kāi)展各類(lèi)服務(wù)，如家政服務(wù)、代辦服務(wù)、裝修代管等。完善溝通渠道業(yè)主和物業(yè)管理公司是主顧關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但無(wú)論業(yè)主還是物業(yè)管理處，其共同愿望就是要把雍華府建設(shè)好。就反映問(wèn)題的輕重，可要求經(jīng)理接聽(tīng)與否。第一節(jié) “一線(xiàn)通”服務(wù)祥融物業(yè)推出“雍華一線(xiàn)通”是從服務(wù)軟件方面來(lái)深化“私密性服務(wù)”理念的。 現(xiàn)任祥融物業(yè)品質(zhì)管理部品質(zhì)管理員；素質(zhì)及特長(zhǎng) 謙虛謹(jǐn)慎，為人善良，工作一絲不茍； 多才多藝，詩(shī)歌散文常有佳作。管理經(jīng)驗(yàn)豐富，為人忠厚誠(chéng)懇、穩(wěn)重，熱情善良，工作責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織能力，吃苦耐勞，樂(lè)于奉獻(xiàn)。社區(qū)文化的開(kāi)展亦需要管理者有較高的文學(xué)藝術(shù)修養(yǎng)。這種外松內(nèi)緊的護(hù)管方式，要求我們的護(hù)管員都要具有很高的素質(zhì)，首先是能在經(jīng)培訓(xùn)后嫻熟掌握各種監(jiān)控設(shè)備，以技術(shù)防范為主。如加之管理者專(zhuān)業(yè)的呵護(hù)與打理，精心的創(chuàng)意，環(huán)保的主題，這一切人文氣息的溶入，造化出別致典雅，亦中亦西的家居氛圍。s貨物配送系統(tǒng)的建立與完善； a、代訂購(gòu)車(chē)、船、機(jī)票及小區(qū)商品資源的配備； b、配合“招商會(huì)”，建立廣泛的連鎖服務(wù)； 168。建立服務(wù)器配備網(wǎng)上一卡通 l 試運(yùn)行階段： 要求網(wǎng)站的內(nèi)容基本完善，能通過(guò)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)基本的服務(wù)功能。通過(guò)在網(wǎng)上發(fā)布公告，組織社區(qū)事務(wù)討論，接受和處理業(yè)主投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單的送遞與催交等，管理處可以為業(yè)主家庭提供更具個(gè)性化服務(wù)。 更有利于物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展；168。 Y 商鋪管理的兩要點(diǎn)：控制、服務(wù)。專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)維修公司智能化高的設(shè)備，由專(zhuān)業(yè)公司制定維修保養(yǎng)計(jì)劃并提供保養(yǎng)。 l 裝修特設(shè)服務(wù) 7棟無(wú)地下車(chē)庫(kù)，材料須從地面人行道運(yùn)進(jìn)樓內(nèi)，為此我們將設(shè)計(jì)制造專(zhuān)用的手推車(chē)，供施工單位使用，這有利于保護(hù)人行道，減少材料灑、漏的污染；為現(xiàn)場(chǎng)安全及長(zhǎng)遠(yuǎn)著想，入伙時(shí)每戶(hù)配備二個(gè)滅火器，既保證施工消防安全又可作家庭防火之用。當(dāng)發(fā)生緊急情況，插上“雍華一卡通”，監(jiān)控中心便可掌握召援的準(zhǔn)確位置。清潔工作將外包專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān) l專(zhuān)業(yè)公司有技術(shù)優(yōu)勢(shì)，能保證質(zhì)量，并節(jié)省管理成本； l外包采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，按有關(guān)法規(guī)和程序文件執(zhí)行； l外包單位要與管理處簽定外包合同，按合同要求開(kāi)展清潔工作； 168。 168。商務(wù)酒會(huì)針對(duì)雍華府的業(yè)主商務(wù)性較強(qiáng)的特點(diǎn)，管理處將舉辦或?yàn)闃I(yè)主代辦一些高雅的商務(wù)酒會(huì)，讓業(yè)主足不出戶(hù)便可以輕松進(jìn)行商務(wù)交流，更加深了管理處與業(yè)主之間的溝通與理解。在這里，業(yè)主可以24小時(shí)在清吧一邊享用美酒佳肴，一邊盡情地網(wǎng)上沖浪。業(yè)主只要持有“雍華一卡通”，即可自助享用會(huì)所內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施，期間無(wú)須交付任何現(xiàn)金，只需簽單記帳即可。 私密性服務(wù)是物業(yè)管理人在充分維護(hù)業(yè)主隱私的前提下，建立彼此之間相互信任的關(guān)系，不斷擴(kuò)大和增強(qiáng)自身服務(wù)功能，調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源，為個(gè)體業(yè)主提供私密服務(wù)的方式。讓業(yè)主明了管理處的管理事務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主之間的溝通與交流。業(yè)主委員會(huì)的籌建與運(yùn)作業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主行使管理權(quán)的代表。招商局集團(tuán)58億元巨資的注入必使今后幾年的蛇口席卷開(kāi)發(fā)熱潮，房地產(chǎn)的增值幾近必然。如此經(jīng)濟(jì)氛圍，造就了一批中小企業(yè)主。高級(jí)白領(lǐng) Y 特征：文化修養(yǎng)高，追逐時(shí)尚，講究品位和情調(diào)； Y 需求：典雅的居住環(huán)境，品位高雅的生活情趣； 南山區(qū)是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園所在區(qū)，區(qū)內(nèi)有諸多跨國(guó)公司、明星企業(yè)，如中興、華為、聯(lián)想、愛(ài)普生等，當(dāng)然還有外國(guó)石油公司。 投資者 168。5每季度公開(kāi)一次的《公開(kāi)管理報(bào)告》制度在公布一周內(nèi)，管理處經(jīng)理在會(huì)所公開(kāi)接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)；6業(yè)主所有疑問(wèn)、意見(jiàn)、建議及投訴要在十五分鐘得到安排或答復(fù)；一線(xiàn)通首接負(fù)責(zé)制流程的落實(shí),員工服務(wù)意識(shí)的提高,保證服務(wù)的及時(shí)性.7管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年內(nèi)不改加強(qiáng)成本控制,提高工作效率.8泳池全年全天候免費(fèi)開(kāi)放,保持標(biāo)準(zhǔn)水質(zhì)和安全專(zhuān)職救生員負(fù)責(zé)水質(zhì)處理和娛樂(lè)人員的救護(hù)。祥融物業(yè)針對(duì)雍華府的設(shè)計(jì)初衷和特色展現(xiàn)，在對(duì)目標(biāo)顧客群的調(diào)查、分析的基礎(chǔ)上，提出了“公開(kāi)化管理，私密性服務(wù)”的管理設(shè)想： “公開(kāi)化管理”是在規(guī)范物業(yè)管理處各種行為的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通和管理服務(wù)的透明度。68 / 68深圳招商祥融物業(yè)管理有限公司雍華府競(jìng)標(biāo)書(shū)綱要 祥融物業(yè)有幸將感受雍華府這一住宅經(jīng)典的誕生，更希望能為之添磚加瓦，與招商地產(chǎn)一起共同描述純正蛇口的生活故事。無(wú)數(shù)事實(shí)證明，物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新和前瞻，有助于發(fā)展商品牌的提升和業(yè)務(wù)的開(kāi)展。二、服務(wù)承諾序號(hào)內(nèi)容達(dá)到方式1通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系的認(rèn)證培訓(xùn)員工對(duì)質(zhì)量體系的認(rèn)識(shí)，通過(guò)健全、規(guī)范內(nèi)部管理制度來(lái)提高員工服務(wù)意識(shí)，順利通過(guò)認(rèn)證2成為國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)以高于考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的要求來(lái)進(jìn)行日常管理工作，3創(chuàng)建119消防安全示范小區(qū)硬件上加強(qiáng)消防設(shè)施的保養(yǎng)，軟件上做好消防意識(shí)的宣傳教育.4管理模式及“一線(xiàn)一卡，盡享雍華”服務(wù)特色的實(shí)現(xiàn)，得到小區(qū)業(yè)主的認(rèn)同加快配套設(shè)施的建設(shè)和員工培訓(xùn)，使管理模式和特色服務(wù)成為小區(qū)的一種“慣性”。 私營(yíng)中小企業(yè)主 可以這么說(shuō)，雍華府是為二次或三次置業(yè)人士度身訂造的，二次或三次置業(yè)人士是雍華府的潛在顧客群 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載168。私營(yíng)中小企業(yè)主 Y 特征：經(jīng)濟(jì)富足，有過(guò)艱辛生活歷程，渴望與人交流； Y 需求：溫馨的家園，有商業(yè)交流的機(jī)會(huì)；深圳的非國(guó)有經(jīng)濟(jì)（民營(yíng)、私營(yíng)、個(gè)體）異?；钴S，約占全部經(jīng)濟(jì)成份70%以上。投資者 Y 特征：以盈利為目的，物業(yè)易主頻繁； Y 需求：房地產(chǎn)的增值空間，物業(yè)管理良好品牌效應(yīng)； 重塑蛇口的戰(zhàn)略及信息島項(xiàng)目的施行，無(wú)疑大大提升了蛇口的整體形象，同時(shí)也吸引了眾多“眼球”?！肮_(kāi)化”管理的主要內(nèi)容有：業(yè)主委員會(huì)的籌建與運(yùn)作公開(kāi)管理報(bào)告制度計(jì)劃目標(biāo)審核制度 公開(kāi)化管理 滿(mǎn)意度調(diào)查分析與糾正 168。實(shí)行《公開(kāi)管理報(bào)告》制度公開(kāi)管理報(bào)告制度，是由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫(xiě)，按時(shí)定點(diǎn)公布于小區(qū)公共場(chǎng)所或放在管理處供業(yè)主查閱。 所以，我們?cè)谛^(qū)實(shí)施規(guī)范的公開(kāi)化管理的同時(shí)，探索制定了“私密性服務(wù)”的方案。 “一卡通服務(wù)” 辦理入伙手續(xù)時(shí)，業(yè)主向管理處提供用于會(huì)所消費(fèi)的銀行扣款帳號(hào)和簽認(rèn)的識(shí)別姓名字樣，一戶(hù)一卡。網(wǎng)絡(luò)秘書(shū)服務(wù)清吧里，設(shè)置三臺(tái)電腦，為提供業(yè)主上網(wǎng)及開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)秘書(shū)服務(wù)之用。 168。系列講座：薈萃諸多成功人仕的雍華府，必定生活著一批高貴的家庭主婦，她們追求生活的高質(zhì)，熱愛(ài)知識(shí)，追求時(shí)尚，因此管理處可定期舉辦美容、健康、烹飪、家電安全等講座，以迎合她們對(duì)知識(shí)的渴求?！坝梦幕芾憝h(huán)境” l 開(kāi)展環(huán)保知識(shí)宣傳、講座，拒絕任何污染行為； l 推行垃圾分類(lèi)、廢物回收的環(huán)保行為； l 開(kāi)辟