龍港國發(fā)花園營銷策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 錦繡名園蒼南世茂別墅、多層、小高層未動(dòng)工已圈圍墻未定（2003年6月預(yù)定六、龍港住宅小區(qū)的銷售情況2003年初，隨著龍港城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買能力的增加以及對(duì)優(yōu) 住宅小區(qū)的期望，大多開發(fā)商房產(chǎn)總價(jià)控制在2535萬之間，面積在95130㎡房型為三房二廳之間的銷售較良好，這在金鑫花苑高預(yù)定率可以看出。還有因龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，這樣有一定規(guī)模及在規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)配套上下一定功夫的小區(qū)在龍港尚屬不多，并且這樣的地段及價(jià)位，高預(yù)定率現(xiàn)象是正常的了龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表 編號(hào)： 調(diào)查日期： 案名錦繡名園房屋類型別墅、多層、小高層投資興建蒼南世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司座落地址電話金叉街、龍湖路、海港路64226588 64226565建筑設(shè)計(jì)工地進(jìn)度未動(dòng)工 已圍墻單價(jià)范圍6月擬定交屋時(shí)間 未定總建筑面積180000m2面積范圍獨(dú)立別墅22幢280400 m2 雙聯(lián)別墅 45幢 230270 m2 雙躍（立體別墅）11幢 200220 m2 多層、小高層 100240 m2總價(jià)范圍6月擬定總套數(shù)獨(dú)立、雙聯(lián)別墅 112套 多層、小高層708套已銷面積接受預(yù)定容積率綠化率46%一、交通：位于金叉街、龍湖路與海港路處，在金叉街與龍湖路、站港路設(shè)置出入口，目前還無公交車通過。充分利用龍港鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃，是我策劃銷售的關(guān)鍵。三管齊下，最終使物業(yè)銷售成功，最大限量的回籠資金，創(chuàng)造品牌價(jià)值。 項(xiàng)目配套費(fèi)分?jǐn)偅繎粝鄬?duì)較低，項(xiàng)目配套比較豐富，呈多元化趨勢(shì)。 小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng),以現(xiàn)房為消費(fèi)對(duì)象的直線群體。，在價(jià)格制定、套型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)及在以后的宣傳上必須到位，塑造本物業(yè)的唯一性與差異性。建造成本因素土地費(fèi)用、公建配套、建材品質(zhì)、總體規(guī)劃、配套設(shè)施、稅費(fèi)等。在實(shí)際銷售過程中我銷售可靈活控制。從小處、精處入手設(shè)計(jì)。園中的“花草”將盡量到四季有綠，季季開，全面營造江南園林式風(fēng)格的感受。從安保和智能化體系上塑造物業(yè)的差異性目前物業(yè)的四重安保體系（周界紅外報(bào)警、小區(qū)入口門禁、小區(qū)巡更、客戶窗磁及紅外報(bào)警、每戶緊急求助）和同時(shí)建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)的建立，在廣告的推廣宣傳中著重強(qiáng)調(diào)各自的功能，并從根本上詳解利益，也就是說要讓客戶明白我們?yōu)槭裁匆@樣做？選擇這些系統(tǒng)會(huì)給他們帶來什么樣的利益？讓差異化進(jìn)一步突顯。B．售樓處的包裝（詳情見第六大點(diǎn)）C．工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：做好工地現(xiàn)場(chǎng)的形象展示工作 D．樣板房（詳情見第六大點(diǎn)） 2）宣傳品的設(shè)計(jì)制作 A．樓書、海報(bào)、DM、SP特刊等：樓書設(shè)計(jì)要求極品品質(zhì)， 內(nèi)容詳盡豐富，能體現(xiàn)出物業(yè)的品味，并能夾附光碟、海報(bào)。e) 梁柱：用巧妙的裝飾掩飾梁柱位置，使空間增加，格局順暢。取城區(qū)中心人流密集處的中介公司協(xié)商設(shè)立售樓點(diǎn)。 c) 環(huán)境：樣板間內(nèi)部環(huán)境必需專心營造，使人產(chǎn)生錯(cuò)覺，并忽略諸多不良因素。 媒體進(jìn)行密集開盤 軟廣告的跟進(jìn)炒作（如：國發(fā)花園為什么開盤就出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象？國發(fā)花園開盤排隊(duì)搶購帶來的思考等）在溫州各大媒體進(jìn)行軟廣告宣傳五、媒體的選擇1） 溫州電視臺(tái)（黃金時(shí)段）電視節(jié)目2）溫州都市報(bào)、溫州晚報(bào)、溫州商報(bào)、溫州日?qǐng)?bào)等3）雜志：溫州生活等4）網(wǎng)絡(luò)：制作網(wǎng)頁和網(wǎng)址，以備客戶查詢5）戶外：大型看板（在龍港城區(qū)中心或主要交通干道設(shè)立大型看 板、定期更換。如建立小區(qū)主動(dòng)性服務(wù)的健康VIP體系（與知名的大醫(yī)院聯(lián)動(dòng)，并在小區(qū)實(shí)行定期的體檢和對(duì)于老人和小孩的定期主動(dòng)上門咨詢等）；建立小區(qū)與外界大型休閑娛樂場(chǎng)所的休閑VIP體系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動(dòng)體系解決小區(qū)業(yè)主孩子上學(xué)問題。園中可大量采用文人喜歡、文化氛圍較濃之“樹”。我們要從環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念的更深層次上說服和引導(dǎo)客戶，使人民產(chǎn)生共鳴。價(jià)格總趨勢(shì)低開高走。市場(chǎng)因素考慮整體市場(chǎng)形式及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況，在客戶選擇面較廣的情況下，價(jià)格比較是價(jià)格制定的考慮因素之一。3. 針對(duì)地段區(qū)域問題塑造我物業(yè)的的差異性及唯一性，充分營造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量，在媒體宣傳、單張派發(fā)上引導(dǎo)消費(fèi)！ 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通過以上市調(diào)部分對(duì)該區(qū)域樓盤分析得知：錦繡名園距離國發(fā)花園最近，可比性較強(qiáng)，目前起價(jià)格雖然未制定，但是從其規(guī)模上遠(yuǎn)超于本項(xiàng)目，給國發(fā)花園造成一定壓力。 區(qū)域客戶消化有限，必須有大量非區(qū)域性，消費(fèi)群體的導(dǎo)入，以支援我物業(yè)的大量消費(fèi)客戶。 小區(qū)環(huán)境良好，綠化率高便于小區(qū)買點(diǎn)的預(yù)埋。使部分鎮(zhèn)區(qū)享受型客戶流入，進(jìn)一步擴(kuò)大影響，打破本地居民的固用模式。然而龍港規(guī)模性住宅小區(qū)的甚少及物業(yè)開發(fā)的有限，為國發(fā)花園開發(fā)留下銷售空間。四、付款方式：30%首期款,結(jié)頂辦銀行貸款70%, 無優(yōu)惠.一次性付款 98折優(yōu)惠 五、物業(yè)管理: 尚在樁基階段,故未確定.六、廣告訴求：財(cái)富中
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